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Immobilien: 2020 fallende Preise dank neuer Gesetze?

Das größte Risiko für Immobilien und Immobilien-Aktien könnte 2020 vom deutschen Gesetzgeber – und nicht dem Markt ausgehen

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Das größte Risiko für Immobilien und Immobilien-Aktien könnte 2020 vom deutschen Gesetzgeber – und nicht dem Markt ausgehen. Verglichen mit anderen europäischen, asiatischen oder nordamerikanischen Metropolen sind die Mieten in deutschen Städten noch immer vergleichsweise günstig. Doch eine zunehmend sozialistische Einstellung der Deutschen geht auch an der Politik nicht spurlos vorbei. Mit dem Mietendeckel in Berlin droht ein Gesetz, das den Boom bei Immobilien beenden könnte.

Es gibt wohl keinen ernstzunehmenden Wirtschaftswissenschaftler, der erklären könnte, wie staatlich gedeckelte Mieten ein unausgeglichenes Angebots-Nachfrage-Verhältnis auf dem Immobilienmarkt ausgleichen könnte. Und trotzdem ist Berlin drauf und dran, die Mieten in der Stadt zu deckeln. Und zwar auf einem so niedrigen Niveau, dass selbst günstig gebaute oder gekaufte Wohnungen aus den vergangenen Jahren kaum noch kostendeckend vermietet werden können.

Immobilien: Selbst CDU-Wähler befürworten mehrheitlich staatlich fixierte Mieten

Erschreckend ist, dass selbst unter CDU und FDP-Wählern 51% und 43% der Befragten der Meinung sind, die staatlich festgelegten Höchstmieten seien eine gute Idee. Woher der Glaube so vieler Deutscher kommt, sie hätten ein Recht darauf, zu Billigmieten in beliebten Lagen der Innenstädte zu wohnen, ist ein Rätsel. Fakt ist, dass selbst nach Jahren der Mietsteigerungen das Mieten in Deutschland noch vergleichsweise günstig ist. So geben etwa Londoner im Durchschnitt je nach Stadtteil zwischen 17% und 46% ihres Gehalts für die Miete aus. Für kleine Wohnungen steigt der Anteil auf bis zu 61%.

In Deutschland hingegen geben selbst Münchner nur 27% ihres Gehalts für Mite aus, die Berliner 21%. Es ist also keineswegs so, dass in Deutschland wirklich die Schmerzgrenze erreicht wäre.

Und dennoch: Politischer Widerstand wird die Berliner Pläne nicht kippen können, denn die Regierungsmehrheit ist für den Mietendeckel. Helfen könnte allenfalls noch das Verfassungsgericht, das in der Vergangenheit aber entgegen wissenschaftlicher Lehrmeinung entschied, dass Mietobergrenzen ein erlaubtes Mittel zur Lösung des Angebot-Nachfrage-Problems auf dem Immobilienmarkt wären.

In Berlin wird niemand mehr Wohnungen bauen und kaufen

Selbst wenn das geplante Gesetz in Berlin nach der Verabschiedung irgendwann von einem Gericht gekippt werden sollte, ist der Schaden schon angerichtet. Bis irgendwann ein Gericht entscheidet, können Jahre vergehen. Und in diesen Jahren dürfte der Berliner Immobilienmarkt praktisch tot sein. Wer soll noch bauen, wenn unklar ist, ob überhaupt langfristig kostendeckend vermietet werden kann? Wer soll noch eine Wohnung kaufen, wenn der Gesetzgeber jederzeit in die Verträge eingreifen, Mieten begrenzen und sogar Rückzahlungsansprüche für Mieter für „zuviel“ bezahlte Mieten festsetzen kann. Das nächste ist dann vielleicht ein Sanierungszwang? Freiwillig wird kein Vermieter mehr seien Immobilien sanieren, da die Miete nach der Sanierung kaum erhöht werden kann. Um DDR-Verhältnisse zu verhindern, muss es also einen Sanierungszwang geben. Vielleicht begründet mit Klimawandel und Umweltschutz.

Das interessante an Spekulationsblasen wie der Blase bei Immobilien ist, dass ein kleines Loch genügt, um die gesamte Blase platzen zu lassen. Es muss also nicht die gesamte Hülle der Blase zerstört werden, damit die Immobilienblase kollabiert. Der Berliner Mietendeckel könnte also die Nadel sein, die die Luft aus den stark gestiegenen Preisen für Immobilien ablässt. Denn wenn der Mietendeckel aus Sicht der Initiatoren in Berlin funktioniert und selbst FDP- und CDU-Wähler in beträchtlicher Anzahl begeistert vom Konzept sind, was sollte dann andere Städte und Landkreise davon abhalten, ähnliche Gesetze zu verabschieden?

Tipp für Anleger: Über Länder und Märkte diversifizieren

Um das Risiko als Anleger zu begrenzen, bieten sich Immobilien-Aktien mit möglichst breit diversifizierten Portfolio an. Aber auch Gewerbeimmobilien bieten einen gewissen Schutz gegen regulatorische Eingriffe des Gesetzgebers. Denn Gewerbemieter sieht der Gesetzgeber als kaum schutzwürdig an, so dass für Gewerbeflächen noch weitestgehend Vertragsfreiheit besteht.

Einen guten Mix aus Wohn- und Gewerbeimmobilien verwaltet die S Immo AG, die nicht nur über verschiedene Nutzungsarten hinweg diversifiziert, sondern auch in etlichen Ländern Europas aktiv ist. Die DIC Asset AG hingegen verwaltet ein reines Gewerbeimmobilien-Portfolio bestehend aus Büros und Einzelhandelsflächen.

Der Mietendeckel in Berlin könnte fatale Auswirkungen auf den Markt für Immobilien in Deutschland haben

4 Kommentare

4 Comments

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    Peter Menis

    14. Januar 2020 09:54 at 09:54

    Der Artikel beschreibt sehr gut, wieso der Wohnraummangel mit diesem Gesetz nicht beseitigt wird. Was hier jedoch sehr falsch dargestellt wird, ist wo der Mietendeckel tatsächlich helfen soll: und zwar zum Schutz der Mieter, ihre Wohnung wegen Spekulation zu verlieren, Planunssicherheit und Transparenz. Zudem wird auch die Inflation gehemmt.

    Hier wurden andere Hauptstädte als Beispiel dafür genommen, wie gut es uns eigentlich geht. Aber: geht es uns wahrhaftig gut, nur weil andere es schwerer haben?
    Zudem wurden hier die Durchschnittszahlen genommen, die von besonders gutverdienenden Haushalten völlig verfälscht werden. Ich rate jeden der sich mit diesem Thema befasst, stattdessen mit Medianen zu arbeiten. Hier wird einem schnell klar, das der Großteil der Bevölerung weitaus mehr als 21% ihres Einkommens für die Miete ausgeben müssen.

    Ich will den Mietendeckel nicht hochpreisen und auch nicht herabreden, man sollte ihn jedoch objektiv und mit repräsentativen Zahlen analysieren.

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      Johannes

      14. Januar 2020 13:02 at 13:02

      @Peter Menis, Sie sehen das völlig richtig. Berücksichtigt man das Medianeinkommen, landen wir in deutschen Großstädten bei etwa 30%. Der Autor des Artikels hat hier etwas Zahlenschummelei walten lassen, denn sieht man sich die Zahlen von London einmal genauer an, so erkennt man, dass in 25 Stadtteilen der Wert bei max. 31% liegt, während es nur 6 Stadtteile mit höheren Zahlen sind.
      https://i0.wp.com/metro.co.uk/wp-content/uploads/2018/11/sei_41221681-e992.jpg?quality=90&strip=all&zoom=1&resize=768%2C401&ssl=1

      Im Durchschnitt dürfte also in London die Mietbelastungsquote somit eher unter den deutschen Werten liegen. In Sachen Kaufpreisfaktor, Überbewertung, Blasengefahr kann keine Stadt München das Wasser reichen. Nicht Hongkong, nicht Tokyo und schon gar nicht New York. Und auch das muss sich früher oder später zusätzlich auf die Mietpreise niederschlagen.

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    Stephan Gasteyger

    14. Januar 2020 10:35 at 10:35

    Danke für den guten Artikel. Absolut einverstanden, dass der Mietendeckel der Berliner Wirtschaft, dem Wohnungsmarkt und dem Investitionsklima schaden wird.

    Es stimmt aber nicht ganz, dass am Berliner Wohnungsmarkt eine Immobilienblase besteht. Eine Blase ist dadurch gekennzeichnet, dass fast nur noch mehr aus Spekulationsgründen investiert wird. Dass also sehr bald das Angebot größer ist als die Nachfrage (wie der Immobilienmarkt in Florida 2007/2008). In Berlin besteht aber eine Wohnraumknappheit, und was gebaut wird, wird meistens auch bewohnt.

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      Peter Menis

      14. Januar 2020 17:09 at 17:09

      @Johannes, danke für die Antwort! Und ja es stimmt: die Käufer der Wohnungen müssen hohe Mieten verlangen, um den hohen Kapitaldienst, der durch den Spekulationspreis zustande kam, zu decken. Wenn aber die Möglichkeit der Spekulation durch eine im Vornherein vorgegebene Miethöhe genommen wird, entsteht erst gar keine Überbewertung. Die Verlierer der ganzen Geschichte werden diejenigen Kleinanleger sein, die in den vergangenen 6 Jahren ihr Eigenkapital zusammengekratzt haben, um es in Beton anzulegen und dabei völlig jenseits von gut und böse kalkuliert haben (oder wurden). Vorher waren es eben die Mieter, die von ihnen rausgeschmissen wurden oder jetzt horrende Mieten zahlen müssen. Ich sortiere das in die Kategorie “Karma”.

      Da bleibt dann nur noch das Problem mit der Menge des Wohnraums, welches nur durch Neubau gelöst werden kann. Das funktioniert allerdings nur, wenn die Miete den Baukredit trägt. Beispiel: Für Neubau bis 2013 in guter Lage mit entsprechenden Ausstattungsmerkmalen kann man laut aktueller Mietentabelle 11,80 € / m² verlangen… Entspricht einer Jahresnettokaltmiete von 141,60 €. Das bedeutet, dass wenn man mit einem Faktor von beispielsweise 20 rechnet, was noch sehr gering ist, so dürften die Baukosten pro m² Wohnfläche nicht höher sein als 2.832 € sein… und das ist sehr viel! Wenn man den Faktor auf 30 anhebt, was in Berlin immernoch – gerade für Neubau – realistisch ist, so kann man schon 4.248 € pro m² Wohnraum ausgeben… Neubau nach 2013 ist dabei gar nicht geregelt, allerdings befürchten viele, dass das noch nachgebessert wird und begründen somit den Baustopp… Meiner Meinung nach alles Gehetze von gierigen Vermietern, die den Deckel mit allen Mitteln blockieren wollen!

      Auf jeden Fall bin ich gespannt wie es weiter verläuft… Am Ende wird die Sache vermutlich so zahnlos wie die Mietpreisbremse!

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Corona-Krise und das dauerhaft veränderte Konsumverhalten

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Erst war es aus der Not geboren: Viele Menschen, die eigentlich viel lieber in Geschäften eingekauft hatten und nicht im Online-Handel, mussten sich durch den Lockdown in der Corona-Krise zwangsläufig umorientieren. Werden diese alle wieder ins alte Konsumverhalten zurückkehren? Neueste Studien zeigen: Davon ist nicht auszugehen.

Corona-Krise: Umfragen nicht im Sinne des stationären Handels

Bisher schob man es zum großen Teil auf die Maskenpflicht: Die gebremste Shoppinglust mit einem Utensil, welches nicht nur Kommunikation und Atmung beim lustbetonten Einkaufsbummel behindert, sondern auch so etwas wie eine psychologische Falle darstellt: Hier lauert eine Gefahr für mich, aufpassen, nicht leichtsinnig werden! Wenngleich es noch keine großen wissenschaftlichen Nachweise gibt, dass es in Geschäften zu größeren Infektionen mit Covid-19 gekommen ist, bleibt die Maskenpflicht noch eine Zeit bestehen. Spannend wird es im Hochsommer, wenn das Personal in Räumen ohne Klimatisierung den Schutz über acht Stunden am Tag tragen muss.

Auch wenn immer mehr Lockerungen im Gespräch sind, erschrecken Umfragen in Deutschland, wie auch in Europa, den stationären Einzelhandel. Viele Kunden haben sich an den Online-Handel gewöhnt und werden wohl auch nach der Corona-Krise nicht mehr so häufig zum Shoppen gehen.

Die bisherigen Verkaufsumsätze liegen unter den Erwartungen des Handels, man hofft auf die Rückkehr zu alten Gewohnheiten. Der Konsum als Ganzes wird dabei wieder auf alte Höhen klettern, sollte es nicht zu weiteren Einschränkungen wegen Corona kommen. Aber die aktuelle Umfrage der Unternehmensberatung Alvarez & Marsal dürfte der Branche nicht gefallen:

23 Prozent der Deutschen wollen weniger in Geschäften einkaufen, mehr über online shoppen, aber insgesamt weniger ausgeben.
Auch in anderen europäischen Ländern (Frankreich, Italien, Spanien, Großbritannien, Schweiz) brachte die Studie ähnliche Ergebnisse. Im Ausland fürchtet man die Folgen der Corona-Krise stärker – Verlust des Arbeitsplatzes, Vermögenseinbußen –  so dass viele Kunden nur das Nötigste eingekauft haben. 41 Prozent der Befragten wollen auch in naher Zukunft erst einmal abwarten – auf eine Besserung der wirtschaftlichen Lage.
Die Furcht vor einer zweiten Welle ist überall zu verspüren. Kein Wunder, in der täglichen Berichterstattung ist es ständiges Thema. Verfügbarkeitsheuristik, nennt es die Psychologie, wenn Ereignisse so oft wiederholt werden, dass es im Gedächtnis fest verankert wird.

Zunahme des Online-Handels

Der Lockdown hat in vielen Bereichen die Digitalisierung angeschoben – nicht nur bei Microsoft, wo der CEO Nadella behauptet hat, die Corona-Krise hätte die Entwicklung von zwei Jahren komprimiert auf wenige Monate -, auch beim Handel. Auch eine weitere Umfrage bestätigt diese Annahme: Bei einer Befragung von 2500 Konsumenten durch den Bundesverband E-Commerce und Versandhandel Deutschland, erzählten über 50 Prozent der Menschen, dass sie künftig mehr online kaufen würden, die Coronazeit habe sie überzeugt.

Beispielsweise habe die Online-Plattform der Otto-Gruppe in kurzer Zeit eine Million Kunden hinzugewonnen. Wie wollen die Geschäfte auf diese Entwicklung reagieren? Verkleinerung der Verkaufsflächen, Rationalisierungen, neue Ideen beim Verkauf der Produkte?

Fazit

Sehr oft ist derzeit die Rede davon, was die Corona-Krise für Langfristfolgen in der Gesellschaft zeitigen wird. Home Schooling, Home Office, Video-Besprechungen, Änderungen im Reiseverhalten oder auch beim Shopping. Letzteres dürfte sehr wahrscheinlich werden, zu sehr hat die Corona-Krise selbst Technikmuffel von der Bequemlichkeit der Methode überzeugt.

Wie lange wartet man schon auf einen radikalen Rationalisierungsschnitt im Einzelhandel durch automatisierte Zahlungssysteme an den Kassen? Und jetzt auch noch der Umbruch durch den Versandhandel. Was aber geschieht mit der Einzelhandelsbranche, den zahlreichen Geschäften und ihren vielen Beschäftigten?

Die Corona-Krise verändert das Konsumverhalten dauerhaft

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EZB-Bilanz +53 Milliarden Euro in einer Woche – Anleihekäufe waren nicht der größte Posten!

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Der EZB Tower in Frankfurt

Die Bilanz der EZB wird einmal pro Woche veröffentlicht. Jetzt liegt uns die Bilanz mit Stand 3. Juli vor. Sie klettert immer weiter, auf ein derzeitiges Allzeithoch von 6,289 Billionen Euro. Noch im Februar waren es 4,7 Billionen Euro. In der folgenden Originaltabelle der EZB zeigen wir die aktuellste Aktiva der Bilanz. Die Bilanzsumme stieg im Wochenvergleich um 52,8 Milliarden Euro. Wie üblich dieser Tage würde man denken, dass diese Steigerung herrührt durch die ständigen Anleihekäufe der Europäischen Zentralbank, die sich aufgrund der Beschlüsse in Folge der Coronakrise um insgesamt 1,35 Billionen Euro ausweiten werden. Aber nein, diese Bilanz ist anders. Die Anleihekäufe machen nur den zweitgrößten Zuwachsposten aus mit +33,48 Milliarden Euro.

Der größte Posten war ein Plus von 38,95 Milliarden Euro beim Bilanzposten Gold. Weil der Goldpreis so gut gestiegen ist, und weil gerade Quartalsende war, wurden die Goldbestände der EZB neu bewertet. Der Wertzuwachs durch den Preisanstieg bei Gold wird in der Bilanz jetzt mit 38,95 Milliarden Euro quasi nachgebucht, wodurch die Bilanz um diesen Wert ansteigt. So trägt der steigende Goldpreis zu einem kräftigen Bilanzzuwachs bei der EZB bei. Abseits dieser beiden großen Posten gibt es noch viele kleinere Änderungen, wodurch insgesamt ein Zuwachs von 52,8 Milliarden Euro im Wochenvergleich herauskommt. Die Bilanz der EZB macht jetzt 53 Prozent der Wirtschaftsleistung der Eurozone aus. Im Vergleich dazu liegt die Bank of England bei 31 Prozent, die Fed bei 33 Prozent, und die Bank of Japan bei exorbitanten 119 Prozent.

Daten zur aktuellsten EZB-Bilanz

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Dirk Müller zum Wasserstoff-Hype: Warum man jetzt nicht einsteigen sollte

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Wir hatten erst vorgestern über die Aussagen von Dirk Müller berichtet,über die Wahnsinns-Hausse der letzten Wochen in den USA, wo teilweise Minderjährige mit den Kreditkarten ihrer Eltern die Börse stürmen, und wo Millionen von Menschen mit Kleinstbeträgen wie wahnsinnig Börsenkurse pushen. Heute spricht Dirk Müller im folgenden Video über den aktuellen Hype rund um das Thema Wasserstoff. Diese Woche wurde der Hype nochmal kräftig befeuert durch die erst gestern präsentierten großen Pläne der EU, dass man bis 2050 klimaneutral werden wolle, und das mit Wasserstoff. Gigantische Milliardenprogramme sollen von Staaten und Unternehmen in Europa aufgelegt werden.

Also, ist das nun auch der große Start für den Hype rund um Wasserstoff-Aktien? Oder läuft er schon, und Anleger, die sich hier noch nicht auskennen, kommen zu spät? Genau davor warnt Dirk Müller im folgenden Video. Er beschreibt diese jetzige Euphorie und vergleicht sie mit Themen wie 3D-Druck oder Cannabis-Aktien. Jetzt sei der Markt für Anleger schon zu teuer. Man müsse nun erst einmal auf die Marktbereinigung warten, die nach der Euphorie einsetze. Er beschreibt auch Phasen der Markteuphorie, wie es sie in anderen Bereichen schon gegeben habe, die nun auch so beim Wasserstoff ablaufen würden.

Wasserstoff Tankstelle in Belgien
Eine Wasserstofftankstelle in Zaventem Belgien. Foto: Dr. Artur Braun (Arturbraun) CC BY-SA 4.0

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