Zeitenwende Immobilienpreise fallen – es droht ein global „synchronisierter Abschwung“

Die Immobilienpreise in Deutschland sind derzeit bereits dabei zu fallen, was verschiedene Datenquellen belegen. Die seit Ende der letzten Finanzkrise 2008 durch bis zum Nullpunkt sinkende Zinsen angefachte Immobilienblase konnte sich immer weiter entfalten. Aber seit Jahresanfang steigen in Deutschland die Bauzinsen von 1 auf jetzt über 3 Prozent. Wir hatten letzte Woche auch Aussagen des Experten Dr. Andreas Beck gezeigt, die ganz klar aufzeigen: Eine große und wichtige Käufergruppe am Immobilienmarkt fällt gerade immer mehr weg, je höher die Zinsen steigen – nämlich die reinen Kapitalinvestoren, bei denen die Zinskosten die Mietrendite nach Abschreibung übersteigen. Unrentable Investitionen werden nicht getätigt, von daher werden diese Investoren wohl nun immer weniger Immobilien erwerben, geschweige denn neu bauen.

Im TradingView Chart sieht man seit 2006, wie die Immobilienpreise wie am Strich gezogen immer weiter gestiegen sind, und zum Ende nun angefangen haben zu fallen. Dieser beginnende Preisrückgang korrespondiert mit dem nun stark steigenden Leitzins der EZB (orange Linie), der jahrelang nur gefallen war, und dann seit 2016 bis Juli 2022 an der Null-Linie klebte. Billiges Geld befeuerte jahrelang den Immobilienmarkt. Damit ist jetzt Schluss.

Und so dürfte es nicht nur in Deutschland laufen, sondern auch vor allem in angelsächsisch geprägten Volkswirtschaften, in denen es üblich ist Immobilien extrem stark kreditgehebelt zu kaufen – und dazu auch noch gerne eine zweite, dritte oder vierte Immobilie. Bleiben Mieter aus und steigenden dann noch die Kreditkosten kräftig an, und sinken dazu noch die Immobilienpreise, ist dies für stark verschuldete Immobilieneigentümer eine toxische Verbindung.

Immobilienpreise fallen – weltweit droht „synchronisierter Abschwung“

Steigende Kreditkosten setzen auf der ganzen Welt Hauskäufer ebenso unter Druck wie Hausbesitzer. Angesichts der jüngst aggressivsten Leitzinserhöhungen seit Jahrzehnten ziehen sich laut Bloomberg von Sydney über Stockholm bis Seattle Käufer vom Erwerb von Wohnimmobilien zurück – und die Immobilienpreise fallen. Gleichzeitig müssen Millionen von Menschen, die während des Pandemiebooms billige Kredite für den Erwerb von Häusern aufgenommen haben, höhere Raten zahlen, wenn Zinsen neu festgesetzt werden.

Die rasche Abkühlung des Immobilienmarktes – einer der wichtigsten Vermögensteile privater Haushalte – droht laut Bloomberg den globalen Konjunktursabschwung zu verschärfen. Auch wenn der Einbruch bisher noch nicht an das Niveau der Finanzkrise von 2008 heranreicht: Für Zentralbanker ist der Verlauf des Abschwungs eine Schlüsselvariable in ihrem Bestreben, die Inflation einzudämmen ohne das Verbrauchervertrauen zu beschädigen und eine tiefe Rezession auszulösen.

In Australien und Kanada beispielsweise sinken die Häuserpreise bereits im zweistelligen Prozentbereich. Volkswirte gehen davon aus, dass der globale Abwärtstrend erst begonnen hat. “Wir werden in den Jahren 2023 und 2024 am Immobilienmarkt einen weltweit synchronisierten Abschwung beobachten”, erwartet Hideaki Hirata von der Tokioter Hosei-Universität, der an einer globalen Immobilienmarkt-Analyse des Internationalen Währungsfonds mitgewirkt hat.

Viele junge Familien erleben zum aller ersten Mal überhaupt steigende Zinsen

Bis die aggressiven Zinserhöhungen der Notenbanken in diesem Jahr voll auf die Haushalte durchschlagen, wird nach seiner Ansicht einige Zeit vergehen. “Verkäufer übersehen oft die Anzeichen sinkender Nachfrage”, sagt der ehemalige Ökonom der Bank of Japan. Inzwischen sehen sich viele Menschen, die Rekordpreise bezahlt haben, Zinsanstiegen gegenüber, während die Inflation die allgemeinen Lebenshaltungskosten nach oben treibt und in der Gesamtwirtschaft eine Rezssion droht. “Junge Familien, die sich verschuldet haben, haben noch nie in ihrem Leben einen starken Zinsanstieg zu einer Zeit erlebt, in der ihre realen, inflationsbereinigten Löhne sinken”, so Rob Subbaraman, Leiter der globalen Marktanalyse bei Nomura. “Das könnte für sie ein ziemlicher Schock sein.”

Wie stark Kreditnehmer steigenden Zinsen ausgesetzt sind, ist von Land zu Land unterschiedlich. In den USA zum Beispiel verlassen sich die meisten Hauskäufer auf festverzinsliche Darlehen mit einer Laufzeit von bis zu 30 Jahren. Hypotheken mit variablem Zins machten in den letzten fünf Jahren im Durchschnitt nur etwa 7% der konventionellen Kredite aus. In anderen Ländern hingegen sind Zinsen typischerweise nur für ein Jahr festgeschrieben oder bewegen sich gleich variabel mit dem Markt. Laut einem Bericht von Fitch Ratings vom Mai hatten Australien, Spanien, Großbritannien und Kanada die höchste Konzentration an variabel verzinslichen Krediten im Verhältnis zu den Neuvergaben im Jahr 2020.

FMW-Anmerkung: Je höher der Anteil von Krediten mit variablen Zinsen in einem Land, desto stärker dürfte sich die anstehende Krise am jeweiligen Immobilienmarkt auswirken. Viele Hauskäufer, die bei der Neufestsetzung von Zinsen die monatliche Belastung nicht mehr tragen können, dürften dann gezwungen sein ihre Immobilie auf den Markt zu bringen, was den Druck auf die Immobilienpreise weiter erhöhen dürfte. Ganz zu schweigen von den potenziellen Käufern von Häusern und Eigentumswohnungen, die bei den massiv steigenden monatlichen Belastungen derzeit ganz Abstand von so einem „Abenteuer“ nehmen. Dann doch besser sein Geld „ausgeben“ für Heizkosten und Strom?

FMW/Bloomberg