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Immobilien Abschwung läuft, Preise boomen! Der letzte bekommt keinen Stuhl mehr

Der Markt für Immobilien steckt im Abschwung. Nicht nur die jüngsten Baudaten für den Sektor zeigen das. Auch eine gestern vom Institut der Deutschen Wirtschaft veröffentlichte Umfrage zeigt nun seit mehreren Monaten am Stück rückläufige Daten. Der Abschwung bei Immobilien in Deutschland habe begonnen, so die Wirtschaftsforscher. Aber auch die erste letzte Woche veröffentlichte Zahl der neu genehmigten Wohnungen zeigt, dass demnächst weniger neue Wohnungen gebaut werden dürften.

Preisanstieg bei Immobilien - der letzte in der Kette hat das Problem
Geht es immer nur weiter aufwärts? Der letzte in der Kette bekommt keinen Stuhl mehr ab! Foto: pixabay / geralt

Preise für Immobilien boomen noch weiter!

Und heute gibt es ganz frische Daten vom Statistischen Bundesamt. Dabei geht es um Preise für Immobilien, genauer gesagt Wohnimmobilien, die ja Privatleute explizit interessieren dürften. Die Preise für Wohnimmobilien in Deutschland lagen im 2. Quartal 2019 durchschnittlich um 5,2% höher als im 2. Quartal 2018. Gegenüber dem letzten Quartal ist es sogar ein Anstieg von 2%. Liebe Leute, so möchten wir es sagen… von Ende März 2019 bis Ende Juni 2019 ein Preisanstieg bei Immobilien von 2%, das ist Wahnsinn! Hier weitere Details im Wortlaut von den Statistikern, welche den Preisboom weiter verdeutlichen:

Wie das Statistische Bundesamt (Destatis) weiter mitteilt, stiegen die Preise gegenüber dem Vorjahresquartal sowohl in den Großstädten und städtischen Kreisen als auch in ländlichen Regionen. Besonders stark verteuerten sich Ein- und Zweifamilienhäuser (+10 %) und Eigentumswohnungen (+8,6 %) in den sieben größten Metropolen (Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt am Main, Stuttgart und Düsseldorf). In den anderen kreisfreien Großstädten ab 100 000 Einwohnerinnen und Einwohnern stiegen die Preise für Eigentumswohnungen um 7 %, die Preise für Häuser um 7,1 %. Einen Preisanstieg gab es auch in dünn besiedelten ländlichen Kreisen. Dort erhöhten sich die Preise von Eigentumswohnungen und Häusern im Durchschnitt um jeweils 4,2 %.

Die Preisspirale dreht sich also volle Pulle weiter, während gleichzeitig die anderen am Anfang dieses Artikels erwähnten Indikatoren zeigen, dass die Party bei Immobilien eigentlich schon zu Ende zu sein scheint. Auch wenn es in Deutschland deutlich weniger spektakulär ausgehen dürfte. Aber in Dubai, Irland etc sah man vor Jahren, wohin eine totale Übertreibung führen kann. Explodierende Preise, ohne Ende gebaute Immobilien nur zur Spekulation, und ohne echte Nachfrage. Wer noch kaufte, als die Branche schon zusammenbrach, bekam auf der großen Reise ins Glück als Letzter keinen Stuhl mehr ab, und schaute in die Röhre. Dann krachten die Preise nämlich derart schnell in den Keller, dass dieser letzte Käufer in der langen Kette von Spekulanten keine neuen Anschlusskäufer mehr fand, und sein Immobilienwert halbierte sich – oder noch Schlimmeres.

Wie gesagt, in Deutschland wird es wohl nicht so dramatisch kommen. Das wird vor allem daran liegen, dass in Deutschland zum Beispiel Siedlungen mit Einfamilienhäusern nicht von Immobilienentwicklern tausendfach ohne Nachfrage hochgezogen werden wie in anderen Ländern. In Deutschland baut der einzelne Bauherr in der Regel auf einer einzelnen Parzelle. So entsteht kein großes Überangebot, und der Markt ist gesünder. Aber vom Grundprinzip her ist es ähnlich. Gerade „Anleger“, die sich zum Beispiel Eigentumswohnungen in Großstädten als Kapitalanlage zulegen wollen, könnten im „Game“ als letzter Käufer derzeit einsteigen, und den höchsten Preis bezahlen. Fallen die Preise danach, schauen diese Anleger in die Röhre. Aber wie gesagt. Es dürfte in Deutschland bei weitem nicht so schlimm ausgehen wie in Dubai, Irland, Spanien, USA.



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8 Kommentare

  1. „Es dürfte in Deutschland bei weitem nicht so schlimm ausgehen wie in Dubai, Irland, Spanien, USA.“ Die Hoffnung stirbt bekanntlich zuletzt…… aber sie stirbt!

  2. „Gerade „Anleger“, die sich zum Beispiel Eigentumswohnungen in Großstädten als Kapitalanlage zulegen wollen, könnten im „Game“ als letzter Käufer derzeit einsteigen, und den höchsten Preis bezahlen.“
    So pauschal kann ich das nicht stehen lassen. Bei Immobilien gibt es zwei Komponenten die Rendite bringen, die Mietrendite und Wersteigerung. Sofern der „Anleger“ auf Wertsteigerung aus sind und das der Treiber für einen Kauf ist, stimme ich der o.g. Behauptung zu. Sofern die Mietrendite passt und unter Abzug aller relevanten Kosten und Aufwendungen ein Plus übrig bleibt, nicht.

    1. @Goldenmonkey, aber gerade in deutschen Großstädten kann man bei der Mietrendite unter dem Faktor 30 gar nicht mehr kaufen derzeit..

      1. Für viele sind aber 3% gut. Manchmal muss man auch um die Ecke denken. Es freuen sich viele über 2-3% die vorher auf Zinsen aus waren. So Personen wie wir, die 10% sehen wollen, werden da eben aus dem Markt gedrängt

        1. In diesen geringen Größenordnungen der Verzinsung bzw. Rendite muss jedoch schon sehr genau und realistisch kalkuliert werden. Und keinesfalls sollten gewisse Zukunftsrisiken wie etwa ein Wertverlust außer Acht gelassen werden.

          Viele ziehen nur den „einfachen“ Kaufpreisfaktor heran: Kaufpreis der Immobilie / anfänglich erzielte Jahresmiete (z.B. 300.000 / 10.000 = 30). Wenn jedoch zusätzlich noch 3.500 EUR für Verwaltung, Erhaltungsaufwand und Zinsen anfallen, ergibt sich ein wesentlich ungünstigerer Wert von 46. Erleidet die Immobilie dann noch nach, sagen wir, 10 Jahren einen Wertverlust von 50.000 EUR, weil in dem Stadtbezirk oder der Region der Boom endet, und der Spekulant muss oder will die Immobilie aus irgendwelchen Gründen verkaufen, sieht es folgendermaßen aus:

          Kaufpreis: 300.000,-
          Nettomieteinnahmen abzgl. genannte Kosten: 65.000,-
          Verkaufspreis: 250.000,-
          Rendite in 10 Jahren: 15.000,- = 0,5% p.a.

          Ich will damit nur sagen, dass ein Faktor von 30 einigermaßen in Ordnung ist, wenn alle Kosten (auch die Anschaffungsnebenkosten von etwa 15%, die im Beispiel in den 300.000,- Kaufpreis enthalten sind) mit einkalkuliert werden. Bei dem gerne verwendeten „einfachen“ Modell oder der Annahme ständiger Wertsteigerungen kann das Ganze schnell in die Hose gehen oder sich im Verhältnis zu der Summe bzw. dem Risiko ziemlich unrentabel darstellen.

          1. Für mich passt die Rendite auch nicht, aber im Vgl. zu auf dem Konto liegen lassen oder langfristig (Anlagehorizont nie mit auseinander gesetzt, eher 10-30 Jahre; Aktien sind gefährlich, da hat das gewisse Klientel dann Angst vor, „die Kurse schwanken doch“) in FK über die Bank oder Geldmarktfonds zu investieren, am besten dabei noch fast 1% Gebühren berappen, auch 0,5% halte ich da für viel zu hoch, oder über Versicherungsanlage von DVAG o.ä. ist selbst zu solch teuren Zeiten in dieser Blase die Immobilienanlage die bessere Wahl. Insbesondere, wenn man nicht mehr plant zu verkaufen. Im Vgl. zum Zins darf man sich auch noch über Steuervorteile freuen, nach Kosten bekommen sie evtl. 2% steuerfreie Mietrendite. Gewisses Klientel freut sich darüber. Zudem sind sie insbesondere zu den oben genannten Alternativen einigermaßen ggü. Inflation und Währungsreform abgesichert.
            Der Einstieg ist natürlich alles andere als optimal, aber besser als dem Geld beim schimmeln zuzugucken und wie es stetig an Wert verliert. Denn in der Baisse wird erst recht nicht in Aktien investiert, denn da kann man schließlich nicht nur auf die Schwankung, sondern sogar auf Fallende Kurse verweisen.
            Abgesehen davon, kann man bei der gegebenen Bonität die Mietrendite des EKs meist mit dem FK zumindest verdoppeln bei gemäßigtem Risiko.

  3. @Markus Richtig, der Faktor und die Mietrendite sind entscheidend. Es stimmt auch, dass es gerade „fast“ unmöglich ist, zu vernünftigen Preise in deutschen Großstädten Immobilien zu finden.

  4. Das mag sicherlich für die Großstädte und manche Spekulationsobjekte gelten. Ansonsten werden wir vermutlich in Deutschland eher eine Normalisierung erleben. Aktuell ist das Baugewerbe am Limit. Arbeiten am Wochenende. Telefonische Erreichbarkeit der Handwerker nicht möglich. Das ist Realität. Die Preise in der Fläche werden eher stagnieren.

    Es ist ja nicht so wie in China/Dubai wo gebaut wird ohne Bedarf. Der Bedarf nach Wohnraum ist ja weiterhin da.

    Dazu kommt ein Finanzsystem das am Ende ist. Die Flucht in Sachwerte wird ebenfalls anhalten.

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