Schweden ist von der Krise am europäischen Immobilienmarkt am Härtesten getroffen, vor allem wegen den dort vorherrschenden flexiblen Zinssätzen für langfristige Finanzierungen. Höhere Zinsen schlagen daher sofort negativ auf die Kreditnehmer ein. „Das Gesicht der schwedischen Immobilienpleite kämpft um ein 13-Milliarden-Dollar-Imperium“, so formuliert es Bloomberg in der folgenden Analyse. Ilija Batljan gehen bald die Möglichkeiten aus, sein 13-Milliarden-Dollar-Imperium zu stabilisieren, und das Ergebnis wird sich auf die gesamte europäische Immobilienbranche auswirken.
Schweden in der Immobilienkrise – Blick auf das SBB-Imperium von Ilja Batljan
Ilija Batljan begann 2016 damit ein Portfolio von mehr als 2.000 Immobilien anzuhäufen, indem er Sozialwohnungen und kommunale Gebäude von Behörden aufkaufte und zurück vermietete. Die Idee war stetiges Wachstum mit stabilen Renditen durch zuverlässige, langfristige Mieter zu kombinieren – doch die Realität war ein für den schwedischen Markt zu großer Schuldenhunger.
Sein Unternehmen Samhallsbyggnadsbolaget i Norden AB – besser bekannt als SBB – ist nach einer Herabstufung auf Junk-Status ins Taumeln geraten, und die Zeit wird knapp, um den Schuldenberg von 8 Milliarden Dollar abzubauen. Der 55-Jährige steht vor einer Reihe schwieriger Entscheidungen: Kapitalbeschaffung, Veräußerung von Immobilien zu Schleuderpreisen und Gefährdung der Bewertungen, oder Verkauf eines Anteils an dem Unternehmen, das er von Grund auf aufgebaut hat, an einen externen Investor.
Wie zahlreiche andere Vermieter in ganz Europa, so hat sich die SBB in Zeiten extrem niedriger Zinsen bei renditehungrigen Investoren verschuldet. Was das Unternehmen von anderen unterscheidet, ist das Ausmaß der Kreditaufnahme und sein Engagement in Schweden, wo eine der schlimmsten Immobilienkrisen der Welt herrscht. Das bedeutet, dass das Unternehmen früher als andere Unternehmen unter Restrukturierungsdruck steht, was die SBB zu einem potenziellen Vorboten künftiger Entwicklungen macht.
Mit einem Einbruch der Immobilienpreise um 20 % steht der schwedische Wohnungsmarkt an der Spitze der sich ausbreitenden Immobilienkrise in Europa. Dies lähmt auch die Aktivität im gewerblichen Sektor, wo die Vermieter in Schweden in den nächsten fünf Jahren 40,8 Milliarden Dollar an Schulden tilgen müssen, von denen ein Viertel dieses Jahr fällig wird. Da die Anleiherenditen und damit auch die Kreditkosten auf ein unerschwingliches Niveau gestiegen sind, sind die traditionellen Refinanzierungswege für Unternehmen mit niedrigem Rating so gut wie versperrt.
Herabstufung des Ratings
Als Gründer, Vorstandsvorsitzender und Hauptaktionär der SBB steht Ilja Batljan im Zentrum der Turbulenzen. Im Vorfeld einer außerordentlichen Hauptversammlung, die am 14. Juni Sparmaßnahmen beschließen soll, steigt die Spannung, und der freimütige Unternehmer wird unter Druck stehen, einen glaubwürdigen Weg in die Zukunft aufzuzeigen. „Er wird sich für Aussagen verantworten müssen, wie stabil und beständig das Unternehmen ist“, sagte Sverre Linton, Rechtsberater der schwedischen Aktionärsvereinigung. „Um ihn und die SBB hat sich ein Kult gebildet. Aber jetzt ist der Heiligenschein ein bisschen schief.“
Da die Aktien von SBB 90 % unter ihrem Höchststand notieren und die Anleihen zu einem sehr ungünstigen Kurs gehandelt werden, muss Ilja Batljan schnell handeln, um das Vertrauen wiederherzustellen, und der Handlungsspielraum ist begrenzt. Das in Stockholm ansässige Unternehmen hat einen Plan zur Ausgabe neuer Aktien im Wert von 2,6 Milliarden Kronen (245 Millionen US-Dollar) aufgegeben, nachdem die Aktie nach der Herabstufung durch S&P Global Ratings am 8. Mai auf weniger als die Hälfte des Zeichnungspreises gefallen war.
Dieser Schritt war ein schwerer Schlag. Er erhöhte die Finanzierungskosten der SBB um 285 Millionen Kronen, was 13 % des letztjährigen Cashflows entspricht. Sie zeigte auch, dass Ilja Batljan nicht mehr auf dem Laufenden war. Noch wenige Tage vor der Herabstufung hatte er sich damit gebrüstet, dass die SBB „alle Kriterien“ erfülle, damit S&P den negativen Ausblick fallen lässt. „Die Höhe des Kreditratings war die Grundlage für das Geschäftsmodell des Unternehmens“, so Louis Landeman, Kreditanalyst bei der Danske Bank. „Die schnelle Expansion wäre ohne dieses Rating nicht möglich gewesen“.
Beim Aufbau seines Imperiums warb Batljan mit seiner Angeberei und dem Versprechen, die Dividende für „100 Jahre“ zu erhöhen, um eine treue Anhängerschaft von Kleinanlegern. Die Unterstützung ist aufgrund des fallenden Aktienkurses ins Wanken geraten, und seine Glaubwürdigkeit hat erneut gelitten, nachdem die SBB vorgeschlagen hatte, die versprochene Ausschüttung nach der Herabstufung zu verschieben.
Neben der Einsparung von Barmitteln hat die SBB durch den Verkauf eines Anteils am Immobilienentwickler JM AB für 2,8 Milliarden Kronen neue Mittel beschafft. Batljan sagte, die Transaktion ermögliche „eine Konzentration auf das Kerngeschäft und eine weitere Stärkung der finanziellen Position der SBB“.
Für einen Mann, der vom SBB-Buchprüfer EY zum schwedischen Unternehmer des Jahres 2021 ernannt wurde, hat sich die Lage schnell verschlechtert. Er ist in den letzten Wochen durch seine Abwesenheit in der Öffentlichkeit aufgefallen, und die SBB-Vertreter haben auf Bitten um einen Kommentar für diesen Artikel nicht reagiert.
Der Aufstieg eines Moguls
Batljans Weg zum Immobilienmogul begann in Montenegro. Um den Kriegen auf dem Balkan zu entkommen, zog er 1993 nach Schweden, wo er sich schnell integrierte, ein Wirtschaftsstudium an der Universität Stockholm abschloss und später einen Doktortitel in Demografie und Planung der Altenpflege erwarb. Anfang der 2000er Jahre ging er in die Kommunalpolitik und stieg in den Reihen der schwedischen Sozialdemokraten bis zum Bürgermeister der Küstenstadt Nynashamn und anschließend zum stellvertretenden Vorsitzenden des Bezirksrats von Stockholm auf. Der öffentliche Dienst war ein wichtiges Sprungbrett in die Immobilienbranche, das ihm wichtige Verbindungen und Einblicke in die lokalen Finanzen verschaffte.
Nach der Niederlage seiner Partei bei den Parlamentswahlen 2010 entschied sich Ilja Batljan, nicht in der Opposition zu bleiben. Ein Jahr später machte er seinen ersten Schritt in die Immobilienverwaltung, indem er stellvertretender CEO von Rikshem AB wurde, einer Immobilienfirma im Besitz von Pensionsfonds. Während seiner steinigen vierjährigen Amtszeit wurden Ilja Batljan und der Vorstandsvorsitzende von Rikshem wegen großzügiger, an Wandelanleihen gebundener Vergütungen kritisiert. Im Jahr 2015 wurde er entlassen, weil ihm vorgeworfen wurde, nebenbei persönliche Akquisitionen getätigt zu haben, ohne den Vorstand darüber zu informieren – eine Untersuchung sprach ihn später von den meisten Vorwürfen frei.
Im Frühjahr 2016 gründete Batljan die SBB, die bald darauf ein Altenpflegeheim in Südschweden erwarb. Das Unternehmen wurde schnell zu einem Spezialisten für Sale-and-lease-back-Verträge. Die Kommunen erhielten Bargeld, während die SBB eine Einnahmequelle und einen Vermögenswert in ihrer Bilanz erhielt, was ihr die Möglichkeit gab, mehr Geld zu leihen. Das Pflegeheim diente als Vorlage für Hunderte von Folgegeschäften. „Wir investieren in die sichersten Anlagen der Welt“, sagte Batljan einige Monate nach dem ersten Kauf des Unternehmens. „Die nordischen Wohlfahrtsstaaten sind die sichersten Kontrahenten, die man haben kann“.
Anfang 2022 funktionierte die Formel so gut, dass die SBB neben Schweden weitere Immobilien in Norwegen, Finnland und Dänemark erwarb und ihr Vermögen auf fast 160 Milliarden schwedische Kronen anschwoll. Die wachsenden Ressourcen führten zu einer Reihe von Akquisitionen – die größte war die Übernahme von Hemfosa Fastigheter AB für 2,4 Milliarden Dollar im Jahr 2019. Bevor die Zinssätze letztes Jahr zu steigen begannen, war es das Ziel, das Portfolio bis 2026 auf 300 Milliarden Kronen zu verdoppeln.
Veränderung des Schicksals
Der Ärger begann Anfang letzten Jahres, als die Viceroy Research LLC von Fraser Perring eine Reihe von vernichtenden Berichten veröffentlichte, die Fragen zu den Finanzen von SBB aufwarfen. Ilja Batljan schoss zurück und unterstellte ihm kriminelle Absichten. Die Geburt eines Enkelkindes im Oktober nahm er zum Anlass, die Leerverkäufer als „Parasiten“ zu bezeichnen – ein Zeichen dafür, wie persönlich die Angelegenheit war.
Der Treibstoff für das atemberaubende Wachstum der SBB waren Investment-Grade-Schulden. Über einen Zeitraum von drei Jahren, der 2019 begann, verkaufte das Unternehmen Anleihen im Wert von 7 Milliarden US-Dollar, und war damit einer der produktivsten Emittenten in Europa zu dieser Zeit. Da das Unternehmen zu groß für Schweden geworden war, verkaufte es zunehmend Anleihen in Euro. Im Jahr 2021 wurden 93 % der 1,9 Milliarden Dollar in dieser Währung emittiert – und die SBB setzte sich damit den Risiken der fallenden Krone aus.
Bei der Flut von Neuemissionen wurden auch in großem Umfang Hybridanleihen eingesetzt – nachrangige Schuldverschreibungen mit sehr langen oder gar keinen Laufzeiten. Sie werden von den Rating-Agenturen bei der Berechnung des Verschuldungsgrads günstig behandelt, aber zusammen mit Instrumenten wie Total Return Swaps tragen sie zur finanziellen Komplexität des Unternehmens bei, was die Skepsis der Anleger verstärkt hat.
„Ein Teil des Problems ist die mangelnde Transparenz in Verbindung mit einer komplexen Bilanz“, so Landeman von Danske. Darüber hinaus hat Batljans übergroßer Einfluss – er kontrolliert 31,6 % der Stimmrechte zusätzlich zu seiner Rolle als Führungskraft – rote Fahnen geweckt. S&P warnte letztes Jahr, dass die Abhängigkeit der SBB von ihrem Gründer „ein höheres Risiko von Interessenkonflikten“ mit sich bringe als bei einer stärker diversifizierten Führungsstruktur.
Die SBB hat mit ihren Bemühungen Vermögenswerte zu veräußern um Kapital zu beschaffen, eine Vorreiterrolle eingenommen, und europäische Konkurrenten wie Vonovia und Aroundtown beginnen, diesem Beispiel zu folgen. Batljans Konzentration auf kommunale Gebäude und mietkontrollierte Wohnblocks könnte jedoch dazu führen, dass die Immobilien der SBB in einer Zeit, in der Käufer wählerisch sind, schwerer zu verkaufen sind. „Immobilieninvestoren sollten die Lehren aus der Geschichte der SBB ziehen“, so Edoardo Gili, Analyst beim Immobilienforschungsunternehmen Green Street. „Wenn schwierige Zeiten kommen – wie zum Beispiel ein Umfeld mit steigenden Renditen – werden Leverage und Governance zu den wichtigsten Faktoren.“
FMW/Bloomberg
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