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Immobilien Abschwung läuft, Preise boomen! Der letzte bekommt keinen Stuhl mehr

Redaktion

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Der Markt für Immobilien steckt im Abschwung. Nicht nur die jüngsten Baudaten für den Sektor zeigen das. Auch eine gestern vom Institut der Deutschen Wirtschaft veröffentlichte Umfrage zeigt nun seit mehreren Monaten am Stück rückläufige Daten. Der Abschwung bei Immobilien in Deutschland habe begonnen, so die Wirtschaftsforscher. Aber auch die erste letzte Woche veröffentlichte Zahl der neu genehmigten Wohnungen zeigt, dass demnächst weniger neue Wohnungen gebaut werden dürften.

Preisanstieg bei Immobilien - der letzte in der Kette hat das Problem
Geht es immer nur weiter aufwärts? Der letzte in der Kette bekommt keinen Stuhl mehr ab! Foto: pixabay / geralt

Preise für Immobilien boomen noch weiter!

Und heute gibt es ganz frische Daten vom Statistischen Bundesamt. Dabei geht es um Preise für Immobilien, genauer gesagt Wohnimmobilien, die ja Privatleute explizit interessieren dürften. Die Preise für Wohnimmobilien in Deutschland lagen im 2. Quartal 2019 durchschnittlich um 5,2% höher als im 2. Quartal 2018. Gegenüber dem letzten Quartal ist es sogar ein Anstieg von 2%. Liebe Leute, so möchten wir es sagen… von Ende März 2019 bis Ende Juni 2019 ein Preisanstieg bei Immobilien von 2%, das ist Wahnsinn! Hier weitere Details im Wortlaut von den Statistikern, welche den Preisboom weiter verdeutlichen:

Wie das Statistische Bundesamt (Destatis) weiter mitteilt, stiegen die Preise gegenüber dem Vorjahresquartal sowohl in den Großstädten und städtischen Kreisen als auch in ländlichen Regionen. Besonders stark verteuerten sich Ein- und Zweifamilienhäuser (+10 %) und Eigentumswohnungen (+8,6 %) in den sieben größten Metropolen (Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt am Main, Stuttgart und Düsseldorf). In den anderen kreisfreien Großstädten ab 100 000 Einwohnerinnen und Einwohnern stiegen die Preise für Eigentumswohnungen um 7 %, die Preise für Häuser um 7,1 %. Einen Preisanstieg gab es auch in dünn besiedelten ländlichen Kreisen. Dort erhöhten sich die Preise von Eigentumswohnungen und Häusern im Durchschnitt um jeweils 4,2 %.

Die Preisspirale dreht sich also volle Pulle weiter, während gleichzeitig die anderen am Anfang dieses Artikels erwähnten Indikatoren zeigen, dass die Party bei Immobilien eigentlich schon zu Ende zu sein scheint. Auch wenn es in Deutschland deutlich weniger spektakulär ausgehen dürfte. Aber in Dubai, Irland etc sah man vor Jahren, wohin eine totale Übertreibung führen kann. Explodierende Preise, ohne Ende gebaute Immobilien nur zur Spekulation, und ohne echte Nachfrage. Wer noch kaufte, als die Branche schon zusammenbrach, bekam auf der großen Reise ins Glück als Letzter keinen Stuhl mehr ab, und schaute in die Röhre. Dann krachten die Preise nämlich derart schnell in den Keller, dass dieser letzte Käufer in der langen Kette von Spekulanten keine neuen Anschlusskäufer mehr fand, und sein Immobilienwert halbierte sich – oder noch Schlimmeres.

Wie gesagt, in Deutschland wird es wohl nicht so dramatisch kommen. Das wird vor allem daran liegen, dass in Deutschland zum Beispiel Siedlungen mit Einfamilienhäusern nicht von Immobilienentwicklern tausendfach ohne Nachfrage hochgezogen werden wie in anderen Ländern. In Deutschland baut der einzelne Bauherr in der Regel auf einer einzelnen Parzelle. So entsteht kein großes Überangebot, und der Markt ist gesünder. Aber vom Grundprinzip her ist es ähnlich. Gerade „Anleger“, die sich zum Beispiel Eigentumswohnungen in Großstädten als Kapitalanlage zulegen wollen, könnten im „Game“ als letzter Käufer derzeit einsteigen, und den höchsten Preis bezahlen. Fallen die Preise danach, schauen diese Anleger in die Röhre. Aber wie gesagt. Es dürfte in Deutschland bei weitem nicht so schlimm ausgehen wie in Dubai, Irland, Spanien, USA.

8 Kommentare

8 Comments

  1. Avatar

    Trigo

    24. September 2019 09:57 at 09:57

    „Es dürfte in Deutschland bei weitem nicht so schlimm ausgehen wie in Dubai, Irland, Spanien, USA.“ Die Hoffnung stirbt bekanntlich zuletzt…… aber sie stirbt!

  2. Avatar

    Goldenmonkey

    24. September 2019 10:21 at 10:21

    „Gerade „Anleger“, die sich zum Beispiel Eigentumswohnungen in Großstädten als Kapitalanlage zulegen wollen, könnten im „Game“ als letzter Käufer derzeit einsteigen, und den höchsten Preis bezahlen.“
    So pauschal kann ich das nicht stehen lassen. Bei Immobilien gibt es zwei Komponenten die Rendite bringen, die Mietrendite und Wersteigerung. Sofern der „Anleger“ auf Wertsteigerung aus sind und das der Treiber für einen Kauf ist, stimme ich der o.g. Behauptung zu. Sofern die Mietrendite passt und unter Abzug aller relevanten Kosten und Aufwendungen ein Plus übrig bleibt, nicht.

    • Markus Fugmann

      Markus Fugmann

      24. September 2019 10:28 at 10:28

      @Goldenmonkey, aber gerade in deutschen Großstädten kann man bei der Mietrendite unter dem Faktor 30 gar nicht mehr kaufen derzeit..

      • Avatar

        Shong09

        24. September 2019 13:13 at 13:13

        Für viele sind aber 3% gut. Manchmal muss man auch um die Ecke denken. Es freuen sich viele über 2-3% die vorher auf Zinsen aus waren. So Personen wie wir, die 10% sehen wollen, werden da eben aus dem Markt gedrängt

        • Avatar

          Johannes

          24. September 2019 14:35 at 14:35

          In diesen geringen Größenordnungen der Verzinsung bzw. Rendite muss jedoch schon sehr genau und realistisch kalkuliert werden. Und keinesfalls sollten gewisse Zukunftsrisiken wie etwa ein Wertverlust außer Acht gelassen werden.

          Viele ziehen nur den „einfachen“ Kaufpreisfaktor heran: Kaufpreis der Immobilie / anfänglich erzielte Jahresmiete (z.B. 300.000 / 10.000 = 30). Wenn jedoch zusätzlich noch 3.500 EUR für Verwaltung, Erhaltungsaufwand und Zinsen anfallen, ergibt sich ein wesentlich ungünstigerer Wert von 46. Erleidet die Immobilie dann noch nach, sagen wir, 10 Jahren einen Wertverlust von 50.000 EUR, weil in dem Stadtbezirk oder der Region der Boom endet, und der Spekulant muss oder will die Immobilie aus irgendwelchen Gründen verkaufen, sieht es folgendermaßen aus:

          Kaufpreis: 300.000,-
          Nettomieteinnahmen abzgl. genannte Kosten: 65.000,-
          Verkaufspreis: 250.000,-
          Rendite in 10 Jahren: 15.000,- = 0,5% p.a.

          Ich will damit nur sagen, dass ein Faktor von 30 einigermaßen in Ordnung ist, wenn alle Kosten (auch die Anschaffungsnebenkosten von etwa 15%, die im Beispiel in den 300.000,- Kaufpreis enthalten sind) mit einkalkuliert werden. Bei dem gerne verwendeten „einfachen“ Modell oder der Annahme ständiger Wertsteigerungen kann das Ganze schnell in die Hose gehen oder sich im Verhältnis zu der Summe bzw. dem Risiko ziemlich unrentabel darstellen.

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            Shong09

            24. September 2019 15:03 at 15:03

            Für mich passt die Rendite auch nicht, aber im Vgl. zu auf dem Konto liegen lassen oder langfristig (Anlagehorizont nie mit auseinander gesetzt, eher 10-30 Jahre; Aktien sind gefährlich, da hat das gewisse Klientel dann Angst vor, „die Kurse schwanken doch“) in FK über die Bank oder Geldmarktfonds zu investieren, am besten dabei noch fast 1% Gebühren berappen, auch 0,5% halte ich da für viel zu hoch, oder über Versicherungsanlage von DVAG o.ä. ist selbst zu solch teuren Zeiten in dieser Blase die Immobilienanlage die bessere Wahl. Insbesondere, wenn man nicht mehr plant zu verkaufen. Im Vgl. zum Zins darf man sich auch noch über Steuervorteile freuen, nach Kosten bekommen sie evtl. 2% steuerfreie Mietrendite. Gewisses Klientel freut sich darüber. Zudem sind sie insbesondere zu den oben genannten Alternativen einigermaßen ggü. Inflation und Währungsreform abgesichert.
            Der Einstieg ist natürlich alles andere als optimal, aber besser als dem Geld beim schimmeln zuzugucken und wie es stetig an Wert verliert. Denn in der Baisse wird erst recht nicht in Aktien investiert, denn da kann man schließlich nicht nur auf die Schwankung, sondern sogar auf Fallende Kurse verweisen.
            Abgesehen davon, kann man bei der gegebenen Bonität die Mietrendite des EKs meist mit dem FK zumindest verdoppeln bei gemäßigtem Risiko.

  3. Avatar

    Goldenmonkey

    24. September 2019 11:02 at 11:02

    @Markus Richtig, der Faktor und die Mietrendite sind entscheidend. Es stimmt auch, dass es gerade „fast“ unmöglich ist, zu vernünftigen Preise in deutschen Großstädten Immobilien zu finden.

  4. Avatar

    Übelkeit

    24. September 2019 12:13 at 12:13

    Das mag sicherlich für die Großstädte und manche Spekulationsobjekte gelten. Ansonsten werden wir vermutlich in Deutschland eher eine Normalisierung erleben. Aktuell ist das Baugewerbe am Limit. Arbeiten am Wochenende. Telefonische Erreichbarkeit der Handwerker nicht möglich. Das ist Realität. Die Preise in der Fläche werden eher stagnieren.

    Es ist ja nicht so wie in China/Dubai wo gebaut wird ohne Bedarf. Der Bedarf nach Wohnraum ist ja weiterhin da.

    Dazu kommt ein Finanzsystem das am Ende ist. Die Flucht in Sachwerte wird ebenfalls anhalten.

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Aktien

Aber CFDs sind Termingeschäfte? Verbände für steuerliche Bevorzugung von Optionsscheinen

Claudio Kummerfeld

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am

Aktives Trading mit CFDs und Optionsscheinen könnte problematisch werden

Was sind CFDs? Die „Contracts for Difference“ erlauben gehebelte Wetten auf steigende und fallende Kurse. Die CFDs können Anleger zeitlich unbefristet lange halten. Und Optionsscheine? Die haben einen fest definierten Ablaufzeitpunkt. Und wie definiert man Termingeschäfte? In Kurzform: Dies sind Börsengeschäfte, bei denen die Erfüllung des Vertrags (Abnahme und Lieferung der Ware) zu einem späteren Termin erfolgt. Also sind Optionsscheine doch Termingeschäfte, und CFDs irgendwie nicht so richtig?

Egal. Wenn der Gesetzgeber eine Feststellung trifft, dann ist das eben so – weil es nun mal der Gesetzgeber ist? So wurde vor Kurzem die seit Anfang Januar gültige Novellierung des Einkommensteuergesetzes beschlossen, wonach Verluste aus „Termingeschäften“ nur noch bis zu 20.000 Euro pro Jahr mit Gewinnen aus Termingeschäften verrechnet werden dürfen. Dadurch wird die bizarre Realität entstehen, dass Anleger Steuern auf Gewinne zahlen müssen, obwohl sie effektiv in einem Börsenjahr im Handel keinen Gewinn erzielt haben (wir berichteten schon mehrmals). Danke Olaf Scholz, darf man da schon mal im Voraus sagen.

Klar zu sein scheint, dass die CFDs in die Kategorie der Termingeschäfte fallen im Sinne dieser Novelle des Einkommenssteuergesetzes – wohl ganz einfach, weil der Gesetzgeber es so will. Aber auch Optionsscheine, die per Definition doch viel eher Termingeschäfte sind? Wie man derzeit munkelt, wird das Bundesfinanzministerium noch eine Klarstellung für die ausführenden Steuerbehörden veröffentlichen, aus welcher hervorgehen könnte, dass auch Optionsscheine als Termingeschäfte zu betrachten wären. Das würde den Kreis der betroffenen Anleger deutlich erweitern.

Lobbyarbeit für Optionsscheine – von CFDs ist keine Rede

Aber halt. CFDs werden fast komplett von angelsächsischen und Offshore-Anbietern angeboten. Optionsscheine sind die Kinder der deutschen Bankenbranche. Und drei Mal darf man raten, wer den besseren Draht zu BaFin, Bundesfinanzministerium, Staatssekretären etc haben könnte? Diese Woche sieht man vom Deutschen Derivate-Verband, der Börse Stuttgart und der Deutschen Schutzvereinigung für Wertpapierbesitz (DSW) einen offiziellen Appell an das Bundesfinanzministerium (siehe hier), worin man eindringlich dazu auffordert Optionsscheine bezüglich dieser Neuregelung nicht als Termingeschäfte einzustufen. Man möchte also erreichen, dass Anleger auch weiterhin unbegrenzt Verluste aus Optionsscheinen mit Gewinnen aus Optionsscheinen verrechnen dürfen.

Gibt der Gesetzgeber dem nach, wäre dies ein glasklarer Vorteil für die Anbieter von Optionsscheinen, und ein riesiger Nachteil für die ausländischen CFD-Anbieter. Und wer ist denn Mitglied im Deutschen Derivate-Verband? Eben nicht die CFD-Anbieter, sondern so ziemlich alle deutschen Anbieter von Zertifikaten und Optionsscheinen, wie Deutsche Bank, Deka, Hypo, LBBW, DZ, Baader usw. Für CFDs bitten sie nicht um eine Ausnahme, sondern nur für Optionsscheine. Und die DSW? Hat sie die CFDs schon aufgegeben, und hofft nun noch darauf, wenigstens noch die Optionsscheine vor diesem Steuerirrsinn retten zu können? Aus dem Appell zitieren wir hier auszugsweise im Wortlaut:

Der Deutsche Derivate Verband (DDV), die Börse Stuttgart und die Deutsche Schutzvereinigung für Wertpapierbesitz (DSW) appellieren an das Bundesfinanzministerium, die Linie aus dem Juni 2020 beizubehalten und Optionsscheine nicht als Termingeschäfte einzuordnen. Im Entwurf des Anwendungsschreibens des BMF vom Juni 2020 wurden Optionsscheine nicht als Termingeschäfte klassifiziert und damit eine klare, angemessene Abgrenzung erreicht. Damit wird vermieden, dass Anleger in der Depotgestaltung beeinträchtigt werden und zudem aufwendige individuelle Veranlagungen vornehmen müssen. Anderenfalls drohen schwere steuerliche Nachteile, nachträgliche Steuerzahlungen und Unsicherheiten für hunderttausende von Anlegern. Für Termingeschäfte sieht das Jahressteuergesetz, das seit Jahresbeginn gilt, eine begrenzte Verlustverrechnungsmöglichkeit nur mit anderen Termingeschäften und Erträgen aus Stillhaltegeschäften vor.

Marc Tüngler, DSW-Hauptgeschäftsführer: „Die steuerliche Neuregelung der Verlustverrechnung ist ein weiterer herber Schlag für Privatanleger und führt zu massiven Verunsicherungen. Vom Grundsatz her halten wir die Regelung insgesamt für verfassungswidrig. Der Entwurf des BMF-Schreibens war immerhin ein fairer Vorschlag, wie die Anwendung zumindest in Bezug auf Optionsscheine zu regeln ist, und würde betroffenen Anlegern eine Perspektive geben. Wenn das BMF jetzt von diesem ursprünglichen Entwurf abweicht, weckt das Unverständnis und offenbart einmal mehr die feindliche Gesinnung gegenüber Privatanlegern.“

Würden Optionsscheine jetzt durch das Anwendungsschreiben des BMF den Termingeschäften zugerechnet, wird die neugeschaffene Unwucht im Steuerrecht weiter dramatisch verschärft.

Es gibt gute sachliche Argumente dafür, warum Optionsscheine steuerlich als sonstige Finanzinstrumente und nicht als Termingeschäfte zu klassifizieren sind. Die Klassifizierung sollte anhand der Erfüllungsweise von Optionsgeschäften vorgenommen werden. Diese ist bei Optionsscheinen „Zug-um-Zug“, sie sind daher bei der steuerlichen Behandlung den Kassageschäften zuzurechnen, und nicht den Termingeschäften. Diese Einschätzung wird auch von Wissenschaftlern geteilt.

Eine Studie der WHU aus dem vergangenen Jahr zeigt, dass hunderttausende von Privatanlegern von einer solchen Klassifizierung betroffen wären. Zudem stellt die Studie der WHU fest, dass 68,8 Prozent der Nutzer von Hebelprodukten wie Optionsscheinen diese zur Absicherung einsetzen. Die Beschränkung der Verlustverrechnung erschwert es Anlegern von dieser Möglichkeit Gebrauch zu machen.

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Ölpreis: Aufwärtstrend geht weiter? Was macht Biden? API-Daten lassen aufhorchen

Claudio Kummerfeld

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Eine Öl-Pumpe in der Wüste

Der Ölpreis war seit dem 5. Januar im Aufwärtstrend. Nach einer Mini-Pause ging es Anfang dieser Woche weiter nach oben, von unter 48 Dollar im WTI-Öl am 5. Januar bis auf derzeit knapp unter 53 Dollar. Zahlreiche Gründe für die jüngst gestiegenen Preise und womöglich auch weiter anziehenden Preise hatten wir die letzten Tage genannt.

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Positiv für den Ölpreis zu werten waren die inzwischen seit fünf Wochen fallenden Lagerbestände für Öl in den USA, die großen Stimulus-Hoffnungen an den neuen US-Präsidenten, und vor allem die zusätzlichen freiwilligen Kürzungen der Öl-Fördermenge durch Saudi-Arabien (minus 1 Million Barrels pro Tag für Februar und März).

Gestern Abend wurden die privat ermittelten API-Lagerbestände für Öl veröffentlicht mit einer Wochenveränderung von +2,6 Millionen Barrels. Die API-Daten gelten stets als Vorschau auf die am folgenden Tag vermeldeten offiziellen Lagerdaten. Diese Woche verschieben sich viele Konjunkturdaten in den USA um einen Tag nach hinten, weil am Montag Feiertag war. Die offiziellen Lagerdaten aber verschieben sich aufgrund der gestrigen Amtseinführung von Joe Biden um noch einen weiteren Tag nach hinten auf Freitag Nachmittag. Bis dahin könnte der Ölpreis also zittrig bleiben, in der Vorschau auf möglicherweise steigende Lagerbestände in den USA.

Was bringt Joe Biden für den Ölpreis?

Positiv für die Öl-Bullen ist zu werten, dass Joe Biden gestern im Rahmen diverser präsidialer Dekrete die Keystone XL Pipeline gestoppt hat, deren Bau in den USA noch nicht begonnen hat. Damit wird zukünftig nicht noch mehr Öl aus Kanada in Texas ankommen. Grundsätzlich ist dies vorsichtig positiv für den Ölpreis zu werten, da die Angebotsmenge geringer ausfallen dürfte. Aber na ja… werden die Kanadier ihr Öl dann nicht anderweitig auf dem Weltmarkt anbieten?

Also, bringt Joe Biden tendenziell für die nächsten Jahre dank dem Pipeline-Stop und sicherlich diversen schärferen Umweltgesetzen die Öl-Förderung in den USA zu einem Wachstumsstop, oder sogar zu einer Schrumpfung? Das wäre gut für alle Trader, die einen höheren Ölpreis sehen wollen. Aber da gibt es noch die andere Seite der Medaille. Man darf annehmen, dass sich die Beziehung zwischen den USA und dem Iran unter dem neuen US-Präsidenten entspannt. Sollten die US-Sanktionen gelockert werden, dürfte der Iran wohl zügig mehr Öl fördern und auf dem Weltmarkt verkaufen. Denn das Land braucht wohl jeden Petro-Dollar. Dies wäre folglich schlecht für den Ölpreis. Also ist es nicht so einfach zu beantworten, ob Joe Biden nun gut oder schlecht für einen potenziell weiter steigenden Ölpreis zu betrachten ist. Schaut man auf den Chart 30 Tage zurück, dann ist der Ölmarkt noch im Aufwärtstrend. Die Grundstimmung ist vor allem wegen dem möglichen anstehenden Mega-Stimulus in den USA positiv.

Chart zeigt Kursverlauf im Ölpreis in den letzten 30 Tagen
Chart zeigt Ölpreis-Verlauf in den letzten 30 Tagen.

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Christine Lagarde: Headlines der PK der EZB: entscheidende Fragen unbeantwortet

Markus Fugmann

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Hier die wichtigsten Aussagen von Christine Lagarde auf der heutigen Pressekonferenz der EZB – im offiziellen Statement bislang wenig Neues:

– Lagarde beginnt mit warmen Wünschen für 2021

– Impfungen wichtiger Meilentstein

– Industrie weiter robust, Dienstleistung weiter schwach, wenngleich weniger schwach als in der ersten Corona-Welle

– Inflation bleibt niedrig

– Kurzfristig überwiegen die Risiken

– Wirtschaft der Eurozone dürfte auch im 4.Quartal geschrumpft sein

– Pandemie wird auch 1.Quartal 2021 belasten

– es wird trotz Impfungen noch dauern, bis Herdenimmunität erreicht ist

– Impfungen und Brexit-Deal sind ermutigend, aber übergeordnet bleiben die Risiken bestehen

– Headline-Inflation dürfte bald ansteigen, auch wegen deutscher Wieder-Anhebung der Mehrwertsteuer

– Inflation dürfte mittelfristig anziehen, Inflationserwartungen sind gestiegen

– Kreditvergabe: Banken etwas vorsichtiger geworden

– Europäische Länder sollen schnell beschlossene EU-Hilfsmaßnahmen in ihren Parlamenten beschließen, um Erholung anzuschieben

– Lagarde „hat fertig“, jetzt Fragen

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– Lagarde: positiv sind Impfungen, dass der Brexit-Dealk zustande gekommen ist, dazu bessere Aussichten auf Kooperation mit der neuen US-Regierung

– schärfere Lockdowns wegen Mutationen durchaus möglich

– Frage nach Zombiefirmen: bislang weicht Lagarde einer Antwort aus – da redet sie minutenlang herum, aber die Frage zielte letztlich auf die negativen Konsequenzen der EZB-Politik, und das ließ sie (wieder einmal!) unbeantwortet!

– Frage nach (unausgesprochener) yield curve control der EZB (Berichte darüber, dass EZB versucht, die Renditen für Anleihen vor allem italienischer Anleohen nicht zu stark gegenüber deutschen Anleihen als Benchmark steigen zu lassen:: wieder keine konkrete Antwort von Lagarde!

– Frage nach digitalem Euro: was soll der für die Menschen bringen? Lagarde: ein digitaler Euro würde das Bargeld nicht ersetzen (FMW: echt??)
Lagarde: wir wollen in Sachen Digitaleuro sehr transparent sein (FMW: wohl eher pseudo-transparent..)
Lagarde:Einführung des digitalen Euros würde noch Jahre dauern; viele Fragen darüber noch offen und schwierig, wenn er käme, wäre er für alle gut, nicht nur für Elite

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