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Immobilien Abschwung läuft, Preise boomen! Der letzte bekommt keinen Stuhl mehr

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Der Markt für Immobilien steckt im Abschwung. Nicht nur die jüngsten Baudaten für den Sektor zeigen das. Auch eine gestern vom Institut der Deutschen Wirtschaft veröffentlichte Umfrage zeigt nun seit mehreren Monaten am Stück rückläufige Daten. Der Abschwung bei Immobilien in Deutschland habe begonnen, so die Wirtschaftsforscher. Aber auch die erste letzte Woche veröffentlichte Zahl der neu genehmigten Wohnungen zeigt, dass demnächst weniger neue Wohnungen gebaut werden dürften.

Preisanstieg bei Immobilien - der letzte in der Kette hat das Problem
Geht es immer nur weiter aufwärts? Der letzte in der Kette bekommt keinen Stuhl mehr ab! Foto: pixabay / geralt

Preise für Immobilien boomen noch weiter!

Und heute gibt es ganz frische Daten vom Statistischen Bundesamt. Dabei geht es um Preise für Immobilien, genauer gesagt Wohnimmobilien, die ja Privatleute explizit interessieren dürften. Die Preise für Wohnimmobilien in Deutschland lagen im 2. Quartal 2019 durchschnittlich um 5,2% höher als im 2. Quartal 2018. Gegenüber dem letzten Quartal ist es sogar ein Anstieg von 2%. Liebe Leute, so möchten wir es sagen… von Ende März 2019 bis Ende Juni 2019 ein Preisanstieg bei Immobilien von 2%, das ist Wahnsinn! Hier weitere Details im Wortlaut von den Statistikern, welche den Preisboom weiter verdeutlichen:

Wie das Statistische Bundesamt (Destatis) weiter mitteilt, stiegen die Preise gegenüber dem Vorjahresquartal sowohl in den Großstädten und städtischen Kreisen als auch in ländlichen Regionen. Besonders stark verteuerten sich Ein- und Zweifamilienhäuser (+10 %) und Eigentumswohnungen (+8,6 %) in den sieben größten Metropolen (Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt am Main, Stuttgart und Düsseldorf). In den anderen kreisfreien Großstädten ab 100 000 Einwohnerinnen und Einwohnern stiegen die Preise für Eigentumswohnungen um 7 %, die Preise für Häuser um 7,1 %. Einen Preisanstieg gab es auch in dünn besiedelten ländlichen Kreisen. Dort erhöhten sich die Preise von Eigentumswohnungen und Häusern im Durchschnitt um jeweils 4,2 %.

Die Preisspirale dreht sich also volle Pulle weiter, während gleichzeitig die anderen am Anfang dieses Artikels erwähnten Indikatoren zeigen, dass die Party bei Immobilien eigentlich schon zu Ende zu sein scheint. Auch wenn es in Deutschland deutlich weniger spektakulär ausgehen dürfte. Aber in Dubai, Irland etc sah man vor Jahren, wohin eine totale Übertreibung führen kann. Explodierende Preise, ohne Ende gebaute Immobilien nur zur Spekulation, und ohne echte Nachfrage. Wer noch kaufte, als die Branche schon zusammenbrach, bekam auf der großen Reise ins Glück als Letzter keinen Stuhl mehr ab, und schaute in die Röhre. Dann krachten die Preise nämlich derart schnell in den Keller, dass dieser letzte Käufer in der langen Kette von Spekulanten keine neuen Anschlusskäufer mehr fand, und sein Immobilienwert halbierte sich – oder noch Schlimmeres.

Wie gesagt, in Deutschland wird es wohl nicht so dramatisch kommen. Das wird vor allem daran liegen, dass in Deutschland zum Beispiel Siedlungen mit Einfamilienhäusern nicht von Immobilienentwicklern tausendfach ohne Nachfrage hochgezogen werden wie in anderen Ländern. In Deutschland baut der einzelne Bauherr in der Regel auf einer einzelnen Parzelle. So entsteht kein großes Überangebot, und der Markt ist gesünder. Aber vom Grundprinzip her ist es ähnlich. Gerade “Anleger”, die sich zum Beispiel Eigentumswohnungen in Großstädten als Kapitalanlage zulegen wollen, könnten im “Game” als letzter Käufer derzeit einsteigen, und den höchsten Preis bezahlen. Fallen die Preise danach, schauen diese Anleger in die Röhre. Aber wie gesagt. Es dürfte in Deutschland bei weitem nicht so schlimm ausgehen wie in Dubai, Irland, Spanien, USA.

8 Kommentare

8 Comments

  1. Avatar

    Trigo

    24. September 2019 09:57 at 09:57

    „Es dürfte in Deutschland bei weitem nicht so schlimm ausgehen wie in Dubai, Irland, Spanien, USA.“ Die Hoffnung stirbt bekanntlich zuletzt…… aber sie stirbt!

  2. Avatar

    Goldenmonkey

    24. September 2019 10:21 at 10:21

    “Gerade „Anleger“, die sich zum Beispiel Eigentumswohnungen in Großstädten als Kapitalanlage zulegen wollen, könnten im „Game“ als letzter Käufer derzeit einsteigen, und den höchsten Preis bezahlen.”
    So pauschal kann ich das nicht stehen lassen. Bei Immobilien gibt es zwei Komponenten die Rendite bringen, die Mietrendite und Wersteigerung. Sofern der “Anleger” auf Wertsteigerung aus sind und das der Treiber für einen Kauf ist, stimme ich der o.g. Behauptung zu. Sofern die Mietrendite passt und unter Abzug aller relevanten Kosten und Aufwendungen ein Plus übrig bleibt, nicht.

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      Markus Fugmann

      24. September 2019 10:28 at 10:28

      @Goldenmonkey, aber gerade in deutschen Großstädten kann man bei der Mietrendite unter dem Faktor 30 gar nicht mehr kaufen derzeit..

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        Shong09

        24. September 2019 13:13 at 13:13

        Für viele sind aber 3% gut. Manchmal muss man auch um die Ecke denken. Es freuen sich viele über 2-3% die vorher auf Zinsen aus waren. So Personen wie wir, die 10% sehen wollen, werden da eben aus dem Markt gedrängt

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          Johannes

          24. September 2019 14:35 at 14:35

          In diesen geringen Größenordnungen der Verzinsung bzw. Rendite muss jedoch schon sehr genau und realistisch kalkuliert werden. Und keinesfalls sollten gewisse Zukunftsrisiken wie etwa ein Wertverlust außer Acht gelassen werden.

          Viele ziehen nur den “einfachen” Kaufpreisfaktor heran: Kaufpreis der Immobilie / anfänglich erzielte Jahresmiete (z.B. 300.000 / 10.000 = 30). Wenn jedoch zusätzlich noch 3.500 EUR für Verwaltung, Erhaltungsaufwand und Zinsen anfallen, ergibt sich ein wesentlich ungünstigerer Wert von 46. Erleidet die Immobilie dann noch nach, sagen wir, 10 Jahren einen Wertverlust von 50.000 EUR, weil in dem Stadtbezirk oder der Region der Boom endet, und der Spekulant muss oder will die Immobilie aus irgendwelchen Gründen verkaufen, sieht es folgendermaßen aus:

          Kaufpreis: 300.000,-
          Nettomieteinnahmen abzgl. genannte Kosten: 65.000,-
          Verkaufspreis: 250.000,-
          Rendite in 10 Jahren: 15.000,- = 0,5% p.a.

          Ich will damit nur sagen, dass ein Faktor von 30 einigermaßen in Ordnung ist, wenn alle Kosten (auch die Anschaffungsnebenkosten von etwa 15%, die im Beispiel in den 300.000,- Kaufpreis enthalten sind) mit einkalkuliert werden. Bei dem gerne verwendeten “einfachen” Modell oder der Annahme ständiger Wertsteigerungen kann das Ganze schnell in die Hose gehen oder sich im Verhältnis zu der Summe bzw. dem Risiko ziemlich unrentabel darstellen.

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            Shong09

            24. September 2019 15:03 at 15:03

            Für mich passt die Rendite auch nicht, aber im Vgl. zu auf dem Konto liegen lassen oder langfristig (Anlagehorizont nie mit auseinander gesetzt, eher 10-30 Jahre; Aktien sind gefährlich, da hat das gewisse Klientel dann Angst vor, “die Kurse schwanken doch”) in FK über die Bank oder Geldmarktfonds zu investieren, am besten dabei noch fast 1% Gebühren berappen, auch 0,5% halte ich da für viel zu hoch, oder über Versicherungsanlage von DVAG o.ä. ist selbst zu solch teuren Zeiten in dieser Blase die Immobilienanlage die bessere Wahl. Insbesondere, wenn man nicht mehr plant zu verkaufen. Im Vgl. zum Zins darf man sich auch noch über Steuervorteile freuen, nach Kosten bekommen sie evtl. 2% steuerfreie Mietrendite. Gewisses Klientel freut sich darüber. Zudem sind sie insbesondere zu den oben genannten Alternativen einigermaßen ggü. Inflation und Währungsreform abgesichert.
            Der Einstieg ist natürlich alles andere als optimal, aber besser als dem Geld beim schimmeln zuzugucken und wie es stetig an Wert verliert. Denn in der Baisse wird erst recht nicht in Aktien investiert, denn da kann man schließlich nicht nur auf die Schwankung, sondern sogar auf Fallende Kurse verweisen.
            Abgesehen davon, kann man bei der gegebenen Bonität die Mietrendite des EKs meist mit dem FK zumindest verdoppeln bei gemäßigtem Risiko.

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    Goldenmonkey

    24. September 2019 11:02 at 11:02

    @Markus Richtig, der Faktor und die Mietrendite sind entscheidend. Es stimmt auch, dass es gerade “fast” unmöglich ist, zu vernünftigen Preise in deutschen Großstädten Immobilien zu finden.

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    Übelkeit

    24. September 2019 12:13 at 12:13

    Das mag sicherlich für die Großstädte und manche Spekulationsobjekte gelten. Ansonsten werden wir vermutlich in Deutschland eher eine Normalisierung erleben. Aktuell ist das Baugewerbe am Limit. Arbeiten am Wochenende. Telefonische Erreichbarkeit der Handwerker nicht möglich. Das ist Realität. Die Preise in der Fläche werden eher stagnieren.

    Es ist ja nicht so wie in China/Dubai wo gebaut wird ohne Bedarf. Der Bedarf nach Wohnraum ist ja weiterhin da.

    Dazu kommt ein Finanzsystem das am Ende ist. Die Flucht in Sachwerte wird ebenfalls anhalten.

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Hans-Werner Sinn mit hoch interessanten Aussagen, warum die Inflation (noch nicht) da ist

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Hans-Werner Sinn, der ehemalige Chef des Münchner ifo-Instituts, wird im folgenden Interview zur aktuellen wirtschaftlichen Situation rund um die Coronakrise befragt. Zum Beispiel wird besprochen, dass Deutschland sich beim Thema Arbeitslosigkeit im Vergleich zur anderen Ländern sehr gut halte durch das Instrument der Kurzarbeit, wodurch die tatsächliche Arbeitslosigkeit deutlich geringer ausfalle. Interessant werden die Aussagen von Hans-Werner Sinn bei zwei Punkten. Er glaubt ähnlich wie für China auch weltweit an eine relativ rasche konjunkturelle Erholung. Die Einkaufsmanagerdaten für China würden bereits eine schnelle Erholung auf alte Niveaus zeigen.

Warum laut Hans-Werner Sinn die Inflation noch nicht da ist

So richtig interessant werden die Aussagen von Hans-Werner Sinn zum Thema Inflation nach der Coronakrise. Denn viele kritische Zeitgeister wie Max Otte, Markus Krall oder Dirk Müller sehen (so möchten wir anmerken) eine große, brutale Inflation auf uns zukommen. Ihre Argumente sind gut, aber umstritten. Denn aktuell zeigen zahlreiche Daten ja den Weg Richtung Deflation. Einige Länder in Europa sind bereits bei rückläufigen Preisen angekommen (siehe hier). Hans-Werner Sinn beschreibt die aktuelle Situation sehr anschaulich und einfach verständlich. Die Coronakrise koste unglaublich viel Geld. Man könne jeden Euro nur einmal ausgeben, auch wenn viele meinten mit Hilfe der Druckerpresse (EZB pumpt frisch geschaffenen Geld) könnte man ihn auch zwei oder drei mal ausgeben.

Es gebe laut Hans-Werner Sinn momentan das Phänomen von extrem stark steigenden Staatsschulden, und gleichzeitig Geld druckenden Notenbanken. Der zweite Punkt sei das Problem. Es sei nicht in Ordnung, wenn diese neuen Schulden der Regierungen an die Notenbanken verkauft würden. Das ganze ausgegebene Geld (Kurzarbeit, Zuschüsse etc) komme direkt aus der Druckerpresse der EZB, aber es sei halt kein Geld, das vorher real verdient worden ist. Dies führe zu einem Geldüberhang! Derzeit sei bereits vier Mal so viel Geld im Umlauf in Euroland wie noch 2008. Die Leute hätten (insgesamt gesehen) viel Geld in der Tasche. Sie würden es derzeit wegen der (verständlichen) Zukunftsängste aber nicht ausgeben. Wenn die Krise vorbei sei, könne sich dieser Zustand ändern. Dann würde das zusätzlich ins System gepumpte Geld ausgegeben werden, und die Gefahr einer echten Inflation sei gegeben. Schauen Sie hierzu gerne die sehr interessanten Ausführungen von Hans-Werner Sinn im folgenden Video.

Hans-Werner Sinn
Hans-Werner Sinn. Foto: https://www.hanswernersinn.de/de/Bildarchiv

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Hongkong: Sicherheitsgesetz als Brandbeschleuniger zwischen USA und China?

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Skyline von Hongkong - das neue Sicherheitsgesetz sorgt für Unruhe

Am 21.05.2020 wurde in der chinesischen Regierung das sehr umstrittene „National Security Law“ (nationales Sicherheitsgesetz) angekündigt. Infolgedessen haben die asiatischen Märkte korrigiert, insbesondere der Hang Seng (Hongkong Index) hat an einem Tag über 5,5% eingebüßt. Die Verabschiedung des Gesetzes – geplant für den 28.05.2020 – könnte weitreichende Auswirkungen auf die Sonderverwaltungszone Hongkong haben. Seit 2003 versucht die Hongkonger Regierung ein derartiges Gesetz einzuführen, dies ist aber vermehrt an der Gegenwehr der Opposition und der Bevölkerung gescheitert.

Letztes Jahr kam es schon zu Protesten gegen ein Auslieferungsgesetz, dass durch einen überwältigenden Zusammenhalt der Bevölkerung Hongkongs noch abgewendet werden konnte. Nun hat die Kommunistische Partei Chinas genug und versucht mit eiserner Faust das Nationale Sicherheitsgesetz über einen Umweg in Hong Kong einzuführen (es gibt einen Aufschrei). Das Gesetz könnte enorme Auswirkungen auf die Freiheit der Menschen und die Wirtschaft in Hongkong, aber auch über die Grenzen hinaus haben.

Die möglichen Gefahren und Auswirkungen

Die Auswirkungen sind weitreichend und betreffen unterschiedlichste Bereiche. Die Autonomie Hongkongs ist in Gefahr – das Ende von „Ein Land zwei Systeme“? Hongkongs Status war bis 2047 garantiert und völkerrechtlich festgeschrieben. Nach nicht einmal der Hälfte der Zeit könnte Peking das Recht zerstören. Durch die Einführung könnte es dazu kommen, dass unter dem Deckmantel des Sicherheitsgesetzes die Rechte auf freie Meinungsäußerung, Pressefreiheit und das Versammlungsrecht (Recht auf Demonstrationen) abgeschafft und an die Verhältnisse in China angepasst werden. Konkret bedeutet das den Tod der Opposition und allen pro-demokratischen Bemühungen. Das letzte bisschen übriggebliebene Demokratie wäre damit beseitigt.

Mit dem Sicherheitsgesetz bekämen die festlandchinesische Polizei und der Geheimdienst der Volksrepublik weitreichende Vollmachten, um im bisher juristisch von Festlandchina unabhängigen Hongkong gegen Regierungskritiker vorzugehen. Es wäre ein Einfaches für die Kommunistische Partei Regierungsgegner festzunehmen. Da China weit davon entfernt ist ein Rechtsstaat zu sein und häufig willkürlich vorgeht, herrscht eine Furcht, nicht nur in der Bevölkerung, auch bei westlichen Unternehmen und der Wirtschaft im Gesamten.

Durch die Autonomie Hongkongs und die daraus resultierenden Sonderregelungen, konnten westliche Unternehmen profitieren. Das Rechtssystem in Hongkong hat Stabilität gewährleistet, und die Gesetze der Sonderverwaltungszone haben es ausländischen Unternehmen einfacher gemacht sich dort niederzulassen. Dies könnte mit der Verabschiedung des Sicherheitsgesetzes mehr und mehr weichen und die Stabilität sowie die Unabhängigkeit von Hongkong aufheben.

Hongkong galt bisher immer als Brücke zwischen China und den USA. Durch die Kopplung des Hongkong-Dollar an den US-Dollar können chinesische Unternehmen und Vermögende Hongkong als Wechselstube nutzen. Die Möglichkeit den „unsicheren“ Renminbi in den „starken“ US-Dollar zu tauschen, hat hier eine große Bedeutung. Sollte diese Kopplung aufgehoben werden, dann käme es zu erheblichen Auswirkungen auf die chinesische Währung, aber auch auf die Wirtschaft Chinas und Hongkongs. Des Weiteren hat die Bekanntgabe auch schon scharfe Kritik in der westlichen Welt ausgelöst. Insbesondere die USA und Großbritannien haben ihre Bedenken gegen das Sicherheitsgesetz kundgetan.

Die Wahrscheinlichkeit, dass sich die USA einmischen und damit die Spannungen zwischen den beiden Supermächten weiter anwachsen, erhöht sich drastisch. Dies hätte auch globale Auswirkungen, sollte sich der Handelskrieg verschärfen und die geopolitischen Gefahren zunehmen. Man kann sich fast sicher sein, dass Taiwan das nächste Ziel ist, sollte Peking mit der Politik der eisernen Faust in Hongkong durchkommen. Der innenpolitische Druck auf die USA wächst enorm, Taiwan mehr Sicherheit zu garantieren – bis hin zur staatlichen Anerkennung. Auch Europa und Deutschland, die sich bisher zurückhalten, werden nicht einfach bei der chinesischen Ausdehnungspolitik zuschauen können.

Fazit

Das geplante Sicherheitsgesetz für die Sonderverwaltungszone Hongkong ist in Wahrheit ein Sicherheitsgesetz für die Zentralmacht in Peking. Es dient allein der Machterhaltung der Kommunistischen Partei. Diese fürchtet nämlich den Freiheitsvirus aus Hongkong noch mehr als das Coronavirus aus Wuhan. Um die Demokratiebewegung in Hongkong zu stoppen und zu gewährleisten, dass sie sich nicht auf China ausdehnt, würde sie sogar immense wirtschaftliche Gefahren in Kauf nehmen.

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Düstere Konjunkturprognose – elendig langsamer Anstieg auf alte Niveaus

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Containerschiffe im Hamburger Hafen - aktuell maue Konjunkturprognose

Das Institut der deutschen Wirtschaft (IW) hat aktuell eine düstere Konjunkturprognose veröffentlicht. Das Problem, das man nämlich hier sehen kann: Die konjunkturelle Erholung wird sich elendig langsam vollziehen. Das IW betitelt sein Papier auch mit den Worten “Corona sorgt für katastrophalen Einbruch”. Das deutsche Bruttoinlandsprodukt werde 2020 um neun Prozent zurückgehen. Erst im dritten Quartal 2021 werde das Niveau des vergangenen Jahres wieder erreicht – aber nur, wenn es keinen erneuten globalen Schock gebe.

Neben der Schwere sei laut IW auch die Art und Weise der Coronakrise einzigartig. Denn sowohl die Nachfrage als auch das Angebot seien von den Lockdown-Maßnahmen betroffen, was sich besonders deutlich am Arbeitsmarkt bemerkbar machen würde. Betrug die Arbeitslosenquote 2019 rund fünf Prozent, werden es im Jahresdurchschnitt 2020 rund 6,5 Prozent sein. 2021 ist dann wieder mit einer leicht niedrigeren Arbeitslosenquote von unter sechs Prozent zu rechnen. Das Niveau von 2019 wird im kommenden Jahr aber nicht erreicht, so das IW.

Insgesamt sei im laufenden Jahr nur begrenzt mit einer konjunkturellen Erholung zu rechnen. Aufgrund der zahlreichen Beschränkungen komme der Konsum nur schwer in Gang, und Nachholeffekte seien kaum möglich. Die globale Verunsicherung habe auch zur Folge, dass Investitionen ausbleiben. All das mache nur eine langsame Erholung möglich, sodass das BIP erst ab dem dritten Quartal 2021 das Vorkrisenniveau erreiche. Für 2021 rechne man mit einem BIP-Wachstum von acht Prozent gegenüber 2020. Voraussetzung dafür sei allerdings, dass es nicht zu einem zweiten Lockdown kommt. Aus volkswirtschaftlicher Sicht wäre das nämlich der Super-GAU. Die Regierung müsse nun mit einer klaren Strategie weitermachen und sowohl die Angebots-, als auch die Nachfrageseite gezielt unterstützen, so die Wirtschaftsforscher.

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