Gewerbeimmobilien Deka-Immobilien will Preiseinbruch am Immobilienmarkt nutzen

Die Zinsen sind schon so weit gestiegen, und die Immobilienpreise sind schon so unter Druck, dass auf der Käuferseite kaum noch jemand da ist, und als Investor mit jeder Menge Cash kann man günstig zuschlagen? Werfen wir dazu einen Blick auf den gewerblichen Immobilienmarkt. Deka Immobilien, mit einem verwalteten Immobilienvermögen von rund 50 Milliarden Euro einer der größeren Investoren in der Branche, will Preiskorrekturen am Immobilienmarkt für Zukäufe nutzen. Das sagte Geschäftsführer Esteban de Lope Fend im Bloomberg-Interview. Der Fokus liege auf Büros, doch selbst bei Einzelhandelsobjekten sei ein Einstieg möglich. „Auch vorherige Korrekturphasen haben wir genutzt, um Chancen zu ergreifen. Das wird dieses Mal nicht anders sein”. Nach der Finanzkrise habe die Deka beispielsweise viele Büroimmobilien in USA, Singapur und Australien erworben. Und nach dem Brexit seien 1,5 Milliarden Euro in London investiert worden, darunter in die dortige Zentrale von Facebook.

Deka will Bestand an Immobilien ausbauen, vor allem in angelsächsischen Ländern

“Wir planen, unser Immobilienvermögen bis zum Ende des Jahres auf rund 52 Milliarden Euro auszubauen”, so de Lope. Chancen für weitere Zukäufe sieht er vor allem in angelsächsischen Märkten, also USA, Australien sowie Großbritannien. Dort seien die Zinsen schon weiter gestiegen, was dazu führe, dass die Konkurrenz auf Käuferseite nicht mehr so groß sei. Immobilien könnten also günstiger zu bekommen sein.

Deka Immobilien gehört zur DekaBank, dem Fonds-Anbieter der Sparkassen in Deutschland. Die Firma besitzt rund 600 Immobilien in 27 Ländern. Von den 50 Milliarden Euro an Vermögen entfallen 35 Milliarden Euro auf Retailfonds für Sparkassen-Kunden, der Rest auf Eigenanlagen der Sparkassen. Büros haben aktuell einen Anteil von 60%, der aufrechterhalten werden soll.

Büro-Immobilienmarkt mit Schnäppchen – fallende Preise bis 2024

Bürobjekte zählen zu Bereichen des Marktes, in denen mögliche Schnäppchen winken. LBBW-Analyst Martin Güth erwartet hier empfindliche Preiskorrekturen zwischen 2022 und 2024, wie er vergangenen Monat in einem Bericht schrieb. Für Deutschland bezifferte er sie auf knapp 20 %. Er schätzt, dass ein Drittel dieses Preisrückgangs schon 2022 stattgefunden hat. Er verwies auf steigende Zinsen und anhaltende Konjunkturschwäche.

Deka Immobilien war im vergangenen Jahr offensiv unterwegs. Insgesamt wurden 2,4 Milliarden Euro an Ankäufen und 700 Millionen Euro an Verkäufen getätigt. So erwarb die Gesellschaft unter anderem den Booking.com-Büro-Campus in Amsterdam für 566 Millionen Euro. Dass Büro-Objekte wegen des Trends hin zum Homeoffice künftig ins Abseits geraten, glaubt de Lope nicht. Sie dürften weiterhin gefragt sein. Allerdings beobachtet er seit der Pandemie zwei Trends: Mehr Mieter verlängern ihre Verträge, reduzieren aber ihre Flächen im Schnitt um 10 % bis 15 %.

„Viele Büro-Mieter sind noch in einer Findungsphase. Viele neue Mietverträge enthalten Optionen, die Fläche zu vergrößern oder zu verkleinern”, erklärte de Lope. Die frei werdenden Flächen ließen sich aber gut nachvermieten, die Vermietungsquote liege aktuell bei rund 95 %.

In Frankfurt besitzt die Deka Unternehmen 24 Büroimmobilien. Der Markt hier sei stark vom Finanzsektor abhängig, der sehr volatil sei. Derzeit dürfte die Leerstandsquote in Frankfurt bei 8 % liegen und damit über der anderer Märkte, so de Lope. “2022 war ein schwieriges Jahr, und man musste in Frankfurt niedrigere Mieten in Kauf nehmen”. Für 2023 ist de Lope mit Blick auf Frankfurt optimistischer. Europäische Zentralbank und Bundesbank würden wohl mehr Mitarbeiter brauchen. Zudem werde aktuell weniger gebaut, so dass in den nächsten Jahren nur wenige neue Flächen auf den Markt kämen.

Blick auf Einzelhandel und Logistik

Jenseits von Büros hatte Deka Immobilien zuletzt den Logistik-Anteil in den Publikumsfonds etwas hochgefahren und den von Einzelhandelsflächen etwas reduziert. Einzelhandelsflächen waren während der Pandemie unter Druck geraten, weil das Einkaufen stärker ins Internet abwanderte. De Lope deutet hier eine Wende an: „Auch Käufe von Einzelhandelsobjekten können wir uns vorstellen, falls sie die Preiskorrektur bereits hinter sich haben. Ganz verschwinden wird Einzelhandel aus den Innenstädten nie”.

Das Bestandsportfolio der Deka Immobilien sieht de Lope von Korrekturen indes weniger stark in Mitleidenschaft gezogen. „In den Phasen, in denen Spitzenpreise am Markt gezahlt werden, können wir bei den Preisen oft nicht mithalten. Deshalb sind wir von Preisrückgängen weniger stark betroffen”, erklärte er. Zudem habe Deka Immobilien schon immer auf erstklassige Lagen gesetzt, die in Krisen robuster seien.

Rendite und Fondsabsatz

Bei den Publikumsfonds rechnet er in diesem Jahr mit Renditen zwischen 2,5% und 3,5%. In der Pandemie waren sie auf 1,5% bis 2,5% abgesunken, was auch an vorübergehenden Mietnachlässen lag. Während sich Sparkassen bei Eigenanlagen zuletzt zurückgehalten hätten, sei der Absatz bei Retail-Anlegern robust. “Wir verzeichnen weiter Mittelzuflüsse für unsere offenen Publikumsfonds”, sagte de Lope. Dennoch ist ein Teil der einst enormen Nachfrage gewichen: “Vor ein oder zwei Jahren waren die Kontingente bei den Sparkassen oft binnen weniger Wochen weg. Inzwischen dauert es mitunter schon ein paar Monate, bis alle Anteile gezeichnet sind.“

FMW/Bloomberg