Häuser in den USA sind so unerschwinglich wie zuletzt in den 1980er-Jahren. Im Grunde ist der US-Immobilienmarkt für alle außer für die Ultrareichen kaputt. Ein Grund dafür sind die hohen Zinsen. Trotz eines leichten Rückgangs sind die Hypothekenzinsen in den USA immer noch so hoch wie seit 20 Jahren nicht mehr – das schreckt Käufer ab. Während sich die Mittelschicht aufgrund der hohen Zinsen und den hohen Preisen kaum noch ein neues Haus leisten kann, erleben Luxus-Immobilien für wohlhabende Käufer einen Boom.
Wie Bloomberg berichtet, lässt einer der am wenigsten erschwinglichen US-Wohnungsmärkte seit Jahrzehnten den Verkauf von Wohnimmobilien einfrieren und schließt damit eine Generation von angehenden Hausbesitzern aus. Doch eine Gruppe bleibt von der Krise völlig unbeeindruckt: die Wohlhabenden und Ultrareichen.
Zinsen machen Immobilienmarkt kaputt
Insgesamt war es eine beunruhigende Verkaufssaison am Immobilienmarkt in den USA. Die Verkäufe neuer Eigenheime waren im Juni leicht rückläufig und blieben nach dem Rückgang von 15 % im Mai deutlich hinter den Erwartungen zurück, während die Transaktionen von Immobilien, die bereits zuvor in Besitz waren, den vierten Monat in Folge zurückgingen.
Der einzige Lichtblick auf dem Immobilienmarkt ist das Luxus-Segment: Häuser im Wert von über 1 Million Dollar waren die einzige Preiskategorie, in der die Verkäufe im Juni stiegen, wie die National Association of Realtors mitteilte. Es ist nicht schwer zu verstehen, warum. Da der 30-jährige Festhypothekenzins knapp unter 6,9 % liegt, nachdem er in dem Zeitraum von Ende 2019 bis Anfang 2022 lediglich um die 3 % gelegen hatte, zahlt jeder, der einen Kredit aufnehmen muss, einen deutlich höheren Preis für das gleiche Haus als noch vor ein paar Jahren.
Zahlungskräftige Käufer haben diese Sorge jedoch nicht, weil sie genug Barmittel haben, dass sie verwenden können.
„Ich kann mich nicht erinnern, wann ich das letzte Mal einen Käufer über eine Finanzierung reden gehört habe“, sagt Lisa Rooks Morris, eine in Sarasota, Florida, ansässige Maklerin für Luxus-Immobilien bei Douglas Elliman. „Sie kommen alle mit Bargeld.“
High-End-Immobilienboom
Das Ergebnis ist ein High-End-Immobilienboom, der dem größten US-Luxushausbauer an der Börse zu einem Höhenflug verhilft. Toll Brothers meldete in seinem Ergebnisbericht für das zweite Quartal im Mai einen unerwartet guten Auftragseingang und hob seine Prognose für die Auslieferungen im Gesamtjahr an. Die Aktien des Unternehmens werden nach einem Anstieg von rund 170 % seit Anfang 2023 in der Nähe eines Rekords gehandelt. Damit sind sie der fünftgrößte Gewinner im S&P Midcap 400 Index in diesem Zeitraum und das Unternehmen ist das am besten abschneidende börsennotierte US-Bauunternehmen der letzten sechs Monate.
„Historisch gesehen sind höherpreisige Häuser die ersten, die einen Anstieg der Zinsen zu spüren bekommen“, sagte Ali Wolf, Chefökonom von Zonda. „Das sehen wir heute nicht. Das hohe Eigenkapital und der starke Aktienmarkt haben als Puffer gegen die hohen Zinsen für die Ultrareichen Amerikaner gewirkt.
Zweiteilung am Immobilienmarkt
Zum Ende des ersten Quartals verwendeten 45 % der Käufer von hochwertigen US-Eigenheimen ausschließlich Barmittel, der größte Anteil seit mindestens einem Jahrzehnt, wie aus Daten von Redfin hervorgeht. Gut gefüllte Aktienportfolios, der Verkauf langfristiger Beteiligungen an Gewerbeimmobilien und neu geerbtes Generationenvermögen sind allesamt beliebte Finanzierungsquellen.
Im Gegensatz dazu sind Einsteiger auf ihre persönlichen Ersparnisse und Einkommen angewiesen, die nicht mit der Inflation Schritt gehalten haben. Und für einkommensschwächere Kreditnehmer geht das Problem über die steigenden Hypothekenzinsen hinaus, da die Zahlungsrückstände bei Kreditkarten und Autokrediten steigen.
„Die Zweiteilung, die wir auf dem Immobilienmarkt beobachten, ist sinnbildlich für die umfassendere Zweiteilung, die wir in der Wirtschaft beobachten“, so Ben Ayers, leitender Wirtschaftswissenschaftler bei Nationwide. Die Vermögenswerte in den USA steigen rasant an, und „während viele wohlhabende Leute davon profitieren, kommen die Menschen am anderen Ende des Spektrums gerade so über die Runden.“
Die Ultrareichen kaufen weiter Immobilien
Gut betuchte Käufer kehren in die pandemische Boomtown Black Diamond mehr als 30 Meilen südlich von Seattle, Washington, zurück. In The Regency at Ten Trails, einer Toll Brothers-Gemeinschaft für aktive Erwachsene in der ehemaligen Kohlebergbaustadt, beginnen die Preise bei 600.000 Dollar, aber die beliebtesten Immobilien kosten mehr als 1 Million Dollar und haben eine Wohnfläche von etwa 186 Quadratmetern. Mehr als die Hälfte der Käufer zahlt nach Angaben von Toll Brothers bar. Die Verkaufsberaterin Kristi Brewer sagt, sie habe in den letzten Monaten einen Anstieg der Nachfrage festgestellt.
Auf der anderen Seite des Landes, in Florida, verkaufte Morris Anfang des Jahres ein neu gebautes Haus im Wert von 7,75 Millionen Dollar, nur 72 Stunden nachdem es auf den Markt gekommen war. Der Unterschied zwischen jetzt und der Covid-Raserei, so Morris, ist ein Überangebot an Qualitätsimmobilien.
„Jetzt haben Sie die Zeit, um zu überlegen, einzukaufen und zu verhandeln“, sagte Morris, was vielen Käufern während der Pandemie nicht möglich war.
Immobilienmarkt ist zu teuer
Der Bedarf an preiswerteren Wohnungen ist auch in der Wohnungsbauindustrie nicht zu übersehen. Die Herausforderung besteht darin, dies in einem Umfeld zu bewerkstelligen, in dem die Kosten für so ziemlich alles, was zum Bau eines Hauses gehört, höher sind als früher.
Für David Weekley Homes mit Sitz in Houston, einem der größten privaten Bauunternehmen des Landes, wächst das Segment der aktiven Erwachsenen beispielsweise schnell. Laut Präsident Chris Weekley ist es für das Unternehmen jedoch schwierig, Häuser zu bauen, die für weniger als 400.000 US-Dollar verkauft werden können, da die Kosten für Grundstücke, Arbeit und Materialien steigen.
„Jeder Bauunternehmer versucht auf seine Weise, erschwinglichere Häuser zu bauen“, so Weekley. „Aber das Risiko dabei ist, dass die einzige Möglichkeit, billigeres Land zu bekommen, darin besteht, weiter nach draußen zu gehen. Und das ist eine riskantere Wette.“
In der Zwischenzeit ist der Pool an potenziellen Käufern mit Geld in der Tasche groß – 39 % der Häuser in den USA hatten 2022 noch keine Hypothek.
„Höherwertige Käufer nutzen einfach ihr Bargeld“, sagte Wolf von Zonda.
FMW/Bloomberg
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