Dänemarks gigantische Immobilienblase

Dänemarks Bond-Markt ist, pro Kopf gerechnet, der mit Abstand größte der Welt. Jedes Jahr verkaufen dänische Banken Anleihen zur Refinanzierung von Hypothekenkrediten im Volumen von über 40% des dänischen Bruttoinlandsprodukts, das derzeit bei 340 Milliarden US-Dollar liegt.

Über 30% der Immobilienkäufer müssen ihre Hypothekenkredite jährlich zu flexiblen Zinsen refinanzieren – ein gutes Geschäft für die Banken Dänemarks, bislang aber auch für die Hauskäufer selbst. Denn die Zinsen für diese Hypothekenkredite sind in den letzten Jahren kontinuierlichen gefallen. Investoren stürzen sich auf die Anleiheemissionen der Banken mit der Folge, dass die durchschnittlichen Renditen für einjährige Anleihen mit 0,33% unter das Niveau zweijähriger-US-Staatsanleihen (0,348%) gefallen sind. Das bedeutet: die Anleger halten die Ausfallwahrscheinlichkeit einer einjährigen Anleihe, die aus verbrieften dänischen Hypothekenkrediten besteht, für geringer als die Wahrscheinlichkeit, dass die USA in den nächsten beiden Jahren zahlungsunfähig werden!

Dass trotz der geringen Renditen hier erhebliche Risiken schlummern, ist auch der dänischen Regierung aufgefallen. Was passiert, wenn die Zinsen steigen und viele Käufer dann ihre Raten nicht mehr bedienen können? Schon bald dürfte daher ein neues Gesetzt verabschiedet werden, dass den Risiken Rechnung tragen soll. So dürften die Banken verpflichtet werden, eine Klausel in die Verträge einzubauen, die eine automatische Laufzeit-Verlängerung um ein Jahr vorsehen, wenn entweder eine Anleiheemission scheitert, oder die Zinsen um mindestens fünf Prozent steigen würden. Für diese Klausel allerdings dürften die Banken dann als Entschädigung eine Provision verlangen – was die Refinanzierung für die Hauskäufer faktisch teurer machen würde. Möglich, dass sich alleine durch diese Klausel der Markt bereits abkühlen wird.

Eines aber ist klar: sollten die Zinsen ansteigen – die dänische Notenbank hat ihre Zinspolitik direkt an die EZB gekoppelt – dann wird es für viele Dänen eng. Dabei hat Dänemarks Zentralbank nicht unwesentlich zur aktuellen Situation beigetragen, indem sie für Übernachteinlagen dänischer Banken bei der Notenbank einen negativen Einlagezins verlangt und damit den ungesunden Hype am Immobilienmarkt noch weiter verstärkt hat. Dänemark, das scheint klar, wäre bei einer Finanzkrise unter den ersten Opfern..