Die Immobilienpreise könnten sich ab Sommer erholen, so zeigen es die Aussagen der großen Immobilienportale ImmoScout24, immowelt und McMakler aus der letzten Woche. Aktuell aber scheint der Abwärtstrend sich (noch) fortzusetzen. Und wir sehen eine sich verschärfende Aufteilung des Immobilienmarktes in zwei Einzelsegmente, was wohl an der Politik von Bund und EU liegen dürfte. Heute sehen wir aktuelle Preisdaten für Dezember für den deutschen Immobilienmarkt.
Immobilienpreise fallen weiter – Europace Hauspreisindex
Der viel beachtete Europace Hauspreisindex zeigt die monatliche Veränderung der Immobilienpreise in Deutschland. Wie heute aktualisierte Daten für Dezember zeigen, sinkt der Gesamtindex im Vergleich zu November von 209,73 auf 208,91 Indexpunkte. Mit einer kleinen Unterbrechung sieht man damit seit März 2023 durchweg fallende Immobilienpreise in Deutschland! Seit März 2023 ist es ein Rückgang um 2,35 %. Die Grafik zeigt den Gesamtschnitt der Preisentwicklung in Lila. Die türkise Linie zeigt die Preisentwicklung der Neubauhäuser, die sich auf einem Rekordhoch befindet.
Sinkende Immobilienpreise – Blick in drei Teilbereiche
Es lohnt sich ein Blick in die Teilbereiche. Die Preise für Neubauhäuser steigen weiter auf ein neues Rekordhoch – der Index steigt im Monatsvergleich von 233,84 auf 233,92 Indexpunkte. Die letzten Monate ging es in diesem Segment spürbar bergauf, entgegengesetzt zum Altbestand, wo die Immobilienpreise weiter kräftig sinken: Die Preise für Bestandshäuser sinken im Vergleich von November zu Dezember von 191,79 auf 190,50 Punkte – das sind 4,92 % Rückgang seit Dezember 2022. Die Preise für Eigentumswohnungen sinken im Monatsvergleich von 203,57 auf 202,30 Punkte – ein Rückgang um 4,05 % im Vergleich zu Dezember 2022. Man sieht hier also eine klar gegenläufige Entwicklung am Immobilienmarkt zwischen Altbestand und neu gebauten Objekten.
Kommentar
Die Entwicklung zeichnet sich immer klarer ab, was man auch im Chart gut erkennt. Die Preise für neu gebaute Objekte erreichen neue Rekordhöhen, dagegen fallen die Preise für Altbestände immer weiter. Die Regulierungswut im Bund und auf EU-Ebene zwecks Energie-Sanierungen trifft die Altbestände massiv, die schlecht gedämmt sind. Die Unsicherheit, wie hoch Sanierungskosten bei Altbeständen sein könnten, lässt sie Immobilienpreise deutlich fallen. Es ist eine logische Entwicklung: Potenzielle Neukäufer von alten Objekten müssen ihre möglichen Sanierungskosten berücksichtigen, und bestehen daher auf deutlich niedrigeren Kaufpreisen. Und so könnte dieser Trend – diese Zweiteilung am Immobilienmarkt – noch eine ganze Weile fortgesetzt werden. Entscheidend ist die Unsicherheit und Schwierigkeit bei der Kalkulation von möglichen Kosten bei der Energie-Sanierung von Immobilien.
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Nach wie vor eine gesunde Korrektur am völlig überhitzen Immobilienmarkt! Denn die bisherige Korrektur von noch nicht mal 5 % ist bei einem Anstieg von 150 % bei den Bestandsgebäuden seit der Finanzkrise praktisch völlig vernachlässigbar. Denn dank über einem Jahrzehnt an billigem Geld konnte man sich selbst die größte Schrottimmobilie vergolden lassen, vorausgesetzt sie lag nicht völlig im Nirgendwo.
Jetzt gibt es wenigstens wieder Kriterien, welche die Spreu vom Weizen trennt, bzw. die eine etwas differenziertere Betrachtung bzw. Bewertung von Immobilien zulassen. Wer in den letzten Jahren einfach nur zugesehen hat wie der Wert seiner Immobilie ohne Zutun fortwährend ansteigt, muss jetzt eben mit den Konsequenzen einer mangelnden eigenen Investitionsbereitschaft leben. Wer über reine Kosmetik am Gebäude hinausgedacht hat und seine Immobilie frühzeitig energetisch zukunftsfähig gemacht hat (u.a. konnten Gebäude auch schon vor 20 Jahren gut gedämmt werden) wird jetzt sicher im Falle eines Verkaufs nicht so stark vom Preisrückgang betroffen sein – doch das war eben nur eine Minderheit.
„Back to normal“ oder „Reversion to the mean“ wie es immer so schön heißt.
Jedoch sollte man den akuten und sich weiter verschärfenden Wohnungsmangel nicht ausser acht lassen. Die Preisanpassung sind spätestens mit der ersten Zinssenkung der EZB beendet. Ob die Sanierungspläne über 2025 bestehen bleiben, darf bezweifelt werden. Wer vor hat sich ein Häuschen zu kaufen sollte in den nächsten 3 Monaten zuschlagen, bevor der Kipppunkt, und den wird es geben, erreicht ist.
Als ob die Immobilienpreise jetzt nur aufgrund einer Zinssenkung (wenn die überhaupt kommen kann) der EZB in drei Monaten vor einem Kippunkt stehen würden.
So einfach ist das nicht und ist wohl ehr Ausdruck einer Sehnsucht nach der Zeit des billigen Geldes, der letzten ca. 15 Jahre. Die Zeiten sind Vergangenheit und kommen so schnell nicht wieder (Grund: Deglobalisierung, Deindustrialisierung und an fahrt aufnehmender demographischer Wandel)
Sollte die Inflation aufgrund geopolitischer Lage usw. wieder steigen, dann wird es so schnell keinen Kippunkt geben.
Außerdem scheint sich die wirtschaftliche Lage in Deutschland weiter einzutrüben. In einer tiefen Rezession werden die Immobilienpreise vermutlich erst richtig fallen, da noch weniger Nachfrage.
Da würde selbst eine Zinssenkung um 1 Prozent durch die EZB zunächst nichts dran ändern, sondern erst dann wenn die Rezession durchschritten ist. Und das wird voraussichtlich nicht in 3 Monaten sein, da eine Rezession in anderen Wirtschaftsräumen noch bevorsteht und DE weiter mit nach unten reißen wird.
Angebot und Nachfrage machen den Preis und der wird nicht nur durch die Zinsen beeinflusst.
Eine Zinssenkung sorgt nicht dafür das Menschen mehr Geld in der Tasche haben. Und der politisch zu verantwortende Wohnraummangel aufgrund eines nicht geschützten Sozialstaates wird bei immer mehr Leistungsträgern auch ein Ende finden. Der Immobilienmarkt wird weiter fallen, die Teuerung bleibt und die mangelnde Bereitschaft mehr Selbstverantwortung zu tragen und weniger Staat zu finanzieren wird sich teuer rächen.
Die Neubauten sind seither so teuer geworden, das selbst bei 0% Zinsen, diese immer unerschwinglicher für den Mittelstand werden. Das Geld ist ja nicht geschenkt, und die Kaufkraft ist nicht im selben Ausmaß wie die Immopreise angestiegen!
In der Realität sehen wir das nicht. Wir versuchen seit einem Jahr zwecks örtlicher Veränderung und Pflege eines Angehörigen eine KfW 75 Immobilie im Randgebiet Landshut mit voller Infrastrukturanbindung zu verkaufen. Zu einem moderaten Preis. In der Realität ist die Immobilie energetisch fast auf dem Niveau eines KfW 40 Hauses. Photovoltaik ist vorbereitet. Allerdings haben wir nur 125qm Wohnfläche plus Doppelgarage und drei Stellplätze.
Bisher nur Absagen. Trotz Preisnachlass.
Der Knaller ist aber, grosse Immobilien mit >160qm gehen auch ohne energetischer Bauweise für deutlich mehr weg.
Wir reden hier von 150k bis 300k Differenz zu unserem Angebot.
Die aktuellen Käufer haben seltsame Präferenzen…
Oftmals ist zumindest in Bayern auch Kapital vorhanden, man möchte aber trotz Haus nicht auf teure Autos und mehrere Fernreisen im Jahr verzichten. Da steht die Mentalität im Wege.
Gut, dass wir nicht verkaufen müssen.
Eine längst überfällige Korrektur. Die Zeiten, in denen alte sanierungsbedürftige Buden zu Höchstpreisen an den Mann gebracht wurden, sind vorbei.
Entweder hat der Autor die Zahlen nicht verstanden, oder er möchte hier bewusst eine Schlagzeile produzieren die eigentlich gar nicht existiert. Es gibt keine Zweiteilung am Immobilienmarkt. Alles geht bergab. Das ist ein reiner Index Effekt. Die Preissteigerung im Index resultiert daraus, dass quasi keine Neubauten mehr finanziert werden. Daher fällt der Anteil der Neubauten an den Finanzierung auch massiv. Das wird hier nur verschwiegen. Es finazieren also nur noch sehr sehr wenige Menschen einen Neubau. Und das sind dann natürlich die reichen Menschen mit den teuren Häusern. Das heißt aber nicht, dass nun auf einmal die normale DHH zu einem neuen Rekordpreis verkauft wird, so wie das der Artikel suggeriert.
Neubau wird nicht mehr günstiger werden.
Außer: wir kündigen das Pariser Klimaschutzabkommen auf, so wie Trump es 2017 gemacht hat.
Die Kosten die deren Umsetzung auf der einen Seite, im Bestand, auf der anderen Seite beim Neubau verursachen, sind nicht mehr zu verringern.
2017 sagte mir ein Architekt, dass dass Abkommen einen Abriss aller Gebäuden die älter als 18 Jahre sind, beinhaltet.
Wohlgemerkt, alle Länder dieser Welt haben sich auf etwas geeinigt, was kein Land dieser Welt beabsichtigte auch umzusetzen.
Was ein dummer Kommentar…
Dann wird wohl nichts anderes übrig bleiben, als den Bundestag, Schloss Bellevue und das Bundeskanzleramt umgehend abzureissen, denn alle drei Gebäude sind schon älter als 18 Jahre. Ausserdem rate ich ab sofort zur Selbstständigkeit als Abbruchunternehmer.
Wenn die ganze Bürokratie in Deutschland nicht wäre, würde ich ein Abbruchunternehmen gründen.
Aber wenn die Genehmigungsbehörden selbst die Materialqualität von Hammer und Meissel prüfen müssen, habe ich keinen Bock mehr irgendetwas in Deutschland zu gründen. Obwohl natürlich niemand Werkzeuge mit ungeeigneten Materialien (schon aus Eigeninteresse) verwenden würde😉
Das die Behörden das oben beschriebene Prüfen ist ausgedacht und soll nur mal den Irrsinn im Bürokratieweltmeisterland darstellen.
Wenn wir so weiter machen, müssen wir irgendwann dem Staat melden welches Toilettenpapier wir verwenden damit wir keinen wunden Po bekommen 😂
Na dieser Architekt muss ja von der ganz vertrauenswürdigen Sorte gewesen sein. Klingt nach der Vater meiner Tanter, dessen Nichte hat mir mal erzählt… Was nicht alles für ein Quatsch erzählt und geglaubt wird….“Abriss aller Gebäuden die älter als 18 Jahre sind“ Wer solchen Humbug verbreitet sollt sein Architektendasein beenden.
Bauen ist generell nicht günstig! Da sind die energetischen Maßnahmen nur ein Bruchteil aber zahlen sich immerhin locker über die Zeit aus.
meine herren, ich sehe das differrenzierter,
solange der neubau eines hauses teurer wird, wird sich auch der altbestand nach oben verteuern. warum soll neubau immer teurer werden und der altbau billiger. wohnen im neubau können sich immer weniger leisten.
welche mietpreise werden beim neubau verlangt ?
also, sind diese mensxhen welxhe sich die neubaumietpreise nicht leisten können alle potentielle kunden für altbaubesitzer.
und sehr wichtig. wenn ich mir die preise in frankreich ansehe, welxhe viel höher sind als in DE dann ist das auch nicht gerecht was hier durch die politik versucht wird.
die politik in DE, tut ja mit gesetzen und regelungen die besitzer zu sxhädigen.