Am Markt für Wohnimmobilien ist die Krise noch voll am Laufen, und wird noch einige Zeit wirken? Und bei Gewerbeimmobilien? Gestern berichteten wir über den Mega-Investor bei Gewerbeobjekten Blackstone, der derzeit dabei ist massiv zu investieren. Jetzt, wo viele kreditgetriebene Investoren mit dem Rücken an der Wand stehen, können kapitalstarke Investoren kräftig zuschlagen. Sehen wir derzeit genau den Tiefpunkt am Immobilienmarkt in Europa? Die Immobilienkrise in Europa geht langsam zu Ende und die Aussichten für das nächste Jahr werden immer besser – so sieht es jedenfalls der auf Immobilien spezialisierte Fondsmanager AEW, der zur französischen Natixis gehört.
Immobilienkrise: Stark gefallene Preise bei Gewerbeimmobilien
AEW erwartet für die besten Gewerbeimmobilien in Europa — Lagerhäuser, Büros, Läden — in den vier Jahren bis 2028 eine Gesamtrendite von 9,2 % pro Jahr, heißt es in einem neuen Ausblick für den Markt laut Bloomberg. Großbritannien, wo die Korrektur schneller und tiefer war, wird mit Gewinnen von 10,7 % die beste Performance aufweisen, so die Prognose. Der rasante Anstieg der Zinssätze in den letzten zwei Jahren hat den Immobilienboom in Europa zum Erliegen gebracht, was in einer Immobilienkrise mündete. Die Werte von Lagerhäusern sind in den letzten 18 Monaten um 30 % und die von Bürogebäuden um 20 % gefallen. Mehrere Bauträger meldeten Insolvenz an, Banken bildeten Rückstellungen für Kreditverluste.
Preisanpassung weitgehend abgeschlossen
“Was sich wirklich geändert hat, ist das Ausmaß der Preisanpassung im Jahr 2023”, sagt im Interview mit Bloomberg Hans Vrensen, Strategie- und Analysechef für Europa bei AEW. “Unser Ausblick für 2024 ist vielleicht überraschend positiv, weil wir sehen, dass die Preisanpassung weitgehend abgeschlossen ist.” Investoren nehmen beim Kauf von Immobilien in der Regel Kredite auf, um ihre Rendite zu steigern. Der rasche Anstieg der Zinsen und die vergleichsweise langsame Preiskorrektur haben vielen einen Strich durch diese Rechnung gemacht. Die Abkühlung der Inflation und die schwache Konjunktur bedeuten jedoch, dass die Zinsen bald wieder sinken dürften, so dass gehebelte Geschäfte ab 2025 in der Eurozone und 2026 in Großbritannien wieder attraktiv werden, so die Prognose von AEW.
Dennoch hat sich durch die gesunkenen Bewertungen und die konservativeren Kreditkonditionen eine Finanzierungslücke von 90 Milliarden Euro aufgetan, die es noch zu schließen gilt, wie die Daten von AEW zeigen. Laut dem Fondsmanager droht bei 16% aller Kredite, die zwischen 2018 und 2021 aufgenommen wurden, bei Fälligkeit eine Unterdeckung. Sinnbildlich ausgedrückt zum Stand der Immobilienkrise: “Der Schmerz wandert durch das System”, sagt Vrensen. “Wir glauben, dass das Flugzeug wieder abheben wird, aber derzeit ist die Putzkolonne noch im hinteren Teil des Flugzeugs beschäftigt.”
FMW/Bloomberg
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