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Mietendeckel in Berlin endgültig beschlossen – Startschuss für den Schwarzmarkt

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Der Mietendeckel in Berlin wurde heute endgültig beschlossen. Klicken Sie bitte an dieser Stelle um die Vorteile und Eckpunkte der nun beschlossenen Maßnahme zu lesen. Wichtig ist die Richtgröße von maximal 9,80 Euro pro Quadratmeter, auch wenn es einige Zusätze zum Mietendeckel gibt. Aber um all die Ausnahmen und Zusatzregelungen geht es an dieser Stelle auch gar nicht. Es geht um das große Ganze. Für fünf Jahre werden die Mieten in Berlin quasi eingefroren.

Was bedeutet der Mietendeckel in der Realität?

Der Mieter freut sich natürlich auf den ersten Blick. Aber nehmen wir mal an ein einfacher Vermieter oder ein großer Konzern hat erst vor Kurzem zu sehr hohen Preisen Wohnungen oder leere Grundstücke in Berlin erworben. Welchen Anreiz sollte dieser Eigentümer noch haben jetzt neue Wohnungen zu bauen oder Bestände in Stand zu halten, wenn etwas kaputt geht? Richtig, gar keinen Anreiz! Der Investor setzt nämlich immer den jährlich zu erzielenden Mietzins (also die Mieteinnahmen) in Relation zu seinem Kaufpreis, was dann die jährliche Rendite auf das Investment ergibt. Hat er jetzt schön teuer gekauft, und darf aber die Miete nicht erhöhen, verliert er jegliches Interesse an Berlin als Investitionsstandort.

Nicht nur Immobilien-Abzocker und Finanzinvestoren werden sich wohl massiv aus Berlin verabschieden. Wie gesagt, auch der normale kleine Immobilieneigentümer und seriös arbeitende Wohnungsunternehmen werden wenig Lust verspüren noch neue Wohnungen in Berlin zu bauen. Und mal ganz abgesehen von dem Mietendeckel selbst – die ganzen Details lassen eine zusätzliche Bürokratie-Lawine auf die Vermieter zurollen. Wo man sich als Mieter zunächst über nicht weiter steigende Mieten freut, wird man aber merken, dass viele Vermieter nun ihre Bemühungen zum Instandhalten ihrer Wohnungen vernachlässigen werden (freundlich formuliert).

Ein Loblied

Und diejenigen die in Berlin Wohnungen suchen, werden wohl zügig merken: Es fehlt an neuem Wohnraum, mehr als bereits jetzt schon. Denn wer will jetzt noch neue Wohnungen bauen? Wie gesagt, niemand. Da müsste wohl die Stadt Berlin Milliarden in neue Wohnungen investieren und sozusagen die fehlenden privaten Wohnungsinvestoren ersetzen. Aber die Not bei Wohnungssuchenden dürfte in Berlin wohl spürbar zunehmen. Der „Tagesspiegel“ singt aktuell ein Loblied auf den Mietendeckel. Denn steigende Mieten seien kein Naturgesetz. Ja, so möchten wir anmerken, natürlich sind sie das nicht. Aber ein quasi gesetzliches Verbot für steigende Preise, ein massiver staatlicher Eingriff in die freie Preisfindung am Markt, schafft immer Verzerrungen, welche zu massiven Nebenwirkungen führen! Auch können laut Tagesspiegel die Berliner „bald hoffen, doch noch eine passende bezahlbare Wohnung zu finden“. Der Mietendeckel bringe Erleichterung, er setze Energie frei… tja, so kann man das sehen. Aber man kann eben auch mal zwei, drei Ecken weiter denken und über die realen Auswirkungen nachdenken, und nicht nur über das, was man sich wünscht.

Aber sei es drum. Ein Kurzer Blick zurück. Man erinnere sich an Ende September. Die Stadt Berlin hatte über die kommunale Gesellschaft Gewobag 6.000 Wohnungen von einem privaten Immobilienkonzern zurückgekauft für 920 Millionen Euro. In der Branche ist es ein offenes Geheimnis, dass die Stadt hier extremst teuer gekauft hat. Und dadurch wurde auch keine einzige neue Wohnung geschaffen. Ziemlich teuer, diese Berliner Ideologie! Man denke noch mal ein paar Jahre zurück. Wie war das nochmal? Berlin sei völlig pleite, und der Bund müsse die Schulden der Stadt übernehmen? Man ging sogar bis nach Karlsruhe. Aber nein, so pleite sei die Stadt doch noch nicht, so die Richter. Man sieht aktuell, dass man mal eben knapp eine Milliarde springen lässt für den Rückkauf von Wohnungen. Ist das der neue Trend der aktuellen Stadtregierung? Für Milliarden Bestände aufkaufen, und vielleicht auch in Eigenregie neue Wohnungen bauen? Ob man damit die Lücke wird schließen können, die durch wohl fehlende private Bauinvestitionen entsteht? Daran sind Zweifel angebracht!

Mietendeckel schafft Immobilien-Schwarzmarkt Berlin

Der Mietendeckel schafft, so möchten wir es sagen, in Berlin einen wunderschönen Immobilien-Schwarzmarkt. Wie gesagt. Wenn der Staat sich in die freie Preisfindung zwischen einem Käufer und einem Verkäufer (Vermieter und Mieter) einmischt, kommt es zu Verzerrungen und Verwerfungen. Der Vermieter darf bei Neuvermietungen also nicht mehr erhöhen. Aber er will natürlich dennoch mehr Geld kassieren. Was werden wohl vermutlich einige kleinere Einzelvermieter versuchen? Wer den Zuschlag für eine neue Wohnung haben möchte, darf gerne einen Umschlag mit Bargeld überreichen. Mangels neuem Wohnraum dürfte die Initiative wohl eher häufig von den Wohnungssuchenden ausgehen. Wie auch bei einem freien Markt mit kräftig steigenden Mieten wären hier die Besserverdiener im Vorteil – trotz Mietendeckel! Aber die zahlreichen Befürworter dieses staatlichen Eingriffs werden, wenn dieses Problem demnächst vermehrt aufteten sollte, einfach das machen, was in so einem Fall notwendig ist – ignorieren, wegschauen. Wir haben einen Mietendeckel, das Problem ist gelöst.

Blick auf Berlin-Mitte - Mietendeckel in Berlin beschlossen
Berlin-Mitte. Foto: pixabay / argentum

6 Kommentare

6 Comments

  1. Avatar

    rote_pille

    22. Oktober 2019 20:47 at 20:47

    Fünf Jahre? Sie denken also schon mit für die nächste Generation?

  2. Avatar

    Mietmonster

    22. Oktober 2019 21:54 at 21:54

    Aber nehmen wir mal an ein einfacher Vermieter oder ein großer Konzern hat erst vor Kurzem zu sehr hohen Preisen Wohnungen oder leere Grundstücke in Berlin erworben. Welchen Anreiz sollte dieser Eigentümer noch haben jetzt neue Wohnungen zu bauen oder Bestände in Stand zu halten, wenn etwas kaputt geht? Richtig, gar keinen Anreiz! … ein massiver staatlicher Eingriff in die freie Preisfindung am Markt, schafft immer Verzerrungen, welche zu massiven Nebenwirkungen führen!

    Nehmen wir mal an, die meisten Wohnungen und Häuser wurden vor vielen Jahren zu sehr erträglichen Preisen erworben. Und der Eigentümer hatte dennoch kein Interesse, die Immobilien adäquat in Stand zu halten, solange sie vermietet waren. Richtig, er hatte gar keinen Anreiz, ganz im Gegenteil!

    Ein massiver marktwirtschaftlicher Eingriff in menschliche Befindlichkeiten schafft immer Verzerrungen, welche zu abartigen Konsequenzen führen!

    Einer der letzten Charlottenburgerinnen seit 5 Generationen.

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    Immobilionär

    23. Oktober 2019 06:31 at 06:31

    Einfach nur schizophren. Während man also die staatlich fehlgeleitete Tiefzinspolitik gerne zum weiteren Gratisschuldenaufbau nützt ,will man die Nebenwirkungen ( Symptome) abwürgen.So könnte man ebensogut Aktienkurse oder Dividenden begrenzen.Tragisch ,dass man so schnell vergisst.Hatte doch staatliche Wohnungsverwaltung vor ca.20 Jahren desaströs geendet.

  4. Pingback: Aktuelles vom 23. Oktober 2019 | das-bewegt-die-welt.de

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    Jochen

    26. Oktober 2019 12:32 at 12:32

    Jedes Vol hat die Regierung, die es vdient. Wir wissen, welche Parteien die Berliner seit Jahren immer wieder wählen. Wie bestellt, so geliefert! Wtwas bessere haben die Berliner einfach nicht verdient.

    • Avatar

      Claudia

      27. Oktober 2019 10:37 at 10:37

      Die Bayern auch nicht…

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Warum eine gute Anlagestrategie nicht teuer sein muss

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Anlagestrategie - Sicherheit und Rendite

Für die Erzielung guter Anlageergebnisse und den Schutz des eigenen Vermögens braucht es keine hyperaktiven Handelssysteme oder komplexe Portfolios. Mit nur wenigen Komponenten kann man eine renditestarke, schwankungsarme und steueroptimierte Anlagestrategie realisieren. Teure Provisionen, Honorare oder gar eine permanente Management Fee kann man sich sparen.

Diese Anlagestrategie ist simpel und effektiv

Bereits seit über 1.600 Jahren ist diese einfache Strategie der Grundstein und das Geheimnis der Superreichen. Damit erhalten sie ihr Vermögen und bauen es immer weiter auf. Ein Studium der Finanzökonomie oder der modernen Portfoliotheorie des US-amerikanischen Ökonomen Harry M. Markowitz benötigt man dazu ebenso wenig, wie die Hilfe eines zertifizierten Finanzplaners. Auch eine teure Anlageberatung oder hohe Provisionszahlungen kann man sich sparen. Selbst ein laufendes Management ist nicht nötig. Das spart viel Zeit und Geld, was wiederum das Ergebnis der Geldanlage verbessert.

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Bekannt ist diese Strategie als Drei-Speichen-Regel. Diese Regel hat über Jahrhunderte Vermögen geschützt und wachsen lassen. Auch heute noch ist sie unter privaten Vermögenden sowie vermögenden Organisationen höchst populär (Buch: Drei-Speichen-Regel: Das 1600 Jahre alte Geheimnis der ertragreichen und sicheren Geldanlage).

Die Strategie ist genau so simpel wie erfolgreich. Sie ermöglicht die Partizipation an wirtschaftlicher Prosperität via Produktivkapital (Aktien), bietet laufende Einnahmen und/oder ein Zuhause (Immobilien und Liegenschaften) und schützt vor wirtschaftlichen Verwerfungen, Krisen, Krieg, Inflation oder deflationärer Depression (Gold).

Anlagestrategie in drei einfachen Teilen

Ergänzt um Liquidität, also aktuell gültige gesetzliche Zahlungsmittel, bietet diese simple Strategie seit Jahrhunderten alles, was Anleger sich wünschen: Sicherheit, Rendite und Stabilität.

Auf die Ausgewogenheit kommt es an

Das Geheimnis der Drei-Speichen-Regel ist die Ausgewogenheit der enthaltenen Vermögensklassen. Die unterschiedlichen Eigenschaften der Bestandteile und die verschiedenen Einflussfaktoren auf deren Wertentwicklung decken die meisten denkbaren Szenarien ab. Die Vermögenswerte balancieren sich somit gegenseitig aus, ohne sich bezogen auf die Wertentwicklung zu neutralisieren.

Das einzige, worauf man als Anleger achten muss, ist, die Balance der Speichen zueinander aufrecht zu erhalten: Sollte eine der „Speichen“ aufgrund der Wertentwicklung deutlich, also um mehr als 5 Prozent absolut, von der Ausgangsgewichtung abweichen, sollte man durch geringfügige Umschichtungen die Ursprungsallokation wieder herstellen (Rebalancing).

Steuerlicher Vorteil

Doch nicht nur die Vielseitigkeit und Nachhaltigkeit dieser Anlagestrategie ist interessant, sondern auch die geringe Steuerbelastung gemäß aktueller Gesetzgebung. So sind die Veräußerungserlöse bei Immobilien nach 10 Jahren Haltedauer steuerfrei. Bei Gold genügen sogar 12 Monate und ein Tag, um den Fiskus außen vor zu lassen. Aktiengewinne sowie Dividendenzahlungen unterliegen der im Gegensatz zur Einkommenssteuer oft sehr viel günstigeren Abgeltungsteuer.

Die Gesamtsteuerbelastung ist unter der Annahme, dass sich alle drei Komponenten langfristig ähnlich entwickeln lediglich im oberen einstelligen Prozentbereich anzusiedeln. Unter dem Aspekt der sozialen Gerechtigkeit kann man diesen steuerlichen Vorteil des de facto passiv generierten Einkommens durchaus kritisch diskutieren. Zu beachten ist aber, dass in den meisten Fällen das investierte Geld bereits vorher als Einkommen oder Erbschaft versteuert wurde.

Die Berücksichtigung einer historischen Anomalie

Natürlich kann man diese grundlegende Anlagestrategie den eigenen Bedürfnissen anpassen und um weitere Komponenten ergänzen. Aber im Großen und Ganzen stellt die Drei-Speichen-Regel ein solides Grundgerüst für die langfristige Geldanlage dar.In Anbetracht der Tatsache, dass wir uns in der Spätphase eines übergeordneten weltweiten Kreditzyklus befinden, der bereits seit dem Ende des Zweiten Weltkriegs, also seit 75 Jahren läuft, kann man das Portfolio den aktuellen Gegebenheiten zusätzlich anpassen.

So kann es z. B. sinnvoll sein, auch Staatsanleihen von großen Industrieländern mit beizumischen, die bis zum Ende unseres heutigen Wirtschaftssystems von den Notenbanken massenhaft aufgekauft werden. Darüber hinaus kann man die Edelmetallkomponente um Silber, Platin, Palladium, Rhodium etc. ergänzen, um etwa einem möglichen Goldverbot in der Zukunft vorzubeugen.

Bitte klicken Sie hier um Teil 2 des Artikels zu lesen
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Markus Krall-Szenario mustergültig – Sparkassen mit stark wachsendem Geschäft, schrumpfenden Gewinnen

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Und schon wieder Markus Krall-Szenario - errodierende Gewinne

Da haben wir den „bösen“ Crash-Propheten Markus Krall gerade erst besprochen, weil die Bauzinsen sich an ihren Tiefpunkt annähern. Starke Konkurrenz bei Banken drückt auf die Margen bei den Zinsen, denn sie müssen unbedingt ihr Geld an den Mann und an die Frau bringen. Das lässt die Zinsüberschüsse noch stärker abschmelzen. Und jetzt? Da sehen wir die heutige Veröffentlichung der Jahreszahlen für 2019 vom Ostdeutschen Sparkassenverband. Und die ist aufschlussreich. Denn in 2019 lag die Kreditvergabe um 9,2 Prozent über dem hervorragenden Vorjahresniveau, so der Verband. Das Sparkassengeschäft wachse überproportional, der Gewinn sinke dennoch (-5,2%).

Ganz klar: Die Nullzinsen und sinkenden Zinsmargen knabbern immer mehr an den Zahlen der Banken und Sparkassen. Auch sagt der Verband, dass die Sparkassen für die Herausforderungen gut vorbereitet seien – sie würden alles daran setzten, ihr Geschäft anzukurbeln, neue Geschäftsfelder zu erschließen und Kosten zu senken. Tja, aber wenn das fast alles entscheidende Geschäftsfeld immer weiter erodiert? So lesen sich aktuelle Aussagen des Verbandschefs auch klipp und klar (zum Beispiel im Handelsblatt). Zusätzliches Geschäftsvolumen könne nur noch die Geschwindigkeit der Ertragsrückgänge bremsen, sie aber nicht aufhalten.

Immer wieder Markus Krall

Und immer wieder aufs Neue erwähnen wir Markus Krall. Warum? Nicht dass wir blind seinen Thesen glauben – seine Diagnose und auch seine Vorhersage was als Nächstes passieren könnte, das klingt alles schlüssig. So sollen die Banken dank immer weniger Zinserträgen irgendwann schrumpfendes Eigenkapital haben, worauf die Kreditkontraktion folgt, also die Verknappung des Kreditangebots, worauf wiederum ein großer wirtschaftlicher Kollaps folgen soll. Nur ob am Ende wirklich ein großer Zusammenbruch des ganzen Wirtschaftssystems dabei herauskommt, das ist wohl kaum eine gesicherte Vorhersage. Zu viele unklare Variablen gibt es in dieser Rechnung?

Aber einmal mehr spricht auch die aktuelle Aussage aus diesem heutigen Sparkassen-Bericht genau für das, was Markus Krall seit geraumer Zeit predigt. Selbst wenn Banken und Sparkassen versuchen durch mehr Geschäftsvolumen die sinkenden Margen aufzufangen, so sinken Zinsüberschuss und Gewinn doch weiter ab, weil die Institute nicht in der Lage sind die Kosten 1:1 abzusenken, im selben Tempo zu den erodierenden Zinserträgen. By the way… der ostdeutsche Sparkassenverband feuert aktuell auch volles Rohr gegen Olaf Scholz und seine neuen Steuerpläne, die vor allem den Kleinsparer treffen würden, der versucht mit Aktien fürs Alter vorzusorgen. Zitat vom Verband:

Nicht hinnehmbar sei, wenn die Politik den Sparkassen und ihren Kunden das Leben zusätzlich erschwere. Beispielhaft nannte Ermrich die aktuellen Überlegungen des Bundesfinanzministers zur Transaktionssteuer. „Von der ursprünglichen Absicht, riskante Sekunden-Deals auszubremsen, sei nichts mehr übrig. Bundesminister Scholz will die großen Spekulanten schonen und bei den langfristig orientierten Vorsorge-Kleinsparern abkassieren. Deren Geldanlagen in Aktien oder Aktienfonds sollen mit einer Umsatzsteuer in Höhe von 0,2 % belastet werden. Das ist das falsche Signal, in einer Zeit, in der Fonds – auch mit Aktien im Portfolio – der einzige Ausweg sind, um denen, die Sparen können, einen Weg zu ebnen, damit sie den Null- und Negativzinsen entkommen und aktiv für das Alter vorsorgen.“

Tja, aber Olaf Scholz sagt es ja selbst… er hat nur ein Sparbuch…

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Bauzinsen sinken Richtung Rekordtief – hat Markus Krall recht?

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Bauzinsen fallen weiter - hat Markus Krall recht?

Hat Markus Krall recht? Diese Frage hatten wir erst am Montag gestellt. Da sprach ein regionaler Sparkassen-Verband von strukturell sinkenden Zinserträgen aufgrund der EZB-Politik. Heute geht es erneut um die Zinsen. Die Bauzinsen scheinen derzeit immer weiter zu sinken. Mit aktuell 0,51% im Tief kommen sie laut heutiger Veröffentlichung des Anbieters „Dr. Klein“ langsam wieder ran an den absoluten Tiefstand von 0,42%. Man schaue auf den unteren Teil der Grafik. Die Rendite für Bundesanleihen sowie der Bauzins gehen nach unten. Je schlechter die konjunkturelle Lage (dank Bau und Dienstleistungen läuft das BIP insgesamt ja noch auf der Null-Linie), desto stärker ist die Annahme, dass die EZB noch weiter lockert.

Bauzinsen fallen weiter Richtung tief

Man lese bitte die folgende interessante Aussage von Dr. Klein. Zitat:

Bereits seit Ende Januar sinken sowohl die Rendite der zehnjährigen Bundesanleihe als auch die Bauzinsen. Der Bestzins für ein Darlehen mit zehn Jahren Zinsbindung liegt aktuell bei 0,51 Prozent und ist damit nicht mehr allzu weit vom absoluten Tiefstand (0,42 Prozent) entfernt. Michael Neumann geht nicht davon aus, dass sich die Bauzinsen in den kommenden Monaten viel bewegen werden: „Solange sich die Konjunktur nicht nachhaltig positiv entwickelt, wird sich an der aktuellen Zinssituation nichts ändern. Das erneute Absinken der Bauzinsen ist allerdings nicht nur in der Konjunkturschwäche, sondern auch im aktuell starken Wettbewerb zwischen den Banken begründet. Ein neues Rekordtief ist in diesem Jahr nicht auszuschließen.“

Bauzinsen fallen weiter – hat Markus Krall recht?

Und wie schon beim deutlichen Angriff der Sparkassen gegen die EZB, so darf man auch bei den Aussagen von Dr. Klein fragen: Hat Markus Krall recht mit seiner These, dass die Banken dank immer weniger Zinserträgen irgendwann schrumpfendes Eigenkapital haben, wonach die Kreditkontraktion folgt, also die Verknappung des Kreditangebots, worauf ein großer wirtschaftlicher Kollaps folgen soll? Die Aussagen von Dr. Klein über den zunehmend scharfen Wettbewerb der Banken um Kredite vergeben zu können (weiter sinkende Zinsmargen), sprechen jedenfalls für die These von Markus Krall. Ob sein Gesamtszenario vom großen Zusammenbruch wirklich so kommt – das wissen wir wirklich nicht.

Hier noch weitere Aussagen von Dr. Klein von heute im Wortlaut:

Nach acht Jahren der expansiven Geldpolitik unter Mario Draghi hat die EZB nahezu ihren gesamten Instrumentenkasten geplündert: Der Leitzins liegt seit vier Jahren bei null Prozent, der „Strafzins“ für Banken seit mehreren Monaten bei -0,5 Prozent. Darüber hinaus hält die Zentralbank mittlerweile Staatsanleihen und weitere Wertpapiere im Volumen von fast 3 Billionen Euro. Sollte es jetzt zu einer Rezession kommen, hätten die Notenbanker daher nur noch beschränkte Möglichkeiten, der Konjunktur geldpolitisch unter die Arme zu greifen.

Während Draghi dennoch bis zuletzt die Handlungsfähigkeit der EZB verteidigte, betont Christine Lagarde auch die negativen Langzeitfolgen der lockeren Geldpolitik und erhöht den Druck auf die Politik. Die nationalen Regierungen müssten die niedrigen Zinsen nutzen und mit konsequenten Reformen in die Zukunftsfähigkeit der Euro-Staaten investieren. Michael Neumann, Vorstandsvorsitzender der Dr. Klein Privatkunden AG, hält politische Maßnahmen ebenfalls für unerlässlich. Dennoch bezweifelt er, dass die Forderungen von Lagarde Gehör finden: „Ich erwarte, dass Christine Lagarde die Nationalstaaten mit mehr Vehemenz und in kürzeren Abständen zu Reformen auffordern wird als ihr Vorgänger Draghi. Nur werden sich die Regierungen davon nicht beeindrucken lassen, solange die EZB keine Konsequenzen folgen lässt.“

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