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Immobilien Abschwung läuft, Preise boomen! Der letzte bekommt keinen Stuhl mehr

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Der Markt für Immobilien steckt im Abschwung. Nicht nur die jüngsten Baudaten für den Sektor zeigen das. Auch eine gestern vom Institut der Deutschen Wirtschaft veröffentlichte Umfrage zeigt nun seit mehreren Monaten am Stück rückläufige Daten. Der Abschwung bei Immobilien in Deutschland habe begonnen, so die Wirtschaftsforscher. Aber auch die erste letzte Woche veröffentlichte Zahl der neu genehmigten Wohnungen zeigt, dass demnächst weniger neue Wohnungen gebaut werden dürften.

Preisanstieg bei Immobilien - der letzte in der Kette hat das Problem
Geht es immer nur weiter aufwärts? Der letzte in der Kette bekommt keinen Stuhl mehr ab! Foto: pixabay / geralt

Preise für Immobilien boomen noch weiter!

Und heute gibt es ganz frische Daten vom Statistischen Bundesamt. Dabei geht es um Preise für Immobilien, genauer gesagt Wohnimmobilien, die ja Privatleute explizit interessieren dürften. Die Preise für Wohnimmobilien in Deutschland lagen im 2. Quartal 2019 durchschnittlich um 5,2% höher als im 2. Quartal 2018. Gegenüber dem letzten Quartal ist es sogar ein Anstieg von 2%. Liebe Leute, so möchten wir es sagen… von Ende März 2019 bis Ende Juni 2019 ein Preisanstieg bei Immobilien von 2%, das ist Wahnsinn! Hier weitere Details im Wortlaut von den Statistikern, welche den Preisboom weiter verdeutlichen:

Wie das Statistische Bundesamt (Destatis) weiter mitteilt, stiegen die Preise gegenüber dem Vorjahresquartal sowohl in den Großstädten und städtischen Kreisen als auch in ländlichen Regionen. Besonders stark verteuerten sich Ein- und Zweifamilienhäuser (+10 %) und Eigentumswohnungen (+8,6 %) in den sieben größten Metropolen (Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt am Main, Stuttgart und Düsseldorf). In den anderen kreisfreien Großstädten ab 100 000 Einwohnerinnen und Einwohnern stiegen die Preise für Eigentumswohnungen um 7 %, die Preise für Häuser um 7,1 %. Einen Preisanstieg gab es auch in dünn besiedelten ländlichen Kreisen. Dort erhöhten sich die Preise von Eigentumswohnungen und Häusern im Durchschnitt um jeweils 4,2 %.

Die Preisspirale dreht sich also volle Pulle weiter, während gleichzeitig die anderen am Anfang dieses Artikels erwähnten Indikatoren zeigen, dass die Party bei Immobilien eigentlich schon zu Ende zu sein scheint. Auch wenn es in Deutschland deutlich weniger spektakulär ausgehen dürfte. Aber in Dubai, Irland etc sah man vor Jahren, wohin eine totale Übertreibung führen kann. Explodierende Preise, ohne Ende gebaute Immobilien nur zur Spekulation, und ohne echte Nachfrage. Wer noch kaufte, als die Branche schon zusammenbrach, bekam auf der großen Reise ins Glück als Letzter keinen Stuhl mehr ab, und schaute in die Röhre. Dann krachten die Preise nämlich derart schnell in den Keller, dass dieser letzte Käufer in der langen Kette von Spekulanten keine neuen Anschlusskäufer mehr fand, und sein Immobilienwert halbierte sich – oder noch Schlimmeres.

Wie gesagt, in Deutschland wird es wohl nicht so dramatisch kommen. Das wird vor allem daran liegen, dass in Deutschland zum Beispiel Siedlungen mit Einfamilienhäusern nicht von Immobilienentwicklern tausendfach ohne Nachfrage hochgezogen werden wie in anderen Ländern. In Deutschland baut der einzelne Bauherr in der Regel auf einer einzelnen Parzelle. So entsteht kein großes Überangebot, und der Markt ist gesünder. Aber vom Grundprinzip her ist es ähnlich. Gerade „Anleger“, die sich zum Beispiel Eigentumswohnungen in Großstädten als Kapitalanlage zulegen wollen, könnten im „Game“ als letzter Käufer derzeit einsteigen, und den höchsten Preis bezahlen. Fallen die Preise danach, schauen diese Anleger in die Röhre. Aber wie gesagt. Es dürfte in Deutschland bei weitem nicht so schlimm ausgehen wie in Dubai, Irland, Spanien, USA.

8 Kommentare

8 Comments

  1. Avatar

    Trigo

    24. September 2019 09:57 at 09:57

    „Es dürfte in Deutschland bei weitem nicht so schlimm ausgehen wie in Dubai, Irland, Spanien, USA.“ Die Hoffnung stirbt bekanntlich zuletzt…… aber sie stirbt!

  2. Avatar

    Goldenmonkey

    24. September 2019 10:21 at 10:21

    „Gerade „Anleger“, die sich zum Beispiel Eigentumswohnungen in Großstädten als Kapitalanlage zulegen wollen, könnten im „Game“ als letzter Käufer derzeit einsteigen, und den höchsten Preis bezahlen.“
    So pauschal kann ich das nicht stehen lassen. Bei Immobilien gibt es zwei Komponenten die Rendite bringen, die Mietrendite und Wersteigerung. Sofern der „Anleger“ auf Wertsteigerung aus sind und das der Treiber für einen Kauf ist, stimme ich der o.g. Behauptung zu. Sofern die Mietrendite passt und unter Abzug aller relevanten Kosten und Aufwendungen ein Plus übrig bleibt, nicht.

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      Markus Fugmann

      24. September 2019 10:28 at 10:28

      @Goldenmonkey, aber gerade in deutschen Großstädten kann man bei der Mietrendite unter dem Faktor 30 gar nicht mehr kaufen derzeit..

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        Shong09

        24. September 2019 13:13 at 13:13

        Für viele sind aber 3% gut. Manchmal muss man auch um die Ecke denken. Es freuen sich viele über 2-3% die vorher auf Zinsen aus waren. So Personen wie wir, die 10% sehen wollen, werden da eben aus dem Markt gedrängt

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          Johannes

          24. September 2019 14:35 at 14:35

          In diesen geringen Größenordnungen der Verzinsung bzw. Rendite muss jedoch schon sehr genau und realistisch kalkuliert werden. Und keinesfalls sollten gewisse Zukunftsrisiken wie etwa ein Wertverlust außer Acht gelassen werden.

          Viele ziehen nur den „einfachen“ Kaufpreisfaktor heran: Kaufpreis der Immobilie / anfänglich erzielte Jahresmiete (z.B. 300.000 / 10.000 = 30). Wenn jedoch zusätzlich noch 3.500 EUR für Verwaltung, Erhaltungsaufwand und Zinsen anfallen, ergibt sich ein wesentlich ungünstigerer Wert von 46. Erleidet die Immobilie dann noch nach, sagen wir, 10 Jahren einen Wertverlust von 50.000 EUR, weil in dem Stadtbezirk oder der Region der Boom endet, und der Spekulant muss oder will die Immobilie aus irgendwelchen Gründen verkaufen, sieht es folgendermaßen aus:

          Kaufpreis: 300.000,-
          Nettomieteinnahmen abzgl. genannte Kosten: 65.000,-
          Verkaufspreis: 250.000,-
          Rendite in 10 Jahren: 15.000,- = 0,5% p.a.

          Ich will damit nur sagen, dass ein Faktor von 30 einigermaßen in Ordnung ist, wenn alle Kosten (auch die Anschaffungsnebenkosten von etwa 15%, die im Beispiel in den 300.000,- Kaufpreis enthalten sind) mit einkalkuliert werden. Bei dem gerne verwendeten „einfachen“ Modell oder der Annahme ständiger Wertsteigerungen kann das Ganze schnell in die Hose gehen oder sich im Verhältnis zu der Summe bzw. dem Risiko ziemlich unrentabel darstellen.

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            Shong09

            24. September 2019 15:03 at 15:03

            Für mich passt die Rendite auch nicht, aber im Vgl. zu auf dem Konto liegen lassen oder langfristig (Anlagehorizont nie mit auseinander gesetzt, eher 10-30 Jahre; Aktien sind gefährlich, da hat das gewisse Klientel dann Angst vor, „die Kurse schwanken doch“) in FK über die Bank oder Geldmarktfonds zu investieren, am besten dabei noch fast 1% Gebühren berappen, auch 0,5% halte ich da für viel zu hoch, oder über Versicherungsanlage von DVAG o.ä. ist selbst zu solch teuren Zeiten in dieser Blase die Immobilienanlage die bessere Wahl. Insbesondere, wenn man nicht mehr plant zu verkaufen. Im Vgl. zum Zins darf man sich auch noch über Steuervorteile freuen, nach Kosten bekommen sie evtl. 2% steuerfreie Mietrendite. Gewisses Klientel freut sich darüber. Zudem sind sie insbesondere zu den oben genannten Alternativen einigermaßen ggü. Inflation und Währungsreform abgesichert.
            Der Einstieg ist natürlich alles andere als optimal, aber besser als dem Geld beim schimmeln zuzugucken und wie es stetig an Wert verliert. Denn in der Baisse wird erst recht nicht in Aktien investiert, denn da kann man schließlich nicht nur auf die Schwankung, sondern sogar auf Fallende Kurse verweisen.
            Abgesehen davon, kann man bei der gegebenen Bonität die Mietrendite des EKs meist mit dem FK zumindest verdoppeln bei gemäßigtem Risiko.

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    Goldenmonkey

    24. September 2019 11:02 at 11:02

    @Markus Richtig, der Faktor und die Mietrendite sind entscheidend. Es stimmt auch, dass es gerade „fast“ unmöglich ist, zu vernünftigen Preise in deutschen Großstädten Immobilien zu finden.

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    Übelkeit

    24. September 2019 12:13 at 12:13

    Das mag sicherlich für die Großstädte und manche Spekulationsobjekte gelten. Ansonsten werden wir vermutlich in Deutschland eher eine Normalisierung erleben. Aktuell ist das Baugewerbe am Limit. Arbeiten am Wochenende. Telefonische Erreichbarkeit der Handwerker nicht möglich. Das ist Realität. Die Preise in der Fläche werden eher stagnieren.

    Es ist ja nicht so wie in China/Dubai wo gebaut wird ohne Bedarf. Der Bedarf nach Wohnraum ist ja weiterhin da.

    Dazu kommt ein Finanzsystem das am Ende ist. Die Flucht in Sachwerte wird ebenfalls anhalten.

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Die South China Morning Post pulverisiert Trumps 50 Milliarden Dollar Agrar-Import-Traum

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Donald Trump hatte es im Weißen Haus in Anwesenheit der chinesischen Offiziellen laut verkündet. China werde seine Importe von US-Agarprodukten drastisch ausweiten, auf 50 Milliarden Dollar. Ja, das hatte dem Kapitalmarkt signalisiert, dass doch noch alles gut wird im Handelskrieg. Aber Zweifel waren sofort aufgekommen, und sie blieben die letzten Wochen konstant vorhanden. Aktuell äußert sich die „South China Morning Post“ zu dem Thema mit einer bestechenden Analyse. Wer den Text liest, dem wird klar: China kann gar nicht 50 oder 60 Milliarden Dollar für US-Agarimporte ausgeben. Die einzige Möglichkeit wäre wohl, dass man eine rein politische Entscheidung trifft – dann allerdings müsste man wohl gigantische Berge an importierten US-Argarprodukten (vor allem Sojabohnen) in Lagerhallen immer weiter auf Vorrat stapeln.

Die afrikanische Schweinepest hat in China die Hälfte des Schweinebestands dahin gerafft. Und wer frisst das ganze Soja, dass die Chinesen angeblich den Amerikanern nun in Massen abkaufen sollen? Die Schweine! Bei nur noch 50% Schweinebestand soll es drastisch mehr Soja-Importe geben? Völlig unrealistisch. Die South China Morning Post benennt zum Beispiel, dass China im letzten Jahr insgesamt Agrarprodukte im Wert von 137 Milliarden Dollar importiert hat. Aber China habe noch nie ein größeres jährliches Volumen von mehr als 25,9 Milliarden aus den USA bezogen (das war der Spitzenwert im Jahr 2012). Also, China soll diesen Wert quasi verdoppeln? Und das bei völlig weggebrochener Schweinepopulation im Reich der Mitte? Völlig unrealistisch schient dieser Deal auch zu sein, zumal die Chinesen ihn nie offiziell bestätigt haben.

Lesen Sie den ganzen Artikel gerne beim Klick an dieser Stelle.

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Aktien

Tesla Fabrik in Deutschland? Mehr Schein als Sein!

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Tesla ist das Thema der Woche mit der Ankündigung von Elon Musk, dass man die erste Gigafactory in Europa nahe Berlin errichten will. Sissi Hajtmanek und Manuel Koch besprechen diese Nachricht im folgenden Video. Die beiden beleuchten das Thema kritisch, vor allem in Sachen möglicher EU-Subventionen. Lesen Sie bitte unseren Text unter dem Video weiter – wir äußern uns detailliert zu dem Thema!

Auch die hohen Kosten für die E-Autos von Tesla sind für den Massenmarkt ein Problem. Auf der Tesla-Aktie liegen hohe Short-Positionen. Es gibt also einiges zu beachten rund um die Aktie. Die Aktien von Tesla und Daimler werden im obigen Video übrigens auch mit aktuellen Handelsempfehlungen der Trading House Börsenakademie besprochen. Aber nun zu  unserer Analyse.

Tesla Motors ist sich stets der Aufmerksamkeit der Medien sicher. Ganz besonders gilt das in diesen Tagen. Mit der Ankündigung, eine Autofabrik am Stadtrand von Berlin bauen zu wollen, verblüffte Unternehmens-Chef Elon Musk am Dienstag praktisch alle. Zwar kündigte Musk in den vergangenen Jahren bereits mehrfach an, eine Fabrik in Europa bauen zu wollen. Doch dass es bereits jetzt soweit ist und die Wahl ausgerechnet auf das Hochlohnland Deutschland fällt, war nicht erwartet worden.

Tesla hat kein Geld und nicht genügend Nachfrage nach den Autos

Denn Tesla mangelt es nicht nur an Kapital, sondern auch nach einer ausreichend großen Fahrzeugnachfrage, um in naher Zukunft gleich drei Fahrzeugfabriken unterhalten zu können. Es ist erst zwei Jahre her, dass Musk öffentlich verkündete, es solle keinerlei Zweifel, und er meine Null Zweifel, daran bestehen, dass er in seiner ersten Fabrik in Fremont bereits Ende 2018 10.000 Model 3 pro Woche fertigen werde. Nun, Ende 2018 waren es nicht einmal 5.000 pro Woche und auch heute liegt die Produktionsrate eher bei 7.000 als 10.000 pro Woche. Und obwohl er in Fremont seinem für vergangenes Jahr ausgegebenen Produktionsziel 30% hinterher hinkt, beträgt die Lieferzeit für ein neu bestelltes Auto in Europa nur wenige Wochen bis maximal drei Monate. Die Preise mussten seit vergangenem Jahr zudem drastisch gesenkt werden, um auch nur eine Nachfrage auf dem aktuellen Niveau zu generieren.

30% Planuntererfüllung in Fremont und gesenkte Preise zur Nachfragebelebung hielten Tesla jedoch nicht davon ab, in diesem Jahr den Bau einer Fabrik in China zu beginnen. Dort sollen bald 150.000 Fahrzeuge vom Band rollen. Bis der Maschinenpark gekauft, aufgebaut und kalibriert wurde, sollen vorerst Fahrzeuge mit Bauteilen aus Fremont zusammengeschraubt werden.

Die Investitionen in die 1. Gigafactory wurden bei 20% des Endausbaus gestoppt

Auch in der sogenannten Gigafactory 1 in Nevada ist noch Platz für zusätzliche Produktionskapazitäten. Vollmundig angekündigt wurde die Fabrik vor mehr als fünf Jahren mit einer Produktionskapazität von 35 bis 50GWh Batteriezellen pro Jahr. Wenig später revidierte Tesla diese Zahl auf bis zu 150GWh nach oben. Stand jetzt werden jedoch nur 35GWh Zellen dort produziert, der Hallenbau wurde nach wenig mehr als 50% der ursprünglich angekündigten Größe vorerst eingestellt und der Partner Panasonic, der die Batteriezellen dort für Tesla fertigt, erteilte weiteren Investitionen eine Absage.

Ob sich Tesla überhaupt den Bau und Unterhalt so vieler Fabriken leisten kann, ist zweifelhaft. Laut Bilanz sitzt Tesla zwar auf mehr als 5 Milliarden US-Dollar Barreserven. Denen stehen aber nicht nur ein beständig wachsender Berg offener Rechnungen in Milliardenhöhe entgegen. Die auffällig niedrigen Zinseinnahmen pro Quartal deuten auch noch darauf hin, dass Tesla bei der Bilanz ordentlich Window dressing betreibt und der Cashbestand nur am letzten Tag des Quartals so hoch ist. Unter Berücksichtigung der ausgewiesenen Zinseinnahmen erscheint ein weniger als halb so hoher Cashbestand im Durchschnitt eines Quartals wahrscheinlicher. Übrigens: Auch als Tesla nach Aussage von Elon Musk wenige Wochen von der Zahlungsunfähigkeit entfernt war, lag der Cashbestand laut Bilanz bei rund 3 Milliarden US-Dollar.

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Aktien

Vermögenspreise kennen nur eine Richtung – Haushalte ohne Immobilieneigentum gehen leer aus

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Es ist wie es ist. Die Verbraucherpreise wollen nicht auf die 2% steigen, wo die EZB sie gerne sehen möchte. 2,6 Billion Euros gedruckt, Zinsen abgeschafft, und trotzdem wollen die Preise einfach nicht steigen. Aber seit Jahren steigen dafür die Vermögenspreise! Die EZB hat mit ihren gigantischen Anleihekäufen Anleger aus dem Anleihemarkt vertrieben. Und vor allem die nicht mehr vorhandenen Zinsen zwingen Anleger regelrecht in Aktien zu investieren. Geld will Rendite, und so steigen seit Jahren nicht nur Aktien, sondern auch Immobilien und sonstige Sachwerte immer weiter an. Hier ist die Inflation mehr als deutlich zu finden, während sie bei den Alltagsausgaben für die Verbraucher an der Supermarktkasse nicht zu entdecken ist.

Vermögenspreise steigen weiter an

Das Flossbach von Storch Research Institute (FvS) hat heute früh seinen aktuellsten Vermögenspreisindex für das 3. Quartal 2019 veröffentlicht. Daraus geht hervor, dass zum Ende des dritten Quartals die Vermögenspreise privater deutscher Haushalte im Vergleich zum Vorjahresquartal um +2,9 % angestiegen sind. Unaufhörlich steigende Preise für Immobilien sind für die Entwicklung ursächlich, so FvS. Sowohl die Entwicklung der Vermögenspreise im Vermögensquerschnitt als auch im Altersquerschnitt zeigen, dass Haushalte, die über Immobilieneigentum verfügen, am stärksten von der Vermögenspreisinflation profitieren. Haushalte ohne Immobilieneigentum hätten hingegen das Nachsehen.

Die Inflation der Vermögenspreise liegt damit, so merkt FvS an, angefacht von dauerhaften Null- und Minuszinsen ­– beinahe doppelt so hoch wie die Verbraucherpreisinflation. Immobilien verteuern sich im Vergleich zum Vorjahresquartal um 5,8 Prozent. Auch zahlreiche andere Datenanbieter können den Anstieg der Immobilienpreise untermauern (siehe hier). Niedrige Zinsen machen diese Anlageklasse laut FvS attraktiv. Bemerkenswert war auch der Goldpreis, der sich in Euro gerechnet um ein Drittel stieg. Immobilien machen einen großen Anteil des Vermögens von Senioren aus. Die Vermögenswerte der Deutschen ab dem 75. Lebensjahr verteuerten sich im dritten Quartal durchschnittlich um 4,1 Prozent. Das ist so viel wie in keiner anderen Alterskohorte.

Vermögenspreise seit 2005
Entwicklung der Vermögenspreise seit 2005.

Immobilien Top bei Sachvermögen

Der folgende Chart zeigt in der schwarzen Linie die Entwicklung der Immobilienpreise seit dem Jahr 2005. FsV im Wortlaut zu Sachvermögen:

Die Entwicklung des Sachvermögens wird maßgeblich von der Entwicklung der Preise für Immobilien getragen. Diese haben sich mit +5,8 % im Vergleich zum Vorjahresquartal erneut erheblich verteuert. Ursächlich hierfür ist weiterhin die Kombination aus historisch günstigen Finanzierungskonditionen und einem knappen Immobilienangebot. Der Preis für das Betriebsvermögen deutscher Haushalte ist um -10,8 % im Vergleich zum Vorjahresquartal gefallen. Der Preis für Betriebsvermögen wird durch den SDAX-Kursindex abgebildet, der die Veränderung des Börsenwerts von 70 gelisteten deutschen Mittelstandsunternehmen wiedergibt. Hierunter spielen klassische Industrieunternehmen und Automobilzulieferer eine wichtige Rolle, die sich zum Ende des dritten Quartals in einer Strukturkrise befinden. Der Preisverfall des Betriebsvermögens liegt schon zum vierten Mal in Folge unterhalb von ‑10 %. Langlebige Verbrauchsgüter stagnieren, da ihre Preissteigerung lediglich +0,5 % beträgt. Der Preis für Sammel- und Spekulationsgüter legte um +1,6 % zu. Insbesondere wird diese Entwicklung von steigenden Preisen für Kunstobjekte getragen.

Immobilienpreise steigen konstant weiter an

Gold treibt Finanzvermögen

Die Entwicklung der Finanzvermögen sah zuletzt nur gut aus, weil der Goldpreis im Jahresvergleich zulegen konnte. Die Preise für das Finanzvermögen deutscher Haushalte folgen laut FvS einem Aufwärtstrend. Innerhalb der Kategorie seien die Preise für das sonstige Finanzvermögen (gemessen an Gold- und Rohstoffpreisen) mit +21,7 % am stärksten angestiegen. Verantwortlich hierfür sei der Goldpreis, der um +33,4% im Vergleich zum Vorjahresquartal angestiegen sei. Preise für Aktien lagen hingegen ungefähr auf dem Niveau des Vorjahres (+0,2 %).

Gold rettet Performance der Finanzvermögen innerhalb der Vermögenspreise

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