Die Immobilienpreise in Deutschland haben ganz klar den jahrelangen Aufwärtstrend gebrochen. Vor allem getrieben durch extrem niedrige Bauzinsen wurden Käufer lange Zeit animiert zu bauen. Und Anleger wurden durch nicht mehr vorhandene Renditen bei Zinsanlagen vertrieben in Richtung Aktien und Immobilien. Diese Woche zeigen Daten verschiedener Immobilienportale, dass die Immobilienpreise spürbar am Fallen sind. Denn stark gestiegene Bauzinsen (trotz jüngst etwas günstigeren Konditionen) und explodierende Baukosten vergraulen Käufer und Bauherren. Dazu kommt noch die allgemein hohe Inflation (derzeit bei 7,5 Prozent), die den Spielraum im monatlichen Finanzierungsplan vieler Kaufwilliger wohl schmälern dürfte.
Immobilienpreise fallen laut Immoscout24 zwischen 4,8 und 6,2 Prozent
Das Portal Immoscout24 hat gestern eine Analyse zur Entwicklung der Immobilienpreise veröffentlicht. Man blickte auf die Preisentwicklung von Immobilien in 312 ausgewählten deutschen Städten und Landkreisen mit mehr als 100.000 Einwohnern im Zeitraum Januar bis Juli 2022. Im Schnitt sanken die Preise für Einfamilienhäuser um 4,8 Prozent. Bei Eigentumswohnungen gingen die Preise im Mittelwert um 6,2 Prozent zurück. In 173 von 312 Städten und Landkreisen sinken die Angebotspreise für Wohnungen zum Kauf. In rund einem Drittel der Städte und Landkreise sinken die Angebotspreise für Häuser zum Kauf.
„Mit einem leichten Zeitversatz zeigt sich eine Veränderung der Immobilienpreise auf die abgeschwächte Nachfrage. Wir sehen mehr Angebote für Kaufimmobilien auf dem Markt, längere Verkaufszeiten von Immobilien und eine Verlagerung der Nachfrage in Richtung Miet-Markt. Anstatt Bieterverfahren werden Nachverhandlungen über den Preis jetzt wieder zunehmen und der Kauf trotz steigender Finanzierungskosten wieder attraktiver“, so die Aussage von ImmoScout24.
Auch McMakler sieht fallende Immobilienpreise
Das Immobilienportal McMakler hat diese Woche ebenfalls Daten veröffentlicht. Demnach zeigt die Analyse, dass die Immobilienpreise deutschlandweit im 2. Quartal erstmals seit Beginn des Immobilienbooms gesunken sind. Während der Markt im 1. Quartal 2022 noch einen deutlichen Preisanstieg von 2,5 Prozent gegenüber dem Vorquartal verzeichnete, führten die veränderten Marktbedingungen im 2. Quartal zu einem Rückgang der Immobilienpreise von 0,8 Prozent. Die gestiegenen Zinsen verlängerten laut McMakler zusätzlich den Kaufprozess gegenüber dem Vorjahreszeitraum um durchschnittlich 15 Prozent auf 96 Tage.
Über alle sieben A-Städte hinweg sind die Immobilienpreise laut McMakler deutlich gesunken. Besonders in München, das mit einem Quadratmeterpreis von über 9.000 Euro die teuerste Stadt Deutschlands ist, gingen die Preise im 2. Quartal um 3,7 Prozent zurück. Damit verzeichnete München den stärksten Rückgang, dicht gefolgt von Stuttgart, wo die Kaufpreise um 3,2 Prozent fielen. Den geringsten Kaufpreisrückgang verzeichneten Düsseldorf (-1,6 Prozent) und Köln (-1,8 Prozent). Im Bundesländervergleich war der Preisrückgang in Berlin (-2,2 Prozent), Hamburg (-2,2 Prozent) und Bayern (-1,8 Prozent) am stärksten. Aber auch Baden-Württemberg (-1,7 Prozent), Bremen (-1,5 Prozent) sowie Brandenburg und Hessen (-0,5 Prozent) folgten dem Abwärtstrend. Lediglich Sachsen-Anhalt (+2,1 Prozent) und das Saarland (+1,6 Prozent) verzeichneten nach wie vor steigende Preise.
Auch Europace sieht Preisrückgänge bei Immobilien
Eurpoace ist nach eigener Aussage Deutschlands größte Transaktionsplattform für Immobilienfinanzierungen. Das Portal meldete ebenfalls diese Woche einen Preisrückgang für Immobilien in allen Teilsegmenten. Der Europace Hauspreisindex sank im Juli im Vergleich zu Juni 0,60 Prozentpunkte. Man sehe, dass die Immobilienpreise vorerst einen Höhepunkt erreicht haben und gerade leicht abfallen. Gerade für Eigentumswohnungen sind die Preise um -0,86 Prozent im Vergleich zu den anderen beiden Segmenten der bestehenden und neuen Ein- und Zweifamilienhäuser am meisten zurückgegangen. Verkäufer von Objekten seien derzeit wieder eher bereit über Kaufpreise zu sprechen und zu verhandeln.
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Nachfrage nach Immobilien zum Kauf sinkt – Interesse an Mietwohnungen nimmt zu
Eine Analyse des Portals Immowelt aus letzter Woche zeigt, dass eigentlich kaufwillige Verbraucher ein Stück weit die Lust am Kaufen verloren haben (wohl aus bereits erwähnten Gründen), und stattdessen erstmal lieber Wohnungen mieten wollen. Daher verschiebt sich die Nachfrage. Innerhalb eines Jahres sind die Anfragen für Immobilien zum Kauf deutschlandweit um 17 Prozent gesunken. Parallel dazu hat sich die Anzahl der Anfragen auf Mietimmobilien um 34 Prozent erhöht. Logisch: Wenn die Nachfrage so deutlich nachlässt, sinken die Immobilienpreise. Als Basis für diese Daten hatte Immowelt das Angebot an inserierten Immobilien und die Anfragen darauf im 2. Quartal 2022 mit dem Vorjahreszeitraum verglichen. In München gab es im Vergleich zum Vorjahr 18 Prozent weniger Anfragen auf Kaufobjekte, allerdings 56 Prozent mehr Anfragen auf Mietimmobilien. Das Angebot geht bei Wohneigentum gleichzeitig nach oben, während es bei Mietwohnungen abnimmt. Ein ähnliches Bild zeigte sich auch in Düsseldorf und Köln.
Bauzinsen im großen Bild stark gestiegen
Die Bauzinsen (10 Jahre Zinsbindung) lagen zum Jahresanfang bei 1,00 Prozent – bis Juni stiegen sie dramatisch schnell an auf 3,42 Prozent. Auch wenn sie laut aktuellsten Daten von Interhyp aktuell auf 2,72 Prozent zurückgekommen sind – der Zinsanstieg im Vergleich zum Jahresbeginn ist immer noch gewaltig. Und im größeren Bild, wenn man zum Beispiel 12 Monate zurückgeht zu Zinsen von 0,83 Prozent, dann kann man sich ausmalen, wie sehr sich die monatlichen Belastungen für neue Hauskäufer verteuern, die eine Kreditfinanzierung benötigen – und das sind nun mal so ziemlich alle. Dadurch lässt die Nachfrage kräftig nach. Und wie gesagt – oben drauf kommen die explodierenden Baukosten und die allgemeine Inflation. Es ist gut möglich, dass die Immobilienpreise daher weiter fallen werden – weil die Nachfrage nachlässt, und die Eigentümer, die jahrelang im Genuss ständig steigender Preise waren, nun Angst haben ihre Objekte nicht mehr abstoßen zu können. Daher ist man bereit geringere Preise zu akzeptieren.
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Der Immobilienmarkt in Hamburg und Schleswig-Holstein zieht gerade wieder an. Die Urlaubszeit ist vorbei, die Zinsen für 15 Jahre Festschreibung sind wieder unter 3% gesunken und die Leute bekommen Angst vor einer noch höheren Inflationsrate.
Für die Käufer besteht aktuell eine größere Auswahl als noch zu Beginn des Jahres und zumindest in den vergangenen 3-4 Monaten konnten sie sich etwas mehr Zeit für die Prüfung und die Finanzierung lassen. Im Moment gewinnt die Dynamik bereits wieder an Stärke.
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Es gibt mehrere gegenläufige, sich selber verstärkende Strömungen – daher ist die Entwicklung schwierig zu prognostizieren, Extreme wird es aber nicht geben, weil dann Gegenkräfte automatisch wieder erstarken. Ein nicht genannte Facette ist z.B. dass der Markt an Kaufimmobilien zu grob 50% von Investoren beherrscht wird – die haben genug Geld…und das müssen sie anlegen. Sonst droht ein – an Konsumgüterpreisen gemessener – Kaufkraftverlust von gegenwärtig dramatischen ~8% p.a. auf alle brachliegende Liquidität. Andere Anlageformen schneiden momentan nicht besser ab – kein Wunder, die EZB hat ja auch die Zinsen auf gerade mal 0,5% erhöht. Festzinsprodukte sind daher erst mal auch keine Alternative und der Markt für Unternehmensanteile in einem rezessiven Umfeld wie gegenwärtig auch nicht. Die Preise pendeln sich gerade neu ein und pendeln ist hier wörtlich zu nehmen; einen Absturz der Preise halte ich aber für äußerst unwahrscheinlich
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Ich muss feststellen, dass Käufer nicht mehr bereit sind, alles zu bezahlen. Es wird zwar vielleicht keinen großen Preissturz geben, aber die Preise werden definitiv fallen, da viele Käufer nicht mehr gewillt sind, die zum Teil bis 40 Prozent überteuerten Immobilien zu kaufen. Da ist auch die Inflation von 10 Prozent noch „billiger“. Eine gewisse Kriegsangst könnte auch nochmal einen Stopp der Preise bewirken. Noch ist die Gefahr nicht da, aber sollte der Ukraine Krieg doch eskalieren könnte auch eine Immobilie kein Garant mehr sein. Und die Gefahr von Schimmel und anderen Schäden bei vermieteten Wohnungen und Mieter, die vielleicht nicht mehr zahlen können, machen Immobilien nicht mehr so attraktiv.
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