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Absturz einer Boom-Branche Immobilien: Boom zu Ende – warum immer mehr Bauprojekte storniert werden

Das Ende eines Booms und die Folgen

Immobilien Bau ifo

Der Boom bei Immobilien ist offenkundig zu Ende – nun werden immer mehr Bau-Projekte storniert, wie das ifo Institut mitteilt.

Immobilien: warum es immer weniger Bau-Projekte gibt

Dafür gibt es vor allem zwei Gründe: der Bau von Immobilien wird immer teurer aufgrund des weit verbreiteten Materialmangels und der damit verbundenen steigenden Kosten und Lieferzeiten für Materialien. Hinzu kommt die Zinswende, nachdem die Renditen an den Märkten in Erwartung von Zinsanhebungen auch durch die so zögerliche EZB stark gestiegen sind – und damit Immobilien-Kredite sich deutlich verteuern.

All das schafft Unsicherheit: bekommt man die erforderlichen Materialien und Handwerker, die den Bau vollenden? Die Kosten jedenfalls sind inzwischen kaum mehr kalkulierbar.

Die meisten Immobilienentwickler nehmen daher derzeit Abstand von Neuprojekten und bauen derzeit nur begonnene Projekte noch zu Ende, wie wir aus Bank-Kreisen wissen. Eben diese Banken haben die Anforderungen an Eigenkapital für Kredite bei Immobilienentwicklern und Bauträgern deutlich erhöht – damit können nur noch Eigenkapital-starke Firmen (meist jene, an denen institutionelle Investoren wie etwa Pensionskassen beteiligt sind) vergleichsweise entspannt Neubau-Projekte angehen.

ifo mit der Umfrage über Bauprojekte

Das ifo Institut hat heute eine Umfrage in der Baubranche veröffentlicht – das Ergebnis ist eindeutig und beleuchtet die beginnende Krise am Markt für Immobilien:

„In der deutschen Baubranche werden im Moment ungewöhnlich viele Projekte storniert. Auf dem Hochbau betrug der Anteil der betroffenen Unternehmen im Juni 11,5 Prozent, im Mai waren es sogar 13,4 Prozent. Im Tiefbau waren es 9,0 Prozent, nach 8,8 Prozent im Mai. Das geht aus einer Umfrage des ifo Instituts hervor. „Die Größenordnung ist vergleichbar mit dem Corona-Schock im Frühjahr 2020. Diesmal sehen wir im Wohnungsbau besonders häufig Stornierungen. Allerdings sind die Auftragsbücher im Mittel weiterhin prall gefüllt“, sagt ifo-Forscher Felix Leiss.

Noch immer fehlt es vielerorts an Material. So meldeten im Juni 47,1 Prozent der Hochbauunternehmen Lieferengpässe, nach 56,6 Prozent im Vormonat. Im Tiefbau sank der Anteil auf 39,7 Prozent, von 44,8 Prozent im Mai. „Diese Engpässe bilden sich nur langsam zurück. Dabei kommt es teils zu rasanten Preisanstiegen infolge der Knappheit. Auch die hohen Energiepreise wirken preistreibend bei vielen Baustoffen“, ergänzt Leiss. Im Mittel erwarten die Betriebe, dass die Engpässe noch knapp neun Monate andauern. „Die Unternehmen müssen die höheren Preise für Material und auch Kraftstoff an die Kunden weitergeben, und so steigen die Baupreise weiter rasch. Die Bauherren müssen aber auch die höheren Zinsen tragen. Im Wohnungsbau kommt die Unsicherheit hinsichtlich der künftigen Fördermöglichkeiten dazu. Dies führt dazu, dass einige Projekte überdacht werden müssen.“

All das deutet darauf hin, dass in Zukunft immer weniger gebaut wird – die Preise für Immobilien beginnen bereits teilweise zu sinken, die Bauwirtschaft nähert sich der Rezession. Viele Handwerker berichten inzwischen von einem plötzlichen Stop der Aufträge.

Gleichzeitig wird der Bedarf an Immobilien aber nicht geringer. Die nach vor hohe Nachfrage bei gleichzeitig sinkendem Angebot dürfte jedenfalls verhindern, dass die Preise für Immobilien in deutschen Großstädten stark fallen – zumal Neubauten schon aufgrund der ESG-Anforderungen ohnehin immer teurer werden..

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15 Kommentare

  1. Es war im letzten Jahr schon so, dass Bauunternehmen Kunden 5stellige Zahlungen angeboten haben, wenn diese von schon geschlossenen Verträgen zurücktreten.
    Die ganz Schlauen hier haben das dann aber als Verschwörungstheorien hingestellt.
    Wartet mal ab, wie es knallt, wenn die Verlängerung der Hypothekenlaufzeiten anstehen, weil die ersten 10 Jahre rum sind, aber die Finanzierung schon unter Wasser steht.
    Gleichzeitig die Inflation 10 % Kaufkraft wegfrisst, und die Heizkosten sich verdreifacht haben.
    Aber vielleicht sinken die Heizkosten im nächsten Winter ja auch auf Null.

    Mal sehen was kommt

    1. Bitte nicht die vorausschauenden Häuslebauer unterschätzen. Viele Finanzierungen sind mit 20 Jahren Zinsbindung abgesichert. Alle die nur kurzfristig mit 5 oder mittelfristig mit 10 Jahren abgesichert haben … ist nicht mehr zu helfen.

      1. …und noch weniger denjenigen, die nicht vor 1 oder 2 Jahren ein Forward-Darlehen zu historisch niedrigen Zinsen abgeschlossen haben.

        1. … und denen die für ihr Forward Darlehn bald richtig hohe Zinsen zahlen

      2. Die Bank gewinnt. Immer

        …und denen wird nicht zu helfen sein, die ihren Job in der Rezession verlieren oder deren Häuser weniger Wert sein werden oder deren Bonität durch sonstige Gründe erodiert.

        https://finanzierung-mit-kopf.de/kuendigung-eines-immobiliendarlehens-teil-ii-kuendigung-durch-die-bank/

        Zinsbindung hin oder her, wenn es schlecht läuft zählt nur noch das, was der §490 BGB hergibt.

        Und da werden im Zweifelsfall die Häuslebauer den kürzeren ziehen (im Zweifelsfall gewinnt die Bank).

    2. Auf 0 schon mal nicht, die Grundgebühren bleiben. Öfters wird da auch richtig zugelangt, obwohl eigl. nicht gerechtfertigt bei höherem Verbrauch solange der Anschluss der gleiche ist.
      Die Verlängerung der Hypothekenzinsen wird erst bei der anstehenden Verlängerung der Verträge aus 2020/21 Probleme ergeben, ausser das Zinsniveau wird 4-5% betragen, dann vlt auch schon etwas eher.
      Die Heizkosten werden eher das Problem sein, insbesondere vermute ich werden diverse Teile der Bevölkerung ihr verschwenderisches Heizverhalten zum Fenster hinaus oder mit 26 Grad in der Wohnung nicht ändern, aber die Kosten dafür nicht tragen können. Mal sehen wie viel bei Vermietern, Versorgern und Staat hängen bleibt.

  2. Das sehe ich ganz ähnlich. All diejenigen die vor 10 Jahren eine Finanzierung abgeschlossen haben und jetzt verlängern wollen, haben in etwa den gleichen Zins. Beim damaligen EZB Leitzins von 0,75% hatten die 10 jährigen Immobiliendarlehen eine Spanne von ca. 2,2%-3,3% (Quelle: Haufe). Abgesehen davon sollte die Anschlussfinanzierung relativ einfach sein, da der Wert der Immobilie (zumindest in den Großstädten) mindestens auf das Doppelte gestiegen sein sollte. Nicht zu vergessen die gestiegenen Gehälter. Spannend wird es also vor allem für diejenigen die 2020 mit einem Zins von unter 0,5% ein 10 jähriges Darlehen abgeschlossen haben und in 10 Jahren vielleicht den 10fachen Zins haben. Aber bis dahin fließt noch viel Wasser die Isar runter. Kein Mensch weiß wie sich die nächsten 10 Jahre die Zinsen entwickeln werden, geschweige denn die Gehälter (Inflation, Rezession, Krieg, Rohstoffmangel…).

    1. @Michael,Helmut: Ich denke auch diese Probleme wird es erst bei Leuten geben, die 2019-2021 gebaut haben. Die haben für ein EFH auf dem Land eine Million hingeblättert bei max. 0.8% Zinsen (so genau bei uns im Dorf im NBG). Wenn diese Kredite auslaufen, dann gute Nacht. Das wird aber erst in 7 Jahren passieren. Vielleicht gabs bis dahin eine Währungsreform, die sowieso alles über den Haufen wirft.

      1. Für Einige wird es schon in 2 Jahren recht eng werden

        Gegen Ende des Jahres 2014 lagen die durchschnittlichen Zinssätze bei einer Festschreibung für 5 Jahre auf einem Niveau von 0,4 Prozent, während sich der Zinssatz bei einer Festschreibung von zehn Jahren ebenfalls knapp unter einem Prozent einpendelte.

        https://www.hypothekenzinsen.net/rueckblick-hypothekenzinsen-entwicklung-2014.htm

        1. @Helmut, das steht da, aber ich kann das nicht nachvollziehen. Wir haben unseren eigenen Kredit Q2 2014 zugesagt bekommen, noch bevor es ein Objekt gab. 2.1%, da ich selbständig bin waren die Konditionen laut Berater 0.1%-0.2% schlechter als bei Normalsterblichen. Mag sein, dass die Zinsen im späten Jahresverlauf noch etwas runtergegangen sind, aber sicher nicht auf < 1%.Kann man auch hier sehen https://www.interhyp.de/ratgeber/was-muss-ich-wissen/zinsen/zins-charts.html

          Bis 2019 ist das dann so um und bei 1,3 geblieben, bevor es dann deutlich abwärts auf 0.8, und nun wieder steil aufwärts ging.

  3. Die Bank gewinnt. Immer

    @ dontspeak

    Ich denke ehr, dass die Häuslebauer ein Problem bekommen die ihre Raten nicht mehr zahlen können.
    Und das Unabhängig vom Bauzeitpunkt, wobei die aus den Jahren 2019-21 höher gefährdet sind, da diese wie Sie beschreiben, mit höherer Wahrscheinlichkeit Preise über den fundamentalen Wert der Immobilie bezahlt haben (Lage, Mondpreise etc.).

    Eine Zinsbindung ist wie oben beschrieben mehr oder weniger eine vermeintliche Sicherheit.

    Wessen Haus zu stark an Wert verlieren sollte und wer dann nicht das nötige Kleingeld hat wird Probleme bekommen.
    Wer zwei oder mehr Kreditraten nicht zahlen kann wird ebenfalls ein Problem bekommen.

    https://finanzierung-mit-kopf.de/kuendigung-eines-immobiliendarlehens-teil-ii-kuendigung-durch-die-bank/

    Die Banken haben für solche fälle eine entsprechende Rechtsabteilung.

    Dazu muss es nicht kommen und niemand weiß wie sich die wirtschaftliche Lage entwickelt oder welche Rettungsprogramme eventuell kommen.

    Aber ich möchte dennoch einmal auf die rechtlichen Rahmenbedingungen hinweisen. Und da ist nun mal nicht alles nur Rosarot für die Häuslebauer und Besitzer (vor allem denen, mit hohen Restschulden).

    In meiner Wahrnehmung sind Immobilien dennoch eine gute Anlage für Personen, die es sich leisten konnten und können.

    1. @Die Bank gewinnt. Immer

      >> Wer zwei oder mehr Kreditraten nicht zahlen kann wird ebenfalls ein Problem bekommen.
      Das ist fraglos.

      >> Wessen Haus zu stark an Wert verlieren sollte und wer dann nicht das nötige Kleingeld hat wird Probleme bekommen.
      Dieses Gespenst des „Margin Calls“ bei Privatimmobilien machte bereits 2020 die Runde. Es klingt grundsätzlich mal logisch, aber ich kenne nicht einen einzigen dokumentierten Fall in Deutschland, wo der Kredit gekündigt wurde, weil das ehemals finanzierte Objekt nun massiv an Wert verloren hat.

      >> In meiner Wahrnehmung sind Immobilien dennoch eine gute Anlage für Personen, die es sich leisten konnten und können.
      Die eigenen vier Wände sind -wenn man es sich leisten kann- nur sekundär ein finanzielles Thema. Viel mehr eines von Lebensqualität und Lebenseinstellung, zumindest bei uns.

      1. Alles schön und gut, wenn man seinen Job nicht verliert. Die Insolvenzwelle ist ja durch die gestiegenen Energiepreise gerade am Anlaufen.

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