Die Immobilienpreise in Deutschland sind im Februar und März minimal angestiegen, nach vormals 7 Monaten durchgehendem Rückgang, so sagt es zumindest der Europace-Hauspreisindex, vielleicht der wichtigste Preisindex für den deutschen Immobilienmarkt (hier die letzten Details). Bevor wir zum großen Bild kommen, blicken wir an dieser Stelle erstmal zurück bis in Jahr 2007. Wir sehen in der TradingView Grafik die prozentuale Preisveränderung bei deutschen Immobilien im Jahresvergleich. Sah man Anfang 2022 noch ein Jahresplus bei den Preisen von satten 14 %, so sehen wir jüngst um 2,9 % fallende Preise. Heute veröffentlichte Daten anderer Anbieter zeigen abseits der aktuellsten Kurzfristentwicklung, wie sich die Immobilienpreise in Deutschland bereits im großen Bild konkret abgeschwächt haben.
Immobilienpreise im großen Bild – Wohneigentum bis zu 15 Prozent günstiger als vor einem Jahr
Das Portal Immowelt meldet aktuell, dass wie in den meisten Großstädten auch in vielen deutschen Städten mittlerer Größe die Kaufpreise von Wohnungen sinken. In insgesamt 51 von 54 untersuchten Mittelstädten hat sich demnach Wohneigentum im Vergleich zum Vorjahr vergünstigt. In 11 Städten liegt das Minus sogar im zweistelligen Prozentbereich. Dabei geht der Blick auf Angebotspreise von Bestandswohnungen (75 Quadratmeter, 3 Zimmer, 1. Stock, Baujahr 1990er-Jahre) in ausgewählten mittelgroßen Städten. „Der Anstieg der Bauzinsen (aktuell 3,81 % für 10 Jahre Sollzinsbindung) hat auch in den deutschen Mittelstädten zum Ende des Immobilienbooms geführt“, so die Aussage von Immowelt. Nach jahrelangen Zuwächsen würden die Immobilienpreise (für Wohneigentum) in vielen mittelgroßen Städten nun spürbar sinken. Für Käufer könnte das laut Aussage des Portals die Chance bieten, sich den Wunsch nach der eigenen Wohnung zu erfüllen. Zwar werde die Immobilienfinanzierung durch das hohe Zinsniveau erschwert, gleichzeitig ermögliche der im Vergleich zur Niedrigzinsphase geringere Konkurrenzdruck aber auch Nachverhandlungen beim Preis. FMW-Anmerkung: Der Leitzins ist seit Sommer 2022 von 0 auf jetzt 3,75 % gestiegen, und er wird laut EZB noch weiter ansteigen. Also weiter Aufwärtsdruck bei den Bauzinsen?
15 % Preisrückgang bei Immobilien in Schwerin, Lüneburg, Bayreuth und Lüdenscheid
In der Spitze zahlen Wohnungssuchende in deutschen Mittelstädten laut Immowelt derzeit 15 Prozent weniger für eine Eigentumswohnung als vor einem Jahr. Das ist etwa in Schwerin der Fall, wo der Quadratmeter aktuell im Mittel 2.476 Euro kostet. Vor 12 Monaten mussten Käufer in der Landeshauptstadt Mecklenburg-Vorpommerns noch mit 2.915 Euro pro Quadratmeter rechnen. In drei weiteren Mittelstädten sind die Angebotspreise von Bestandswohnungen ebenfalls um 15 Prozent eingebrochen: Im niedersächsischen Lüneburg kostet der Quadratmeter derzeit durchschnittlich 3.727 Euro, in Bayreuth im nördlichen Bayern sind es 3.531 Euro und im nordrhein-westfälischen Lüdenscheid 1.984 Euro.
Sinkende Immobilienpreise auch in teuren Städten Süddeutschlands
Am teuersten sind Eigentumswohnungen in den Mittelstädten Süddeutschlands. Allerdings gibt es laut Immowelt auch hier spürbar fallende Immobilienpreise: In Konstanz, der kostspieligsten Stadt in der Analyse, zahlen Käufer gegenwärtig im Mittel 6.043 Euro pro Quadratmeter für eine Bestandswohnung; das sind 6 Prozent weniger als vor einem Jahr. Auch in anderen Mittelstädten Baden-Württembergs kosten Wohnungen derzeit deutlich weniger als vor 12 Monaten, etwa in Tübingen (4.985 Euro; -9 Prozent), Böblingen (4.403 Euro; -11 Prozent) oder Friedrichshafen (4.388 Euro; -9 Prozent). Das gleiche gilt für mehrere hochpreisige Mittelstädte Bayerns. In Rosenheim, mit durchschnittlich 5.275 Euro pro Quadratmeter die zweitteuerste Stadt der Untersuchung, sind die Angebotspreise von Bestandswohnungen laut Immowelt innerhalb eines Jahres im Schnitt um 7 Prozent zurückgegangen. In Landshut (4.760 Euro) und Neu-Ulm (4.041 Euro) beträgt das Minus jeweils 5 Prozent, in Bamberg (3.906 Euro) sind die Kaufpreise um 6 Prozent gefallen.
Pfandbriefbanken: „Preiskorrektur am Immobilienmarkt hält weiter an“
Der Verband der deutschen Pfandbriefbanken (vdp) meldet heute, dass die Immobilienpreise in Deutschland weiter fallen. Im ersten Quartal 2023 fielen die Preise am Immobilienmarkt demnach deutschlandweit um 3,3 % gegenüber dem Anfangsquartal 2022 und um 2,3 % gegenüber dem direkten Vorquartal. Es sind sowohl auf Jahres- als auch auf Quartalssicht die stärksten Rückgänge seit Beginn der Indexaufzeichnungen des vdp. Damit setzte sich zu Beginn dieses Jahres die Entwicklung der Immobilienpreise fort, die bereits im zweiten Halbjahr 2022 begonnen hat. Der vdp-Index, der auf einer von vdpResearch quartalsweise durchgeführten Auswertung echter Transaktionsdaten von Immobilien von mehr als 700 Kreditinstituten basiert, steht nun bei 184,5 Punkten (Basisjahr 2010 = 100 Punkte).
Die Wohn-Immobilienpreise in Deutschland fielen im Vorjahresvergleich (Q1 2023 zu Q1 2022) moderat um 2,1 %. Hier wirkten sich laut vdp die nach wie vor niedrige Bautätigkeit und die hohe Nachfrage nach Wohnraum stabilisierend aus. Einen deutlich stärkeren Rückgang wiesen dagegen die Preise für Gewerbeimmobilien mit -8,3 % auf. Dabei büßten die Immobilienpreise im Einzelhandel mit -10,5 % noch etwas mehr ein als die Preise für Büroimmobilien (-7,5 %). Auch beim Quartalsvergleich (Q1 2023 zu Q4 2022) finden sich durchweg negative Vorzeichen: Während die Wohnimmobilienpreise in diesem Zeitraum um 2,0 % zurückgingen, nahmen die Gewerbeimmobilienpreise um 3,6 % ab, wobei sich dieser Wert aus rückläufigen Preisentwicklungen sowohl bei Büro- (-5,0 %) als auch bei Immobilien im Einzelhandel (-1,7 %) speiste.
„Preiskorrektur findet in allen Objektklassen statt!
Der gesamte Immobilienmarkt befindet sich seit Mitte 2022 im Umbruch. Das zeigen vor allem die Immobilienpreise, so sagt es vdp-Hauptgeschäftsführer Jens Tolckmitt. „Die vielen Belastungsfaktoren wie Inflation, Zinsanstieg und Unsicherheit führen in allen Objektklassen zu einer Preiskorrektur.“ Jedoch falle sie unterschiedlich stark aus: Den größten Rückgang im Jahresvergleich zeigten weiterhin Einzelhandelsimmobilien. Im Quartalsvergleich belief sich deren Reduktion allerdings auf nur -1,7 %. „Diese Entwicklung bei den Einzelhandelsimmobilienpreisen könnte ein erstes Anzeichen für eine Bodenbildung sein“.
Ausblick: Weiterhin kein abrupter Preisverfall absehbar
Alle Objektklassen eint laut vdp, dass es nach wie vor vergleichsweise wenige Transaktionen gibt. Verkäufer und Käufer seien weiterhin auf der Suche nach einem neuen Gleichgewicht der Immobilienpreise. Diese Phase werde mutmaßlich noch einige Quartale anhalten. Nach mehr als zehn Jahren dynamischen Preiswachstums sei diese Wende bei Immobilien laut vdp schon länger erwartet worden. Nun sei sie da. „Der Immobilienmarkt ist wie jeder andere Markt auch Zyklen unterworfen. Wir gehen auch für die nächsten Quartale noch von fallenden Preisen aus, mit unterschiedlicher Ausprägung in den einzelnen Objektklassen. Wir sehen aber weiterhin keine Anzeichen für einen abrupten Preisverfall“, so die Aussage von vdp-Chef Jens Tolckmitt.
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Ältere Immobilien werden mit Sicherheit noch deutlich weiter im Preis fallen. Da jeder gezwungen werden wird zusätzliches Geld für eine energetische Sanierung auszugeben, werden diese zusätzlichen Kosten vom Kaufpreis abgezogen werden.
Gleichzeitig haben neue Immobilien keinen Wertverlust zu befürchten, weil ein Neubau in Zukunft nicht günstiger gebaut werden kann. Dafür sind die gesetzlichen Vorgaben bezüglich des energetischen Mindeststandards zu kostspielig.
Neubauen wird noch einmal teurer, während alte Häuser massiv an Wert verlieren.
„Gleichzeitig haben neue Immobilien keinen Wertverlust zu befürchten, weil ein Neubau in Zukunft nicht günstiger gebaut werden kann.“
Mag sein.
Eine Immobilie ist aber immer nur so viel Wert, wie ein potentieller Käufer bereit ist zu zahlen oder zahlen kann.
Wenn die Baukosten so hoch bleiben oder weiter steigen, dann wird die Nachfrage weiter einbrechen, da sich nur noch wenige diesen Luxus leisten wollen oder können. Dann kommt allerdings der wirtschaftliche Abschwung, weil die Bauwirtschaft in die Knie geht.
Vielleicht bleiben die Preise von neuen Immobilien aber auch hoch.
Dann bedeutet das aber, dass die Löhne kräftig ansteigen müssen um diese hohen Preise bezahlen zu können.
Mit dem Nebeneffekt, dass dann die Inflation weiter ansteigt.
Die Preise bleiben nominal vielleicht hoch, der Wert der Immobilie steigt aber nicht.
Irgendwie ist beides Mist.
Die Bauwirtschaft besteht nicht nur aus Häuser bauen
@ottonorma:
Na endlich! Ein Kommentar, der nicht mit erfundenen Geschichten oder übertriebenen Lobeshymnen auf Russland oder Antiamerikanismus daher kommt! Erstaunlich!
Es ist schon erstaunlich, wie viele Leute denken, dass Bauarbeiter den ganzen Tag nichts anderes tun, als Häuser aus dem Boden sprießen zu lassen. Aber nein, die Bauwirtschaft besteht tatsächlich nicht nur aus dem Bau von Häusern. Da steckt viel mehr dahinter! Die Arbeiter verbringen ihre Zeit damit, TikTok-Tanzchoreografien auf dem Gerüst zu üben und dabei komplexe mathematische Gleichungen zu lösen. Und die Bauleiter? Die sitzen den ganzen Tag im Büro und diskutieren hitzig darüber, welchen Farbton das Badezimmer haben sollte.
Immobilienhai, da hast du aber einen großen Denkfehler.
Eine Immobilie die ich selbst nutze, muss ich der Frage gegenüber stellen, wieviel Rendite würde ich bekommen wenn ich das Geld anderswo anlege, bei gleicher Sicherheit?
Einfach mal Zahlen.
Vor 10 Jahren ein Haus für 100.000,- gekauft. Zu 80% finanziert, 20.000,- Eigenkapital.
Wieviel Geld hätte ich mit 20.000,- bis heute an der Börse verdient?
In den 10 Jahren habe ich getilgt. Heute noch vielleicht 60.000,- an Verbindlichkeiten.
Der Wert ist bis Anfang 2022 auf 210.000,- gestiegen und jetzt auf 195.000,- gefallen.
Hätte ich an der Börse mit 20.000,- bis Heute135.000,- erwirtschaftet, steuerfrei?
Ich muss die Zinsen und eventuell Reparaturen noch betrachten, aber alternativ hätte ich ja auch Miete zahlen müssen.
Was kümmert mich ein Anstieg der Zinsen wenn ich die gestiegenen Mieten betrachte?