Die Immobilienpreise in Deutschland rutschen weiter ab, und das nun den fünften Monat in Folge! Heute Mittag wurden die neuesten Daten des Europace Hauspreisindex für den Monat August veröffentlicht, die wir uns jetzt anschauen wollen. Vom letzten Hoch im März 2023 bei 213,95 Indexpunkten ging es bis Juli ständig runter auf 210,62 Punkte, und jetzt auf 209,77 Punkte im August. Damit sind die Immobilienpreise in Deutschland in den letzten fünf Monaten um insgesamt 1,95 Prozent gefallen. Vom Allzeithoch aus Juni 2022 ist es bis jetzt ein Preisrückgang um 6,71 %. Im großen Bild ist das immer noch ein kleiner Rückgang – in diesem TradingView Chart sehen wir den Verlauf des Europace Hauspreisindex in den letzten zehn Jahren (heutige August-Daten noch nicht enthalten).
Immobilienpreise fallen weiter – Blick in die drei Einzelsegmente
Warum sollte man sich auf diese Daten verlassen? Laut Europace basiert dieser Index auf Transaktionsdaten privater Immobilienfinanzierungen, und über Europace werden rund 20 Prozent aller Immobilienfinanzierungen für Privatkunden in Deutschland abgewickelt. Was sagen uns die Details? Bei den Bestandshäusern ist es in den letzten fünf Monaten unterm Strich auch ein klarer Rückgang, im letzten Monat von 195,56 auf auf 194,22 Indexpunkte. Bei den Eigentumswohnungen war es zuletzt auch ein Rückgang im Monatsvergleich von 208,25 auf 206,87 Punkte. Dass die Immobilienpreise nicht einheitlich fallen, beweist der Sektor „Neubauhäuser“ – er entwickelt sich deutlich besser als die anderen beiden Segmente. Hier sehen wir im Monatsvergleich einen leichten Preisanstieg von 228,06 auf 228,21 Punkte.
Gesamtlage am Immobilienmarkt weiter kritisch
Man sieht: Die Pleiten bei Projektentwicklern nehmen zu, die Baugenehmigungen sind deutlich rückläufig, die Stornierungswelle am Bau erreicht einen neuen Rekord. Die EZB hat gerade erst letzte Woche die Zinsen noch einmal erhöht, nun vermeintlich zum letzten Mal. Und die Zinsen dürften erstmal einige Zeit dort oben hängen bleiben. Erst mit Verzögerung wirken diese hohen Zinsen auf die Realwirtschaft, weshalb die in den letzten Monaten immer weiter erhöhten Zinsen noch weiter negativ auf die Immobilienpreise drücken könnten. Die Bauzinsen für 10 Jahre Sollzinsbindung liegen laut Interhyp aktuell bei 3,98 %. Weiterhin darf man von einer Störung am Immobilienmarkt ausgehen – nämlich dass verkaufswillige Eigentümer weiterhin hohe Preise erzielen wollen – und dass immer mehr Käufer sich die hohen Zinsen zur Finanzierung nicht leisten können.
Hinzu kommt jetzt der gesetzliche Renovierungsbedarf bei Immobilien, der in den nächsten Jahren immer stärker wirken dürfte. Bei älteren sanierungsbedürftigen Objekten dürften Käufer zusätzlich satte Preisabschläge verlangen, da man nach dem Kauf viel Geld in die Sanierung von Heizungen etc investieren muss. Der Immobilienmarkt könnte weiterhin massiv gestört bleiben, und die Immobilienpreise könnten weiter fallen. Schnell wirkende Maßnahmen von Politik oder Zentralbank sind nicht erkennbar, um diesen Zustand rasch zu ändern.
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Ich habe gerade eine Eigentumswohnung in einer Kleinstadt, die ich verkaufen möchte. 4,5 Zimmer, etwas über 100 m². Es gab ein paar Interessenten, aber gekauft hat bisher niemand. Wenn ich sie wieder vermieten würde, könnte ich mich vor Bewerbern kaum retten. Aber eine vermietete Wohnung ist schwerer zu verkaufen.
Ich lasse sie jetzt leer stehen und warte auf die Zinssenkungen. Vielleicht ist ja nach der Bundestagswahl 2025 auch mit dem grünen Unsinn Schluss. Dann gehen die Preise wieder hoch.
Warum ist eine vermietete Wohnung schwerer zu verkaufen, als wenn sie leer stehen würde?
@Bato, weil der Käufer wenn die Wohnung nicht vermietet ist, die volle Verfügungsgewalt über sein Eigentum hat, wenn Mieter drin sind dagegen nicht..
Ich gebe mal folgendes zu bedenken:
Wenn die Zinsen gesenkt werden, dann werden wir eine lange nicht mehr erlebte Rezession in der EU haben.
Zinssenkungen werden den Vermögenspreisen (insb. Immobilienpreise) in dem Fall kaum helfen.
Man könnte zwar wieder günstiger finanzieren, aber wenn viele „Schwarz sehen“ für die Zukunft (und damit ist keine politische Partei gemeint), dann ist der Kauf einer Wohnung sicher nicht die Nummer eins auf der Wunschliste.
Es ist wahrscheinlich, dass günstige Zinsen gepaart mit einer stärkeren Rezession und einer höher als gewünschten Verbraucherpreisinflation, zu anhaltend weniger Nachfrage am Immobilienmarkt führen wird.
Da muss man schon ein paar Jahre Geduld mitbringen.
Die guten Zeiten von der letzten Finanzkrise bis ca. 2021 werden meiner Meinung nach nicht so schnell zurückkehren, wie einige hoffen.
Aber man kann seine Wohnung wie Gold horten, nur ist das wirtschaftlich gesehen wenig sinnvoll.
Leider sind die Haltungskosten einer Wohnung im Vergleich zu Gold allerdings um ein vielfaches Höher (Instandhaltung, Heizkosten auch für eine unbewohnte Wohnung, Grundsteuer etc.)
Und dann ist da noch das Risiko weiter fallender Immobilienpreise.
Wenn man verkaufen kann würde ich empfehlen zu verkaufen und in weniger kostenintensive Sachwerte zu investieren.
Solvente vernünftige Mieter wachsen in Zukunft zudem auch nicht auf den Bäumen.
Die goldenen Jahre am Immobilienmarkt sind eine schöne Erinnerung an die Vergangenheit.
Als Kleinanleger würde ich ohnehin nicht in Immobilien investieren, außer in eine eigengenutzte.
Da gebe ich auch mal was zu bedenken. Der aktuelle Preisverfall bei Immobilien liegt fast ausschließlich an den Zinsen. Wir haben in Deutschland (nicht in jeder Region) extremen Wohnungsmangel. In den meisten Ballungsgebieten haben Sie überhaupt kein Problem Wohnungen zu vermieten. Da gibt es natürlich Unterschiede bei den Objekten, so sind z.B. 4 Raumwohnungen mit 100+m² deutlich mehr gefragt, als kleinere Wohnungen und somit auch die durchschnittliche NKM höher.
Als praktisches Beispiel. In Leipzig gibt es aktuell 30-40 4-Raumwohnungen mit <100m², parallel sind bei Immoscout rund 1.600 Suchanfragen für 4-Raumwohnungen angelegt. Das bekommen Sie als Vermieter angezeigt. Ähnlich sieht das in den meisten Ballungsgebieten aus. Sie können Indexmietverträge machen, Staffelmietverträge, befristete Mietverträge. Aktuell können Sie als Vermieter machen was Sie wollen.
Neuvermietet Objekte haben im Vergleich zu 2021/22 aktuell einen Zuwachs von um die 30% NKM (in der Spitze 50%). Der Wohnungsmangel zieht die Mietpreise hoch und damit auch den Wert des Objekts. Ohne jetzt ins Detail zu gehen, können Sie sich natürlich selbstständig ausrechnen, was passiert, wenn die Zinsen auf 1% oder weniger runtergehen.
Aus Ihrem Text geht hervor, dass Sie selbst keine Immobilien vermieten. Als Immobilienbesitzer bin ich langfristig investiert. Mich interessiert es nicht, was kurzfristig passiert. Sollten die Preise weiter fallen, dann tangiert es meine Mieteinnahmen überhaupt nicht. Ein Risiko im Immobilienbesitz ist in Deutschland aktuell extrem gering. Die Preise werden in jedem Fall weiter fallen, das ist gut, denn dann werden Objekte attraktiver und man kann zukaufen.
Für Entwickler sieht das natürlich anders aus. Der geneigte Privatkäufer hat sich weitestgehend verabschiedet, weil man mit 4%+ nicht mehr finanzieren kann. Die Banken mit denen ich zu tun habe, sprechen von einem Rückgang von 80% im privatem Hausbau/Kauf. Dazu kommen die nächsten Jahre die Anschlussfinanzierungen, viele Menschen werden sich das nicht mehr leisten können und gehen in die Insolvenz bzw. müssen das Haus mit Verlust verkaufen.
Die eigengenutze Immobilie ist verrückt. Jeder der rechnen kann, wir seine Immobilie nicht selbst bewohnen, außer er vermietet die Immobilie an seinen Lebenspartner und wohnt dann dort zusammen.
Ich möchte Afa, Zinsen, Renovierung absetzten. Zudem können Sie ja auch günstig vermieten und damit
wenig Einkommen durch Vermietung/Verpachtung generieren…
Geduld ist eine Tugend. Auch bei Immobilienbesitz bzw. den Handel damit.
Anhaltende Inflation wird auch die Immobilienpreise treiben, eventuell nicht kurzfristig, aber mittel- und langfristig. Einfach weil die Mietpreise steigen und auch weiter steigen werden. Die Rechnung ist simple.
Sinkt der Kaufpreis, was er aktuell tut, und steigen parallel die Mieten, was auch passiert, dann steigen die Renditen. Wenn dann noch die Zinsen irgendwann wieder sinken sollten, dann steigen die Rendite noch mehr. Der Rest ist einfache Mathematik.
@ Immobilienfisch
Es ging um die Frage, ob es Sinn macht eine Wohnung zu besitzen und diese nicht zu vermieten. 😉
In diesem Kontext ist mein Kommentar zu verstehen.
Die Preise werden steigen wenn die Zinsen runtergehen oder der Bedarf zunimmt.
Und die Union wird den „grünen Wahn“ nicht zurückdrehen. Die wissen auch, dass es nötig ist und sind froh dass die das jetzt machen.
Die werden das allenfalls ein wenig abmildern. Die werden mit einem der jetzigen Regierungsparteien koalieren müssen, wie schon immer die letzten Jahrzehnte. Insofern kann man deren alte Projekte schlecht zurückdrehen.
Ist wie bei der Agenda 2020: Rot Grün hat das durchgesetzt weil es nötig war und die Union hat davon bis 2021 gezehrt… haben halt nicht gecheckt, dass 2020 wirklich 2020 bedeutet.
Das die Preise wieder steigen wenn die Zinsen „etwas sinken“ behaupten viele. Das die Teuerung viel EK und Sparquoten für EK reduziert hat wird dabei verschwiegen. Hier steigt nichts mehr. Es pendelt sich höchstens auf eine gesunde Preisbildung ein. Und jene die jetzt teurer mieten mussten haben auch weniger sparen können. In meinen Augen gibt es noch zuviel Preis-Hausse-Wahn-Fantasie.
Möglicherweise gilt in Ihrer Kommune ein Zweckentfremdungsverbot. In diesem Fall ist es gesetzlich untersagt, eine Wohnung länger als 12 Monate leerstehen zu lassen. https://www.n-tv.de/ratgeber/Muessen-Vermieter-bei-Leerstand-zahlen-article19933045.html
„Oft ist der Leerstand aber auch die Folge von Profitstreben. Die Besitzer spekulieren auf steigende Preise. Und weil sich leere Wohnungen teurer verkaufen lassen als bewohnte, verzichten sie lieber auf Mieteinnahmen. Wenn am Ende die Gewinne stimmen, können auch fünfstellige Bußgelder nicht abschrecken. In den Verordnungen werden zwischen 50.000 und 100.000 Euro angedroht.“
Ich hoffe, dass diese Regelungen konsequent durchgesetzt werden. Es kann nicht sein, dass große und kleine Spekulanten auf Kosten der Allgemeinheit ihren Geldbeutel füllen.
Einfach an einen Verwanden mit einem befristeten Mietvertrag vermieten und dem potentiellen Käufer den Leerstand nach Kauf zusichern. Sie können auch mehr als eine Wohnung bewohnen. Stellen Sie Möbel in die Wohnung und schalten Sie immer mal das Licht an bzw. fahren Sie einmal pro Monat vorbei.
Wer bitte kann mir vorschreiben, wie viele Nächte ich in meiner Wohnung verbringen soll?
Wenn „Peter“ nur diese eine Wohnung, für seine Altersvorsorge, hat. Dann sollte es ihm überlassen sein, wie er mit seinem Eigentum umgeht. Dieses Zweckentfremdungsverbot ist einfach zu umgehen.
Heftig! Wegen Leuten wie Ihnen geht die Welt zugrunde…
Ich wünsch mir echt, dass es Ihre Generation nicht allzu lange macht, sonst ist meine die letzte, die hier in Frieden gelebt hat.
Vielleicht denken Sie ja Mal über Ihre Einstellungen nach.
Da lobe ich mir die Spanier, die im Gegensatz zu Deutschland immer alles richtig machen.
In Katalonien mit Hauptstadt Hauptstadt Barcelona existiert ein Dekret mit Maßnahmen gegen solchen Leerstand. Steht eine Wohnung zwei Jahre lang leer, sind die Eigentümer gezwungen, den Raum zu vermieten. Findet sich innerhalb eines Monats kein Mieter, kann die Stadt den Eigentümer für die Hälfte des Marktpreises der Immobilie enteignen.
In der Schweiz wurde gerade ganz knapp gegen linken Widerstand eine Erleichterung verankert.So musste früher der Käufer oder Besitzer einer Wohnung mehrere Jahre kämpfen um Eigengebrauch durchzusetzen.
@Peter
…. würde die Wohnung aus verschiedenen Gründen nicht leestehen lassen.
Man kann das mit einem Zeitvertrag sicher besser lösen.
Eine zeitliche Befristung im MV ist aber – wenn es hart auf hart kommt – nichtig. Nur möglich, wenn der Vermieter die Wohnung anschließend selbst bezieht – bei geplantem Verkauf keine Chance.
Falsch. BGH WuM 2011, 426.
Ein befristeter Mietvertrag wegen geplanten Verkaufs einer Wohnung ist sehr wohl zulässig und zwar dann, wenn man einen deutlich geringeren Verkaufspreis erzielen würde, wenn die Wohnung bewohnt ist.
Und das ist fast überall der Fall und auch zulässig und legal.
https://www.mahnerfolg.de/urteile/index.php/kuendigungsrecht-bei-unwirtschaftlichem-mietobjekt/
https://www.kostenlose-urteile.de/BGH_VIII-ZR-22609_Ein-zur-Verwertungskuendigung-berechtigender-erheblicher-Nachteil-kann-auch-bei-Erwerb-eines-vermieteten-und-unrentablen-Grundstuecks-gegeben-sein.news11770.htm
Urteile basieren immer auf einer Einzelfallbewertung. Auch wenn vor mittlerweile 12 Jahren in dem konkreten Fall für den Vermieter entschieden wurde, so wird beim heutigen Wohnungsmarkt zumindest in Großstädten die Güterabwägung „höherer Profit“ versus „Erhaltung des Lebensmittelpunktes“ mit Sicherheit zuungunsten des Vermieters ausfallen.
Ich gehe davon aus, dass im letzten Satz „Mieter“, statt Vermieter stehen sollte. Zumindest legt das Ihre inhaltliche Argumentation nahe. Auf dieser Annahme basierend eine Korrektur.
Das ist ein BGH Urteil!
Ohne Ihnen zu nahe zu treten, Ihnen ist offensichtlich nicht bewusst, was das bedeutet.
Kurz zur Erklärung.
Es gibt zwar keine Verpflichtung von einem Instanzgericht dem BGH Urteil zu folgen, aber in einem
hohen prozentualem Bereich folgen die Gerichte BGH Urteilen.
Das wissen im Übrigen auch Anwälte.
Jeder vernünftige Anwalt wird einem Mandanten davon abraten vor Gericht zu ziehen, wenn es so ein eindeutigen BGH Urteil existiert.
Jetzt bitte verstehen Sie auch noch einen Richter. Sie wollen also vor Gericht und damit die Zeit des Richters „verschwenden“? Das ist Unklug.
Sie haben Unrecht und sollten solche Äußerungen überdenken. „…mit Sicherheit zugunsten…“
Wenn Sie sich richtig informieren wollen, dann fragen Sie einen Immobilienanwalt oder lesen Sie online nach. Faktisch ist davon auszugehen, dass 80%+ aller Fälle zu Gunsten des Vermieters entschieden werden bzw. vernünftige Anwälte von einer Klage abraten.
Immobilien sind halt,wie der Name so sagt, immobil !!
Aber der größte Nachteil ist ,daß der Staat und die Steuer den direkten Zugriff haben.Steht halt sichtbar an der Strasse mit schlechter Rendite,wenn man korrekt instandhält.
Mein Spruch dazu ist immer:
Immobilien ist das Investment der Dummen!!
Ansichtssache. Was ist denn eine schlechte Rendite?
Alles unter 10%?
Und auf was beziehen Sie die Rendite einer Immobilie? Auf den Kaufpreis oder auf Ihr Eigenkapital?
Die Rendite einer neugekauften/gebauten Immobilie ist natürlich immer erheblich höher (in Bezug auf das Eigenkapital), als bei einer Bestandsimmobilie, die vollständig oder annähernd bezahlt ist.
Zusätzlich kommt das auf Ihr persönliches Einkommen und Steuersatz an. Wenn Sie Afa und Zinsen absetzten wollen, dann sollte das schon im Spitzensteuersatz von 45% passieren. Somit kommt es immer auf einige Faktoren an.
Wenn Sie langfristig planen und nicht in den gewerblichen Immobilienhandel rutschen wollen, dann denken Sie eh in 10 Jahren Zyklen, falls ein Verkauf für Sie relevant sein sollte. Da Sie von Rendite schreiben, müssen Sie nach 10 Jahren verkaufen, da auf Distanz die Renditen immer schlechter werden. Stand heute würde ich nicht verkaufen, sondern halt ein paar Jahre warten.
Eventuell denken Sie ja auch an die falschen Immobilien?
Ich denke nicht an Berlin Neukölln, sondern an Grunewald. Dort habe ich meistens kein Problem mit Anwohnern oder „schlimmen Mietern“ und auch die Wertsteigerung ist vorprogrammiert. In Grunewald gibt es auch aktuell kein echten Preisrückgang.
Lage ist entscheidend. Wenn Sie an Bürgergeldempfänger vermieten, dann werden Sie natürlich (oft) brutale Kosten in die Wartung stecken müssen.
Ergo, vermieten Sie nicht an Bürgergeldempfänger!
Dem stimme ich zu. Wir haben viele davon. Sonst gäbe es gar nichts mehr zu vermieten.
In Deutschland haben wir das Problem der allgemeinen Wirtschaftsfeindlichkeit. Man siehe oben den Kommentar, dass es jemand gut findet, wenn Leerstand bestraft wird.
Leerstand kostet den Eigentümer. Warum läßt er es also leer stehen? Weil er von einer Vermietung noch mehr Ärger und Kosten erwartet. Wenn er verkaufen will, ist das auch völlig in Ordnung, außerdem kann man ein Haus nicht ewig leer stehen lassen, es muss gelüftet und beheizt werden.
In einem funktionierenden Markt gäbe es kaum Leerstand und auch keinen Mangel an Wohnraum. Jedenfalls nicht für lange Zeit.
Natürlich brauchen Menschen Wohnraum zum leben, wir brauchen aber auch Menschen, die ihr Leben nutzen, um Wohnungen zu kaufen, zu bauen und zu vermieten.
(Anmerkung: wenn der Staat für sozial baut, muss er auch den Menschen, die arbeiten, die Zeit und das Geld nehmen. Es geht nicht ohne Wirtschaftsproduktion.)
Diese zweite Seite der Medaille wird ignoriert. Die Folge ist: vor allem weniger informierte Menschen kaufen Immobilien, weil das ja „Betongold“ wäre und schon immer gut war. Und die anderen Menschen schreien nach der Politik, sie soll ihnen helfen. Was die Politik gerne anbietet. Selbstverständlich auf Kosten der anderen.
Das jüngste Steckenpferd ist jetzt die grüne Agenda aus Bund und EU. Das kann auch der fleißigste Trottel nicht mehr stemmen. Es geht einfach nicht. Es werden jetzt noch eine Weile Erbschaften und Ersparnisse von wirtschaftsfernen Menschen in Immobilien versenkt werde, und dann bilden sich die ersten Slums.
„In Deutschland haben wir das Problem der allgemeinen Wirtschaftsfeindlichkeit.“. Selbst gewählt und bestellt.