Es hat lange gedauert, aber nun passiert es: der Markt für Immobilien in den USA geht in den rapiden Sinkflug über – das zeigen frisch veröffentlichte Daten zum NAHB Hausmarktindex. Der Index fällt von 66 im Vormonat auf nun 55 – das ist der zweitgrößte monatliche Rückgang, seit die Daten erhoben werden (nur April 2020 war wegen Corona nachvollziehbarerweise noch heftiger).
Wie rapide der Absturz im Immobilien-Sektor in den USA ist, zeigt die Entwicklung beim NHAB Hausmarktindex seit Jahresbeginn:
Januar: 83
Februar: 81
März: 79
April: 77
Juni: 67
Juli: 55
Homebuilder Confidence Collapses In July https://t.co/OUIhLqeYYC
— zerohedge (@zerohedge) July 18, 2022
Die Komponenten des NAHB Hausmarktinedx sind im freien Fall:
Measure of present single family sales fell to 64 vs 76
Future single family sales gauge fell to 50 vs 61
Prospective buyers traffic measure fell to 37 vs 48
Warum kippt der Immobilienmarkt in den USA?
Die Ursache für den Streß im Sektor Immobilien liegt auf der Hand: zuerst die massiv gestiegenen Preise für Immobilien in den USA im Gefolge der Nullzins-Politik der US-Notenbank Fed mit einem heftigen Anstieg der Vermögenspreise:
Grafik: Redfin
Dann der Anstieg der Inflation und die folgende Zinswende der Fed mit deutlich gestiegenen Finanzierungskosten mit Mortgage Rates von über 6% für 30-jährige Kredite: wer fexibel verzinst finanziert, muß dafür dann monatlich erheblich mehr an die Bank zahlen. Das dürfte viele vor allem hoch Schulden-gehebelte Haus-Eigentümer in ernste Schwierigkeizen bringen:
Grafik: zerohedge
Damit stiegen die Hypothekenzinsen im Vergleich zum Vorjahr um mehr als 43%:
Grafik: Redfin
Gleichzeitig steigt die Anzahl jener Immobilien-Angebote, die mit niedriegeren Preisen versuchen, Käufer zu gewinnen:
Grafik: Redfin
Folgender Chart zeigt den Stress im System:
Immobilien in USA: Preise wichtig für Berechnung der Inflation
Der US-Immobilienmarkt in den USA scheint also sein Peak erreicht zu haben – die vom NAHB Hausmarktindex erfaßte Stimmung der Häuslebauer kippt deutlich nach unten, ein Zeichen für zukünftig sinkende Nachfrage.
Gleichwohl sind sowohl Mieten als auch die Hauspreise in den USA im ersten Halbjahr 2022 noch einmal deutlich gestiegen – und das hat Einfluß auf die Berechnung der Inflation in den USA. Bei der Berechnung der Inflation )Consumer Price Index, CPI) machen Mieten und die sogenannte „owners equivalent rent“ (das, was theoretisch Besitzer von Immobilien an Miete zahlen würden) 31,1% der gemessenen Inflation aus:
Dabei werden die Daten jedoch erst mit einer Verzögerung von sechs bis neuen Monaten in der Statistik erfaßt. Die Folge: selbst wenn die Preise für US-Immobilien und Mieten im zweiten Halbjahr 2022 fallen sollten, werden bei der Berechnung der Inflation in den nächsten Monaten veraltete Daten einfließen und damit die Inflation hoch halten (mehr dazu hier). Das wiederum hat Einfluß auf die Entwicklung der Aktienmärkte – je höher die Inflation, so die Logik, desto stärker muß die US-Notenbank weiter auf die Bremse treten. Und je stärker die Zinsen steigen, umso schlechter für den Immobilien-Markt in den USA..
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Ich habe viele Verwandte und Bekannte in den USA die ich regelmäßig besuche,denn ein Teil unserer Familie ist nach dem Krieg dorthin ausgewandert.
So lief auch ein Besuch in 2019 zum großen Erstaunen ab, wenn man sich dort,die Immobilien- Aushänge ,in den Makler Büros New Yorks anschaut.
Da ging eine kleine Wohnung, in Brooklyn, für 650 000 Dollar ab, obwohl ich das Ding eher als heruntergekommene Studentenbude bezeichnen würde.
Ja die Niedrigzinspolitik treibt seltsame Blüten.
Herr Fugmann, das sind keine Abstürze, sondern gesunde Korrekturen des Marktes.
Stellen Sie sich vor es ginge immer nur bergauf, dann müssten sie in 5 Jahren über eine Million für diese kleine Einraumwohnung bezahlen und in weiteren 5 Jahren nochmals viele Tausend mehr.
Der Markt muss wieder lernen, das alles seinen Preis hat, auch geliehenes Geld. Es muss endlich wieder ordentlich verzinst werden, wenn man dem Staat oder einem Unternehmen Geld leiht.
Ich kenne noch die Zeiten da gab’s für Zehnjährige 6,5 Prozent in den USA( Jahr 2000) . Bei einer Inflation von knapp über 3,5 Prozent!
Der Markt muss endlich wieder lernen ,mit positiven Realzinsen zu leben, sonst wird ein Teil der Altersvorsorge unterminiert.
Ich bin da ganz bei Bullard. Die Zinsen so schnell wie möglich auf 3,5 Prozent erhöhen und dann gucken wir was kommt.
Sollte die Blase dann immer noch nicht platzen, muss Richtung 4 bis 5 Prozent erhöht werden. Spätestens dann kann die Luft entweichen.
Gleichzeitig muss die Bilanzsumme der FED um monatlich 95 Milliarden US-DOLLAR reduziert werden. Das entzieht dem Markt die notwendige Unterstützung.
In der Folge wird dann auch die Inflation wieder auf unter aber nahe zwei Prozent sinken.
Das ist das geldpolitische Ziel der FED.
Was vorher abstürzt war sowieso nicht gesund und kann weg. Eine gesunde und überfällige Marktbereinigung nenne ich das.
Andere sagen dazu kreative Zerstörung.
Yes, so is es, zurückstutzen auf das was ein freier Markt mit einen ZINS
Hergibt.
Was übertrieben ist, korrigiert.
Und sei es gesagt.
Davon geht die Welt nicht unter.
Gehabt euch wohl.
Solange die Notenbanken die Märkte MODERIEREN wird genau dies nicht geschehen.
„… sonst wird ein Teil der Altersvorsorge unterminiert.“
Wieso „sonst“? Die Altersvorsorge ist die eigentliche Gegenposition der Schulden, die nicht mehr „bezahlbar“ sind. Und wenn Schulden nicht mehr „bezahlbar“ sind wird die Forderung beim Gläubiger als wertlos ausgebucht. Und genau das passiert jetzt.
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