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Immobilien: 2020 fallende Preise dank neuer Gesetze?

Das größte Risiko für Immobilien und Immobilien-Aktien könnte 2020 vom deutschen Gesetzgeber – und nicht dem Markt ausgehen

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Das größte Risiko für Immobilien und Immobilien-Aktien könnte 2020 vom deutschen Gesetzgeber – und nicht dem Markt ausgehen. Verglichen mit anderen europäischen, asiatischen oder nordamerikanischen Metropolen sind die Mieten in deutschen Städten noch immer vergleichsweise günstig. Doch eine zunehmend sozialistische Einstellung der Deutschen geht auch an der Politik nicht spurlos vorbei. Mit dem Mietendeckel in Berlin droht ein Gesetz, das den Boom bei Immobilien beenden könnte.

Es gibt wohl keinen ernstzunehmenden Wirtschaftswissenschaftler, der erklären könnte, wie staatlich gedeckelte Mieten ein unausgeglichenes Angebots-Nachfrage-Verhältnis auf dem Immobilienmarkt ausgleichen könnte. Und trotzdem ist Berlin drauf und dran, die Mieten in der Stadt zu deckeln. Und zwar auf einem so niedrigen Niveau, dass selbst günstig gebaute oder gekaufte Wohnungen aus den vergangenen Jahren kaum noch kostendeckend vermietet werden können.

Immobilien: Selbst CDU-Wähler befürworten mehrheitlich staatlich fixierte Mieten

Erschreckend ist, dass selbst unter CDU und FDP-Wählern 51% und 43% der Befragten der Meinung sind, die staatlich festgelegten Höchstmieten seien eine gute Idee. Woher der Glaube so vieler Deutscher kommt, sie hätten ein Recht darauf, zu Billigmieten in beliebten Lagen der Innenstädte zu wohnen, ist ein Rätsel. Fakt ist, dass selbst nach Jahren der Mietsteigerungen das Mieten in Deutschland noch vergleichsweise günstig ist. So geben etwa Londoner im Durchschnitt je nach Stadtteil zwischen 17% und 46% ihres Gehalts für die Miete aus. Für kleine Wohnungen steigt der Anteil auf bis zu 61%.

In Deutschland hingegen geben selbst Münchner nur 27% ihres Gehalts für Mite aus, die Berliner 21%. Es ist also keineswegs so, dass in Deutschland wirklich die Schmerzgrenze erreicht wäre.

Und dennoch: Politischer Widerstand wird die Berliner Pläne nicht kippen können, denn die Regierungsmehrheit ist für den Mietendeckel. Helfen könnte allenfalls noch das Verfassungsgericht, das in der Vergangenheit aber entgegen wissenschaftlicher Lehrmeinung entschied, dass Mietobergrenzen ein erlaubtes Mittel zur Lösung des Angebot-Nachfrage-Problems auf dem Immobilienmarkt wären.

In Berlin wird niemand mehr Wohnungen bauen und kaufen

Selbst wenn das geplante Gesetz in Berlin nach der Verabschiedung irgendwann von einem Gericht gekippt werden sollte, ist der Schaden schon angerichtet. Bis irgendwann ein Gericht entscheidet, können Jahre vergehen. Und in diesen Jahren dürfte der Berliner Immobilienmarkt praktisch tot sein. Wer soll noch bauen, wenn unklar ist, ob überhaupt langfristig kostendeckend vermietet werden kann? Wer soll noch eine Wohnung kaufen, wenn der Gesetzgeber jederzeit in die Verträge eingreifen, Mieten begrenzen und sogar Rückzahlungsansprüche für Mieter für „zuviel“ bezahlte Mieten festsetzen kann. Das nächste ist dann vielleicht ein Sanierungszwang? Freiwillig wird kein Vermieter mehr seien Immobilien sanieren, da die Miete nach der Sanierung kaum erhöht werden kann. Um DDR-Verhältnisse zu verhindern, muss es also einen Sanierungszwang geben. Vielleicht begründet mit Klimawandel und Umweltschutz.

Das interessante an Spekulationsblasen wie der Blase bei Immobilien ist, dass ein kleines Loch genügt, um die gesamte Blase platzen zu lassen. Es muss also nicht die gesamte Hülle der Blase zerstört werden, damit die Immobilienblase kollabiert. Der Berliner Mietendeckel könnte also die Nadel sein, die die Luft aus den stark gestiegenen Preisen für Immobilien ablässt. Denn wenn der Mietendeckel aus Sicht der Initiatoren in Berlin funktioniert und selbst FDP- und CDU-Wähler in beträchtlicher Anzahl begeistert vom Konzept sind, was sollte dann andere Städte und Landkreise davon abhalten, ähnliche Gesetze zu verabschieden?

Tipp für Anleger: Über Länder und Märkte diversifizieren

Um das Risiko als Anleger zu begrenzen, bieten sich Immobilien-Aktien mit möglichst breit diversifizierten Portfolio an. Aber auch Gewerbeimmobilien bieten einen gewissen Schutz gegen regulatorische Eingriffe des Gesetzgebers. Denn Gewerbemieter sieht der Gesetzgeber als kaum schutzwürdig an, so dass für Gewerbeflächen noch weitestgehend Vertragsfreiheit besteht.

Einen guten Mix aus Wohn- und Gewerbeimmobilien verwaltet die S Immo AG, die nicht nur über verschiedene Nutzungsarten hinweg diversifiziert, sondern auch in etlichen Ländern Europas aktiv ist. Die DIC Asset AG hingegen verwaltet ein reines Gewerbeimmobilien-Portfolio bestehend aus Büros und Einzelhandelsflächen.

Der Mietendeckel in Berlin könnte fatale Auswirkungen auf den Markt für Immobilien in Deutschland haben

4 Kommentare

4 Comments

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    Peter Menis

    14. Januar 2020 09:54 at 09:54

    Der Artikel beschreibt sehr gut, wieso der Wohnraummangel mit diesem Gesetz nicht beseitigt wird. Was hier jedoch sehr falsch dargestellt wird, ist wo der Mietendeckel tatsächlich helfen soll: und zwar zum Schutz der Mieter, ihre Wohnung wegen Spekulation zu verlieren, Planunssicherheit und Transparenz. Zudem wird auch die Inflation gehemmt.

    Hier wurden andere Hauptstädte als Beispiel dafür genommen, wie gut es uns eigentlich geht. Aber: geht es uns wahrhaftig gut, nur weil andere es schwerer haben?
    Zudem wurden hier die Durchschnittszahlen genommen, die von besonders gutverdienenden Haushalten völlig verfälscht werden. Ich rate jeden der sich mit diesem Thema befasst, stattdessen mit Medianen zu arbeiten. Hier wird einem schnell klar, das der Großteil der Bevölerung weitaus mehr als 21% ihres Einkommens für die Miete ausgeben müssen.

    Ich will den Mietendeckel nicht hochpreisen und auch nicht herabreden, man sollte ihn jedoch objektiv und mit repräsentativen Zahlen analysieren.

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      Johannes

      14. Januar 2020 13:02 at 13:02

      @Peter Menis, Sie sehen das völlig richtig. Berücksichtigt man das Medianeinkommen, landen wir in deutschen Großstädten bei etwa 30%. Der Autor des Artikels hat hier etwas Zahlenschummelei walten lassen, denn sieht man sich die Zahlen von London einmal genauer an, so erkennt man, dass in 25 Stadtteilen der Wert bei max. 31% liegt, während es nur 6 Stadtteile mit höheren Zahlen sind.
      https://i0.wp.com/metro.co.uk/wp-content/uploads/2018/11/sei_41221681-e992.jpg?quality=90&strip=all&zoom=1&resize=768%2C401&ssl=1

      Im Durchschnitt dürfte also in London die Mietbelastungsquote somit eher unter den deutschen Werten liegen. In Sachen Kaufpreisfaktor, Überbewertung, Blasengefahr kann keine Stadt München das Wasser reichen. Nicht Hongkong, nicht Tokyo und schon gar nicht New York. Und auch das muss sich früher oder später zusätzlich auf die Mietpreise niederschlagen.

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    Stephan Gasteyger

    14. Januar 2020 10:35 at 10:35

    Danke für den guten Artikel. Absolut einverstanden, dass der Mietendeckel der Berliner Wirtschaft, dem Wohnungsmarkt und dem Investitionsklima schaden wird.

    Es stimmt aber nicht ganz, dass am Berliner Wohnungsmarkt eine Immobilienblase besteht. Eine Blase ist dadurch gekennzeichnet, dass fast nur noch mehr aus Spekulationsgründen investiert wird. Dass also sehr bald das Angebot größer ist als die Nachfrage (wie der Immobilienmarkt in Florida 2007/2008). In Berlin besteht aber eine Wohnraumknappheit, und was gebaut wird, wird meistens auch bewohnt.

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      Peter Menis

      14. Januar 2020 17:09 at 17:09

      @Johannes, danke für die Antwort! Und ja es stimmt: die Käufer der Wohnungen müssen hohe Mieten verlangen, um den hohen Kapitaldienst, der durch den Spekulationspreis zustande kam, zu decken. Wenn aber die Möglichkeit der Spekulation durch eine im Vornherein vorgegebene Miethöhe genommen wird, entsteht erst gar keine Überbewertung. Die Verlierer der ganzen Geschichte werden diejenigen Kleinanleger sein, die in den vergangenen 6 Jahren ihr Eigenkapital zusammengekratzt haben, um es in Beton anzulegen und dabei völlig jenseits von gut und böse kalkuliert haben (oder wurden). Vorher waren es eben die Mieter, die von ihnen rausgeschmissen wurden oder jetzt horrende Mieten zahlen müssen. Ich sortiere das in die Kategorie „Karma“.

      Da bleibt dann nur noch das Problem mit der Menge des Wohnraums, welches nur durch Neubau gelöst werden kann. Das funktioniert allerdings nur, wenn die Miete den Baukredit trägt. Beispiel: Für Neubau bis 2013 in guter Lage mit entsprechenden Ausstattungsmerkmalen kann man laut aktueller Mietentabelle 11,80 € / m² verlangen… Entspricht einer Jahresnettokaltmiete von 141,60 €. Das bedeutet, dass wenn man mit einem Faktor von beispielsweise 20 rechnet, was noch sehr gering ist, so dürften die Baukosten pro m² Wohnfläche nicht höher sein als 2.832 € sein… und das ist sehr viel! Wenn man den Faktor auf 30 anhebt, was in Berlin immernoch – gerade für Neubau – realistisch ist, so kann man schon 4.248 € pro m² Wohnraum ausgeben… Neubau nach 2013 ist dabei gar nicht geregelt, allerdings befürchten viele, dass das noch nachgebessert wird und begründen somit den Baustopp… Meiner Meinung nach alles Gehetze von gierigen Vermietern, die den Deckel mit allen Mitteln blockieren wollen!

      Auf jeden Fall bin ich gespannt wie es weiter verläuft… Am Ende wird die Sache vermutlich so zahnlos wie die Mietpreisbremse!

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Sparverträge: BaFin rät Kunden zu aktivem Vorgehen gegen Banken

Redaktion

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Sparverträge sind seit Jahren ein heißes Thema bei Banken, und zwar wegen den in den „guten alten Zeiten“ versprochenen hohen Zinszahlungen. Heute dann der Hammer! Ein höchst ungewöhnlicher Vorgang ist das, was von Seiten Deutschlands oberster Finanzaufsicht BaFin da heute veröffentlicht wurde. Es geht um Prämiensparverträge, welche die Bankkunden sorgfältig überprüfen sollen. Viele ältere Verträge enthalten laut BaFin Zinsanpassungsklauseln, mit denen Banken die zugesicherte Verzinsung einseitig abändern könnten. Diese Klauseln sind laut Bundesgerichtshof (BGH) seit 2004 unwirksam.

Aber kurz ein Schritt zurück. Die letzte Zeit hat die BaFin alles andere als geglänzt. Das Wirecard-Desaster war nur die Spitze. Die BaFin-Vizepräsidentin Elisabeth Roegele spielte zum Beispiel beim CumEx-Skandal eine zweifelhafte Rolle. Sie war vor ihrer BaFin-Zeit Chefjuristin der Dekabank, als diese auf Gewinne aus Cum-Ex-Geschäften klagte (mehr Details dazu hier). Von daher kann man es als Image-Maßnahme ansehen, dass gerade Frau Roegele explizit mit Namen zitiert wird, wenn die BaFin heute betroffenen Sparern dazu rät, jetzt selbst aktiv auf ihre Banken zuzugehen und sich erläutern zu lassen, welche Klausel ihre Sparverträge ganz konkret enthalten.

Runder Tisch über Sparverträge gescheitert – BaFin rät Kunden zur Offensive gegen Banken

Der nächste Schritt müsse dann laut heutiger Aussage der BaFin sein zu prüfen, ob diese Klauseln rechtskonform seien. Bei Fragen zur Geltendmachung zivilrechtlicher Ansprüche oder zur Unterbrechung etwaiger Verjährungsfristen rät Frau Roegele den Kunden, sich bei Bedarf an eine Verbraucherzentrale oder auch einen Rechtsanwalt zu wenden. Das ist echt der Hammer. Die BaFin rät aktiv Bürgern dazu sich im Kampf gegen Banken an Anwälte oder Verbraucherschützer zu wenden? Bislang hielt sich die BaFin aus sowas doch raus?

Die BaFin geht davon aus, dass Banken und Sparkassen oft falsche Zinsklauseln verwendet und den Kunden zu wenig Zinsen gutgeschrieben haben. Betroffen seien laut BaFin-Statement insbesondere langfristig variabel verzinste Sparverträge aus 2004 und früher. Ein Runder Tisch, den die BaFin zum Thema Prämiensparen Ende November 2020 unter anderem mit den Verbänden der Kreditwirtschaft und Verbraucherschutzorganisationen einberufen hatte, habe leider keine kundengerechten Lösungen gebracht. Neben ihrem Verbraucheraufruf prüfe man deshalb jetzt auch konkrete verwaltungsrechtliche Optionen, mit denen das Ziel ausreichender Kundeninformation erreicht werden könne. Bereits im Februar 2020 hatte die BaFin die Banken aufgefordert, auf die betroffenen langjährigen Kunden zuzugehen und ihnen eine Lösung anzubieten.

Was soll man dazu sagen? Der gute Herr Hufeld (BaFin-Chef) und die gute Frau Roegele wollen wohl in der Öffentlichkeit endlich auch mal Pluspunkte sammeln, als oberste Beschützer der kleinen Leute mit Sparkonto? Zum Thema Prämiensparverträge liefert die BaFin auch folgende Erläuterung, im Wortlaut:

Ein Prämiensparvertrag ist eine langfristige Sparform mit variabler Verzinsung und gleichbleibender Sparleistung. Kunden erhalten zusätzlich zum Zins eine Prämie, die meist nach der Vertragslaufzeit gestaffelt ist. Viele Kreditinstitute verwendeten in ihren Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) Zinsanpassungsklauseln, die ihnen einräumten, über Änderungen der vertraglich vorgesehenen Verzinsung mit unbegrenzt einseitigen Ermessensspielräumen zu entscheiden. Diese Praxis erklärte der BGH 2004 für unwirksam und äußerte sich auch in späteren Entscheidungen in 2010 und 2017 zu den Anforderungen an solche Klauseln. Dennoch bestehen weiterhin Unsicherheiten, wie Kreditinstitute mit den Anforderungen der BGH-Rechtsprechung umzugehen haben. Hinweise dazu liefert ein Urteil, welches das Oberlandesgericht (OLG) Dresden im April 2020 auf die Musterfeststellungsklage der Verbraucherzentrale Sachsen getroffen hat. Es stellt etwa klar, dass die Verzinsung sich an einem angemessenen, langfristigen, öffentlich zugänglichen Referenzzinssatz orientieren muss und monatlich anzupassen ist. Als angemessen sieht das OLG Dresden beispielsweise die 9- bis 10-jährige Zeitreihe der Deutschen Bundesbank WX 4260 (damalige Bezeichnung) an. Die Entscheidung ist bislang nicht rechtskräftig; es wurde Revision beim Bundesgerichtshof eingelegt. Weitere Musterfeststellungsklagen sind anhängig.

Sparverträge werden oft in Beratungsgesprächen abgeschlossen
Beispielfoto einer Beratung in einer Volksbank. Foto: Bundesverband der Deutschen Volksbanken und Raiffeisenbanken

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Deutschland: Restaurants und Hotels bis 10.Januar geschlossen

Markus Fugmann

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In Deutschland werden laut einem Insider sowohl Gastronomie als auch Hotels bis zum 10.Januar geschlossen bleiben – darauf haben sich laut diesem Insider die Bundesregierung und die Bundesländer verständigt. Am 04.Januar sollen dann Bundeskanzlerin Merkel und die Ministerpräsidenten zusammen kommen um das weitere Vorgehen zu beraten. Diese Entscheidung soll heute Nachmittag verkündet werden.

Also die nächste Hiobsbotschaft für Gastro und Hotels..

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Zinseszinseffekt: So verdoppeln Sie Ihr Depot binnen weniger Jahre – Werbung

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Lieber Börsianer,

Albert Einstein bezeichnete ihn einst als 8. Weltwunder. Für Starinvestor Warren Buffett gilt er als wichtigster Erfolgsfaktor beim Investieren. Die Rede ist vom Zinseszinseffekt. Es kommt nicht von Ungefähr, dass diese beiden Genies dem Zinseszins eine so hohe Bedeutung beimessen. Denn er verhilft selbst bei kleinen investierten Beträgen über einen längeren Zeitraum zu großen Erfolgen. Folgende kleine Geschichte veranschaulicht den Effekt des Zinseszinses:

Die Legende vom Reiskorn

Die beeindruckende Wirkung des Zinseszinseffektes war offenbar bereits den alten Persern bekannt. Von ihnen stammt die Legende vom Reiskorn. In dieser forderte der König seine Untertanen auf ihm die Langeweile zu vertreiben. Wer es schafft, sollte eine Belohnung erhalten.

Ein kluger Höfling brachte dem König daraufhin das Schachspiel bei. Der König war begeistert ob der neuen Zerstreuung und wollte den Höfling belohnen. Dieser sprach: „Ich möchte nichts weiter als ein paar Reiskörner. Ich möchte, dass ihr mir das Schachbrett mit Reis füllt. Legt ein Reiskorn auf das erste Feld und dann auf jedes weitere Feld jeweils die doppelte Anzahl an Reiskörnern.“

Der König wunderte sich über den bescheidenen Wunsch seines Dieners und sagte sogleich die Belohnung zu. Er dachte wohl an ein kleines Säckchen voller Reis. In Wahrheit hätte er aber dank der 64-maligen Verdopplung mehr Reis gebraucht, als auf der ganzen Erde wächst.

Wie ist eine solche Fehleinschätzung möglich?

Das menschliche Gehirn ist nicht besonders gut in Prozentrechnung. Diese Art der Verzinsung ist in unserer Evolutionsgeschichte erst seit wenigen hundert Jahren von Bedeutung. Deshalb unterschätzen wir genau wie der persische König systematisch die Macht des Zinseszinses. Investmentgewinne von 5% locken nur wenige hinter dem Ofen hervor. Doch über einen…..

Wollen Sie meine komplette Analyse lesen?

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