Die Immobilienpreise in Deutschland sind spürbar gefallen dank der Zinswende ab Sommer 2022. Im Chart sehen wir seit 2020 die Entwicklung der Preise (blau) im Vergleich zum Leitzins der EZB (orange) – die negative Korrelation ist klar erkennbar. Aber im ganz großen Bild, wenn man die Mega-Rally seit Ende der Finanzkrise 2008 betrachtet, waren die Preisrückgänge immer noch überschaubar. Es ist gut möglich, dass wir gerade jetzt eine Art Bodenbildung der Immobilienpreise erleben. Und ab Sommer könnte es womöglich schon bergauf gehen. Ein Lichtblick für Immobilien-Investoren? Schauen wir auf heute früh veröffentlichte Expertenaussagen.
Immobilienpreise: Besserung in Sicht? Aussagen von immowelt
Nach eineinhalb Jahren Krise am deutschen Immobilienmarkt ist nun allmählich Besserung in Sicht, so sagt es das Portal immowelt. Zwischen Oktober und Januar sind die Angebotspreise von Bestandswohnungen deutschlandweit um durchschnittlich 0,2 Prozent gesunken, also beinahe stabil geblieben. Aktuell kostet der Quadratmeter deutschlandweit im Mittel 3.124 Euro, vor drei Monaten war Wohnraum mit 3.131 Euro nur geringfügig teurer. Das zeigt der aktuell veröffentlichte immowelt Preiskompass für das 4. Quartal 2023. Hauptgrund für das Abflachen der Kurve für Immobilienpreise ist laut dem Bericht die leichte Entspannung am Zinsmarkt. Die Europäische Zentralbank hat den Leitzins zuletzt zweimal in Folge unverändert gelassen und viele Wirtschaftsexperten gehen davon aus, dass es ab Mitte 2024 wieder zu Senkungen kommen wird. In Erwartung dieser sind die Bauzinsen in den vergangenen sechs Wochen bereits wieder spürbar nach unten gegangen.
Weiter sagt immowelt: Zwar sind die Kaufpreise verglichen mit dem Vorjahr deutschlandweit um durchschnittlich 4,8 Prozent gesunken und zum absoluten Preishöhepunkt im Mai 2022 sogar um 10,2 Prozent nach unten gegangen. Wie sehr sich die negative Preisdynamik in den zurückliegenden drei Monaten allerdings abgeschwächt hat, zeigt sich am Vergleich zu den Vorquartalen. Im 1. Quartal 2023 betrug der Rückgang der Immobilienpreise noch 1,7 Prozent, im 2. Quartal waren es 1,4 Prozent und im 3. Quartal 1,5 Prozent. Der Tiefpunkt bei den Immobilienpreisen dürfte nun beinahe erreicht sein.
„Nach eineinhalb herausfordernden Jahren für die komplette Immobilienbranche blicken wir zuversichtlich auf das Jahr 2024. Die Bauzinsen scheinen ihren Höhepunkt bereits überwunden zu haben und sinken derzeit“, sagt immowelt Geschäftsführer Felix Kusch. „Setzt sich dieser Trend fort, könnte sich die Nachfrage nach Wohneigentum im Laufe des Jahres wieder erholen. Wir gehen aber davon aus, dass sich die Immobilienpreise vorerst noch einige Monate mit leichten Schwankungen seitwärts bewegen. Die relative Trägheit des Immobilienmarkts hat auch erst fünf Monate nach dem rapiden Zinsanstieg Anfang 2022 zu sinkenden Preisen geführt“, so die aktuelle Aussage von immowelt.
Preisanstiege im 2. Halbjahr 2024 denkbar
In der 1. Jahreshälfte 2024 ist es laut immowelt aufgrund der Trägheit des Marktes eher unwahrscheinlich, dass es zu flächendeckenden und kontinuierlichen Preisanstiegen kommen wird. In besonders attraktiven Märkten und bei einzelnen Immobilientypen, wie energetisch sanierten Wohnungen, könne es aber auch schon früher zu Preissteigerungen kommen. Auf breiter Ebene sprächen die aktuellen Rahmenbedingungen aber eher dafür, dass es erst nach dem kommenden Sommer zu Anstiegen der Immobilienpreise kommen wird – besonders dann, wenn sich die Kreditbedingungen weiter verbessern sollten und es Klarheit bezüglich Fördermittel gibt.
„Für Suchende, die bereits eine Immobilie im Auge haben, könnte jetzt der richtige Zeitpunkt für den Erwerb sein. Sollten sich die Rahmenbedingungen für Immobilienkäufer weiter verbessern, könnte die Nachfrage im Jahr 2024 wieder ansteigen. Somit dürfte der Raum für Preisverhandlungen dann deutlich geringer sein als derzeit“, sagt immowelt Geschäftsführer Felix Kusch. „Falls die EZB in der zweiten Jahreshälfte 2024 den Leitzins tatsächlich wieder senkt und die Bauzinsen in der Folge ebenfalls weiter nach unten gehen, werden sich aus Käufersicht Ersparnisse durch geringere Zinsen schnell durch wieder steigende Kaufpreise neutralisieren.“
In 30 von 75 Großstädten steigen die Immobilienpreise zum Vorquartal
Beim Blick auf die deutschen Großstädte zeigt sich laut immowelt, dass die Preise vielerorts bereits die Talsohle durchschritten haben und bereits in großen Teilen wieder stabile oder leicht steigende Immobilienpreise zu registrieren sind. Diese Tendenz könnte ein Anzeichen für weitere Preisstabilisierungen im kommenden Jahr sein. Zwischen Oktober 2023 und Januar 2024 sind demnach die Angebotspreise von Bestandswohnungen in 30 von 75 untersuchten Großstädten mit mehr als 100.000 Einwohnern gestiegen. Den stärksten Zuwachs verzeichnet das nordrhein-westfälische Moers mit einem Plus von 4,2 Prozent.
Nach wie vor sinkende Preise weisen laut immowelt 43 Städte auf. Hier stehen Saarbrücken und Göttingen mit einem Minus von jeweils 4,3 Prozent an der Spitze. Die Anzahl der Städte, in denen die Preiskurve nach unten zeigt, geht allerdings rapide zurück. Im 3. Quartal vergangenen Jahres verbuchten noch 65 Großstädte sinkende Immobilienpreise im Vergleich zum Vorquartal, während sich lediglich in 10 Städten das Preisniveau verteuerte. Im 2. Quartal waren es sogar noch 68 Städte mit zurückgehenden und 6 Städte mit steigenden Kaufpreisen.
Bauzinsen wichtiger Faktor
Die Bauzinsen sind ein wichtiger Faktor für die Nachfrage nach Wohnungen und Häusern. Sinken die Bauzinsen deutlich, sehen die potenziellen Käufer von Immobilien dies ganz klar als Entlastung, und zwar in Form deutlich geringerer monatlicher Kosten bei der Finanzierung. Und wie bereits erwähnt: Die Zinsen für Häuslebauer sanken in den letzten Wochen bereits massiv! Laut dem Anbieter Interhyp sank die Belastung für eine zehnjährige Sollzinsbindung in den letzten acht Wochen von 4,23 % auf 3,41 % – eine große Bewegung in so kurzer Zeit! Eine dank sinkender Bauzinsen anspringende Nachfrage kann die Immobilienpreise in der Tat stabilisieren und wieder zum Ansteigen bringen. Noch ziert sich die EZB, aber der Markt vermutet, dass schon im Frühjahr Zinssenkungen möglich sein könnten. Die Bauzinsen wie auch die Renditen für Staatsanleihen als Referenzmarkt nehmen diese Entwicklung vorweg.
Kommentare lesen und schreiben, hier klicken
Wenn immowelt in die Glaskugel schaut, dann mache ich das auch mal.
Laut meiner Glaskugel ergibt sich folgende Situation:
Der Preis wird nicht nur vom Zins sondern und vor allem durch Angebot und Nachfrage bestimmt.
Wenn die EZB und auch andere Notenbanken die Zinsen in relevanter Höhe senken sollten, dann ist eine Rezession (nicht nur in Deutschland) Realität geworden.
Wie verhalten sich die Immobilienpreise in Zeiten der Rezession? Das ist dann die Frage.
Steigt der Druck auf die Bürger, werden mehr Bürger Immobilien verkaufen müssen und Gleichzeitig führt die wirtschaftliche Unsicherheit und schlechtere Lage und auch negative Zukunftserwartungen zu sinkender Nachfrage.
Überspitzt: Man finanziert doch keine Immobilie oder sonstigen, nicht zum überleben benötigten Luxus, auch nicht zum Nullzins, wenn man Angst hat seinen Job zu verlieren.
Erst wenn die wirtschaftliche Lage besser wird und die Zinsen nach einer Rezession (vielleicht dann zu lange) zu niedrig sind, könnte die Nachfrage wieder steigen.
Ob das dann schon Mitte 2024 sein wird, ist wohl fraglich.
Die Zinssenkungen kompensieren die Teuerung für die meisten AN ohnehin nicht. Unterm Strich bleibt ein Kaufkraftverlust. Der Begriff Experten soll Kompetenz suggerieren. Da fehlen mir hierzu sehr viele Aspekte sowie qualitativ hochwertige Datenquellen bzw. Auswertungen.
Eine Sehr Gute Bemerkung, aus meiner Sicht sind die Preise immer noch viel zu Hoch
danke
Die obige Glaskugel hat Recht, die Preise werden sicherlich eher noch sinken, max. gleichbleiben und. steigende, überteuerte Immobilien werden dann Ladenhüter, so wie sie es jetzt schon sind. Ich beobachte als Käufer und Verkäufer den Markt seit einigen Jahren. Mittlerweile gibt es unglaublich viele uralt-Immobilien (Baujahre 50ger bis 70er Jahre), die neben einem erheblichen Renovierungs- und Sanierungsbedarf durchaus auch einen erheblich Asbestgefahr !!! -leider- haben, die Käufer oftmals nicht wissen und kennen. Darauf hat auch die IG Bau mehrfach hingewiesen. Und seine Gesundheit für überteuerte Sanierungsfälle zu riskieren, ist auch nicht mehr jedermanns Sache. Des weiteren sind die extrem unsicheren Wirtschafts-, Finanz- und auch Sicherheitslagen bedingt durch Kriege in der Welt u.U. eher ein Kaufhindernis. Ich gehe von max. Seitwärtsbewegungen aus, bzw. von weiteren Notverkäufen. Viele Makler setzten die Preise viel zu hoch an und halten damit ein hohes Preisniveau verzweifelt „am Leben“, dass viele nicht mehr bereit sind, zu zahlen. Und das ist gut so, der Markt ist in Deutschland seit Jahren künstlich überhitzt worden. Ich hatte schon Abschläge zwischen 30.000 und einmal 70.000 Euro gesehen, (wobei ich dieses Immobilien auch nie gekauft hätte, weil überteuerter Sanierungsfall).