Die Warnsignale à la Japan sind unüberhörbar: Der Immobilienmarkt in China weckt an das „verlorene Jahrzehnt“ des asiatischen Nachbarn. Die zweitgrößte Volkswirtschaft der Welt zeigt eine Absorptionsrate neuer Wohnimmobilien, die in vielen Städten bedenkliche Höhen erreicht hat. Dies hat Folgen für Verbraucher und Kommunen.
China: Massives Überangebot auf Immobilienmarkt
Nach Berechnungen des E-House China Research and Development Institutes befindet sich die chinesische Bauwirtschaft trotz einer Verlangsamung in einer tiefen Krise. Die Absorptionsrate neuer Wohnimmobilien, die misst, wie lange es dauern würde, den aktuellen Bestand an unverkauften neuen Wohnungen zu verkaufen, hat in vielen Städten bedenkliche Höhen erreicht. Im Durchschnitt würde es 26,5 Monate dauern, bis alle neu erstellten Immobilien verkauft wären, vorausgesetzt, es kämen keine weiteren hinzu. Diese Dauer überschreitet die kritische Marke von 18 Monaten deutlich, die als gesundes Gleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage gilt. Besonders auffällig ist die Situation in Peking, wo die Absorptionsrate mit 48,9 Monaten mehr als das Doppelte der kritischen Schwelle beträgt.
Preisrückgang bei Gebrauchtimmobilien setzt sich fort
Als Folge des Überangebots auf dem chinesischen Immobilienmarkt sind die Preise für Gebrauchtimmobilien im Mai in den 100 größten Städten um 5,8 Prozent im Vergleich zum Vorjahr gefallen. Dies deutet auf eine anhaltende Marktschwäche hin, die durch ein Überangebot an Wohnraum gekennzeichnet ist. Trotz dieses Rückgangs zeigen die jüngsten Unterstützungsmaßnahmen der Regierung, wie die Senkung der Mindestanzahlung für Hypotheken und die Entfernung der Zinsuntergrenze für Erst- und Zweitwohnungen, erste positive Effekte: Die Preise für neue Wohnimmobilien stiegen leicht um 0,25 Prozent. Diese Maßnahmen könnten dazu beitragen, das Vertrauen der Käufer zu stärken und den Markt zu stabilisieren.
Die Vorsicht der Entwickler zeigt sich deutlich in den Käufen von Land für neue Projekte, die im Mai einen Rückgang von 94 Prozent gegenüber dem Vorjahr verzeichneten. Dieser starke Rückgang stellt eine erhebliche finanzielle Herausforderung für die Kommunen dar. In China sind die Einnahmen aus Landverkäufen eine Haupteinnahmequelle für lokale Regierungen. Ohne diese kritische Einnahmequelle stehen sie vor dem Dilemma, alternative Finanzierungsstrategien entwickeln zu müssen, um ihre Budgets auszugleichen und öffentliche Dienstleistungen sowie Infrastrukturprojekte finanzieren zu können.
China: Das neue Japan?
Die aktuelle Lage des chinesischen Immobilienmarktes ruft bei einigen Beobachtern Erinnerungen an Japans verlorene Jahrzehnte hervor, als eine Immobilienblase platzte und eine lang anhaltende wirtschaftliche Stagnation nach sich zog. Die offiziellen Zahlen weisen auf einen Rückgang der Immobilienpreise um etwa 11 Prozent hin, doch Experten wie Professor Michael Pettis von der Peking University vermuten, dass diese Zahl aufgrund des Drucks, Preisrückgänge zu verbergen, möglicherweise untertrieben ist.
Die chinesische Wirtschaft steht vor einer ähnlichen Herausforderung wie die USA und Spanien während ihrer Immobilienkrisen Ende der 2000er Jahre. Doch während in den USA und Spanien nach dem Erreichen des Tiefpunkts ein erneutes Preiswachstum zu verzeichnen war, blieben die Preise in Japan dauerhaft niedrig. Die Korrekturphase in Japan dauerte mehr als 18 Jahre und führte zu einem Preisrückgang von 47 Prozent. Im Vergleich dazu begann der Rückgang in den USA und Spanien 2006-2007 und dauerte mehr als fünf Jahre, mit einem Preisverfall von 30-40 Prozent.
Logan Wright von der Rhodium Group, schätzt, dass der Immobiliensektor in China, der einst etwa ein Viertel der Wirtschaftsaktivität ausmachte, sich bei 40-50 Prozent seines Höchststands stabilisieren wird. Er glaubt nicht, dass der Sektor jemals wieder als Wachstumstreiber zurückkehren wird, außer vielleicht in den Städten der ersten Kategorie.
Vermögensverlust trifft Chinas Haushalte und Kommunen
Der Rückgang der Preise für bestehende Wohnungen führt direkt zu einem Vermögensverlust für die Haushalte. Gleichzeitig sehen sich die Kommunen gezwungen, ihre Ausgaben zu kürzen, was insbesondere die Sozialleistungen betrifft. Diese Entwicklung zwingt die Familien, ihre Ausgaben zu reduzieren und mehr Geld für unvorhergesehene Ereignisse wie Krankheit oder Arbeitslosigkeit zurückzulegen.
Die Kommunen müssen darüber hinaus auch ihre Investitionen zurückfahren, was zusätzlich den Binnenkonsum dämpft. Diese Kombination aus Vermögensverlust, erhöhtem Sparbedarf und gekürzten Investitionen führt zu einem Rückgang des Konsums, der das strukturelle Ungleichgewicht der chinesischen Wirtschaft weiter verschärft. Die Abhängigkeit von Exporten zur Kompensation des schwachen Binnenkonsums bleibt bestehen, was sich in einer Überproduktion manifestiert, die die Welt nicht länger bereit ist aufzunehmen.
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