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China: 2015 Pleitewelle?

Das Jahr 2015 könnte das Jahr der Wahrheit werden für Chinas Immobilienbranche. Die Auszahlungen von Immobilientrusts an ihre Gläubiger sind in 2015 mit knapp 33 Milliarden US-Dollar fast doppelt so hoch wie 2014 – und da derzeit der Immobilienmarkt im Reich der Mitte deutlich abkühlt (Neubauverkäufe -10,6% in den ersten fünf Monaten des Jahres; Preisrückgänge in der Hälfte aller 70 untersuchten Großstädte), ist mit einer Pleitewelle großen Ausmaßes zu rechnen. Die Branche hat bereits auf die Abkühlung reagiert und die Neuemission von Immobilienanleihen so stark reduziert wie seit zwei Jahren nicht mehr.

Schwer unter Druck kommen dürften insbesondere jene Firmen, die noch letztes Jahr in Erwartung steigender Absätze und Preise aggressiv Land auf Kredit gekauft hatten – und nun kaum mehr Zugang zu Krediten bei offiziellen Banken haben. Häufig bleiben da nur noch extrem teure Kredite bei Schattenbanken, deren Gesamtvolumen die englische Großbank Barclays auf ca. 7 Billionen US-Dollar schätzt.

Auch die Kapitalmärkte, die noch in 2013 praktisch jede Unternehmung bedenkenlos finanzieren halfen, sind inzwischen deutlich skeptischer. So verstärkt sich der Druck zunehmend für die Branche – insbesondere kleinere Immobilienentwickler klagen derzeit bereits über signifikante Rückgänge ihres Cash Flows. Aufgrund des Überangebots an Immobilien dürfte der Druck auf die Verkaufspreise aber weiter anhalten. Immobilienentwickler versuchen daher, mit Preissenkungen den Absatz anzukurbeln – treffen damit aber auf den Widerstand von Lokalverwaltungen, die mit den Steuereinnahmen auf die ursprünglich gemeldeten Verkaufspreise kalkuliert hatten.

Akut gefährdet sind insbesondere kleinere und mittelgroße Immobilienentwickler in jenen Städten, die nicht zur Top-Kategorie der Megacitys gehören. Die Problematik ist der chinesischen Regierung inzwischen offenkundig bewusst: die Bankenaufsicht des Landes hat am 06.Juni ihre Absicht bekräftigt, die Finanzlage der Immobilienentwickler genauer unter die Lupe zu nehmen.

Bessere „Überlebenschancen“ haben dagegen die großen Immobilienentwickler, weil sie in der Regel Zugang zu den internationalen Anleihemärkten haben. Gleichwohl sind auch in Hong Kong, dem Haupthandelsplatz für Immobilienanleihen größerer chinesischer Immobilienentwickler, die am Markt platzierten Volumina für Immobilienanleihen stark rückläufig: sie fielen im zweiten Quartal um ein Drittel gegenüber dem ersten Quartal 2014.

Faktisch also ist der Immobilienmarkt in China eine tickende Zeitbombe. Chinas Regierung wird versuchen, die „Explosion“ zu vermeiden, müsste dafür aber Unternehmen stützen, die per se nicht überlebensfähig sind. Die Folge werden Zombie-Unternehmen sein, die faktisch den Niedergang des hoch Kredit-gehebelten Immobiliensektor verschleiern sollen..



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