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Immobilienblase – die Ampel steht schon fast auf Rot

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Die Anzahl verkaufter Immobilien in Deutschland ist zuletzt auf einen absoluten Rekordwert angestiegen. Hypothekenzinsen ab einem halben Prozent, laxe Kreditvergabe und üppiges Baukindergeld tragen dazu bei, die Immobilienblase weiter zu vergrößern.

Immobilienblase – das DIW ist besorgt

Das Deutsche Institut für Wirtschaftsforschung sieht die Gefahr einer sich bildenden Immobilienblase bis Jahresultimo bei mittlerweile 84 Prozent, das geht aus dem DIW-Wochenbericht aus der Kalenderwoche 32 hervor. Die Preisblasenampel der Berliner Forscher ist bereits in vielen Bereichen auf Rot gesprungen, so z. B. für den Realzins, das Bevölkerungswachstum sowie das Verhältnis von Kreditvergabe zu BIP. Auch die Ampel für das Wirtschaftswachstum ist mittlerweile in Anbetracht der nahenden Rezession von Grün auf Gelb umgesprungen. Im Zuge der ultralaxen Geldpolitik nach der Finanzkrise und der Euro-Dauerkrise wurden die Refinanzierungskosten für Immobilien nicht nur in Deutschland immer geringer (Nach dem Boom jetzt die Krise), was sich mehr und mehr in steigenden Preisen für Häuser und Wohnungen niederschlägt.

Immobilienblase Reale Hauspreise

Die jüngste Senkung des Einlagenzinses der EZB hat die Kosten für Baudarlehen nochmals gesenkt, sodass mittlerweile bei adäquater Bonität Hypothekenzinsen von unter 0,05 Prozent angeboten werden. Aber auch die Subventionen des Staates in Form des Baukindergeldes wirken entgegen der eigentlichen Intention der Gesetzgeber preistreibend auf den Immobilienmarkt. Und so wächst sie weiter, die Immobilienblase. Eigentlich sollte es v. a. Familien ermöglicht werden, in den Genuss von Immobilieneigentum zu gelangen, um so den Wohnungsmangel zu lindern.

Baukindergeld pumpt die Blase weiter auf

So hatte sich der Staat die Wirkung des Baukindergeldes wohl nicht vorgestellt, als er vor einem Jahr die Förderung einführte. Bisher haben rund 135.000 Familien davon Gebrauch gemacht und sind in den Genuss von Fördermitteln in Höhe von 2,8 Mrd. Euro gelangt. Doch es gibt zwei Probleme: Erstens wurden Dreiviertel des Geldes gar nicht zum Bauen verwendet, sondern trieben die Preise von Bestandsimmobilien nach oben. Nur für knapp 25 Prozent der bisherigen Fördersumme wurde tatsächlich neu gebaut. Das zweite und noch größere Problem wartet aber erst am Ende der Subventionszeit: Für die Gesamtlaufzeit des Programms bis Ende 2020 ist eine Gesamtfördersumme von 9,9 Mrd. Euro im Bundeshaushalt eingeplant. Diese Summe würde in den Folgejahren als Nachfrage wegfallen, sofern das Programm nicht über 2020 hinaus verlängert wird.

Bereits die Umsetzung der Wohnimmobilienkreditrichtline im Jahr 2016 hatte das Hypothekengeschäft im ersten Halbjahr 2016 prozentual fast zweistellig belastet. Dabei wurde die 2014 in Kraft gesetzte EU-Verordnung erst im März 2016 in Deutschland Gesetz. Dennoch brachen bis Ende Juni des gleichen Jahres die Volumina an Wohnbaukrediten bei den Sparkassen bereits um 8,9 Prozent ein. Die Kreditrichtlinie sollte Schuldner schützen und sicherstellen, dass die Darlehen bis zum Ende des Erwerbslebens getilgt werden können. Nachdem das Gesetz die Kreditvergabe derart stark bremste, hagelte es massive Kritik vonseiten der Immobilienwirtschaft und der Hypothekenfinanzierer. Daher wurde das Gesetzes um einen Nachsatz in Form einer Ausnahmeregelung für bestimmte Kreditverwendungsarten ergänzt. Der Immobilienwert erhält damit in bestimmten Fällen deutlich mehr Gewicht. Die finanzielle Leistungsfähigkeit des Kreditnehmers ist nicht mehr allein ausschlaggebend für die Darlehensvergabe. Außerdem sieht die Gesetzesnovelle vor, dass eine Kreditwürdigkeitsprüfung bei einer Anschlussfinanzierung oder Umschuldung nur dann notwendig ist, wenn der Darlehensbetrag netto erhöht werden soll. Ohne diese erzwungene Gesetzesänderungen und das Baukindergeld hätte sich die Immobilienblase vermutlich weniger stark aufgepumpt.

Fazit

Mit der sich eintrübenden Konjunktur in Deutschland und der abnehmenden Leistbarkeit von Häusern und Wohnungen für Durchschnittsfamilien sinkt automatisch die Anzahl potenzieller neuer Immobilienkäufer, was die Gefahr einer Preisblase erhöht. Noch ist v. a. in deutschen Ballungszentren die Nachfrage sehr hoch, auch aus dem Ausland. Doch der Markt wird immer anfälliger für Rückschläge. Die Gesetzgeber haben sich derweil in eine Falle manövriert: Der Versuch, die Kreditanforderungen zu erhöhen ist bereits in Teilen gescheitert und das Auslaufen des üppigen Baukindergelds wäre wohl die Nadel für die Immobilienblase. Also muss diese Blase immer weiter aufgebaut werden, mit steigendem volkswirtschaftlichem Schadenspotenzial für die Zukunft.

Ein Kommentar

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    Leviathan

    17. September 2019 11:53 at 11:53

    Einfach ausgedrückt…Wir fördern sie in die Schuldknechtschaft.

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Cum Ex Warburg-Skandal aktuell: Parteispende der Bank + Strafanzeige

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Bevor wir zur Aktualität kommen, nochmal kurz der Rückblick, was eigentlich der Ausgangspunkt der Story ist. Sie kennen den größten Steuerraub der deutschen Geschichte? Banken und Großinvestoren raubten dem deutschen Steuerzahler Milliarden-Beträge, in dem man Aktien rund um den Zahltag der Dividenden schnell hin und her schob. So wurde für die Finanzämter unklar, wem die Aktien zum Stichtag eigentlich gehörten. In gigantischem Umfang erstatteten die Finanzämter so jahrelang Steuern für Kapitalerträge, die vorher gar nicht gezahlt wurden. Seit geraumer Zeit versucht der deutsche Staatsapparat (zum Beispiel über einen aktuellen Gerichtsprozess) Gelder zurückzubekommen. Hier sitzt auch die „honorige“ Hamburger Privatbank MM Warburg mit auf der Anklagebank.

Letzte Woche (wir berichteten) wurde durch eine Recherche von NDR und „Die Zeit“ bekannt, dass die Hamburger Finanzverwaltung darauf verzichtete zu viel erstatte Steuern in Höhe von 47 Millionen Euro von der MM Warburg zurückzufordern – und das, obwohl Staatsanwaltschaft, die BaFin und das Bundesfinanzministerium die Hamburger Verwaltung darauf hinwiesen, dass man sich das Geld von der MM Warburg zurückholen solle.

Was für ein Skandal! Bekannt wurde durch ein beschlagnahmtes Notizbuch des Bankchefs Olearius auch, dass er sich mit dem ehemaligen Bürgermeister Olaf Scholz sowie weiteren Hamburger SPD-Funktionären traf. Thema: Wie siehts denn derzeit aus in Sachen Steuern (unsere vereinfachte Zusammenfassung). Was für ein Skandal. Der aktuelle Hamburger Bürgermeister Peter Tschentscher (damals als Finanzsenator zuständig), der beruft sich auf das Steuergeheimnis, weswegen er über diesen Fall nicht sprechen könne. Tja, wie praktisch für den lieben Herrn Bürgermeister?

Parteispenden und Strafanzeige

So, und nun kommen wir zu den aktuellsten Infos rund um diesen Themenkomplex. Es kam, wie es kommen musste. Aktuelle Berichte zum Beispiel von der Mopo zeigen, dass die Hamburger SPD von der MM Warburg Bank (zeitlich gut passend) im Jahr 2017 Spenden erhalten hat, genauer gesagt von einem Tochterunternehmen der Bank. Den Großteil der 45.500 Euro habe der Hamburger Kreisverband „Mitte“ erhalten, in dem der wichtige SPD-Bundestagsabgeordnete Johannes Kahrs seit geraumer Zeit das Sagen hat. Auch er traf sich übrigens mit dem Warburg-Chef Olearius. Und laut der Welt liegt bei der Staatsanwaltschaft Hamburg inzwischen die Strafanzeige eines Bürgers vor. In diesem Zusammenhang solle auch die Spendentätigkeit der Bank untersucht werden, bestätigte eine Behördensprecherin.

Tja, sicher alles nur ein blöder Zufall, dass die Bank Geld an die SPD rüberschiebt, wo sie darauf hofft, dass die Hamburger Finanzverwaltung ihre Ansprüche gegen die Bank in Höhe von 47 Millionen Euro nicht geltend macht? Und ohhh Zufall, sie hat ihre Ansprüche gegen die Bank einfach nicht geltend gemacht, und inzwischen sind sie verjährt. Korruption? Vetternwirtschaft? Klüngel? Kumpanei? Betrug? Untreue zu Lasten der Steuerzahler? Das sind natürlich alles Schlagwörter, die erst noch bewiesen werden müssen, und derzeit rein spekulativ sind. Es gilt die Unschuldsvermutung, auch für die Herrn von der SPD! Man darf aber sicherlich hoffen, dass auch wirklich unnachgiebig ermittelt wird?

Oder kommt ein Herr wie Olaf Scholz einfach so davon mit einem Spruch nach dem Motto „an die Gesprächsinhalte kann ich mich nicht mehr so genau erinnern“? Der Fairness halber soll erwähnt sein, dass auch die FDP durch die Warburg bedacht wurde mit 25.000 Euro, wie auch die CDU mit 40.000 Euro. Der aktuelle Hamburger Bürgermeister Peter Tschentscher redet sich im aktuellen Interview mit der Mopo völlig raus. Nicht nur, dass er wegen dem Steuergeheimnis überhaupt nicht zum Fall Warburg Stellung nehmen könne. Nein, ganz im Gegenteil. Gerade Hamburg sei beim Kampf gegen die Cum Ex-Betrügereien Vorreiter gewesen, aber so richtig! Man kämpfe voller Kraft gegen diese Betrügereien, und es habe keinerlei politische Einflussnahme auf die Arbeit der Finanzämter gegeben! Wie gesagt, es gilt hier die Unschuldsvermutung.

Als Bürger darf man sich aber natürlich seine eigene Meinung bilden. Wäre es da nicht sinnvoll, dass diese drei Herren von der SPD zügig für Transparenz sorgen, bevor sich zu viele Bürger voreilig ein falsches Bild von der Lage machen? Und zum Abschluss die Frage aller Fragen: Warum nur, ja warum hat die Stadt wissentlich diese 47 Millionen Euro nicht von der Bank zurückgefordert? Werden wir es jemals erfahren? Oder bleibt diese höchst interessante Info für immer und ewig hinter dem Steuergeheimnis verborgen?

Peter Tschentscher von der SPD, verstrickt in den Cum Ex-Skandal?
Hamburgs amtierender Bürgermeister Peter Tschentscher, früher Finanzsenator. Foto: Sven Teschke CC BY-SA 3.0 de

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Sparkasse drängt EZB in die Ecke – und hat Markus Krall recht?

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Banken-Skyline in Frankfurt

Was hat Markus Krall mit Immobilien und Sparkassen zu tun? Dazu gleich noch mehr. Wir erinnern uns. Was hatte Yves Mersch von der EZB vor einer Woche kund getan? Dass man sich einer tatsächlich höheren Inflation bewusst ist (sinngemäß zusammengefasst). Die offiziell berechnete Inflation wäre wohl um 0,2-0,5 Prozentpunkt höher, wenn die Preise für das selbstgenutzte Wohneigentum mit in den Warenkorb für die Inflationsberechnung mit einbezogen werden würde – was man in den USA, Japan und Schweden schon so mache. So weit die Worte von Yves Mersch. Und was tut sich aktuell? Der Sparkassenverband Westfalen-Lippe hat heute für alle angeschlossenen Sparkassen in der Region die Geschäftszahlen für das letzte Jahr veröffentlicht. Und abseits von den Zahlen ist die Rede der Verbandschefin Prof. Dr. Liane Buchholz sehr interessant. Hier ein kleiner, aber entscheidender Auszug aus ihrer Rede.

In den 28 EU-Ländern gab es im vergangenen Jahr eine Inflationsrate von 1,5 %. Experten rechnen damit, dass sie unter Einbeziehung der Immobilienpreise um bis zu 0,5 % steigen würde. 1,5 plus 0,5 sind 2. Die Europäische Zentralbank hätte dann ihr selbstgestecktes Inflationsziel in Höhe von 2 % erreicht. Um es einmal klar und deutlich zu sagen: Sobald die Entwicklung der Immobilienpreise bei der Inflationsberechnung berücksichtigt wird, hat der Null- und Minuszins der Europäischen Zentralbank keine Existenzberechtigung mehr.

Warum wird die EZB hier in die Ecke gedrängt? Ja, gewiss, es ist etwas übertrieben formuliert. Aber wir wollen ja die Dinge mit griffigen Formulierungen klar beim Namen nennen! Alle wissen es, aber niemand sagt es. Die Europäische Zentralbank hält die Zinsen auf Null, damit Länder wie Italien über die Runden kommen – und vor allem, damit die Zombieunternehmen (hier die Begriffserklärung), die nur dank Nullzins noch leben, weiter existieren können. Nur mal angenommen: Passen die Statistiker von Eurostat die Berechnung der Inflation an (Einbeziehung der Immobilien wie gewünscht), und erhöht die EZB ihr Inflationsziel nicht nach oben, müsste man eigentlich sagen: Leute, das 2%-Inflationsziel ist erreicht, wir müssen daher die Zinsen anheben. Aber ja, dann wüsste man, dass Zombies und Staaten wie Italien über die Wupper gehen. Also, darf man auch in Zukunft heilfroh sein, dass die Statistiker die Immobilienpreise womöglich NICHT stärker in die Inflationsberechnung einbeziehen? Wie gesagt… falls doch, hätte die EZB ein echtes Argumentationsproblem, wenn sie ihre Nullzinspolitik dann nicht aufgibt. Und die gute Frau vom regionalen Sparkassen-Verband treibt Eurostat und EZB hier in die Enge. Aber man bedenke, dass die EZB mit Yves Mersch diese Baustelle jüngst selbst aufgemacht hat!

Hat Markus Krall recht?

Sie kennen die Thesen des Bankexperten und Degussa-Chefs Dr. Markus Krall noch nicht? (hier eines seiner Erklär-Videos bezüglich seiner These) Ende 2020 oder Anfang 2021 werde es laut seinen Berechnungen (fundiert erklärt!) zur Kreditkontraktion kommen. Da das (für die Kreditvergabe benötigte) Eigenkapital der Banken schrumpfen werde, komme irgendwann der Punkt, wo sie weniger Kredite vergeben können, was zuerst den Zombieunternehmen die Kreditbasis entziehe, und letztlich zur großen Krise in der Real- und Finanzwirtschaft führen soll. Ob es genau so kommt, wissen auch wir natürlich nicht. Es ist die Theorie von Markus Krall, die er aber fundiert bis ins Detail schlüssig begründen kann (Markus Krall Buch Verzockte Freiheit: Wie die Hybris unserer Eliten die Zukunft unseres Kontinents verspielt).

Er ist der Meinung, dass jedes Jahr, wo die EZB den Geschäftsbanken durch den abgeschafften Zins die Haupteinnahmequelle streitig macht, die Zinsüberschüsse immer weiter schrumpfen, weil die Banken mangels Zinsmarge und dank Geldschwemme der EZB gezwungen werden ihren Kreditkunden immer niedrigere Zinsen anzubieten. Dadurch würden die Zinsüberschüsse der Banken immer weiter schrumpfen, und schrumpfen, und schrumpfen. Selbst nach umfangreicher Bilanzkosmetik sei irgendwann der Punkt erreicht, an dem das Eigenkapital der Banken anfange zu sinken, und dann setze sich die Katastrophe in Bewegung.

Wird es so kommen? Schauen wir uns dazu auch die heutigen Aussagen des Sparkassenverbandes Westfalen-Lippe an. Sozusagen der Blick auf die deutsche Bankenlandschaft im Kleinformat. Man kann die Aussagen so zusammenfassen. Das starke Volumenwachstum federt den strukturellen Ertragsrückgang ab. Also: Obwohl die Zinsmarge schrumpft, kann man „noch“ mit halbwegs soliden Zahlen da stehen, weil das Geschäftsvolumen gestiegen ist, und aus dieser höheren Umsatzmasse auch bei geringerer Marge noch ein akzeptabler Ertrag herausgezogen werden kann. Zitat aus dem Bericht des Verbands:

Der Bestand an Kundenkrediten erreichte insgesamt einen Wert von 97,5 Mrd. € (+4,2 %). Auch bei den Einlagen legten sie zu – um 4,6 % auf 103,6 Mrd. €. Trotz dieses Wachstums sank das Betriebsergebnis vor Bewertung der westfälisch-lippischen Sparkassen von 0,92 % auf 0,87 % der durchschnittlichen Bilanzsumme. Das waren 32 Mio. € weniger als im Vorjahr. Hauptursache waren die geldpolitisch bedingten Einbußen beim Zinsüberschuss (Rückgang um 74 Mio. € bzw. 3,1 %). Die Sparkassen konnten aber die Provisionsüberschüsse wie im Vorjahr erneut um 46 Mio. € bzw. 5,2 % steigern und damit 62 % des wegbrechenden Zinsüberschusses kompensieren.

Also, hat Markus Krall recht? (Markus Krall Buch Der Draghi-Crash: Warum uns die entfesselte Geldpolitik in die finanzielle Katastrophe führt) Das Kerngeschäft (der Zinsüberschuss) bringt weniger Geld ein, und man konnte mit höheren Gebühren und mehr Geschäftsvolumen den Einbußen nur teilweise entgegenwirken. Dies stützt grundsätzlich das Szenario von Markus Krall. Auch hat die Bundesbank heute im Rahmen ihres frisch veröffentlichten Monatsberichts Datenmaterial zu den Kreditkonditionen in Deutschland veröffentlicht. Obwohl der Leitzins der EZB wie angenagelt bei 0,00% liegt, sinken die Zinsen für die Endkunden bei den Banken weiter. Wir möchten dazu sagen: Dies dürfte daran liegen, dass die EZB die Banken mit -0,50% Strafzins belegt, wenn sie das Geld nicht verleihen, sondern bei der EZB bunkern. Und die EZB flutet die Märkte oben drauf noch mit jeder Menge Geld.

Dadurch gibt es insgesamt gesehen einen enormen Druck auf die Banken, den Kunden Kredite aufzudrücken. Und wie wird man seine Produkte (Kredite) los, bei ständig steigendem Angebot, während die Nachfrage nicht mit ansteigt? Richtig, in dem man die Preise senkt, in dem Fall den Zins. Auch das würde das von Markus Krall beschriebene Szenario stützen. Immer weniger Zinsmarge und Zinsertrag für die Banken, und ab einem bestimmten Punkt schrumpfendes Eigenkapital, und von da an schrumpfende Kreditvergabe? (weil geringe Mengen an Eigenkapital als Sicherheit für alle vergebenen Kredite notwendig sind) Nochmal: Wir wissen nicht, ob Markus Krall am Ende wirklich recht hat, oder ob aufgrund zu vieler Variablen in seiner Theorie am Ende alles ganz anders kommt. Aber die Lage bei den Banken scheint sich derzeit weiter zu verschlechtern.

Bundesbank Statistik über Zinsen für Kredite

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China: Warum diese verrückte Wette aufgeht

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Shanghai ist in China das Finanzzentrum

Ein Investment in China in Zeiten wirtschaftlicher Verwerfungen in Folge der Coronavirus-Epidemie klingt abenteuerlich. Warum diese Wette dennoch aufgeht.

Auch die Aktienmärkte in China zeigen sich von Covid-19 unbeeindruckt

In dem Artikel „Keine Panik! Die Notenbanken haben alles im Griff! Oder etwa nicht?“ hatte ich bereits auf die Gründe für das ungewöhnlich deutliche Auseinanderdriften der Realwirtschaft und der Preise an den Aktienmärkten hingewiesen. In den letzten 25 Jahren kommt diese Diskrepanz bereits zum dritten Mal vor: Zunächst während der New-Economy-Blase, anschließend während der Immobilien-Blase in den USA und Südeuropa und nun erneut im Zuge der „Alles-Blase“. Bei der erstgenannten Blase waren es noch technologische Innovationen, flankiert von Maßnahmen der US-Notenbank unter ihrem ehemaligen Fed-Chef Alan Greenspan, die für FOMO und abenteuerliche Bewertungen an den Aktienmärkten sorgten. Bei den letzten beiden Blasen waren es primär die Notenbanken und ihre ultralaxe Geldpolitik, die das FOMO-Phänomen an den Immobilien- und Aktienmärkten auslösten.

Ein ganz aktuelles Beispiel für das Auseinanderdriften von Realwirtschaft und Börsenkurse gab es erst heute Morgen: zu beobachten an Hand der Reaktion des japanischen Aktienmarkts auf den größten Wirtschaftseinbruch im Land der aufgehenden Sonne seit fünf Jahren im Schlussquartal 2019. Das BIP Japans brach auf annualisierter Basis um -6,3 Prozent ein, im Vergleich zum Vorquartal um 1,6 Prozent und damit deutlich stärker als prognostiziert. Die Stimmung im Tokioter Stadtviertel Nihombashi-Kabutochō, dem Sitz der japanischen Börse, hat das nur kurz eingetrübt: Nach einem anfänglichen Mini-Crash erholte sich der 225 Werte umfassende Nikkei Index nahezu ebenso schnell wieder, wie er zuvor gefallen war.

Nikkei 225 Index Chart

Der Grund für die V-förmige Erholung lag jedoch nicht in Japan selbst, sondern in China. Die Aktien in Shanghai schossen über Nacht um 2,3 Prozent nach oben und glichen alle Verluste im Zuge des vorherigen Rekordeinbruchs im Volumen von 664 Mrd. Euro seit Anfang Februar wieder aus.

China Aktienkurse

Die Anleger in China gerieten in Verzückung, nachdem die politischen Entscheidungsträger in Peking erneut Maßnahmen ergriffen, um die wirtschaftlichen Folgen des Coronavirus-Ausbruchs zu lindern. Die chinesische Notenbank (PBoC) senkte die Zinssätze für ihre mittelfristigen Kredite und ebnete den Weg für die Senkung eines wichtigen Schlüsselzinses des Landes, die am Donnerstag bekannt gegeben werden soll. Peking wird zudem Lokalregierungen ermöglichen, noch vor März weitere 848 Mrd. Yuan (112 Mrd. Euro) an neuen Schulden aufzunehmen. Darüber hinaus will Peking „gezielte und schrittweise“ Konjunkturmaßnahmen ergreifen, einschließlich niedrigerer Unternehmenssteuern und der Freigabe weiterer Hilfsgelder für die Provinzbehörden, v. a. in Hubai.

Handelsdeal und monetärer Stimulus

Doch zurück zu meiner Wette: Diese hatte ihren Ursprung in dem „Plastik-Deal“ im Handelskrieg zwischen den USA und China, der zwar zulasten Dritter geht, aber für China durchaus positiv zu werten ist. Zumindest in Hinblick auf eine Unterbrechung der Zolleskalationsspirale zwischen den beiden größten Volkswirtschaften der Welt. In Erwartung sich weiter erholender Aktienkurse in China fasste ich eine Zielallokation von 10 Prozent in meinem global ausgerichteten Wertpapierdepot ins Auge. Am 9. Januar erwarb ich die ersten Tranchen drei verschiedener ETF auf Aktien aus China. Bis Mitte Januar entwickelten sich die Kurse positiv und ich kam nicht dazu, die Positionen weiter aufzustocken. Ab Mitte Januar bröckelte der Markt mit den ersten Meldungen zum Corona-Virus Ausbruch in Wuhan langsam ab. Das eröffnete die Möglichkeit, zwei weitere Tranchen etwas günstiger zu erwerben. Nach der Wiederaufnahme des Handels nach den Neujahrsfeiertagen in China am 3. Februar brach der Markt dann trotz massiver Geldspritzen durch die People´s Bank of China um 8 Prozent ein. Bis zum 11. Februar war dank der Kurseinbrüche die Zielallokation im Portfolio erreicht.

Bitte klicken Sie hier um Teil 2 des Artikels zu lesen
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