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Immobilienblase – die Ampel steht schon fast auf Rot

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Die Anzahl verkaufter Immobilien in Deutschland ist zuletzt auf einen absoluten Rekordwert angestiegen. Hypothekenzinsen ab einem halben Prozent, laxe Kreditvergabe und üppiges Baukindergeld tragen dazu bei, die Immobilienblase weiter zu vergrößern.

Immobilienblase – das DIW ist besorgt

Das Deutsche Institut für Wirtschaftsforschung sieht die Gefahr einer sich bildenden Immobilienblase bis Jahresultimo bei mittlerweile 84 Prozent, das geht aus dem DIW-Wochenbericht aus der Kalenderwoche 32 hervor. Die Preisblasenampel der Berliner Forscher ist bereits in vielen Bereichen auf Rot gesprungen, so z. B. für den Realzins, das Bevölkerungswachstum sowie das Verhältnis von Kreditvergabe zu BIP. Auch die Ampel für das Wirtschaftswachstum ist mittlerweile in Anbetracht der nahenden Rezession von Grün auf Gelb umgesprungen. Im Zuge der ultralaxen Geldpolitik nach der Finanzkrise und der Euro-Dauerkrise wurden die Refinanzierungskosten für Immobilien nicht nur in Deutschland immer geringer (Nach dem Boom jetzt die Krise), was sich mehr und mehr in steigenden Preisen für Häuser und Wohnungen niederschlägt.

Immobilienblase Reale Hauspreise

Die jüngste Senkung des Einlagenzinses der EZB hat die Kosten für Baudarlehen nochmals gesenkt, sodass mittlerweile bei adäquater Bonität Hypothekenzinsen von unter 0,05 Prozent angeboten werden. Aber auch die Subventionen des Staates in Form des Baukindergeldes wirken entgegen der eigentlichen Intention der Gesetzgeber preistreibend auf den Immobilienmarkt. Und so wächst sie weiter, die Immobilienblase. Eigentlich sollte es v. a. Familien ermöglicht werden, in den Genuss von Immobilieneigentum zu gelangen, um so den Wohnungsmangel zu lindern.

Baukindergeld pumpt die Blase weiter auf

So hatte sich der Staat die Wirkung des Baukindergeldes wohl nicht vorgestellt, als er vor einem Jahr die Förderung einführte. Bisher haben rund 135.000 Familien davon Gebrauch gemacht und sind in den Genuss von Fördermitteln in Höhe von 2,8 Mrd. Euro gelangt. Doch es gibt zwei Probleme: Erstens wurden Dreiviertel des Geldes gar nicht zum Bauen verwendet, sondern trieben die Preise von Bestandsimmobilien nach oben. Nur für knapp 25 Prozent der bisherigen Fördersumme wurde tatsächlich neu gebaut. Das zweite und noch größere Problem wartet aber erst am Ende der Subventionszeit: Für die Gesamtlaufzeit des Programms bis Ende 2020 ist eine Gesamtfördersumme von 9,9 Mrd. Euro im Bundeshaushalt eingeplant. Diese Summe würde in den Folgejahren als Nachfrage wegfallen, sofern das Programm nicht über 2020 hinaus verlängert wird.

Bereits die Umsetzung der Wohnimmobilienkreditrichtline im Jahr 2016 hatte das Hypothekengeschäft im ersten Halbjahr 2016 prozentual fast zweistellig belastet. Dabei wurde die 2014 in Kraft gesetzte EU-Verordnung erst im März 2016 in Deutschland Gesetz. Dennoch brachen bis Ende Juni des gleichen Jahres die Volumina an Wohnbaukrediten bei den Sparkassen bereits um 8,9 Prozent ein. Die Kreditrichtlinie sollte Schuldner schützen und sicherstellen, dass die Darlehen bis zum Ende des Erwerbslebens getilgt werden können. Nachdem das Gesetz die Kreditvergabe derart stark bremste, hagelte es massive Kritik vonseiten der Immobilienwirtschaft und der Hypothekenfinanzierer. Daher wurde das Gesetzes um einen Nachsatz in Form einer Ausnahmeregelung für bestimmte Kreditverwendungsarten ergänzt. Der Immobilienwert erhält damit in bestimmten Fällen deutlich mehr Gewicht. Die finanzielle Leistungsfähigkeit des Kreditnehmers ist nicht mehr allein ausschlaggebend für die Darlehensvergabe. Außerdem sieht die Gesetzesnovelle vor, dass eine Kreditwürdigkeitsprüfung bei einer Anschlussfinanzierung oder Umschuldung nur dann notwendig ist, wenn der Darlehensbetrag netto erhöht werden soll. Ohne diese erzwungene Gesetzesänderungen und das Baukindergeld hätte sich die Immobilienblase vermutlich weniger stark aufgepumpt.

Fazit

Mit der sich eintrübenden Konjunktur in Deutschland und der abnehmenden Leistbarkeit von Häusern und Wohnungen für Durchschnittsfamilien sinkt automatisch die Anzahl potenzieller neuer Immobilienkäufer, was die Gefahr einer Preisblase erhöht. Noch ist v. a. in deutschen Ballungszentren die Nachfrage sehr hoch, auch aus dem Ausland. Doch der Markt wird immer anfälliger für Rückschläge. Die Gesetzgeber haben sich derweil in eine Falle manövriert: Der Versuch, die Kreditanforderungen zu erhöhen ist bereits in Teilen gescheitert und das Auslaufen des üppigen Baukindergelds wäre wohl die Nadel für die Immobilienblase. Also muss diese Blase immer weiter aufgebaut werden, mit steigendem volkswirtschaftlichem Schadenspotenzial für die Zukunft.

Ein Kommentar

Ein Kommentar

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    Leviathan

    17. September 2019 11:53 at 11:53

    Einfach ausgedrückt…Wir fördern sie in die Schuldknechtschaft.

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Aktien

Hendrik Leber und der große Optimismus für die Zeit nach der Krise

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Hendrik Leber mit viel Optimismus für die Zeit nach der Coronakrise

Horror ohne Ende. Abseits der menschlichen Tragödien rund um das Coronavirus bricht die Wirtschaft ein. Die Börsen sind schon gecrasht. Rutschen Dax und Co noch weiter ab? Überall nur schlechte Nachrichten und Schreckensszenarien. Ist es an der Stelle mal gut einem Optimisten zuzuhören? Ganz aktuell äußert sich der Börsenexperte Hendrik Leber zur Frage, wie es denn nach der Coronakrise weitergehen wird. Die Menschheit erlebe immer wieder Epidemien. Und auch mit dem aktuellen Coronavirus werde man letztlich klar kommen, spätestens wenn die Impfstoffe vorhanden seien. Danach würde alles wieder normal seinen Gang gehen – so kann man seine Worte zusammenfassen.

Hendrik Leber, wird alles wieder gut?

Und der dramatische Wirtschaftseinbruch? Auch hier sieht Hendrik Leber die Aussicht so richtig optimistisch. Es gäbe einen Rückstau beim Konsum. Dadurch entstünden später Nachholeffekte. Die Leute wollten dann zum Beispiel wieder verreisen usw. Auch würde der derzeitige starke Einbruch in der Industrie durch andere Sektoren teilweise aufgefangen. Dafür nennt er zum Beispiel das Wachstum bei Lieferdiensten etc. Die Lage sei zwar aktuell dramatisch, aber die Wirtschaft werde sich wieder erholen.

Ein wichtiges Thema seien für ihn die Banken (das haben wir vorhin erst thematisiert). Es müsse Erleichterungen bei den Kapitalanforderungen für die Banken geben, so Leber. Nur dann könne die Kreditvergabe auch laufen. Die großen Ankaufprogramme der EZB würden seiner Meinung nach nichts bringen. Wichtig sei, dass die Menschen, die jetzt Einnahmeausfälle haben, direkt Geld bekommen würden.

Jetzt Aktien kaufen?

Und was meint Hendrik Leber zur Börse? Es gebe derzeit bei einigen Unternehmen sehr günstige Bewertungen. Für den Investor gäbe es derzeit wunderbare Kaufgelegenheiten, aber dafür selektiv! Man müsse jetzt die Firmen auswählen, die wenig Schulden haben, die nämlich die letzten Jahre nicht auf Kredit Aktien zurückgekauft hätten etc (wie wahr, möchten wir anmerken). Er sagt etwas sehr Intelligentes. Gehen nun Hotelketten und Airlines pleite, würden die Hotels und Flugzeuge ja bleiben. Welche solide da stehenden Konzerne würden dann nach den Insolvenzen die Hotels und Flugzeuge aufkaufen? Diese gut aufgestellten Firmen zu finden, darum soll es also gehen bei der Auswahl der Aktien.

Und als hätte Hendrik Leber an unserem Artikel mit geschrieben, den wir gerade erst veröffentlicht haben zum Thema Banken und Kredite… er erwähnt auch anstehende Pleiten im Immobiliensektor, aufgrund nun ausbleibender Mieteinnahmen! Das folgende Video ist sehenswert. Sein Fazit ist auch interessant beim Thema Aktien. Er glaube erst mal an einen zweiten Abrutsch am Aktienmarkt, bevor es besser werden könne. Auslöser seien die USA, wo das Coronavirus noch kräftig auf die Gesamtwirtschaft drücken werde. Aktien solle man jetzt über mehrere Wochen gestreckt immer in Tranchen kaufen, da man es nicht schaffen werde punktuell den Einstieg am exakten Tief zu finden.

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Banken vor Riesenproblem, das jetzt nicht wahrgenommen wird

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Banken vor Problemen

Wir Banken stehen vor immensen Problemen! Aber eigentlich ist doch alles bestens? Die EZB flutet alles mit Liquidität, und die Rettungsgelder kommen auch vom Staat? Irgendwie wird das doch alles gut gehen? Eben nicht. Wir zitieren hier erst einmal die Bundesregierung, damit das Grundproblem klar wird. Was für die Mieter ein Segen ist, ist auf der anderen Seite ein kleiner Albtraum. Zitat:

Das Recht der Vermieter, Miet- und Pachtverhältnisse wegen Zahlungsrückständen zu kündigen, wird für einen begrenzten Zeitraum eingeschränkt. Diese Einschränkung gilt für die Fälle, in denen die Rückstände auf den Auswirkungen der Corona-Pandemie beruhen. Die Regelung ist auf den Zeitraum vom 1. April bis zum 30. Juni 2020 begrenzt. Die Pflicht des Mieters oder Pächters zur fristgerechten Zahlung bleibt jedoch auch in dieser Zeit bestehen. Zahlungsrückstände aus dem Zeitraum 1. April bis 30. Juni 2020 berechtigen den Vermieter – für die Dauer von 24 Monaten – nicht zur Kündigung. Erst, wenn der Mieter oder Pächter die Zahlungsrückstände auch nach dem 30. Juni 2022 noch nicht beglichen hat, kann ihm wieder gekündigt werden. Mit den Regelungen wird verhindert, dass infolge vorübergehender Einnahmeausfälle durch die Corona-Pandemie Wohnraummieter ihr Zuhause und Mieter oder Pächter gewerblicher Räume und von Grundstücken die Grundlage ihrer Erwerbstätigkeit verlieren.

Banken vor Kreditausfällen

Natürlich wird es zahlreiche private und gewerbliche Vermieter geben, die auf gigantischen Vermögen sitzen, und für die es aus existenzieller Sicht in keinster Weise ein Problem darstellt, wenn mal für zwei, drei Monate keine Mieteinnahmen fließen. Aber dann gibt es da natürlich auch noch jede Menge private und gewerbliche Vermieter, die ihre Häuser, Eigentumswohnungen und Bürogebäude volle Pulle auf Kredit finanziert haben. Ihnen werden voraussichtlich in großem Umfang die Einnahmen wegbrechen, und damit auch die Möglichkeit in vollem Umfang die monatlichen Kreditraten an die Bank zu zahlen. Das bedeutet wiederum für die Banken? Richtig, einige Kreditkunden mit großen und kleinen Immobiliendarlehen könnten zu notleidenden Kreditnehmern werden, wo man sich als Bank überlegen muss: Stufen wir diesen Fall jetzt schon als Kreditausfall ein, also wird der Kredit demnächst zu einem Non Performing Loan werden, zum Schrottkredit?

Da hilft aktuell eine Verfügung der BaFin, die den Banken hier aktuell Flexibilität gewährt. Eigentlich wertlose Kredite können dann auf den Büchern gehalten werden als werthaltige Forderung, die folgerichtig nicht abgeschrieben werden muss als Verlust, der das Eigenkapital angreift. Aber so oder so – die Bankvorstände werden wissen: Auch wenn wir fürs Erste rein optisch diese gewisse Anzahl von Krediten nicht als Verlust abschreiben müssen, so sind die Kredite dennoch real wertlos oder zumindest am Wanken – und es drohen viele davon notleidend zu werden, je länger zahlreiche Mieter in den Objekten einfach keine Miete bezahlen. Hier entsteht eine echte Kettenreaktion von den Mietern, über die Vermieter die auf Kredit Objekte erstellt haben, bis hin zu den Banken, die letztendlich die Suppe auszulöffeln haben.

Aber wo ist dann das Problem? Tja, da sind wir dann beim Experten Markus Krall angekommen, und seinem großen lange gepredigten Crash-Szenario für die gesamte Volkswirtschaft. Der richtige systemische Crash beginne damit, dass die Banken schrumpfendes Eigenkapital haben, weshalb sie folgerichtig weniger Kredite vergeben können. Aber halt, aktuell flutet der Staat doch die ganze Volkswirtschaft mit Zuschüssen und Krediten – die Banken werden von der EZB überflutet, der Staat haftet für Kredite – also wo ist bitteschön das Problem?

Und was macht die Politik?

Nun ja, da wären wir bei Peter Altmaier und Olaf Scholz angekommen. Sie hatten unlängst gigantische Milliardenhilfen und Kredite verkündet. Aber gerade jetzt, wo die Banken vor allem über die Immobilienkredite einiges an Ausfällen zu erwarten haben, da gibt es mit einem kleinen technischen Detail umso mehr Probleme. Die Kreditinstitute sollen ja eigentlich nun volle Pulle die KfW-Kredite an die Selbständigen und Unternehmen herausreichen. So schnell und so viel wie nur irgend möglich, und das bitteschön unbürokratisch. Aber der Staat haftet für die potenziellen Kreditausfälle nur zu 90 Prozent! Wir hatten dieses Thema letzten Donnerstag schon besprochen, aber man kann es nicht oft genug erwähnen. Die Banken haften für die KfW-Kredite mit 10 Prozent der Kreditsumme. Und sie werden vielleicht in einem halben Jahr vor einer riesigen Masse an Pleite-Unternehmern stehen, wo dann reihenweise Abschreibungen gebucht werden müssen, weil die Kredite nicht zurückgezahlt werden. Und das, wo von den Immobilienkrediten wie vorhin beschrieben bereits diese Problemfront auf die Banken zurollt. Wie sollen sie dann bitte jetzt kleinen Unternehmern, die keine Sicherheiten haben, die KfW-Kredite geben? Das ist ein Problem! Der Staat müsste hier eigentlich sofort handeln und die Haftung auf 100 Prozent ausweiten. Nur dann könnten die Banken die KfW-Kredite jetzt wirklich an alle Unternehmer in Existenznot herausreichen.

Und da wären wir jetzt bei Peter Altmaier angekommen, der gestern bei Anne Will zu Gast war. Unternehmer wurden in Einspielern eingeblendet, und sprachen genau auf dieses 10 Prozent-Problem an. Die Staatshaftung müsse zügig auf 100 Prozent steigen, damit die Banken umfangreich und vor allem schnell die Kredite vergeben könnten. Antwort Altmaier: Das ginge deshalb nicht, weil die EU-Kommission die 90 Prozent-Haftung genehmigt hatte. Man sei sich in der Politik einig, dass die Banken mit in diesem Verfahren drin bleiben. Aber auch er sei zufrieden, wie diese Garantie umgesetzt werde. So würden von den Banken den Kreditnehmern beispielsweise Kredite verweigert, weil die Banken ja gar nicht wüssten, wann zum Beispiel ein Gastronom sein Geschäft denn wieder öffnen könne. Die Idee dieser Kredite sei gerade, dass die Unternehmer damit die Krise überstehen könnten. Einige (die Banken) hätten etwas falsch verstanden, so Peter Altmaier. Wir meinen: Ja Herr Altmaier, schön und gut. Aber das nützt alles nichts. Die ganz klammen Unternehmer, die kommen bei der Bank nur an die Kohle, wenn der Staat die Haftung auf 100 Prozent erhöht! Bitte handeln!

Also wäre das alles nicht schlimm genug, könnte auf die Banken die nächsten Jahre eine Welle von Kreditkündigungen zurollen, was immense Probleme mit sich bringt. Mehr dazu hier.

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Aktuelle Expertenschätzungen: So schlimm wird der Einbruch in der Wirtschaft

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Die deutsche Wirtschaft wird durch das Coronavirus massiv beeinträchtigt

Der Sachverständigenrat der Bundesregierung hat heute konkrete Schätzungen veröffentlicht, wie schlimm der Einbruch in der deutschen Wirtschaft als Folge des Coronavirus werden kann. Dabei sei die Unsicherheit über die zukünftige Entwicklung vor allem aufgrund der schwierigen Datenlage und der außergewöhnlichen Situation derzeit sehr hoch. Der Sachverständigenrat legt daher drei Szenarien für die wirtschaftliche Entwicklung in den Jahren 2020 und 2021 vor, die auf unterschiedlichen Annahmen über Ausmaß und Dauer der Beeinträchtigungen durch das Virus sowie über die darauffolgende Erholung basieren. Die Prognosen liegen zwischen 2,8 Prozent und 5,4 Prozent Einbruch des Bruttoinlandsprodukts für das aktuelle Jahr. Hier die drei Szenarien, im Wortlaut vom Sachverständigenrat:

Im Basisszenario, dem ausgehend von der aktuellen Informationslage wahrscheinlichsten Szenario, geht der Sachverständigenrat davon aus, dass sich die wirtschaftliche Lage über den Sommer, ähnlich dem sich abzeichnenden Verlauf in China, normalisiert. Für das Jahr 2020 käme es dann im Basisszenario zu einem Wachstum des Bruttoinlandsprodukts (BIP) in Höhe von -2,8 %. Im kommenden Jahr könnten Aufholeffekte sowie ein hoher statistischer Überhang das Wachstum auf 3,7 % ansteigen lassen.

Ein Risikoszenario (ausgeprägtes V) schätzt die wirtschaftlichen Folgen ab, die entstehen könnten, wenn es zu großflächigen Produktionsstillegungen kommen sollte oder die einschränkenden Maßnahmen länger als derzeit geplant aufrechterhalten werden. Im zweiten Quartal könnte die Wirtschaftsleistung dann um bis zu 10 % unterhalb des derzeitigen Niveaus liegen. Aufgrund des stärkeren Einbruchs im ersten Halbjahr 2020 würde sich ein jahresdurchschnittlicher Rückgang des BIP um –5,4 % einstellen. Wie im Basisszenario könnten jedoch Aufholeffekte dafür sorgen, dass sich die Wirtschaftsleistung wie im Basisszenario im weiteren Verlauf wieder dem Potenzialniveau annähert. Im Jahr 2021 würde die Wirtschaft dann um 4,9 % wachsen, wobei der hohe statistische Überhang von 1,1 Prozentpunkten zu berücksichtigen ist.

Sollten die Maßnahmen zur Eindämmung des Corona-Virus über den Sommer hinaus andauern, könnte dies eine wirtschaftliche Erholung in das Jahr 2021 verzögern. In diesem Risikoszenario (langes U) könnten die getroffenen Politikmaßnahmen womöglich nicht ausreichen, tiefgreifende Beeinträchtigungen der Wirtschaftsstruktur durch Insolvenzen und Entlassungen zu verhindern. Verschlechterte Finanzierungsbedingungen sowie die gestiegene und verfestigte Unsicherheit könnten zudem Investitionen bremsen und zur Kaufzurückhaltung bei Haushalten führen. Schließlich drohen in einem solchen Szenario negative Rückkopplungen über die Finanzmärkte oder das Bankensystem. Das Wachstum im Jahr 2020 könnte in einem solchen Szenario –4,5 % betragen. Im kommenden Jahr würde die Wirtschaftsleistung mit einem Wachstum von 1,0 % nur sehr langsam wachsen.

Deutsche Wirtschaft mit BIP-Einbruch in diesem Jahr

Maschinenbau

Der deutsche Maschinenbau wird verständlicherweise mit voller Wucht von der Coronakrise getroffen. Wer bestellt in Italien oder den USA jetzt schon neue Maschinen in Deutschland? Der Verband der Maschinenbauer VDMA hat heute eine aktuell durchgeführte Umfrage unter 965 Betrieben veröffentlicht. Demnach ist der Anteil der Unternehmen, deren Betriebsablauf beeinträchtigt ist, innerhalb von zwei Wochen von 60 auf 84 Prozent gestiegen. Fast jeder zweite betroffene Betrieb leide unter „gravierenden“ oder „merklichen“ Störungen entlang der Lieferketten. Lediglich 5 Prozent der Unternehmen bisher verschont. „Mit der Ausbreitung des Virus nehmen logischerweise auch die Probleme in den Betrieben zu. Teile und Komponenten, die vor einigen Wochen in Asien bestellt wurden, sind nicht in den hiesigen Werken angekommen. Hinzu kommen Ausfälle europäischer, auch deutscher Lieferanten.

Das führt zu spürbaren Produktionsbelastungen und auch Produktionsausfällen“, so VDMA-Chefvolkswirt Dr. Ralph Wiechers. Deutlich skeptischer seien die Maschinenbauer inzwischen auch hinsichtlich der zu erwartenden Umsatzeinbußen. Knapp 96 Prozent der Unternehmen würden für 2020 mit Umsatzrückgängen rechnen, die sie im Verlauf des Jahres nicht mehr kompensieren können. Gut 60 Prozent hiervon würden diese Rückgänge auf 10 bis 30 Prozent beziffern. Um diese abzufangen, haben bereits drei Viertel der befragten Maschinenbauer Kapazitätsanpassungen vorgenommen, überwiegend über das Arbeitszeitkonto, aber auch in Form von Einstellungsstopps und Kurzarbeit. „Personalabbau – auch von Teilen der Stammbelegschaft – ist für 12 Prozent der Unternehmen bereits Thema“, so der VDMA.

DIW

Vor wenigen Minuten hat das Deutsche Institut für Wirtschaftsforschung (DIW) sein Konjunkturbarometer veröffentlicht. Es bricht im März auf 86 Punkte ein und deute damit auf einen deutlichen Rückgang der Wirtschaftsleistung im ersten Quartal 2020 hin, so das DIW. Damit würden sich die massiven Auswirkungen der Corona-Pandemie zeigen, die in den jetzt vorliegenden Indikatoren zu den Entwicklungen auf den Finanzmärkten und in Unternehmensbefragungen sichtbar werden. Andere Daten, etwa zur Auftragslage oder Produktionsleistung, würden die aktuelle Situation noch nicht widerspiegeln. Dass die Produktion in manchen Wirtschaftsbereichen faktisch vollständig zum Erliegen gekommen ist, werde im aktuellen Barometerwert noch nicht in Gänze erfasst. Auszugsweise aus der DIW-Veröffentlichung:

Die vorliegenden Daten zeichnen zum jetzigen Zeitpunkt ein äußerst unvollständiges Bild der Lage. Selbst wenn in den kommenden Wochen wieder mehr und mehr wirtschaftliche Aktivität möglich wird und eine Normalisierung in den nächsten Monaten folgt, dürfte am Jahresende ein Rückgang der Wirtschaftsleistung von rund sechs Prozent stehen. Dies ist in der Größenordnung vergleichbar mit dem Einbruch der Finanzkrise.

DIW Konjunkturbarometer

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