Immobilienpreise: Bodenbildung rückt näher

Neubaugebiet in Hamburg. Foto: Maria Feck/Bloomberg

Die Immobilienpreise fallen noch – aber mehrere große Immobilienportale sprachen jüngst davon, dass ab Sommer wohl die Wende eintreten kann. Und was sagen die Banken? Der Preisrückgang bei Wohnimmobilien wird sich fortsetzen, aber nicht mehr lange. Zu dieser Einschätzung kommt Marija Kolak, Präsidentin des Bundesverbandes der Deutschen Volksbanken und Raiffeisenbanken (BVR). Mit Blick auf Gewerbeimmobilien geht sie zudem davon aus, dass die Folgen der Signa-Pleite für ihre Institute überschaubar sind.

Immobilienpreise vor Bodenbildung – hohe Nachfrage

“Die Preise für Wohnimmobilien in Deutschland dürften 2024 zwar noch weiter nachgeben, aber die Bodenbildung rückt näher aufgrund des hohen Bedarfs”, sagte Kolak in einem Interview mit Bloomberg in Berlin. Seit ihrem Höchststand zur Jahresmitte 2022 sind die Immobilienpreise (Wohnimmobilien) um rund 7% gesunken. Dahinter stand unter anderem die Zinswende, die zu deutlich höheren Kreditkosten geführt hatte. Dadurch ließ die Nachfrage von potenziellen Käufern nach, was auf die Preise drückte. Dieser Effekt scheint sich jedoch allmählich abzumildern.

“Wir beobachten, dass die Nachfrage nach privater Wohnimmobilienfinanzierung schon langsam wieder etwas anzieht”, erklärte Kolak. “Das gilt besonders mit Blick auf Bestandsimmobilien und Sanierungen.” Der Wunsch nach den eigenen vier Wänden ist ihren Worten zufolge ungebrochen. Kolak glaubt, dass viele Kunden ihre Ansprüche dem neuen Umfeld anpassen werden. “Für eine junge Familie bedeutet das beispielsweise, dass die erste Immobilie künftig nicht gleich das Einfamilienhaus sein wird, sondern vielleicht erst einmal eine Eigentumswohnung”, erklärte sie.

Von einkommensabhängigen Grenzen bei Wohnimmobilien-Krediten, wie sie im Moment diskutiert werden, hält Kolak allerdings nichts. Sie seien “unnötig. Die bereits geltenden Regelungen reichen völlig aus”, sagte Kolak. “Gerade in der aktuellen Lage birgt das noch zusätzlichen sozialpolitischen Sprengstoff.” Der Gesetzgeber solle daher Sozialpolitik, Finanzstabilität und Verbraucherschutz gesamthaft betrachten, und nicht einzeln.

Gewerbeimmobilien schwieriger

Sie kritisierte zudem, dass sich beim Neubau von Wohnraum zu wenig tue. Das hänge auch damit zusammen, dass die Regulierung die Finanzierung verteuere und es zu viele gesetzliche Vorschriften gebe. Das müsse sich ändern. FMW: Der Blick auf die Immobilienpreise sollte aber zweigeteilt sein: Einmal für Wohnimmobilien, und einmal für Gewerbeimmobilien. Bloomberg dazu weiter: Bei Gewerbeimmobilien würden Umbrüche wie zum Beispiel der Trend zum Homeoffice zu Neubewertungen führen. Die Sicherungseinrichtung der Geno-Banken beobachte die Entwicklungen genau, weshalb es ein gutes Bild über Exposures und Risiken in der Gruppe gebe — auch mit Blick auf die Großinsolvenz Signa.

“Nach aktuellem Stand sind die Auswirkungen der Signa-Insolvenz für den genossenschaftlichen Bankensektor sehr überschaubar. Unsere Institute sind nur im Einzelfall betroffen. Das ist nichts, über das ich mir Sorgen mache”, erklärte Kolak. Dennoch findet sie es “bemerkenswert, welche Risiken aus einem eher speziellen Geschäftsmodell mit hochwertigen Gewerbeimmobilien entstanden sind”. Zu beobachten sei jetzt, ob sich die Ereignisse auf das mittelständische Bauträgersegment übertragen.

Unter Investor René Benko war Signa stark expandiert, etwa mit Warenhäusern und Luxushotels. Steigende Zinsen und einbrechende Bewertungen am Markt brachten die Gruppe ins Wanken, zahlreiche Signa-Firmen mussten Insolvenz anmelden. Die genossenschaftliche DZ Bank soll informierten Kreisen zufolge ein Exposure im hohen zweistelligen Millionenbereich haben. Insolvenzunterlagen zeigen auch einige Primärbanken aus dem Sektor als Gläubiger.

Kommentar

Der folgende TradingView Chart zeigt die Entwicklung der Immobilienpreise (Wohnimmobilien) seit dem Jahr 2009. Nach der Finanzkrise kam die lange anhaltende Rally. Und dank der Zinswende der EZB setzte ab 2022 der Preisrückgang an, der in diesem großen Bild immer noch recht bescheiden ist.