Immobilienpreise fielen sieben Monate lang, jüngst erholen sie sich aber wieder ein wenig. Am gewerblichen Immobilienmarkt ist die Lage aber komplizierter. Und abgesehen von den Preisen bricht der Neubau massiv ein, und seit Corona kämpft der Markt weltweit mit Leerständen bei Büroobjekten (Thema Home Office). Die hohen Zinsen könnten die bestehenden Kreditkunden langfristig in Bedrängnis bringen, wenn Umschuldungen mit neu auszuhandelnden Zinskosten anstehen. Aber glaubt man einer aktuellen Meldung, haben deutsche Banken relativ wenig Probleme zu befürchten. Fitch Ratings (eine der drei großen US-Ratingagenturen) hält laut Bloomberg “signifikant” fallende Immobilienpreise für möglich, sieht aber vorerst keine großen Kreditverluste deutscher Banken.
Fitch über Auswirkung der problematischen Lage am Immobilienmarkt für deutsche Banken
Das Engagement deutscher Banken bei Gewerbeimmobilien (CRE) sei im europäischen Vergleich zwar hoch. Und die Refinanzierungsrisiken würden wegen steigender Zinsen und sinkender Marktbewertungen zunehmen. Doch all das sollte auf Grund von “adäquater Besicherung, langen durchschnittlichen Laufzeiten und überwiegend festverzinsten Krediten in inländischen CRE-Portfolios zumindest kurzfristig nicht zu übergroßen Kreditverlusten führen”, so die Aussage von Fitch Ratings in einer aktuellen Studie.
Die Immobilienpreise in Deutschland hatten im vierten Quartal 2022 gegenüber dem dritten Quartal um 2,0% nachgegeben. Das zeigen Daten des Verbands deutscher Pfandbriefbanken (VDP). Es war bereits der zweite Rückgang auf Quartalssicht in Folge. Bei Gewerbeimmobilien ging es den Daten zufolge im 4. Quartal sogar um 2,9 % nach unten.
Fitch Ratings weist darauf hin, dass deutsche Banken ihre Kreditvergabe für Gewerbeimmobilien seit 2015 sehr deutlich erhöht haben, um so sinkende Nettozinsmargen auszugleichen. Steigende Bewertungen am Immobilienmarkt hätten dazu geführt, dass die Quoten für wertgeminderte CRE-Kredite bei den meisten großen Banken unter 2 % geblieben seien. Der Studie zufolge ist etwa 17 % des CRE-Engagements deutscher Banken international, und der größte Teil davon liege in den USA, angeführt zum Ende des Jahres 2022 von:
– Deutscher Bank AG (17 Milliarden Euro; 36% des CET1-Kapitals)
– Helaba (11 Milliarden Euro; 106% des CET1-Kapitals) und
– Aareal Bank AG (8 Milliarden Euro und 320% des CET1-Kapitals).
Laut Fitch finanzieren die Banken überwiegend Objekte in Großstädten und Metropolregionen, wo sie über umfangreiche lokale Marktkenntnisse und Erfahrungen verfügen. Fitch geht davon aus, dass die Preise am gewerblichen Immobilienmarkt angesichts des Zinsanstiegs “signifikant” weiter fallen könnten.
FMW/Bloomberg
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nun Fitch schreibt ja auch „kurzfristig“. Dies gilt ja auch nur für den aktuellen Bestand.
bei neuen Projekten gilt: steigende Preisen plus gestiegene Zinsen…..
„bei neuen Projekten gilt: steigende Preisen plus gestiegene Zinsen…..“
Verstehe ich nicht. Wenn die sich nicht rechnen gibt es einfach keine neuen Projekte. Und viele gewerbliche Immobilienentwickler haben so kalkuliert das die Objekte erst unterhalb einer Vermietungsquote von 50% in den Verlust rutschen. Hinzu kommt das nicht zuerst die Objekte leer laufen, auf denen noch hohe Verbindlichkeiten liegen, sondern die abgeschriebenen Bruchbuden.
Fallende Immobilienpreise killen dann zwar die erhofften Renditen der Investoren, aber das ist kein Problem des Kreditgebers.