EU-Regularien erhöhen Unsicherheit Immobilien: DWS warnt vor Bewertungs-Risiken in Abwärtsspirale

Die DWS sieht ein neues Risiko über Immobilien schweben: Laut der Vermögensverwaltungseinheit der Deutschen Bank AG sehen sich Immobilien-Investoren in Europa mit einem neuen Risiko für ihre Bewertungen konfrontiert. Das berichtet Bloomberg.

Immobilien mit Bewertungs-Risiko

Anwälte, die Immobilien-Eigentümer beraten, haben davor gewarnt, dass enorme Investitionen in die Energieeffizienz erforderlich sind, um zu verhindern, dass die Immobilien weiter an Wert verlieren. Doch Immobilien-Eigentümer, die bereits mit höheren Zinsen und sich ändernden Belegungsquoten zu kämpfen haben, schrecken nun vor solchen Ausgaben zurück.

Der Grund für diese Entwicklung ist laut Aleksandra Njagulj, der weltweiten Leiterin des Bereichs Nachhaltigkeit für Immobilien bei der DWS Group, die weit verbreitete Angst, von den komplexen und sich entwickelnden Umweltvorschriften überrumpelt zu werden.

„Achterbahnfahrt neuer oder überarbeiteter Vorschriften“

„Wir befinden uns auf einer Achterbahnfahrt neuer oder überarbeiteter Vorschriften“, sagte Njagulj, die bei der DWS für die Überwachung von 67 Milliarden Euro (71 Milliarden US-Dollar) an direkten Immobilienanlagen zuständig ist, in einem Interview. „Und sie kommen immer wieder.“

Für Immobilien-Investoren ist das „überwältigende Gefühl“ jetzt ein Gefühl der „Unsicherheit“, sagte sie.

Zu den Vorschriften, die solche Bedenken hervorrufen, gehört die Richtlinie über die Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden (EPBD), die das Potenzial hat, Vermietern, die mit solchen Investitionen in Verzug geraten, Vermögenswerte aufzubürden, die nicht mehr verkauft oder vermietet werden können.

Doch das Fundament, auf dem die EPBD ruht, weist einige Lücken auf. Ein Hauptanliegen der Investoren ist die Art und Weise, wie die so genannten Energieausweise (EPCs) für Gebäude zur Ermittlung der Bewertungen verwendet werden. Gegenwärtig haben die nationalen Regulierungsbehörden das letzte Wort, und es gibt Hinweise auf erhebliche Diskrepanzen zwischen den Ländern. Die EPBD soll hier Abhilfe schaffen, aber wie, bleibt unklar.

In der Zwischenzeit stehen Investmentmanager unter dem Druck, Portfolios zu konstruieren, die den EU-weiten Anforderungen im Rahmen eines separaten Regelwerks, der Sustainable Finance Disclosure Regulation (SFDR), entsprechen. Die SFDR wird derzeit einer umfassenden Überprüfung unterzogen, die nach Angaben der Europäischen Kommission zu grundlegenden Änderungen in der Art und Weise führen könnte, wie Vermögensverwalter in Zukunft arbeiten müssen.

Bislang erkennt die SFDR so genannte Transition Assets nicht wirklich als grün an. Das bedeutet, dass Fonds nicht unbedingt als nachhaltig bezeichnet werden können, selbst wenn sie Kapital bereitstellen, um schlecht isolierte, energiefressende Gebäude grüner zu machen. Die Europäische Kommission hat signalisiert, dass sich das ändern könnte – aber es ist nicht klar, wann.

Wir wissen, dass wir die schlimmsten“ Gebäude in Ordnung bringen müssen, um ihren Energieverbrauch und ihren Kohlenstoff-Fußabdruck zu reduzieren“, sagte Njagulj. Aber in Wirklichkeit werden wahrscheinlich viele Akteure in der Branche und viele Vermögensverwalter und Portfoliomanager erst einmal abwarten, was aus den Vorschriften wird, bevor sie handeln“, sagte sie.

Die ehrgeizigsten Investoren werden vorpreschen, aber die breite Basis wird warten, bis es klare Vorschriften gibt, so Njagulj. Und das wirkt sich direkt auf die Bewertungen aus“, sagte sie.

Es bedeutet auch, dass Immobilien-Käufer versteckten Risiken ausgesetzt sind. „Wenn jemand ein gefährdetes Gebäude immer noch zum gleichen Preis verkaufen kann, wird er nicht in die Sanierung investieren, weil er nicht unbedingt eine Amortisation erwartet“, sagte Njagulj.

Die Entwicklung spielt sich ab, während die Immobilien-Märkte einen allgemeinen Preisschock erleben. Die Preise für Gewerbe-Immobilien sind im vergangenen Jahr eingebrochen, und die Renditen für deutsche und französische Bürogebäude waren laut MSCI Real Assets die schlechtesten aller Zeiten.

Gleichzeitig wächst das Bewusstsein, dass der europäische Gebäudebestand dringend modernisiert werden muss, wenn Europa sein Ziel erreichen will, bis Mitte des Jahrhunderts netto emissionsfrei zu werden. Nach Angaben der Europäischen Kommission entfallen rund 40% des Energieverbrauchs in Europa auf Gebäude, die mehr als ein Drittel der energiebedingten Emissionen verursachen.

Um bis 2050 Netto-Null-Emissionen zu erreichen, müssen nach Angaben der EU jährlich zusätzliche 275 Milliarden Euro für die Renovierung von Gebäuden ausgegeben werden. Derzeit wird der jährliche Energieverbrauch in der Region durch Renovierungen nur um 1% gesenkt, so die Europäische Kommission.

Investoren, die mehr Mittel für die Renovierung von umweltfreundlichen Immobilien bereitstellen, werden wahrscheinlich vom Markt belohnt werden. Eine Studie des Immobilienberaters CBRE zeigt, dass umweltzertifizierte Gebäude einen Mietaufschlag von 7% erzielen, wenn Größe, Lage, Alter und Renovierungshistorie eines Gebäudes berücksichtigt werden.

Immobilien und die Taxonomierichtlinie

In Ermangelung klarer grüner Vorschriften in der EU sucht die DWS laut Njagulj nach neuen Messgrößen, die verdeutlichen, inwieweit Immobilien-Investitionen als nachhaltig angesehen werden können.

Fondsmanager nutzen derzeit die Taxonomierichtlinie, die offizielle Liste der EU für nachhaltige Aktivitäten, um Vermögenswerte zu klassifizieren. Dies ist jedoch ein Prozess, der mit „astronomischen Kostenvoranschlägen“ von Beratern verbunden ist, sagte sie. Die AWD versucht, einen Weg zu finden, dies auf vernünftige Art und Weise zu tun, vielleicht unter Verwendung bestehender Gebäudezertifizierungen“, sagte Njagulj.

Sie geht davon aus, dass die EU etwa zwei Jahre braucht, um eine überarbeitete SFDR fertig zu stellen, was auch die Zeit ist, die die EU-Staaten benötigen werden, um die EPBD in nationales Recht umzusetzen.

In der Zwischenzeit gibt es im europäischen Immobilien-Sektor „eine Menge an bestehenden Gebäuden, die wir in Ordnung bringen müssen“, sagte sie.

FMW/Bloomberg