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Wohnimmobilienkreditrichtlinie: Die ersten Auswirkungen bei Immobilienkrediten

Seit März gilt die sogenannte „Wohnimmobilienkreditrichtlinie“, die von der EU vorgegeben und nun vom deutschen Gesetzgeber in deutsches Recht umgesetzt wurde. Das Ziel: Die Zügel anziehen, strengere…

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FMW-Redaktion

Seit März gilt die sogenannte „Wohnimmobilienkreditrichtlinie“, die von der EU vorgegeben und nun vom deutschen Gesetzgeber in deutsches Recht umgesetzt wurde. Das Ziel: Die Zügel anziehen, strengere Auflagen! Vor allem sollen die Kredite sich nicht mehr so stark am Wert der Immobilien orientieren, sondern am Leistungsvermögen der Kreditnehmer (kann er sich die Raten überhaupt leisten?). Jetzt nachdem die Richtlinie seit 4 Monaten besteht, meldet sich der Chef des Sparkassenverbandes Baden-Württemberg zu Wort. Im Ländle werden verdammt viele schöne Häuser gebaut, das ist klar. Daher schlägt der Verbandschef Peter Schneider jetzt Alarm.

Wie er gestern Journalisten sagte, sei die Kreditvergabe an Häuslebauer im 2. Quartal um 20% eingebrochen gegenüber dem Vorjahreszeitraum auf 2,58 Milliarden Euro. In den nächsten Monaten werde der Rückgang moderater ausfallen, aber die alten Zahlen werde man wohl nicht mehr erreichen. Er wisse gar nicht wo für Deutschland der Regelungsgrund sein solle, so Schneider. Er sitze fassungslos vor den Resultaten. Und in der Tat: Wenn es ein Land in der EU gibt, wo Immobilienfinanzierungen eh schon hoch reguliert waren, dann ist das Deutschland. Deutsche Banken und Sparkassen achten von jeher darauf, ob der Kreditnehmer sich die Raten wirklich dauerhaft leisten kann (ja, das ist wirklich so). Jetzt aber kommen noch jede Menge Zusatzregularien hinzu, die auch dazu führen können, dass die Bank bei späteren Zahlungsausfällen evtl. in Regress genommen werden kann. So scheint es, dass die Banken und Sparkassen aus Vorsicht ihre Hürden noch höher legen.

Wir verweisen an dieser Stelle auch noch mal auf unseren ausführlichen Artikel vom 7. März zu diesem Thema.

So wird manch Kreditnehmer wohl trotz normalem Einkommen und extrem günstigen Zinsen plötzlich nicht mehr an eine Immobilienfinanzierung kommen, und wundert sich warum. Eigentlich macht diese EU-Richtlinie mehr Sinn für Länder, in denen die Immobilienblase 2007 und 2008 voll zugeschlagen hatte, siehe Irland, UK, Spanien. Schneider sagte gestern auch mit dieser EU-Richtlinie sei in Deutschland ein Bereich mit neuen Regeln „überzogen“ worden, bei dem es hierzulande bisher gar keine Probleme gab. Und da hat er recht. Auch wenn es hierzulande auch Zahlungsausfälle durch Arbeitslosigkeit etc gibt, so ist der Bereich als Ganzes hier bei uns gesund. Dennoch gibt es natürlich auch in Deutschland eine enorme Preissteigerung bei Immobilien, die aber durch hohe reale Nachfrage nach Wohnraum getrieben ist – anders war es z.B. in Spanien und Irland, wo ganze Wohnanlagen schon mal auf Vorrat gebaut wurden, ohne reale Nachfrage von echten Menschen.

Schneider sagte auch der Bundestag habe bei der Umsetzung der EU-Richtlinie in deutsches Recht unnötig draufgesattelt, also die Vorschrift stärker ausgelegt als notwendig. Der Wert der gekauften Immobilie dürfe nun nicht mehr so stark berücksichtig werden wie vorher. Aufgrund dem verstärkten Augenmerk auf die Bonität des Schuldners hätten nun vor allem älter Leute Probleme mit Finanzierungen. Auch würden rechtliche Unklarheiten der neuen Wohnimmobilienkreditrichtlinie dafür sorgen, dass über den Banken und Sparkassen das Damoklesschwert der fehlerhaften Beratung schwebe (Regressansprüche).

Der Genossenschaftsverband Bayern (GVB) warnte letzte Woche auch schon vor den desaströsen Folgen der Wohnimmobilienkreditrichtlinie. Diese führe zu einer eingeschränkten Verfügbarkeit von Krediten. Der Gesetzgeber zwinge die Banken zu einer deutlich restriktiveren Kreditvergabe, so die GVB. In der Praxis führe das dazu, dass die Banken manchen Kunden, die bis zum 20. März kreditwürdig waren, seit dem 21. März keinen Kredit mehr geben dürften. Der Witz dabei ist noch zusätzlich: Wo die EU mit dieser neuen Regularie die Vergabe gerade großer Kredite abwürgt, die normalerweise große Folgeinvestitionen mit sich bringen (Baumaterial, Gehälter für Bauarbeiter, Transport), fehlt der konjunkturelle Schub, den die EZB ja gerade mit dem Heraufschrauben der Kreditvergabe erreichen will. Denn die EZB tut ja nun wirklich alles, aber auch wirklich alles dafür, damit europäische Banken derzeit auf Teufel komm raus mehr Kredite an Kunden herausreichen – Hauptsache mehr Konsum, mehr wirtschaftliche Tätigkeit, mehr Aktivität, steigende Preise. Tja, wo die eine EU-Institution bremst, wird die andere EU-Institution wohl in den Keller gehen und sich darüber aufregen (verdammt freundlich formuliert).

10 Kommentare

10 Comments

  1. Frank

    27. Juli 2016 17:41 at 17:41

    Wunderbar, Herrlich, Fabelhaft, Weiter so! Reguliert, Reguliert und Reguliert! Bis alles kurz und klein reguliert ist, die KMUs den KONZERNEN überhaupt nicht mehr gewachsen sind. Aber bitte keine sinnvollen, sondern nur sinnlose Sachen!
    Macht die kleinen und mittelständischen Firmen platt, dann haben wenigstens die JOBCENTER Konjunktur!!! DIE EU ist wirklich SUUUUPERRR !!!

    • Frank

      27. Juli 2016 17:56 at 17:56

      Das haben die Briten anscheinend auch schon erkannt und sich vielleicht deshalb entschieden, dass sie sooo viel tolle EU Regulierung dann doch lieber nicht haben wollen. Aber irgendwann, in 300 Jahren vielleicht, werden das hier auch einige erkennen und sich mal fragen ob das alles so klug war…. 😉 ich bin gespannt….

  2. m.d

    27. Juli 2016 19:31 at 19:31

    Diese Wohnimmobilienkreditrichtlinie ist sowas von überflüssig. Es ist unerklärlich wie man auf so eine Idee kommen kann.
    Oder wenn die Baufinanzierungszinsen wieder bei 3 – 4 Prozent sind wird diese Wohnimmobilienkreditrichtlinie wieder aufgehoben. Also will man vielleicht damit den Banken einen gefallen tun.
    Bei diesem niedrigen Zinsumfeld nimmt man mit dieser Maßnahme den Familien mit Kindern jegliche Hoffnung auf ein Eigenheim.

  3. Ed

    28. Juli 2016 11:17 at 11:17

    Alles nur für den Verbraucher – Hauptsache „Wir (die EU-Regulatoren) haben unsere Daseinsberechtigung“.

    Sorry, ich kann nicht mehr ernst genug bleiben.

  4. Fred Bunt

    7. Oktober 2016 17:02 at 17:02

    Die neue Richtlinie diskriminiert ältere Menschen und junge Menschen. Ältere Menschen wird es teilweise nicht mehr möglich sein Erbauseinandersetzungen (Immobilienübernahme aus Erbengemeinschaft) vernünftig zu regeln. Junge Menschen mit „Normal-Einkommen“ werden kein Beton-Gold für die Rente (wird vom Staat doch gewünscht) erwerben können, da Renditeobjekte bei der Einkommensbetrachtung meist völlig unberücksichtigt bleiben. Die mittleren Altersgruppen, die evtl. keine sehr hohe Rente erwarten, sind aufgrund der Rentenvorschau ebenfalls schnell außen vor.
    Wie stellt sich unsere liebe Regierung dies bitte vor? Immobilien nur noch für Reiche? Kein Wunder, wenn unsere Gesellschaft immer mehr zerbricht und die EU als besonderes Übel ausmacht. Hier ist dringender Änderungsbedarf vorhanden.

  5. Klaus

    8. Oktober 2016 06:10 at 06:10

    Die Richtlinie diskriminiert alle Bürger dieser Republik die einen Kredit für eine Wohnimmobilie wollen. Wieso ist unsere Regierung nicht mehr daran interessiert, dass ihre Bürger Wohneigentum erwerben? Die EU un die Bundesregierung bestrafen die Bürger dieser Republik für die Sünden der amerikanischen Banken die Häuser nicht nur zu 100 % sondern auch darüber hinaus finanziert haben. Es gab und gibt in den USA festverzinsliche Kredite für die gesamte Laufzeit. Eine Zinserhöhung hat also abgeschlossene Verträge nicht tangiert. Es ist aber eine Unsitte in den USA Belastungen nur für ein halbes Jahr zu berechnen wobei mancher bildungsferne Darlehensnehmer dann glaubt dies Belastung sei für ein ganzes Jahr gerechnet.
    Hinzu kommt die jährliche Grundsteuer die einen Prozentsatz des aktuellen Werts der Immobile beträgt. Diese sich jährlich ändernde Grundsteuer, die je nach Finanzbedarf der Kommunen, der Landkreise, der Colleges und der Schulbehörde durch Änderung des Prozentsatzes zusätzlich verändert werden kann, ist eine zusätzliche unkalkulierbare Belastung. Die Erhöhung darf 10% gegenüber dem Vorjahr nicht übersteigen, toll denkt man, aber für wertvolle Häuser sind diese 10% früher erreicht als für billige Häuser. Das bedeutet, dass für wertvolle Häuser nach Jahren ohne Eigentümerwechsel nur noch ein Rinnsal an Grundsteuer fällig wird. Und so weiter.
    Die Finanzierung einer Wohnimmobilie in den USA kann man nicht im entferntesten mit der Finanzierung einer Wohnimmobilie in Deutschland vergleichen. Der Bundestag, die Bundesregierung, der Bundespräsident sind hier falsch informiert und verwehren völlig zu Unrecht dem deutschen Bürger den Erwerb von Wohneigentum.

  6. AT

    14. Dezember 2016 09:47 at 09:47

    Das darf ja wohl nicht wahr sein ! Bisher war ich immer ein entschiedener Befürworter der EU. Wenn das aber inzwischen dazu führt, dass man als älterer Mensch am Ende eines sehr harten Arbeitslebens seine gesamte Lebensleistung durch die Verweigerung einer Anschlussfinanzierung für seine bereits weitgehend abbezahlte Immobilie genommen bekommt und damit auch die Basis für seine Altersabsicherung, dann kann ich nicht nur verstehen, welche Gründe immer mehr Menschen haben, sich von der EU abzuwenden oder sogar populistische Parteien zu wählen, sondern überlege vielleicht selber, was man gegen die EU politisch oder juristisch unternehmen könnte, um derartig desaströse Gesetzesvorschriften zu verhindern.
    Wieso werden derart ruinierende und diskriminierende Vorschriften nicht wegen offensichtlichen Verstosses gegen das Eigentums- und Gleichheitsgrundrechtes nach Art.14 und Art.3 GG vom Bundesverfassungsgericht verhindert.
    Oder: brauchen auch wir jetzt dringend unseren Gexit ?

  7. Buch

    16. Dezember 2016 14:38 at 14:38

    Diese neue Kreditrichtlinie ist eine Gaunerei. Man hilft hier den Banken sich durch die Hintertür anderer Leute ihre Immobilie zu ergaunern. Letztes Jahr war ich trotz meines Alters von 74 Jahren noch kreditwürdig, heute nicht mehr. Obwohl ich genügend Sicherheit biete bekomme ich keinen Kredit mehr für eine Anschlußfinanzierung.So kann ich meine Immobilie an die Bank geben und alles aufbrauchen damit der Staat sich dann um mich kümmern wird müssen. Das ist ein großer Betrug. Diese EU parlamentarier werden meine Stimme nicht mehr bekommen.

  8. Knut Kahnt

    26. September 2017 11:46 at 11:46

    Das Ziel dieser EU-RL ist nachvollziehbar – keine Immobilienfinanzierung zu Lasten der Verbraucher. Diese hat es nachweisbar gegeben. Nutznießer waren windige Immobilienverkäufer und auch deren Partnerbanken, die z.T. Schrottimmobilien der Verkäufer ungeprüft finanziert haben – alle die haben satt verdient; der Verbraucher blieb all zu oft auf einem finanziellen Scherbenhaufen sitzen. Jetzt die neue EU-RL – und wer ist der Dumme? Wieder der Verbraucher, der jetzt pauschal ab Alter 75 als nicht kreditwürdig eingestuft wird und dem damit die Teilnahme am Markt (Modernisierungskredite/ Anschlußfinanzierung etc.) verwehrt wird. Genau diese Verbraucher haben aber 2008 die Bankenrettung ungefragt mitfinanzieren müssen; jetzt schließen die geretteten Banken (bis auf ganz wenige Ausnahmen) ihnen die Tür vor der Nase zu.
    Hier hat der Gesetzgeber Bockmist produziert. Es muß hier schnellstens korrigiert werden, bevor Zwangsverkäufe von solventen Hauseigentümern deren Altersvorsorge vernichten.
    Fachmakler Knut Kahnt

  9. ex Bänker

    26. September 2017 12:55 at 12:55

    Während kreditfinanzierte Aktienkäufe auf Allzeithochs steigen, zieht man bei den sichersten Realwerten die Schraube immer mehr an.Immerhin können Immobilien nicht in wenigen Tagen um 20-30% fallen.Man redet jetzt täglich über die Krisenherde der Welt u.der Möglichkeit von grösseren Kriegen.Wenn unsere Politiker u.die Hochfinanz so weitermachen sehe ich eher die Möglichkeit von Bürgerkriegen.Viele sind doch einverstanden ,dass durch Nullzinsen u.Geldschwemme die Umverteilung von unten nach oben nie aufhören kann (darf )Die Spaltung der Gesellschaft geht weiter bis es knallt.Spätestens dann würde die nicht mehr möglich scheinende Korrektur ausgelöst.Wie lange wird man noch erzählen können dank der EU habe man schon lange keinen Krieg mehr ?

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Die Schweizer wissen wie es geht – mach aus Luft 30 Milliarden Gewinn in 3 Monaten

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Ja, wir wissen, der Titel klingt natürlich etwas reißerisch, aber letztlich ist es so. Die Schweizer schaffen aus dem Nichts, quasi aus dem luftleeren Raum, gigantische Gewinne. Wenn der Normalbürger das doch auch so einfach machen könnte. Aber leider ist das Geldverdienen dieser Art nur für staatlich kreierte Notenbanken möglich.

Die Schweizerische Nationalbank (SNB) hatte jahrelang (virtuell) in gigantischem Ausmaß Franken gedruckt, um sie gegen Dollar und Euro zu verkaufen. Damit will sie den Franken schwach halten. Damit hat sie aber das „Problem“, dass sie immer größere Berge an Dollars und Euros angehäuft hatte. Die werden auch zu guten Teilen in US-Aktien angelegt, weshalb die Nationalbank in unzähligen großen Titeln engagiert ist.

Und so kommt es zu folgendem Umstand. Laufen die Aktienkurse gut, verdient sich die Schweizerische Nationalbank dumm und dämlich. Wie sie heute mitgeteilt hat, war es allein im 1. Quartal 2019 ein Gewinn von 30,7 Milliarden Franken. 29,3 Milliarden Franken davon rühren her aus Gewinnen der Fremdwährungspositionen. Dazu die SNB im Wortlaut:

Die Zins- und Dividendenerträge betrugen 2,4 Mrd. Franken bzw. 0,7 Mrd. Franken. Auf Zinspapieren und -instrumenten resultierte ein Kursgewinn von 6,9 Mrd. Franken. Das positive Börsenumfeld führte zudem zu einem Gewinn von 17,4 Mrd. Franken auf Beteiligungspapieren und -instrumenten. Die wechselkursbedingten Gewinne beliefen sich auf insgesamt 1,9 Mrd. Franken.

Ende 2018 hatte die SNB einen Devisenberg von umgerechnet 763 Milliarden Franken angehäuft. Bei so einer Manövriermasse können schon mal satte Gewinne, aber auch Verluste anfallen. Zuletzt, dank der guten Börsenlage, lief es halt sehr gut. Die Bilanzsumme von 817 Milliarden Franken zu Ende 2018 ist übrigens vier mal so hoch wie noch 2009! Das ist doch alles nicht mehr normal. Und all das nur, damit der Franken nicht immer weiter aufwertet.

Schweiz - Schweizerische Nationalbank
Die Schweizerische Nationalbank in Bern. Foto: CC BY-SA 3.0

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Neue genehmigte Wohnungen in Deutschland: Trendumkehr?

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Ohhh, da gibt es aber gerade einen Schwenk gen Süden. Erst vor zwei Wochen hatten wir gefeiert, dass in Deutschland nun endlich eine anständige prozentuale Steigerung bei der Genehmigung neuer Wohnungen erkennbar ist. Im Januar gab es im Jahresvergleich noch ein Plus bei den Genehmigungen für normale Wohnungen (Wohngebäude mit drei Wohnungen oder mehr) von 6,3%.

Heute wurden Zahlen für Januar und Februar zusammen veröffentlicht. Im Jahresvergleich sinken die Genehmigungen für diese normalen Wohnungen in Wohnblöcken um 3,2%. Der Gesamtschnitt aller Genehmigungen sinkt nur um 0,1%, weshalb in anderen Medien aktuell von einer Stagnation die Rede ist. Aber rechnet man Einfamilienhäuser und andere Faktoren raus, bleibt nun mal der aktuell spürbare Rückgang im wichtigsten Teilsektor, den Einzelwohnungen. Zitat Statistisches Bundesamt von heute:

Von Januar bis Februar 2019 wurde in Deutschland der Bau von insgesamt 49 350 Wohnungen genehmigt. Wie das Statistische Bundesamt (Destatis) weiter mitteilt, waren das nahezu genau so viele Baugenehmigungen wie im Vorjahreszeitraum (-0,1%). Die Genehmigungen galten sowohl für neue Gebäude als auch für Baumaßnahmen an bestehenden Gebäuden. In neu zu errichtenden Wohngebäuden wurden von Januar bis Februar 2019 rund 42 600 Wohnungen genehmigt. Dies waren 2,0 % oder 900 Wohnungen weniger als im Vorjahreszeitraum. Gestiegen ist ausschließlich die Zahl der Baugenehmigungen für Einfamilienhäuser (+4,4 %). Die Zahl der Baugenehmigungen für Zweifamilienhäuser sank dagegen um 1,1 % und die Zahl der genehmigten Mehrfamilienhäuser um 3,2 %.

Erst seit heute zeigt der Chart ganz am Ende einen Abwärtstrend bei den Genehmigungen an. Mal schauen, ob sich dies in den nächsten Monaten verfestigt.

Genehmigte Wohnungen

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Tesla-Quartalszahlen: Verlust deutlich höher als erwartet, Umsatz sehr schwach

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Die Tesla-Quartalszahlen wurden soeben veröffentlicht. Hier zeigen wir die wichtigsten Kennzahlen. Heute vergleichen wir bei Tesla nicht wie sonst üblich die aktuellen Werte mit den Vorjahreswerten, sondern mit denen des letzten Quartals. Denn Tesla hat noch keine klassischen Produkt- und Saison-Zyklen wie etablierte Hersteller, sondern fährt gerade eine schnelle Wachstumsstory mit seinem Model 3. Da müsste es eigentlich von Quartal zu Quartal aufwärts gehen, wegen der Abarbeitung der Auftragshalde.

Lachnummer vorweg: 90 Minuten nach Börsenschluss ist der Conference Call mit Analysten angesetzt. Diesmal hat sich Tesla 75 Minuten Zeit gelassen mit der Veröffentlichung seiner Zahlen. Damit die Analysten kaum/keine Zeit haben die Daten zu prüfen, bevor die Fragerunde startet?

Der Umsatz liegt bei 4,54 Milliarden Dollar (Vorquartal 7,23/erwartet 4,4-5,4).

Der Verlust liegt bei 2,90 Dollar pro Aktie (Vorquartal +1,93/erwartet -1,30, grob geschätzt).

Die Aktie notiert nachbörslich mit +1% (erstaunlich).

Der Cash-Bestand sinkt in 3 Monaten von 3,7 auf 2,2 Milliarden Dollar (es mussten auch Anleihen zurückgezahlt werden).

920 Millionen Dollar wurden in 3 Monaten verbrannt.

Tesla bestätigt seinen bisherigen Jahresausblick von 360.000-400.000 Auslieferungen im Gesamtjahr 2019.

Die „Automotive gross margin“ sinkt von 24,3% auf 20,2%.

Kurz-Fazit: Gruselige Zahlen.

Tesla-Werk Fremont - Tesla-Quartalszahlen
Tesla-Werk in Fremont, Kalifornien. Foto: Steve Jurvetson – Flickr: Blue Belles CC BY 2.0

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