Analyse von Interhyp Immobilienmarkt: „Anzeichen für Stabilisierung – Kaufchancen“

Der Immobilienmarkt stabilisiert sich? Zumindest bei den Preisen gibt es da erste Anzeichen. Sieben Monate lang fielen sie, dann sahen wir zuletzt im Februar und März wieder steigende Immobilienpreise, laut Europace Hauspreisindex. Heute meldet nun Interhyp, nach eigener Aussage eine der führenden Adressen für private Baufinanzierungen in Deutschland, dass man beim Thema Baufinanzierung in Deutschland im ersten Quartal 2023 erste Anzeichen für eine Stabilisierung am Immobilienmarkt erkennt. Es gebe neue Chancen für Käufer.

Immobilienmarkt stabilisiert sich – Blick auf Preise im ersten Quartal

Nach einem sehr turbulenten zweiten Halbjahr 2022, in dem die Immobilienpreise spürbar gesunken sind, haben sich die Preise im ersten Quartal 2023 überraschend rasch stabilisiert, so die Aussage von Interhyp. Der Immobilienmarkt scheint sich, trotz der herausfordernden wirtschaftlichen Rahmenbedingungen zu beruhigen und zu einem neuen Gleichgewicht zu finden. Das zeigt die Auswertung des Interhyp-Immobilienpreis-Index für das erste Quartal 2023.

Der Markt finde eine neue Balance und gewinne wieder an Bodenhaftung. Nachdem die Immobilienpreise in der zweiten Hälfte des vergangenen Jahres flächendeckend gesunken sind, zeigt der Immobilienpreis-Index zu Beginn des Jahres stagnierende Preise, so Interhyp. Dies lasse darauf schließen, dass der Immobilienmarkt ein neues Gleichgewicht findet. Ob sich diese Entwicklung fortsetzt oder die Immobilienpreise doch wieder sinken beziehungsweise steigen werden, hängt von verschiedenen makroökonomischen aber auch geopolitischen Bedingungen ab. Daher seien solche Prognosen immer mit großer Unsicherheit behaftet.

Der durchschnittliche Preis für eine finanzierte Immobilie zum Bau oder Kauf inklusive Nebenkosten liegt laut Interhyp im ersten Quartal 2023 bei rund 464.000 Euro, und damit rund 1,7 Prozent unter dem vierten Quartal 2022, als die Durchschnittskosten für den Immobilienerwerb noch bei 472.000 Euro lagen. Nominal hätten sich die Immobilienpreise damit zu Jahresanfang stabilisiert.

Auch die Auswertung des Interhyp-Immobilienpreis-Index ergibt einen leichten Rückgang der Immobilienpreise. Dieser vergleicht exakt gleichartige Immobilien zu verschiedenen Zeitpunkten. Die Datengrundlage des Index bleibt dabei immer gleich. Der Rückgang fällt etwas geringer aus als bei den Durchschnittskosten: Im Vergleich zum vierten Quartal 2022 sind die Immobilienpreise in Deutschland im ersten Quartal 2023 um 0,7 Prozent gesunken. Diesen Trend würden auch die Index-Werte für die großen deutschen Ballungszentren Berlin (-2,0 Prozent), Frankfurt (0 Prozent) und München (-1,7 Prozent) belegen.

Unterschiede je nach Alter der Immobilien

Laut Interhyp zeigen die Zahlen: Die Preise sinken weiter bei Objekten, die vor 1990 gebaut wurden und weniger energieeffizient sind. Bei neueren Objekten, die nach 2010 gebaut wurden, würden die Zahlen deutlich geringere Preisrückgänge zeigen, und von Q4 2022 zu Q1 2023 sogar eine leichte Steigerung. Der Immobilienmarkt zeigt also eine Art Zweiteilung? Interhyp sagt dazu, es könne sich also lohnen eine etwas ältere Immobilie mit Preisnachlass zu kaufen. Ein Grund könnte sein: Angesichts der Energiekrise seien Käuferinnen und Käufer sensibilisiert und nicht mehr bereit jeden Preis für alte Bestände zu akzeptieren. Sie würden die Verhandlungsbereitschaft der Verkäufer nutzen, um Preisnachlässe zu erzielen und so möglichst günstig eine Immobilie zu erwerben.

Zinsumfeld weiterhin volatil

Im Laufe des vergangenen Jahres sind die Zinsen kontinuierlich gestiegen und schwanken seitdem sehr stark. Am 20. April 2022 lagen die Bauzinsen für zehnjährige Zinsbindungen bei 2,44 Prozent. Ein Jahr später liegen sie bei 3,75 Prozent. Käuferinnen und Käufer setzen laut Interhyp angesichts der hohen Volatilität am Zinsmarkt weiterhin auf eine langfristige Absicherung der Finanzierung. Jörg Utecht von Interhyp sagt dazu: „Wir rechnen im Verlauf dieses Jahres weiter mit stark schwankenden Zinsen zwischen 3 und 4 Prozent. Kurzfristige Ausschläge über die Marke von 4 Prozent sind dabei möglich. Diese Schwankungen können Kundinnen und Kunden für sich nutzen und Zinsdellen effektiv mitnehmen.“ Im ersten Quartal 2023 beträgt die durchschnittliche Zinsbindung 13,6 Jahre und liegt damit leicht höher als im vierten Quartal 2022. Zugleich wählen die Käufer weiterhin eine niedrige Tilgung, um die Finanzierung leistbar zu machen. Die Tilgung liegt im ersten Quartal 2023 unverändert im Vergleich zum vierten Quartal 2022 bei 2,4 Prozent.

Mehr Balance am Immobilienmarkt und volatile Zinslage bieten Chancen

Die aktuelle Lage auf dem Immobilienmarkt bleibt für Käuferinnen und Käufer herausfordernd, bietet aber auch Möglichkeiten. Es gibt im Markt laut Interhyp aktuell mehr Chancen als viele denken: Die Brücke zwischen Verkäufern und Käufern schließe sich zunehmend. Käufer hätten heute mehr Angebot. Es seien wieder deutlich mehr Objekte auf dem Markt. Gleichzeitig seien Preisverhandlungen wieder möglich. Auch die starken Schwankungen auf dem Zinsmarkt bieten für Käufer Chancen. Kaufinteressierte sollten den Markt genau beobachten und sich detailliert beraten lassen. Wer seine finanziellen Möglichkeiten gut kennt, könne günstige Einstiegsgelegenheiten, wie sie sich in den vergangenen Monaten immer wieder boten, geschickt nutzen.

In der folgenden Grafik sehen wir seit 2008, wie sich die deutschen Immobilienpreise verändern. Wir sehen die prozentualen Steigerungsraten im Jahresvergleich. Bis Anfang 2022 erreichten sie fast 15 %, um aufgrund der Zinswende der EZB inzwischen in den Negativbereich zu rutschen.

Im der folgenden Grafik sehen wir die Entwicklung am Immobilienmarkt seit 2008 als Index. Im roten Kasten sehen wir die fallenden Preisniveaus dank der Zinswende, und ganz am Ende den kleinen Anstieg der letzten beiden Monate.

Grafiken: TradingView