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Immobilien: 2020 fallende Preise dank neuer Gesetze?

Das größte Risiko für Immobilien und Immobilien-Aktien könnte 2020 vom deutschen Gesetzgeber – und nicht dem Markt ausgehen

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Das größte Risiko für Immobilien und Immobilien-Aktien könnte 2020 vom deutschen Gesetzgeber – und nicht dem Markt ausgehen. Verglichen mit anderen europäischen, asiatischen oder nordamerikanischen Metropolen sind die Mieten in deutschen Städten noch immer vergleichsweise günstig. Doch eine zunehmend sozialistische Einstellung der Deutschen geht auch an der Politik nicht spurlos vorbei. Mit dem Mietendeckel in Berlin droht ein Gesetz, das den Boom bei Immobilien beenden könnte.

Es gibt wohl keinen ernstzunehmenden Wirtschaftswissenschaftler, der erklären könnte, wie staatlich gedeckelte Mieten ein unausgeglichenes Angebots-Nachfrage-Verhältnis auf dem Immobilienmarkt ausgleichen könnte. Und trotzdem ist Berlin drauf und dran, die Mieten in der Stadt zu deckeln. Und zwar auf einem so niedrigen Niveau, dass selbst günstig gebaute oder gekaufte Wohnungen aus den vergangenen Jahren kaum noch kostendeckend vermietet werden können.

Immobilien: Selbst CDU-Wähler befürworten mehrheitlich staatlich fixierte Mieten

Erschreckend ist, dass selbst unter CDU und FDP-Wählern 51% und 43% der Befragten der Meinung sind, die staatlich festgelegten Höchstmieten seien eine gute Idee. Woher der Glaube so vieler Deutscher kommt, sie hätten ein Recht darauf, zu Billigmieten in beliebten Lagen der Innenstädte zu wohnen, ist ein Rätsel. Fakt ist, dass selbst nach Jahren der Mietsteigerungen das Mieten in Deutschland noch vergleichsweise günstig ist. So geben etwa Londoner im Durchschnitt je nach Stadtteil zwischen 17% und 46% ihres Gehalts für die Miete aus. Für kleine Wohnungen steigt der Anteil auf bis zu 61%.

In Deutschland hingegen geben selbst Münchner nur 27% ihres Gehalts für Mite aus, die Berliner 21%. Es ist also keineswegs so, dass in Deutschland wirklich die Schmerzgrenze erreicht wäre.

Und dennoch: Politischer Widerstand wird die Berliner Pläne nicht kippen können, denn die Regierungsmehrheit ist für den Mietendeckel. Helfen könnte allenfalls noch das Verfassungsgericht, das in der Vergangenheit aber entgegen wissenschaftlicher Lehrmeinung entschied, dass Mietobergrenzen ein erlaubtes Mittel zur Lösung des Angebot-Nachfrage-Problems auf dem Immobilienmarkt wären.

In Berlin wird niemand mehr Wohnungen bauen und kaufen

Selbst wenn das geplante Gesetz in Berlin nach der Verabschiedung irgendwann von einem Gericht gekippt werden sollte, ist der Schaden schon angerichtet. Bis irgendwann ein Gericht entscheidet, können Jahre vergehen. Und in diesen Jahren dürfte der Berliner Immobilienmarkt praktisch tot sein. Wer soll noch bauen, wenn unklar ist, ob überhaupt langfristig kostendeckend vermietet werden kann? Wer soll noch eine Wohnung kaufen, wenn der Gesetzgeber jederzeit in die Verträge eingreifen, Mieten begrenzen und sogar Rückzahlungsansprüche für Mieter für „zuviel“ bezahlte Mieten festsetzen kann. Das nächste ist dann vielleicht ein Sanierungszwang? Freiwillig wird kein Vermieter mehr seien Immobilien sanieren, da die Miete nach der Sanierung kaum erhöht werden kann. Um DDR-Verhältnisse zu verhindern, muss es also einen Sanierungszwang geben. Vielleicht begründet mit Klimawandel und Umweltschutz.

Das interessante an Spekulationsblasen wie der Blase bei Immobilien ist, dass ein kleines Loch genügt, um die gesamte Blase platzen zu lassen. Es muss also nicht die gesamte Hülle der Blase zerstört werden, damit die Immobilienblase kollabiert. Der Berliner Mietendeckel könnte also die Nadel sein, die die Luft aus den stark gestiegenen Preisen für Immobilien ablässt. Denn wenn der Mietendeckel aus Sicht der Initiatoren in Berlin funktioniert und selbst FDP- und CDU-Wähler in beträchtlicher Anzahl begeistert vom Konzept sind, was sollte dann andere Städte und Landkreise davon abhalten, ähnliche Gesetze zu verabschieden?

Tipp für Anleger: Über Länder und Märkte diversifizieren

Um das Risiko als Anleger zu begrenzen, bieten sich Immobilien-Aktien mit möglichst breit diversifizierten Portfolio an. Aber auch Gewerbeimmobilien bieten einen gewissen Schutz gegen regulatorische Eingriffe des Gesetzgebers. Denn Gewerbemieter sieht der Gesetzgeber als kaum schutzwürdig an, so dass für Gewerbeflächen noch weitestgehend Vertragsfreiheit besteht.

Einen guten Mix aus Wohn- und Gewerbeimmobilien verwaltet die S Immo AG, die nicht nur über verschiedene Nutzungsarten hinweg diversifiziert, sondern auch in etlichen Ländern Europas aktiv ist. Die DIC Asset AG hingegen verwaltet ein reines Gewerbeimmobilien-Portfolio bestehend aus Büros und Einzelhandelsflächen.

Der Mietendeckel in Berlin könnte fatale Auswirkungen auf den Markt für Immobilien in Deutschland haben

4 Kommentare

4 Comments

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    Peter Menis

    14. Januar 2020 09:54 at 09:54

    Der Artikel beschreibt sehr gut, wieso der Wohnraummangel mit diesem Gesetz nicht beseitigt wird. Was hier jedoch sehr falsch dargestellt wird, ist wo der Mietendeckel tatsächlich helfen soll: und zwar zum Schutz der Mieter, ihre Wohnung wegen Spekulation zu verlieren, Planunssicherheit und Transparenz. Zudem wird auch die Inflation gehemmt.

    Hier wurden andere Hauptstädte als Beispiel dafür genommen, wie gut es uns eigentlich geht. Aber: geht es uns wahrhaftig gut, nur weil andere es schwerer haben?
    Zudem wurden hier die Durchschnittszahlen genommen, die von besonders gutverdienenden Haushalten völlig verfälscht werden. Ich rate jeden der sich mit diesem Thema befasst, stattdessen mit Medianen zu arbeiten. Hier wird einem schnell klar, das der Großteil der Bevölerung weitaus mehr als 21% ihres Einkommens für die Miete ausgeben müssen.

    Ich will den Mietendeckel nicht hochpreisen und auch nicht herabreden, man sollte ihn jedoch objektiv und mit repräsentativen Zahlen analysieren.

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      Johannes

      14. Januar 2020 13:02 at 13:02

      @Peter Menis, Sie sehen das völlig richtig. Berücksichtigt man das Medianeinkommen, landen wir in deutschen Großstädten bei etwa 30%. Der Autor des Artikels hat hier etwas Zahlenschummelei walten lassen, denn sieht man sich die Zahlen von London einmal genauer an, so erkennt man, dass in 25 Stadtteilen der Wert bei max. 31% liegt, während es nur 6 Stadtteile mit höheren Zahlen sind.
      https://i0.wp.com/metro.co.uk/wp-content/uploads/2018/11/sei_41221681-e992.jpg?quality=90&strip=all&zoom=1&resize=768%2C401&ssl=1

      Im Durchschnitt dürfte also in London die Mietbelastungsquote somit eher unter den deutschen Werten liegen. In Sachen Kaufpreisfaktor, Überbewertung, Blasengefahr kann keine Stadt München das Wasser reichen. Nicht Hongkong, nicht Tokyo und schon gar nicht New York. Und auch das muss sich früher oder später zusätzlich auf die Mietpreise niederschlagen.

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    Stephan Gasteyger

    14. Januar 2020 10:35 at 10:35

    Danke für den guten Artikel. Absolut einverstanden, dass der Mietendeckel der Berliner Wirtschaft, dem Wohnungsmarkt und dem Investitionsklima schaden wird.

    Es stimmt aber nicht ganz, dass am Berliner Wohnungsmarkt eine Immobilienblase besteht. Eine Blase ist dadurch gekennzeichnet, dass fast nur noch mehr aus Spekulationsgründen investiert wird. Dass also sehr bald das Angebot größer ist als die Nachfrage (wie der Immobilienmarkt in Florida 2007/2008). In Berlin besteht aber eine Wohnraumknappheit, und was gebaut wird, wird meistens auch bewohnt.

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      Peter Menis

      14. Januar 2020 17:09 at 17:09

      @Johannes, danke für die Antwort! Und ja es stimmt: die Käufer der Wohnungen müssen hohe Mieten verlangen, um den hohen Kapitaldienst, der durch den Spekulationspreis zustande kam, zu decken. Wenn aber die Möglichkeit der Spekulation durch eine im Vornherein vorgegebene Miethöhe genommen wird, entsteht erst gar keine Überbewertung. Die Verlierer der ganzen Geschichte werden diejenigen Kleinanleger sein, die in den vergangenen 6 Jahren ihr Eigenkapital zusammengekratzt haben, um es in Beton anzulegen und dabei völlig jenseits von gut und böse kalkuliert haben (oder wurden). Vorher waren es eben die Mieter, die von ihnen rausgeschmissen wurden oder jetzt horrende Mieten zahlen müssen. Ich sortiere das in die Kategorie „Karma“.

      Da bleibt dann nur noch das Problem mit der Menge des Wohnraums, welches nur durch Neubau gelöst werden kann. Das funktioniert allerdings nur, wenn die Miete den Baukredit trägt. Beispiel: Für Neubau bis 2013 in guter Lage mit entsprechenden Ausstattungsmerkmalen kann man laut aktueller Mietentabelle 11,80 € / m² verlangen… Entspricht einer Jahresnettokaltmiete von 141,60 €. Das bedeutet, dass wenn man mit einem Faktor von beispielsweise 20 rechnet, was noch sehr gering ist, so dürften die Baukosten pro m² Wohnfläche nicht höher sein als 2.832 € sein… und das ist sehr viel! Wenn man den Faktor auf 30 anhebt, was in Berlin immernoch – gerade für Neubau – realistisch ist, so kann man schon 4.248 € pro m² Wohnraum ausgeben… Neubau nach 2013 ist dabei gar nicht geregelt, allerdings befürchten viele, dass das noch nachgebessert wird und begründen somit den Baustopp… Meiner Meinung nach alles Gehetze von gierigen Vermietern, die den Deckel mit allen Mitteln blockieren wollen!

      Auf jeden Fall bin ich gespannt wie es weiter verläuft… Am Ende wird die Sache vermutlich so zahnlos wie die Mietpreisbremse!

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US-Wahl: Was passieren muß, damit Trump gewinnt!

Markus Fugmann

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Die US-Wahl rückt immer näher, laut Umfragen liegt Donald Trump derzeit recht deutlich hinter Joe Biden. Eines scheint klar: wenn Trump die US-Wahl gewinnen will, muß er zwingend den Bundeststaat Florida gewinnen – gewönne Biden in Florida, wäre ein Wechsel im US-Präsidentenamt praktisch sicher. Die Zwischenstände aus Florida werden also extrem wichtig – es gibt sogar einen kleinen Wahlbezirk in diesem Bundeststaat, der schon früh die Richtung anzeigen dürfte.

US-Wahl – das sind die Szenarien

Die US-Seite https://fivethirtyeight.com/ zählt zu den führenden Prognose-Quellen in den USA. Sie bietet ein interaktives Tool an, mit dem man Szenarien durchspielen kann: gewinnt etwa Biden den swing state Pennsylvania, dann hat das einen positiven Einfluß auch auf seine Sieges-Chancen auch in Nachbar-Bundestsaaten. Sehen Sie hier, was passieren muß, damit Trump gewinnen kann:

 

Und so ist die Lage in den USA unmittelbar vor der US-Wahl – es ist ein gespaltenes, zerrissenes Land, wie folgende ARTE-Dokumentation zeigt:

 

Was muß passieren, damit Trump die US-Wahl gewinnt?

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Aktien

Banken: Es hagelt sensationell gute Quartalsergebnisse!

Claudio Kummerfeld

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Hochhäuser von Banken im Londoner Viertel Canary Wharf

Was ist das los? Gerade in der schlimmsten Rezession seit Jahrzehnten sollten sich die Banken doch in einer dramatischen Schieflage befinden? Denn Kreditausfälle müssten aus Quartalsgewinnen eigentlich Verluste machen und damit folglich das Eigenkapital der Banken angreifen? Dieses Szenario steht womöglich bevor, wenn die anstehende Pleitewelle Löcher in die Bücher der Banken reißt.

Aber noch ist es nicht soweit. Derzeit hagelt es sensationell gute Quartalszahlen von Banken weltweit. Vor allem fällt auf, dass gerade die Banken tolle Zahlen melden, die stark im Kapitalmarktgeschäft tätig sind, und eher weniger im Privat- und Firmenkundengeschäft mit Krediten, wo Probleme mit Kreditausfällen drohen, und wo die Banken sich derzeit mehr denn je mühen neue Kundeneinlagen abzuweisen – weil sie selbst sonst Strafzinsen zum Beispiel bei der EZB entrichten müssten.

Banken mit starkem Kapitalmarktgeschäft im Vorteil

Wie gesagt. Wer stark im Kapitalmarktsegment engagiert ist, der feiert die Krise. Zum Beispiel lässt sich derzeit viel Geld machen mit den globalen Schuldenorgien. Wo die Banken zum Beispiel in Europa in den Erstauktionen der staatlichen Schuldenagenturen Staatsanleihen aufkaufen, können sie mutmaßlich schön und entspannt Gewinn machen mit dem Weiterverkauf der Anleihen an die EZB am Sekundärmarkt. Auch in vielen anderen Bereichen des Kapitalmarkts war die letzten Quartale viel los. Man beachte in diesem Zusammenhang die sensationell guten Quartalszahlen von Goldman Sachs vom 14. Oktober. Der Quartalsgewinn konnte gegenüber dem Vorjahresquartal verdoppelt werden (hier die Details). Bei den anderen großen US-Banken gab es keine Katastrophen-Meldungen. Und dann am Dienstag dieser Woche meldete die Schweizer Großbank UBS ebenfalls eine Gewinn-Verdoppelung (hier die Details).

Barclays

Heute nun hat die britische Großbank Barclays ihre Quartalszahlen veröffentlicht. Der Gewinn liegt mit 611 Millionen Pfund gut drei Mal so hoch wie erwartet, und auch dramatisch besser als im Vorjahr. Da war es noch ein Verlust von 292 Millionen Pfund – auch wenn man hier berücksichtigen muss, dass der Verlust aufgrund von Schadenersatzzahlungen an geschädigte Kreditnehmer zustande kam. Dennoch ist heute ein Gewinn, der drei Mal so hoch reinkommt wie erwartet, beachtlich. Außerdem hat Barclays wie viele andere Banken auch im dritten Quartal die Risikovorsorge für mögliche Kreditausfälle deutlich reduziert, nämlich auf 608 Millionen Pfund nach 3,7 Milliarden Pfund in den ersten sechs Monaten des Jahres.

Nordea

Bei der größten skandinavischen Bank Nordea könnte man glatt meinen, dass die Krise zeitlich auf den Kopf gestellt wurde. Auch hier gab es heute Quartalszahlen. Der operative Gewinn steigt binnen Jahresfrist von 875 Millionen auf 1,09 Milliarden Euro. Die Gründe für die guten Zahlen: Einerseits mehr Kreditvergabe-Volumen in der Krise – andererseits nicht mehr vorhandene Belastungen durch Schrottkredite (331 Millionen Euro Belastung im Vorjahresquartal). Dennoch erwartet Nordea für das Gesamtjahr Kreditausfälle von gut einer Milliarde Euro. Es klingt wie ein Witz, dass jetzt Belastungen durch Kreditausfälle weggefallen sind. Aber aktuell wirkt es noch schlüssig. Es werden weltweit auch mit Staatshilfen viele neue Kredite vergeben, wo die Kreditnehmer natürlich erstmal wieder liquide sind und auch die monatlichen Raten einige Zeit lang zahlen können.

Noch sieht es gut aus

Wenn die große Pleitewelle bei Unternehmen denn kommen sollte, dürfte sich die Lage für die Banken verdunkeln. Banken wie Goldman Sachs mit fast null klassischem Privatkundengeschäft könnten auch in einer Pleitewelle gut da stehen, weil man ja keine Kreditausfälle verkraften müsste. Und die deutschen Banken? Die Commerzbank meldet ihre Quartalszahlen am 5. November, die Deutsche Bank am 28. Oktober. Es ist möglich, dass sie schon vorab als Ad Hoc-Meldung ihre Finanzdaten berichten, wenn sie zu stark von den Erwartungen abweichen. Es könnte sein, dass auch die beiden deutschen Großbanken jetzt halbwegs akzeptable Zahlen melden, und dass die bitteren Verluste der Kreditausfälle erst noch anstehen, wenn die Pleitewelle wie von vielen Experten erwartet demnächst einsetzt. Aber es kann vielleicht noch einige Zeit dauern, bis eine Pleitewelle wirklich auf die Quartalszahlen der Banken durchschlägt. Denn bis die Bank wirklich einen Kredit als Verlust abschreibt, muss erstmal der Schuldner den Bach runtergehen, dann gibt es Verhandlungen über Umschuldungen usw. Also, kurzfristig könnten auch Deutsche Bank und Commerzbank noch akzeptable Quartalszahlen melden.

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Sahra Wagenknecht über die große Krise, und wie man sie lösen kann

Redaktion

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Sahra Wagenknecht hat den Ruf wirklichen wirtschaftlichem Sachverstand zu besitzen. Bei ihr kann man erkennen: Es wird nicht stumpf das sozialistische Lied abgespielt. Bei ihren Aussagen merkt man, dass sie das Gesamtbild im Blick hat und auch versteht. Natürlich kann und darf man über ihren Lösungsansatz für das große Gesamtproblem streiten. Aber auch ihren Lösungsansatz begründet sie inhaltlich nachvollziehbar.

Sahra Wagenknecht mit Bestandsaufnahme der Krise

In ihrem aktuellsten Video (am Ende dieses Artikels) wirft Sahra Wagenknecht die Frage auf, ob eine große Finanzkrise bevorsteht. Dafür arbeitet sie sich an vielen Ungleichgewichten und wirtschaftlichen Schieflagen ab, die in dieser Form in der Tat auch bestehen. So bespricht sie die gigantische Geldschwemme der Notenbanken, in der Europa verursacht durch die EZB. Diese sorge für einen riesigen Push bei den Aktienkursen. Profitieren würden vor allem die Reichen, die in großem Umfang Aktien besitzen. Der Kleinsparer, der sein Geld nur auf dem Sparkonto parkt, würde durch Nullzinsen (neuerdings immer öfters auch Negativzinsen) und Inflation laut Sahra Wagenknecht real jedes Jahr Geld verlieren.

Die Großkonzerne würden in der Coronakrise mit billigem Geld überschwemmt, so dass sie gar keine Probleme hätten durch diese Krise zu kommen (ja, dafür gibt es zahlreiche Beispiele). Gleichzeitig haben es laut Sahra Wagenknecht kleine Unternehmen und Unternehmer derzeit sehr schwer überhaupt an Geld zu kommen, um die Krise überleben zu können. Demnach seien die großen Konzerne die Krisengewinner, die kleinen Betriebe die Verlierer. Sahra Wagenknecht nennt in diesem Zusammenhang auch die Anleihekäufe der EZB, wo auch in großem Stil Unternehmensanleihen gekauft werden. Und hier geht es eben um Anleihen großer Unternehmen, und nicht um Schulden kleiner Betriebe, die eh keine Anleihen ausgeben.

Als weiteres Ungleichgewicht benennt Sahra Wagenknecht auch die Immobilienblase. Bei den niedrigen Zinsen lohne sich die große Spekulation, welche die Preise immer weiter nach oben treibe. Und letztlich beleuchtet sie die (von uns bei FMW oft angesprochene) steigende Bedrohung für das Bankensystem in Europa. Schon vor der Krise habe es laut Sahra Wagenknecht 600 Milliarden Euro Volumen an faulen Krediten bei Banken in Europa gegeben – jetzt drohe diese Summe auf 1,4 Billionen Euro zu steigen.

Problemlösung

Was sei nun die Lösung des Problems? Laut Sahra Wagenknecht seien immer neue Schulden und immer tiefere Zinsen nicht die Lösung des Problems. Die Wirtschaft könne auch nicht so kräftig ansteigen, dass Volkswirtschaft und Staat aus dem gigantischen Schuldenberg „herauswachsen“ könnten, wie sie es formuliert. Inflation sei auch keine Lösung, da hierbei die kleinen Leute mit ihren Sparguthaben enteignet würden. Die reichen Leute würden mit ihren Immobilien und Betriebsvermögen ihren Wohlstand behalten, während die kleinen Leute bei einer spürbaren Inflation den Preis bezahlen müssten.

Für Sahra Wagenknecht gibt es nur eine Lösung des Problems. Und da kommt natürlich die linke Politik wieder zum Vorschein. Man müsse die enorme angehäufte Schuldenlast restrukturieren, und zwar zu Lasten der wirklich Vermögenden. Dazu kann man anmerken: Das ist eine politische Frage, was man will. Diese Lösung kann man befürworten, oder eben auch nicht. Ansichtssache. Aber abgesehen davon: Die anderen Alternativen sind auch nicht berauschend. Man darf vermuten: So wie die aktuelle Merkel-Regierung wird wohl auch ein Nachfolger wie Herr Laschet keinen großen Wurf machen, sondern stillschweigend zusammen mit der EZB auf die Lösung setzen, die auch die Amerikaner seit Jahrzehnten praktizieren, wenn es um Problemlösungen geht. „Kick the can down the road“ – die Dose die Straße weiter runter kicken. Das Problem also in die Zukunft verschieben. Also jetzt immer neue Rettungsprogramme auflegen (letztlich finanziert durch die EZB, das neue EU-Schuldenprogramm uvm), – und diese Probleme darf irgendwer in ferner Zukunft abzahlen.

Sahra Wagenknecht
Sahra Wagenknecht. Foto: Ferran Cornellà CC BY-SA 4.0

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