Die Immobilien-Krise in Schweden erreicht mit SBB, einem der größten Immobilienvermieter, eine neue Stufe: nun fordert erstmals ein Hedgefonds sofort sein investiertes Geld zurück. SBB steht damit im Zentrum einer weltweiten Krise vor allem bei Gewerbe-Immobilien: erst sorgte Corona für eine geringere Auslastung von Büro-Immobilien, mietende Firmenkunden versuchen daher die gemietete Fläche zu reduzieren. Die Folge: zunehmender Leerstand der Immobilien – was diese Immobilien unter Bewertungsdruck bringt, womit sie als Sicherheit für Bank-Kredite problematisch werden.
Dann stiegen auch noch die Zinsen und sorgten so für eine Art perfekten Sturm in Teilen des Immobilien-Sektors. Nun steht der angeschlagene schwedische Gewerbe-Immobilien-Vermieter SBB vor einem Wendepunkt, nachdem der US-Hedgefonds Fir Tree Partners sein Geld zurückgefordert hat, wie eine mit der Angelegenheit vertraute Person berichtet. Dies ist die erste schriftliche Aufforderung dieser Art an die Immobilien-Gesellschaft, wie Bloomberg berichtet.
Immobilien-Krise in Schweden: US-Hedgefonds will sein Geld zurück
Der in New York ansässige Hedgefonds schickte einen Brief an Samhallsbyggnadsbolaget i Norden AB – wie das Unternehmen offiziell heißt – und teilte mit, dass es gegen eine wichtige Schuldenbedingung verstoßen habe, so die Person, die nicht genannt werden möchte, weil sie nicht befugt ist, öffentlich darüber zu sprechen.
Die fraglichen Bestände belaufen sich auf insgesamt etwa 46 Millionen Euro (49,2 Millionen Dollar) in zwei Serien von Euro-Sozialanleihen, die etwa 1% des gesamten Anleihebestands der SBB ausmachen, wie die SBB am späten Donnerstag mitteilte.
Ein Sprecher von Fir Tree Partners bestätigte einen früheren Bericht von Bloomberg News und sagte, dass der Fonds die Anleihen fällig stellen und ein Verfahren gegen die SBB einleiten werde, um die Schulden einzutreiben.
„Aus den eigenen Jahresabschlüssen der SBB geht klar hervor, dass sie seit dem 31. März 2023 gegen ihre Finanzkennzahlen verstoßen hat. Dennoch hat sie versucht, durch irreführende Änderungen in der Rechnungslegung den Verstoß gegen die Finanzkennzahlen zu verschleiern und sich ihren Verpflichtungen aus den Schuldverschreibungen zu entziehen“, so der Sprecher in einer per E-Mail versandten Stellungnahme.
Schweden im Zentrum der Immobilien-Krise
Die SBB steht nach wie vor im Mittelpunkt der schwedischen Immobilien-Krise, da Vermieter händeringend nach Möglichkeiten suchen, die in der Ära des billigen Geldes angehäuften Anleihen in Milliardenhöhe zu refinanzieren. Nun ist einer dieser Anleihegläubiger mit seiner Geduld am Ende und fordert die Rückzahlung mit der Begründung, dass die SBB eine wichtige Bedingung ihrer Schulden verletzt habe.
Der Druck, unter dem Schuldner wie die SBB und Heimstaden Bostad AB jetzt stehen, unterstreicht die Tiefe der sich ausbreitenden Immobilienkrise in Europa, in der Unternehmen wie die Signa Holding GmbH am Abgrund stehen. In Schweden ist ein Großteil der Anleihen variabel verzinst und kurzfristig, weshalb das Land als erstes unter dem Druck der höheren Zinsen zu leiden hat.
Der Gläubiger der SBB schickte dem Unternehmen ein Schreiben, in dem er behauptete, der Vermieter habe einen Schwellenwert überschritten, der die Höhe des Gewinns geteilt durch die geschuldeten Zinsen auf seine Schulden misst – bekannt als Zinsdeckungsgrad – und infolgedessen müsse das Unternehmen die Anleihen sofort vor ihrer planmäßigen Fälligkeit in den Jahren 2028 und 2029 zurückzahlen, heißt es in der Erklärung.
Die SBB weist die Behauptung einer Vertragsverletzung „entschieden zurück“ und ist der Ansicht, dass die von diesem Eurobond-Inhaber erhaltene Fälligkeitsmitteilung unwirksam ist.
Anspruch auf Verzug: Schuldverschreibungen mit Fälligkeit 2028 und 2029 verstoßen nach Ansicht eines Gläubigers gegen das Schuldverhältnis
„Die Schulden, die von denjenigen gehalten werden, die diese Ansprüche stellen, sind ein sehr kleiner Teil unserer ausstehenden Schulden“, sagte Chief Executive Officer Leiv Synnes in einem Interview.
Diese Entwicklung folgt auf eine umfassende Reorganisation der SBB, die Synnes im September angekündigt hatte, um das Unternehmen in drei Einheiten aufzuteilen und neue Mittel zu beschaffen, um eine kurzfristige Finanzierungslücke von rund 730 Millionen Dollar zu schließen. Trotz dieses wichtigen Schritts zur Stabilisierung der Finanzen werden die Anleihen des Konzerns weiterhin mit starken Abschlägen gehandelt, während der Aktienkurs des Unternehmens auf einem Rekordtief verharrt.
Der CEO, der es ablehnte, die Namen derjenigen zu nennen, die diese Behauptung aufstellten, erklärte gegenüber Bloomberg, dass „das Thema an sich nicht neu ist, ähnliche Meinungen wurden schon früher geäußert, und wir haben unseren Standpunkt bereits im Mai deutlich gemacht.“
Im Sommer dieses Jahres hatte eine Gruppe von Anleihegläubigern, die von PJT Partners beraten wurde, die SBB aufgefordert, eine Reihe von Veränderungen im Unternehmen vorzunehmen. Die Gruppe warnte damals, dass „ein signifikanter Teil“ der Meinung sei, dass der Vermieter gegen die Zinsdeckungsvereinbarung verstoßen habe und auf ein Ausfallereignis drängen würde, wenn nicht schnell genug Fortschritte erzielt würden.
„Es liegt im besten Interesse der SBB und aller unserer Stakeholder, dass das Unternehmen seine Strategie weiter umsetzen und seine Finanzlage stärken kann“, sagte Synnes.
Der Stockholmer Vermieter sollte eigentlich heute die Ergebnisse für das dritte Quartal veröffentlichen, verschob den Termin jedoch auf Montag, den 13. November. Auch das ist kein gutes Zeichen – die Immobilien-Krise in Schweden hat eine neue Stufe erreicht!
FMW/Bloomberg
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