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"Ausmaß von Verzweiflung und Verwerfungen unvorstellbar groß" Immobilienmarkt: Europa bereitet sich auf scharfe Trendwende vor

Am europäischen Immobilienmarkt steht in den nächsten Wochen eine scharfe Trendwende an. Hier dazu eine Bloomberg-Analyse.

Der europäische Immobilienmarkt hat letztes Jahr eine dramatische Wende erlebt, und nun in 2023 könnte die Krise erst richtig sichtbar werden. Die Zinsen für die Finanzierung von Immobilien stiegen in den letzten zwölf Monaten europaweit sehr schnell an, bereits bevor die EZB ihre kräftige Zinswende startete. Große Anpassungen und Verwerfungen könnten erst in diesem Jahr anstehen. Hier dazu eine ausführliche Analyse.

Europäischer Immobilienmarkt bereitet sich auf eine scharfe und abrupte Trendwende vor

Die Turbulenzen bei Trophäenobjekten in London und Frankfurt geben einen Einblick auf den Schaden, der Investoren am europäischen Immobilienmarkt droht, wenn er sich auf die schärfste Kehrtwende seiner Geschichte einstellen muss. Bloomberg schreibt in seiner Analyse: Von einem schwierigen Refinanzierungsprozess für ein Bürogebäude in der Londoner City bis hin zum angespannten Verkauf des Commerzbank-Hochhauses in Deutschlands Finanzmetropole – Investoren suchen händeringend nach Möglichkeiten, um Finanzierungslücken zu schließen, während die Kreditmärkte aufgrund der rapide steigenden Zinssätze ins Stocken geraten.

Banken bald mit Ergebnissen von Neubewertungen bei Immobilien

Der Realitätscheck am Immobilienmarkt wird in den kommenden Wochen beginnen, wenn die Banken in ganz Europa die Ergebnisse der Jahresendbewertungen erhalten. Starke Rückgänge der Bewertungen drohen zu Verletzungen der Kreditvereinbarungen zu führen, was Notfinanzierungsmaßnahmen auslöst, die von Zwangsverkäufen bis zur Zuführung von frischem Geld reichen.

„Europa wird die große Rückabwicklung von 10 Jahren leichten Geldes erleben“, sagte Skardon Baker, ein Partner bei der Private-Equity-Firma Apollo Global Management. „Das Ausmaß der Verzweiflung und der Verwerfungen ist unvorstellbar groß (weltweit sind bereits 175 Milliarden Euro an Immobilienkrediten notleidend).

Nach Angaben der Europäischen Bankenaufsichtsbehörde, einer Umfrage der Bayes Business School und von Bloomberg zusammengestellten Daten sind Darlehen, Anleihen und andere Schulden in Höhe von insgesamt etwa 1,9 Billionen Euro – fast so viel wie die italienische Wirtschaft – durch gewerbliche Immobilien gesichert oder an Vermieter in Europa und in Großbritannien vergeben.

Etwa 20 % davon, d. h. rund 390 Milliarden Euro, werden in diesem Jahr fällig, und die sich abzeichnende Krise ist der erste wirkliche Test für die Vorschriften, die nach der globalen Finanzkrise zur Eindämmung der Risiken bei Immobilienkrediten erlassen wurden. Diese Vorschriften könnten dazu führen, dass die Korrektur steiler und abrupter ausfällt.

„Ich denke, dass die Neubewertung schneller erfolgen wird als in der Vergangenheit“, sagte John O’Driscoll, Leiter des Immobiliengeschäfts der Investment-Management-Einheit des französischen Versicherers Axa SA. „Die Leute fangen an, sich zu exponieren, während die Flut abnimmt“.

Europas Banken werden durch die neuen Vorschriften dazu angehalten, aggressiver gegen faule Kredite am Immobilienmarkt vorzugehen. Außerdem sind sie in einer besseren Verfassung als während der letzten Immobilienkrise vor mehr als einem Jahrzehnt, so dass sie weniger geneigt sein könnten, Probleme zu vertuschen. Die Last liegt also bei den Kreditnehmern.

Nach der Finanzkrise 2008 zögerten die meisten Banken, faule Kredite einzufordern, da dies zu enormen Verlusten geführt hätte – eine Praxis, die als „extend and pretend“ bezeichnet wird. Nach den neuen Vorschriften für notleidende Kredite müssen die Banken Rückstellungen für erwartete und nicht für aufgelaufene Verluste bilden. Das bedeutet, dass sie weniger Anreize haben, abzuwarten und zu hoffen, dass sich die Vermögenswerte erholen.

Bewältigungsstrategien

Einige kürzlich getätigte Transaktionen zeigen, wie Immobilienunternehmen auf das Ende der Ära des leichten Geldes reagieren, aber Zwangsverkäufe sind derzeit eher die Ausnahme als die Regel.

1 Portsoken-Street

Den Eigentümern eines Bürogebäudes am Rande des Londoner Versicherungsviertels ist es nicht gelungen, eine Refinanzierung zu sichern, bevor die Schulden in Höhe von etwa 140 Millionen Pfund im Juli fällig wurden, so dass sie eine Klausel über wesentliche Unsicherheiten in den im August vorgelegten Jahresabschluss aufnehmen mussten. Während das modernisierte und teilweise vermietete Gebäude im Februar 2022 mit rund 220 Millionen Pfund bewertet wurde, ist der Wert seitdem stark gesunken. Derzeit laufen sowohl Refinanzierungs- als auch Leasinggespräche für die verbleibende Fläche, die eine Lösung bieten könnten. Werden keine Fortschritte erzielt, könnte das Ergebnis ein Zwangsverkauf sein.

One Poultry

Die koreanischen Eigentümer des Gebäudes in der Nähe der Bank of England gewährten einen Gesellschafterkredit, nachdem ein Wertverlust des Gebäudes zu einem Ausfall eines Kredits der Bank of Ireland geführt hatte, wie das Unternehmen mitteilte. Diese Strategie setzt natürlich voraus, dass die Eigentümer über Barmittel verfügen, was bei vielen stark verschuldeten europäischen Vermietern nicht der Fall ist. React News berichtete bereits über die verpasste Refinanzierungsfrist.

Vauxhall Bau

In London hat die Guangzhou R&F Properties Co. eine Alternative zu Bankkrediten gefunden. Der chinesische Bauträger wandte sich an ein Konsortium, zu dem auch Apollo Global Management Inc. und die Carlyle Group gehören, um vorrangige und Mezzanine-Kredite in Höhe von 772 Millionen Pfund zu sichern, damit die Arbeiten an einem Wohn- und Hotelkomplex in Vauxhall wieder aufgenommen werden können.

Commerzbank-Hochhaus

In Frankfurt hat sich ein anderer koreanischer Investor dafür entschieden, das von der Commerzbank AG genutzte Hochhaus zu verkaufen, anstatt eine Refinanzierung zu versuchen. Das ist ein seltener Schritt auf dem derzeitigen Markt. Laut Chris Staveley, Leiter der internationalen Kapitalmärkte in Europa bei JLL, wurden im letzten Jahr in Europa geplante Büroverkäufe im Wert von etwa 20 Milliarden Euro gestoppt, da die Verkäufer auf die sinkenden Werte achteten.

Lageänderung am Immobilienmarkt steht bevor

Bislang sind die Bewertungen noch nicht so weit gesunken, dass vorrangige Verbindlichkeiten – also die Darlehen, die in der Regel von Banken gehalten werden – unter Wasser stehen, aber das könnte sich bald ändern. Die von CBRE Group Inc. bewerteten britischen Gewerbeimmobilien sind im vergangenen Jahr um 13 % gesunken. Der Rückgang beschleunigte sich in der zweiten Jahreshälfte, wobei der Makler allein im Dezember einen Rückgang von 3 % verzeichnete. Die Analysten von Goldman Sachs Group Inc. haben prognostiziert, dass der Gesamtrückgang 20 % übersteigen könnte.

Die Banken könnten dann handeln, bevor die Preise weiter fallen, und Kreditverluste riskieren, was verschuldete Vermieter zu schwierigen Alternativen zwingt. Für diejenigen, deren Schulden fällig werden, werden die Probleme noch düsterer. Banken reduzieren den Anteil des Immobilienwerts, den sie bereit sind, zu verleihen. Das bedeutet, dass eine niedrigere Bewertung wie ein doppelter Schlag wirken und die Finanzierungslücke vergrößern könnte.

„Der Appetit der Banken ist geringer und wird es auch bleiben, bis es Anzeichen dafür gibt, dass der Markt die Talsohle erreicht hat“, so Vincent Nobel, Leiter des Bereichs Asset Based Lending bei Federated Hermes Inc. Die neuen Vorschriften zwingen die Banken, sich mit faulen Krediten am Immobilienmarkt zu befassen, „und ein Weg, Probleme zu lösen, ist, sie zum Problem von jemand anderem zu machen“.

Junk Bonds für Immobilien haben das größte Ausfallrisiko

Schweden war bisher das Epizentrum der Krise, und die Immobilienpreise werden voraussichtlich um 20 % gegenüber dem Höchststand fallen. Die börsennotierten Immobilienunternehmen des Landes haben in den letzten 12 Monaten 30 % ihres Wertes verloren, und die schwedische Zentralbank und die Finanzaufsichtsbehörde haben wiederholt vor den Risiken gewarnt, die sich aus den Schulden für Gewerbeimmobilien ergeben.

Sinkende Immobilienpreise könnten einen „Dominoeffekt“ auslösen, da die Forderung nach mehr Sicherheiten Notverkäufe erzwingen könnte, so Anders Kvist, ein leitender Berater des Direktors der FSA. Während es in Italien und Spanien, die nach der globalen Finanzkrise am stärksten betroffen waren, einige Bereiche der Stabilität gibt, bricht Großbritannien ein – und es gibt Anzeichen dafür, dass Deutschland als nächstes dran sein könnte.

Stimmung am deutschen Immobilienmarkt auf Rekordtief

Positiver Faktor

Positiv zu vermerken ist, dass es mehr Möglichkeiten für engagierte Immobilieninvestoren gibt. Einrichtungen wie geschlossene Kreditfonds haben in den letzten zehn Jahren stetig zugenommen. Laut der Bayes-Studie hatten Versicherer und andere alternative Kreditgeber in der ersten Hälfte des vergangenen Jahres einen höheren Anteil an neuen britischen Immobilienkrediten als die großen Banken des Landes.

In den nächsten 18 Monaten werden Investoren eine Rekordsumme in so genannte opportunistische Fonds investieren, die risikoreichere Immobilienwetten eingehen, sagte Howard Lutnick, Chief Executive Officer von Cantor Fitzgerald, letzte Woche auf dem Weltwirtschaftsforum in Davos. Dieser Trend werde dazu beitragen, den Aufschwung am gewerblichen Immobilienmarkt zu beschleunigen, sagte er.

Diese neuen Instrumente könnten die Turbulenzen kurzlebiger machen als in der Vergangenheit, als die Banken jahrelang an faulen Krediten festhielten. Louis Landeman, Kreditanalyst bei der Danske Bank in Stockholm, geht davon aus, dass die Umstellung relativ geordnet vonstatten gehen wird, da die Kreditnehmer genügend Möglichkeiten haben, Gegenmaßnahmen zu ergreifen. „Jeder, der einen kreativen Weg findet, um diese Lücke zu schließen, wird viel Spaß haben“, sagte Mat Oakley, Leiter des Commercial Research bei Savills.

FMW/Bloomberg

Immobilienmarkt in London
The One Poultry building, left, in the City of London, UK.


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11 Kommentare

  1. „Starke Rückgänge der Bewertungen drohen zu Verletzungen der Kreditvereinbarungen zu führen, was Notfinanzierungsmaßnahmen auslöst, die von Zwangsverkäufen bis zur Zuführung von frischem Geld reichen.“

    Wenn „Margin“ anruft bzw. „called“, besser einfach nicht abnehmen und einen Flug nach Brasilien oder Argentinien buchen ;-)

  2. Margin Doppelknall

    Zwangsverkäufe bei Immobilien brauchen Zeit, zudem sind die Banken bei fremdfinanzierten Objektien an guten Preisen interessiert, sonst drohen den Banken Verluste. Also wird in solchen Fällen alles andere verkauft werden müssen und darum fallen in solchen Zeiten die besten Anlagen wie Gold und gute Aktien. Auch bei Aktiencrashes kann Gold wegen Margin Calls zuerst fallen bevor es wieder steigt.

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  4. Kann es sein, dass Europa das vor sich hat, was Japan die letzten 30 Jahre erlebt hat?
    Der Nikkei hat in etwa seinen Stand von 1990 erreicht und die Verschuldung ist in Japan gigantisch.
    Der Wohlstand nimmt seit etwa 30 Jahren langsam ab.
    In Deutschland und Europa käme noch die Gemeinshaftswährung erschwerend hinzu, die Energiepolitik, die Immigrationspolitik, Wohnungspolitik, und die Industriefeindlichkeit der Grünen.

    Viele Grüße aus Andalusien Helmut

  5. Das sich eine deutliche Wende am Immobilien Markt abzeichnet,
    dem stimme ich zu.
    Wer solide finanziert hat, dem macht es nichts.
    Die Mieten werden allerdings sehr deutlich steigen.
    Der Wohnungsbau schrumpft deutlich,
    Bedarf an Wohnraum ist u.a. durch Zuzug immer noch vorhanden und verschärft sich.
    Wer kann der zahlt viel Miete für teure und dann noch eine kleinere Wohnung.
    Wer sich das nicht leisten kann ist das arme A….
    Es könnte soziale Verwerfungen geben

  6. Es werden ja auch Wohnungen frei.
    Vor einigen Tagen war unser ehemaliger Mitarbeiter zu Besuch. Er leitet seit 2 Jahren eine Ferienhausanlage in Spanien für etwa 30 Familien. Er sagte uns, dass schon die Hälfte der Ferienhäuser per Dauermietvertrag an deutsche Staatsbürger vermietet sind, die jetzt erst einmal ihr Geschäft entweder von Spanien aus machen, oder sogar schon das Gewerbe nach Spanien umgemeldet haben, oder Rentner, die auch ihren Wohnsitz ummelden.
    Auch die letzten 3 Anfragen zu unsere Immobilie waren, ob auch in der Region (Landschaftsschutzgebiet) das jeweilige Gewerbe angemeldet werden könnte, und wieviel des Grundstücks noch bebaut werden darf.
    Das ist alles natürlich nicht repräsentativ, aber hochgerechnet würden ja dann Millonen Deutsche sich was im Ausland suchen.
    Verlassen die Nerze das sinkende Schiff?
    Begleitet wurde unser ehemaliger Mitarbeiter von einem Interessenten für unsere Immobilie, und der sagte:
    In Spanien werden Kapitaleinkünfte mit 19 % besteuert und Dividendenausschüttungen sind bis 1.500 EUR von der Steuer befreit.

    Viele Grüße aus Andalusien Helmut

    1. @Helmut
      Wie peinlich sollen deine kleinen Verkaufsversuche fürs Hexenhaus in Andalusien noch werden?
      Welche statistische Relevanz hat dein ehemaliger Mitarbeiter?
      Wie lächerlich sind deine Hoch- und Umrechnungen auf ein Land mit völlig anderen Voraussetzungen?
      Träumst du wirklich von Millionen?

      „Das ist alles natürlich nicht repräsentativ, aber hochgerechnet würden ja dann Millonen Deutsche sich was im Ausland suchen. Verlassen die Nerze das sinkende Schiff?“

      Nein, es sind weiterhin nur die Ratten, und die Felle schwimmen davon.

      1. Ratten ? In China gelten Ratten als intelligente Tiere.
        Kommt also auf die Sichtweise drauf an. Ob ein Deutscher darin richtig liegt ?

  7. Naja, egal ob Ratte oder Nerz, hauptsache nicht mit absaufen.
    Ich habe noch keinen Auswanderer hier in Spanien getroffen, der in Deutschland von Grundsicherung oder Bürgergeld gelebt hat, oder einen deutschen Pass geschenkt bekommen hat, und dann ausgewandert ist. Wer ab dem ersten Tag mit Bürgergeld versorgt wird, wird wohl wenig Ambitionen und die Ausbildung dafür haben, im europäischen Ausland eine Existenz aufzubauen.
    Wohl habe ich hier Menschen getroffen, die, nachdem sie in arbeitslos geworden sind in Deutschland, sich hier offiziell 3 Monate beim spanischen Arbeitsamt anmelden, und hier 3 Monate Urlaub auf Kosten des deutschen Arbeitsamtes machen, denn für 3 Monate bekommen sie dann das deutsche Arbeitslosengeld bezahlt, obwohl sie im Ausland am Strand liegen.
    Oder besser gesagt: Nach Arbeit suchen.
    Das sind dann in der Statistik auch die Leute, die nach einem gut bezahlten Langzeiturlaub nach Deutschland zurückkehren. Der Michel sieht dann diese „Kurzauswanderer“ als gescheiterte Rückkehrer an, die es im Ausland nicht geschafft haben. Ja, so hat ja jeder was für seine Argumentation.
    Auch habe ich in den Seniorenresidenzen nur Pensionäre getroffen, die so viel Vermögen haben, dass sie in Deutschland die Unterbringung im Altersheim selber finanzieren müssten. Und die sagen sich dann: Lieber zum fasst halben Preis in einer Seniorenresidenz unter der Sonne versorgt werden.
    Natürlich kann man an allen Dingen etwas negatives finden, aber die Leute bleiben ja auch auf dem Schiff.

    Dann bedanke ich mich bei Helix 52, dass er nocheinmal für unseren Immobilienverkauf hier Werbung macht. Aber ich denke, da sind wir besser bei Idealista aufgehoben.

    Viele Grüße aus Andalusien Helmut

    1. Hallo Ottonorma,
      Die Tagesschau darf sogar über Menschen verbreiten: „Die Ratten wieder in ihre Löcher zurückprügeln“, oder „als Blindfdarm entfernen“.
      Und damit waren nicht Menschen gemeint, die junge Mädchen in Deutschland abstechen.
      So weit sind die Regierungssender wieder in Deutschland. Und Deutschland ist wieder soweit, dass man das ungestraft sagen und verbreiten darf.
      Es wird wieder als normal angesehen.
      Gut das ich weit weg bin.

      Viele Grüße aus Andalusien Helmut

  8. Tagesschau ? heute ?
    was ist das ? soll das eine Nachrichtensendung sein ?
    Nein, ich denke eher ein Propagandasender der Regierung
    Und da bich ich wahrhaftig nicht der einzige der so etwas denkt.

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