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Immobilienblase: Warum die Corona-Krise sie zum Platzen bringen kann

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Beispielbild für Einfamilienhaus

Steigende Arbeitslosigkeit, hohe Immobilienpreise und ein Verschuldungsgrad wie zu Zeiten der Weltfinanzkrise mahnen zur Vorsicht bei dem Erwerb von Wohneigentum. Die aus der Corona-Pandemie resultierenden Risiken sind noch nicht abschätzbar, was aktuell zu deutlicher Zurückhaltung bei Investitionen in deutsches Betongold führt.

Die Corona-Krise könnte zur Nadel für die Immobilienblase werden

Nicht nur die Gesamtwirtschaft leidet enorm unter den Eindämmungsmaßnahmen gegen die Corona-Pandemie, sondern auch der bis vor kurzem noch boomenden Immobiliensektor in Deutschland. Vor allem in den bisherigen Wachstumsregionen und den großen Ballungszentren droht ein Käuferstreik. Wie stark allein die Baubranche in Mitleidenschaft gezogen wurde, zeigt die Unterkomponente „Bauhauptgewerbe“ im jüngsten ifo-Geschäftsklima für Deutschland vom 24. April: Mit -17,6 Punkten ist der Indexwert gegenüber dem Vormonat März um 22,6 Punkte förmlich kollabiert. Die Geschäftserwartungen brachen noch stärker auf -50 Punkte ein. Das ist der niedrigste jemals gemessene Wert und Ausdruck eines tiefen Pessimismus in der gesamten Branche. Was auch nachvollziehbar ist, wenn man bedenkt, dass gerade auf die Immobilienwirtschaft sehr große Herausforderungen zukommen und sich bereits vor der Corona-Krise die Anzeichen für eine Immobilienblase verdichtet hatten.

Käuferstreik, Mietausfälle und hohe Verschuldung

Durch den Shutdown kam es gleich zu einem ganzen Bündel an Hemmnissen für den Immobilienmarkt: die Stundung von Mietschulden, das Verbot von Zwangsräumungen, die Ausgangs- und Kontaktbeschränkungen sowie die signifikanten Einkommenseinbußen. Diese Gemengelage ist Gift für den vor allem in Ballungsräumen bereits vor der Krise heiß gelaufenen Markt. Auch nach der Lockerung der Eindämmungsmaßnahmen gegen das Virus bleibt der Markt durch aufgelaufene Mietschulden und eingetrübte Einkommensperspektiven belastet. Die Zahl der Zwangsverkäufe droht im Zuge nicht bezahlter Mieten deutlich anzusteigen, da viele Wohnungseigentümer die Miete fest zur Bedienung von Hypothekendarlehen eingeplant haben. Potenzielle Käufer halten sich außerdem zurück, da sich ihre Einkommensperspektiven deutlich eintrüben. Zudem verschärfen die Banken wegen der sich verschlechternden Konjunkturlage ihr eigenes Risikomanagement, was zu restriktiverer Vergabe von Hypothekendarlehen führt.

Schon vor der Corona-Keise stand die Ampel für die Immobilienblase auf Gelb

Gemäß dem Blasen-Index Q1/2020 der empirica-Preisdatenbank aus dem April dieses Jahres bewegen sich sowohl der Gesamtindex als auch der Index für die Wachstumsregionen in Deutschland deutlich über dem normalen Niveau im Bereich „Blasengefahr“. Das Rückschlagpotenzial für die Preise hat sich signifikant im Vergleich zu 2017 erhöht und beträgt in den Top 7-Regionen mittlerweile 42 Prozent.

Rückschlagpotenzial der Immobilienblase

Der Hauptgrund für die gestiegene Gefahr eines Platzens der Immobilienblase ist laut den Verfassern der Studie aber nicht ein Überangebot an Eigentumswohnungen (Wohnungsüberschuss), sondern der sich über die letzten Jahre aufgebaute Verschuldungsgrad. Besorgniserregend sei vor allem das Tempo der Neuverschuldung. So lagen die ausstehenden Baukredite zum Ende des ersten Quartals 2020 erstmals seit fünf Jahren wieder nachhaltig über 40 Prozent des deutschen Bruttoinlandsprodukts.

Auch die vom Verband Deutscher Pfandbriefbanken (vdp) erfassten Neukreditzusagen wuchsen seit etwa zwei Jahren mit deutlich erhöhtem Tempo. Sollte es wie von der Bundesregierung erwartet in diesem Jahr zu einem BIP-Rückgang in Höhe von 6,3 Prozent kommen, würde dies den Kreditbestand auf 42,7 Prozent erhöhen. Dies entspräche einem Wert, der seit der Finanzkrise nicht mehr erreicht wurde. Die Verfasser der empirica-Studie sagen dazu: „Normal waren solche und höhere Werte sonst nur im Rahmen des Aufbau-Ost, der allerdings nicht für alle Marktteilnehmer glimpflich ausging. Leipziger Eigentumswohnungen (ETWs) waren in den 1990-er Jahren so teuer wie in München.“

Bereits im Herbst letzten Jahres, also noch lange vor der Corona-Krise, warnte das Deutsche Institut für Wirtschaftsforschung (DIW) vor der Gefahr einer sich in Deutschland bildenden Immobilienblase. Bis zum Ende des Jahres 2019 sahen die Experten die Gefahr für eine Immobilienblase bis auf 84 Prozent ansteigen. Die Berliner Forscher hoben ebenfalls besonders das Verhältnis zwischen Kreditvergabe und BIP als größtem Risiko neben der ambitionierten Preisentwicklung hervor. Die Ampel für das Platzen der Immobilienblase setzten die Ökonomen im September 2019 auf Gelb. Sollte es in Deutschland jedoch zu einer Rezession kommen, dann würde die Ampel sehr schnell auf Rot springen – Et voilà!

Fazit und Ausblick

In den letzten 10 Jahren hat sich in Deutschland in den Ballungszentren die Gefahr einer Immobilienblase deutlich erhöht. Niedrige Zinsen, mangelnder Wohnraum, Spekulation und der zunehmende Wunsch nach Wohneigentum haben die Preisentwicklung aber eben auch die Verschuldung stark befeuert. Mit dem heftigsten Wirtschaftseinbruch seit dem Bestehen der Bundesrepublik könnte sich vor allem das hohe Verschuldungsniveau gemessen am BIP für den Markt nun rechnen. Sollten sich die vor allem fremdfinanzierten Käufe von Wohneigentum reduzieren, sind die aktuellen Preise nicht mehr aufrechtzuerhalten. Sehr schnell könnte es wie bei früheren Immobilienabschwüngen zu einem Dominoeffekt kommen, bei dem Zwangsverkäufe und abwartende Käufer die Preise immer weiter nach unten ziehen.

Noch sehen die Verfasser der empririca-Studie keinen Grund zur Besorgnis. Allerdings wird explizit darauf hingewiesen, dass die weitere gesamtwirtschaftliche Entwicklung wegen der Corona-Krise schwer prognostizierbar ist. Sollte es zu einer sehr langsamen Konjunkturerholung oder gar einer zweiten Pandemie-Welle kommen, wird sich dies auch auf die Schuldentragfähigkeit von Eigenheimbesitzern auswirken. Ein rascher Wandel vom Verkäufermarkt zum Käufermarkt könnte die historisch hohen Bewertungen schnell abschmelzen lassen.

Hoffnung besteht lediglich in der ultralaxen Geldpolitik der Europäischen Zentralbank und ihrer Versorgung der Geschäftsbanken mit ausreichend billiger Liquidität. Dennoch ändern sich durch die Corona-Krise auch die Bedingungen am Immobilienmarkt spürbar. Potenzielle Käufer sollten dies berücksichtigen und preisbewusster kaufen, ohne blind auf weiter steigende Preise zu hoffen. Die Gefahr des Platzens der Immobilienblase in Deutschland ist durch die aktuelle Krise deutlich angestiegen.

7 Kommentare

7 Comments

  1. Avatar

    Eric

    6. Mai 2020 11:03 at 11:03

    Ich bin mir da nicht sicher.
    Man muss unterscheiden.
    Wir hatten eine Preisblase.
    Keine Finanzierungsblase. Selbst diese irren Preise wurden mit durchschnittlich mehr Eigenkapital finanziert als irgendwo sonst außerhalb Mitteleuropas.
    Und das zu verdammt niedrigen Zinsen, oft zu extrem langen Laufzeiten. Billiger eine Ersatzwohnung anzumieten ist da oft kaum realistisch. Und Deutsche haben ein anderes Verhältnis zum Eigenheim als zB Amerikaner, die eiskalt das Haus an die Bank zurückgegeben haben wenn der Marktwert unter den Restkredit sank. Das ist in Deutschland so sehr unüblich und kaum denkbar.
    Ein Haus oder eine Wohnung kauft man einmal im Leben, fürs Leben, das ist der Regelfall.

    Also die Preise können stagnieren und etwas sinken. Im Neugeschäft. Klar. Wäre sogar seltsam wenn nicht, ist ja schließlich Rezession.
    Aber die bestehenden Finanzierungen werden stabil bleiben und davon ausgehend auch wenig Notverkäufe.

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    Zimmermann

    6. Mai 2020 14:23 at 14:23

    Was denn für eine Immobilienblase? Man muss hier immer wiederkehrend diese Falschanalyse lesen. “IN DEUTSCLAND EXISTIERT KEINE IMMOBILIENBLASE”. Es gibt sogar Berechnungen, nachdem die Immobilien im Vergleich zu anderen Ländern hier sehr günstig sind, auf dem Land teilweise sportbillig. In Deutschland sind in der Mehrzahl die Immobilen sehr konservativ für mindestens 10 Jahre finanziert. Das ist nicht so, wie Z.B. in den USA. Dort läuft dieser Markt grundlegend anders und ist sehr Konjunkursensitiv.

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    Wutbürger

    6. Mai 2020 15:39 at 15:39

    Man vergleiche nur mal den Hypothekenzins hier mit dem in den USA. Der Tiefpunkt dort lag für 10-jährige bei 4..5%, hier jedoch bei 0,5%! Also einem Zehntel! Ja was soll man da noch sagen? Das war der hinterhältigste Honigtopf der Gelddrucker seit Jahrtausenden. Bisher ist in der Finanzgeschichte noch jede, aber wirklich jede Blase geplatzt. Und nun ist die Stunde der Wahrheit da. Das Knirschen war im Oktober schon zu hören, und zwar am Repomarkt. Also lange vor Corona.

    Viel Glück allen, die sich in die Falle hineinlocken ließen. Ihr werdet es dringend brauchen.
    Corona ist also an gar nichts schuld. Sondern hat nur der Blase, die bereits durch das Eigengewicht am Platzen war, noch einen Tritt verpasst. Die Massen lernen es eben nie, dass man durch das Abholen von Falschgeld nicht wohlhabend werden kann. Sondern nur andere schädigt, die zufällig das gleiche Geld in der Tasche haben.

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      Lausi

      7. Mai 2020 00:10 at 00:10

      So sehe ich das auch: Das Coronavirus war die mikroskopisch kleine Stechmücke die in die gigantisch große Blase reingestochen hat und diese damit zum Platzen gebracht hat. Anschnallen ist jetzt angesagt!

  4. Pingback: das-bewegt-die-welt.de

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    Stephan G

    7. Mai 2020 10:10 at 10:10

    Ein Platzen der Immobilienblase ist durchaus vorstellbar, aber nur, falls die Wirtschaft innerhalb der nächsten Monate noch nicht zur Normalität zurückkehren kann (also z.B. im Falle einer zweiten Infektionswelle). Ansonsten kommt es schlimmstenfalls zu einer Verlangsamung der Markttätigkeit, bevor die niedrigen Zinsen und die Wohnraumknappheit den Immobilienmarkt wieder beleben.

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    Immobillionär

    7. Mai 2020 11:20 at 11:20

    Da hat der geschätzte Herr Zipfel einen gewissen Widerspruch.Wenn er meint wie beim kürzlichen Artikel über den FED Put ,dass die Notenbanken immer u.Alles retten werden ,wird auch der Immobilienmarkt halten.Denn wenn der Immo-Markt crashen würde, würde automatisch der als uncrashbar gehaltene Aktienmarkt mitgerissen. ( Immokrise 2008 in USA lässt grüssen )
    Zudem ist der Immomarkt sehr träge u.wirklich mit realen Werten hinterlegt. Klar, Wertschwankungen sind möglich, aber was stört mich das, wenn ich sowieso nicht verkaufen will.Es gibt auf Immos auch keine Optionen u.Derivate u.somit auch keine schnellen u.übertriebene Wertschwankungen.
    Zudem wird auch in der grössten Krise gewohnt, auch wenn das Sozialamt bezahlt.Während wir gerade erleben,das gewisse Branchen wie Reisen u.s.w. total einbrechen können u.entsprechende Aktien viel riskanter sind. Zudem ist ja dank den Tiefstzinsen mieten teurer als kaufen.
    Der Immocrash in den USA ging gemächlich vonstatten u.hatte sich nach 4Jahren wieder erholt.
    Es wurde auch schon erwähnt, dass die Banken bei der Immofinanzierung genau wegen dieser Erfahrung sehr zurückhaltend waren ,während die riskanten Aktien sehr oft mit Krediten ( ghebelt) belehnt sind.
    Ich bewege mich seit 37 Jahren in diesem Markt ,habe Hypozinen bis10%erlebt u.bin froh ,dass ich nie etwas verkauft habe. Sehr oft gibt es selbsternannte Spezialisten die über Immobilien Sachen schreiben die weder Hand noch Fuss haben. Auffallend auch ,dass grosse Versicherungen u.Anleger erst in letzter Zeit bei hohen Preisen in diesen Markt einstiegen ( Tiefe Zinsen) während ich meine Baracken bei höheren Zinsen u.tieferen Preisen kaufte.

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Jason Furman über die Krise und wie sie Trump die Wiederwahl ermöglicht

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Jason Furman, ein Top-Ökonom und ehemaliges Mitglied der Obama-Regierung und jetzt Professor in Harvard, sprach Anfang April über die aktuelle Krise und über die Auswirkungen auf die kommende Präsidentschaftswahl: Furman geht davon aus, dass die Krise Trump die Chance bieten könnte, mit den explosivsten monatlichen Beschäftigungszahlen und dem explosivsten Wachstum des Bruttoinlandsprodukts aller Zeiten zu prahlen. Die USA befand sich zu diesem Zeitpunkt am Beginn des desaströsen wirtschaftlichen Absturzes ungekannten Ausmaßes. Die Wirtschaft war gerade erst stillgelegt worden, die Arbeitslosigkeit schnellte in die Höhe und einige Ökonomen und Experten sagten eine Ära voraus, die schlimmer sei als die Große Depression. Das wirtschaftliche Desaster schien die Chancen von Präsident Donald Trump auf eine Wiederwahl wahrscheinlich zunichte zu machen.

Seine Rede begann der ehemalige hochrangige Wirtschaftsberater Obamas mit den folgenden Worten: “Wir stehen kurz davor, die besten Wirtschaftsdaten zu sehen, die wir in der Geschichte dieses Landes je gesehen haben”. Viele verblüffte und verwirrte Gesichter haben ihn über die zugeschalteten Online-Konferenz angeschaut.

Furman’s Argumente für eine Wirtschaftserholung und die Trump Wahl

Ein Argument ist, dass der wirtschaftliche Zusammenbruch durch die Pandemie, sich stark von der Großen Depression oder der Großen Rezession unterscheidet. Da beide eine langsame und zermürbende Erholung verzeichneten. Die Corona-Krise sei im Gegensatz dazu eine Turbokrise – also eine Krise die unerwartet und schnell aufgetreten ist, aber einen genauso schnellen Wiederaufschwung vollzieht. Denn die Menschen kehren zügig wieder an ihren ursprünglichen Arbeitsplatz zurück und die Unternehmen erhöhen ihre Tätigkeit.

Nach seiner Ansicht gibt es so viele Arbeitslose und geschlossene Unternehmen, die nach dem Lockdown rasch zurückkehren. „Es wird sprunghaft passieren und wie ein V aussehen“, so seine Einschätzung. Die Wirtschaftsberater des Weißen Hauses teilen diese Meinung und sagen bereits ein explosives drittes Quartal voraus. Auf das schwächste zweite Quartal, soll dann das stärkste Quartal der Geschichte folgen. Der Berater von Trump Larry Kudlow – der Leiter des National Economic Council im Weißen Haus – hat dazu gesagt: “Q3 könnte das beste BIP-Quartal seit den regulären Daten sein. Die zweite Hälfte des Jahres wird ein sehr großes Wachstum aufweisen, das 2021 auf 4% oder mehr ansteigen wird.“

Damit sein Szenario eintritt, setzt Furman aber voraus, dass es keine 2. Virus-Welle gibt. Sollte diese eintreten, dann hätte das schwerwiegende Folgen für die Wirtschaft, ein zweiter Lockdown wäre kaum zu verkraften. Ausgenommen von der möglichen schnellen Erholung in Q3 und Q4, sieht er die langfristige Bewältigung der Lage weiterhin als große Aufgabe an. Auch in „absoluten Zahlen“ werden die November-Daten weiterhin schrecklich aussehen – aber eben relativ zu den Tiefen des April eine deutliche Erholung anzeigen.

Fazit:

Furman betont aber auch, dass ein kurzfristiger Rebound nicht bedeutet, dass Trump viele grundlegende Probleme gelöst hat. Seit Beginn der Krise sind viele Arbeitgeber bankrottgegangen. Andere haben die Pandemie zum Personalabbau genutzt. Konsum und Reisen werden wahrscheinlich niedriger bleiben. Millionen von Menschen in Branchen wie Gastgewerbe und Tourismus werden neue Arbeitsplätze in neuen Industrien finden müssen. Dieses Szenario bleibt ein großes langfristiges Problem. Doch vorher könnte Trump von der Erholung im dritten Quartal profitieren. Er kann sich als Krisenmanager darstellen und auf die „eventuelle positive“ Entwicklung der Wirtschaftsdaten verweisen. Man muss dabei aber bedenken, dass die zukünftigen Quartale mit den katastrophalen Daten aus der Coronakrise und des daraus entstandenen weltweiten Lockdowns verglichen werden. Es ist leicht, daraus positive Entwicklungen aufzuzeigen. Aber die Frage ob und wie schnell es möglich ist die vorherigen Niveaus wieder zu erreichen, bleibt weiter offen.

Hier geht es zum vollständigen Artikel.

Furman über die Krise und die Wiederwahl von Trump

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Aktuell: Trump mit Aussagen zu China – Märkte reagieren

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Donald Trump hat sich heute richtig lange Zeit gelassen. Vor wenigen Minuten hat er nun endlich verkündet, wie die US-Regierung auf das neue chinesische Sicherheitsgesetz für Hongkong reagieren will. Pustekuchen, so kann man es ausdrücken! Trump spricht von einem Land und einem System. Er werde Maßnahmen ergreifen, um die Sonderbehandlung (den Sonderstatus) für Hongkong abzuschaffen. Also für Hongkong-Exporte Richtung USA nun die selben Zölle wie für Importe aus Festland-China?

Die “Phase 1” des Handelsdeals zwischen China und den USA bleibt wohl bestehen, denn kein Wort hat Trump über einen Ausstieg aus diesem Deal verloren. Auch sonst keine Sanktionen oder neue Zölle gegen China. Der große Knall ist ausgeblieben. Der WTI-Ölpreis reagiert mit einem Anstieg von mehr als 1 Dollar auf 35,20 Dollar. Der Goldpreis verliert 4 Dollar auf 1.730 Dollar. Deutlich reagiert der Aktienmarkt. Der Dow 30 auf CFD-Basis legt 250 Punkte zu. Auch Markus Koch meldet sich aktuell zu Wort zu den Aussagen von Donald Trump. Hier sein ganz aktuelles Video.

Donald Trump
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EZB-Geldmenge wächst spürbar – und die Kreditvergabe? US-Sparquote explodiert!

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Die EZB hat heute ihre Daten zum Wachstum der Geldmenge für den Monat April bekanntgegeben. Dies ist derzeit ja besonders interessant aufgrund der gigantischen Gelddruck-Orgien der Notenbanken, um die Coronakrise mit Geld zuzuschmeißen. Kurz vorab: Die Geldmenge “M3” ist laut offizieller Definition der Bundesbank das “weit gefasste Geldmengenaggregat” des Eurosystems, und umfasst neben der Geldmenge M2 auch Repogeschäfte, Geldmarktfondsanteile und Schuldverschreibungen mit einer Laufzeit von bis zu zwei Jahren. Die Geldmenge M3 ist ein wichtiger Indikator für die monetäre Analyse, die den geldpolitischen Entscheidungen des Eurosystems zugrunde liegt, so die Erläuterung der Bundesbank.

Die heutigen Daten der EZB zur Geldmenge M3 zeigen für die Eurozone ein Wachstum im Jahresvergleich um 8,3 Prozent auf 13,64 Billionen Euro. Die Geldmenge M1 steigt um 11,9 Prozent auf 9,51 Billionen Euro. Sie zeigt den Bargeldumlauf außerhalb des Bankensystems und täglich fällige Einlagen von Nichtbanken bei Monetären Finanzinstituten in der Eurozone. Und, kommt diese monströse Geldschwemme da an, wo sie hin soll? Im April stieg das Volumen der Kredite an Haushalte im Jahresvergleich um 3 Prozent. Kredite an Unternehmen (ohne Finanzbranche) stiegen um 6,6 Prozent. Hier sehen wir die Entwicklung der Geldmenge M3 als Chart im Verlauf der letzten 25 Jahre:


source: tradingeconomics.com

Hier das Datenblatt der EZB aus der heutigen Veröffentlichung:

Geldmenge M3 Daten der EZB von heute

Sparquote in den USA

Die Sparquote in den USA ist im April auf ein Rekordhoch explodiert! In der totalen Krise entdeckt der Amerikaner (derjenige, der überhaupt Geld übrig hat) den Europäer in sich? Nicht mehr konsumieren wie ein Wahnsinniger, sondern erstmal Geld auf die hohe Kante packen, für den Fall dass alles noch viel schlimmer kommt? Die staatlichen Statistiker der Behörde “Bureau of Economic Analysis” (BEA) haben vor wenigen Minuten bekanntgegeben, dass die Sparquote der Amerikaner (von 12,7 Prozent im März) im April auf sagenhafte 33 Prozent gestiegen ist. Das ist der höchste jemals gemessene Wert seit 1960, wo man mit der Erfassung dieses Parameters begonnen hatte. Mit der Sparquote wird angezeigt, welchen Prozentsatz des verfügbaren Einkommens die Bürger bei Seite legen.

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