Bloomberg Umfrage lässt Schlimmes erahnen Immobilien: Steht der Markt für US-Gewerbeimmobilien vor einem Crash?

Bislang ist noch kein Ende der Krise am amerikanischen Immobilien-Markt in Sicht. Der Leerstand bei Gewerbeimmobilien ist noch immer extrem hoch. Der Trend zum Homeoffice sowie die schlechteren wirtschaftlichen Rahmenbedingungen haben zu einem Rückgang der Bürovermietungen geführt. Die rasant gestiegenen Zinsen sind zudem eine Belastung für Eigentümer und Banken. Mit einer Leerstandsquote von fast 20 Prozent (Stand April) sind in den USA weltweit die meisten Büroflächen unbelegt – dort stand demnach jedes fünfte Büro leer. Kein Wunder also, dass die befragten Investoren einer Bloomberg-Umfrage einen Crash am Immobilienmarkt befürchten.

US-Gewerbeimmobilien vor dem Crash?

Die Büropreise in den USA stehen vor einem Absturz, und der gewerbliche Immobilienmarkt steht vor mindestens weiteren neun Monaten des Rückgangs, so die jüngste Markets Live Pulse Umfrage von Bloomberg.

Etwa zwei Drittel der 919 von Bloomberg befragten Personen glauben, dass sich der US-Büromarkt erst nach einem schweren Einbruch erholen wird. Eine noch größere Mehrheit geht davon aus, dass die Preise für US-Gewerbeimmobilien erst in der zweiten Hälfte des Jahres 2024 oder später ihren Tiefpunkt erreichen werden.

Das sind schlechte Nachrichten für die 1,5 Billionen Dollar an Schulden für Gewerbeimmobilien, die laut Morgan Stanley vor Ende 2025 fällig werden. Die Refinanzierung wird nicht einfach sein, insbesondere bei den rund 25 % der Gewerbeimmobilien, die Bürogebäude sind. Ein Green-Street-Index für die Preise von Gewerbeimmobilien ist seit seinem Höchststand im März 2022 bereits um 16 % gesunken.

Die Werte von Gewerbeimmobilien werden von der aggressiven Straffungspolitik der US-Notenbank Fed hart getroffen, die einen der wichtigsten Kostenfaktoren für den Besitz von Immobilien – die Finanzierungskosten – in die Höhe treibt. Kreditgeber, die sich jetzt von ihren Engagements trennen wollen, finden jedoch nur wenige potenzielle Abnehmer. Es gibt derzeit nicht viele Käufer, die davon überzeugt sind, dass der Immobilienmarkt kurz vor einer Bodenbildung steht.

„Niemand will mit einem großen Verlust verkaufen“, sagte Lea Overby, Analystin bei Barclays Plc. „Das sind Immobilien, die für lange Zeit nicht verkauft werden müssen, und das bedeutet, dass die Eigentümer einen Verkauf so lange wie möglich hinauszögern werden.

Immobilienmarkt: Druck auf Banken

Einem Bericht von Goldman Sachs vom März zufolge verschärft sich der Druck auf die regionalen Banken, die 2022 etwa 30 % der Bürogebäudeverbindlichkeiten hielten. Nach dem Zusammenbruch der Silicon Valley Bank und der Signature Bank schrumpften die Einlagen kleinerer Banken nach Angaben der Fed in den 12 Monaten bis August um fast 2 %. Das bedeutet, dass die Banken weniger Mittel zur Verfügung haben und somit weniger Kredite vergeben können.

Es kann Jahre dauern, bis die Auswirkungen höherer Zinssätze bei den Eigentümern von Gewerbeimmobilien in den USA ankommen, die Morgan Stanley auf insgesamt 11 Billionen Dollar schätzt. Investoren in Bürogebäuden beispielsweise haben oft langfristige Festzinsfinanzierungen, und auch ihre Mieter können langfristige Mietverträge haben.

Nach einer im März veröffentlichten Studie von Moody’s Investors Service wird es bis 2027 dauern, bis die heute bestehenden Mietverträge auf niedrigere Umsatzerwartungen umgestellt werden. Wenn die derzeitigen Trends anhalten, werden die Einnahmen bis dahin um 10 % niedriger sein als heute.

Erholung bei Gewerbeimmobilien ist ein langer Prozess

„Wenn sich die Zinssätze ändern, ist das für US-Immobilien in der Regel eine langsame Abrechnung“, sagte Overby von Barclays. „Und der Bürosektor ist stark angeschlagen, sodass es lange dauert, bis er sich erholt.

Selbst wenn es zu einem ernsthaften und lang anhaltenden Abschwung bei den US-Gewerbeimmobilien kommen sollte, einschließlich größerer Kreditverluste aufgrund eines einbrechenden Bürosektors, ist Overby nicht besorgt, dass dies die allgemeine Marktstabilität gefährden könnte. Der Immobiliensektor ist groß, aber die Schulden sind auf eine ausreichend große Anzahl von Investoren verteilt, um Verluste aufzufangen, sagte sie.

Trend zum Homeoffice

Abgesehen von den hohen Zinssätzen haben die Büro-Immobilien mit Mieterabbau oder -abwanderung aufgrund von Homeoffice zu kämpfen. Der Trend ist in den USA besonders ausgeprägt, da sich die Büroangestellten stärkter weigern als beispielsweise in Europa und Asien in die Büros zurückzukehren. Ein Teil des Widerstands gegen die Rückkehr in die Büros könnte auf das Pendlerproblem zurückzuführen sein. Mehr als 40 % der Befragten des MLIV Pulse gaben an, dass sie gerne öfter ins Büro kommen würden, wenn sie bessere öffentliche Verkehrsmittel zur Verfügung hätten.

Etwa 20 % der Befragten gaben an, dass sie während der Pandemie weiter von ihrem Büro weggezogen sind, und nur 3 % bedauerten ihre Flucht. Fast ein Drittel der Befragten gab an, dass ihr Arbeitsweg länger geworden ist als vor der Pandemie, entweder weil sie umgezogen sind oder weil der öffentliche Nahverkehr während der Pandemie eingeschränkt wurde.

FWM/Bloomberg