Immobilienmarkt: Vonovia gab Apollo größeren Abschlag bei Milliardendeal

Beim kürzlich vermeldeten milliardenschweren Verkauf eines Anteils an einem Wohnungsportfolio hat Deutschlands großer Immobilienkonzern Vonovia dem Finanzinvestor Apollo Global Management eine Reihe finanzieller Zugeständnisse machen müssen, die unterm Strich einem deutlich größeren Abschlag auf dem Buchwert entsprechen als Vonovia genannt hatte. Entsprechend ist die Lage am deutschen Immobilienmarkt also doch angespannter? Denn je höher die Abschläge, desto besser ist ja offenkundig die Verhandlungsbasis für die Käufer.

Auf den höheren Abschlag weist laut Bloomberg heute Andres Toome hin, Immobilienanalyst beim Analysehaus Green Street. Apollo kauft einen Anteil von 30% an dem sogenannten Südewo-Portfolio aus 21.000 Wohnungen in Baden-Württemberg für rund 1 Milliarde Euro, erhält aber Green Street zufolge rund 70% der Gewinnausschüttungen der Südewo.

Zudem zahlt Apollo Vonovia keine Gebühren für das Asset Management, was eigentlich üblich wäre, so Green Street. Beide Zusatzbedinungen wurden in der Mitteilung der Vonovia zum Verkauf an Apollo nicht erwähnt. Vonovia selbst profitiert von einer Rückkaufoption für den Anteil von Apollo — diese wurde allerdings beim Verkauf erläutert.

Unter Einbeziehung dieser geldwerten Vorteile würde sich der Abschlag gegenüber dem Buchwert des Portfolios zum Jahresende 2022 auf 30% summieren, schreibt Green Street. Vonovia hatte ihn bei der Ankündigung der Transaktion Ende April mit nur 5% beziffert.

“Für die Aktionäre von Vonovia wäre es vorteilhaft gewesen, wenn das Management die wirtschaftlichen Aspekte des Deals offener dargelegt hätte”, schrieb Toome in seiner Analyse, die bereits am Montag veröffentlicht wurde.

Vonovia wollte sich zu Details der Transaktion nicht äußern, bestätigte aber, dass Zugeständnisse bei den Gewinnausschüttungen der Südewo vereinbart wurden. CEO Rolf Buch hatte auf einer Telefonkonferenz mit Analysten erklärt, Apollo genieße als Minderheitseigner keine Schutzrechte und erhalte aus dem Portfolio daher höhere Ausschüttungen, hatte aber keine Zahlen genannt.

Die Berechnung wirft ein wenig vorteilhaftes Licht auf den Deal, der als Zeichen interpretiert worden war, dass bei den Immobilienpreisen eine Bodenbildung eingesetzt haben könnte und das Vertrauen in den deutschen Immobiliensektor zurückkehrt, der unter den steigenden Zinsen leidet.

Vonovia hat außerdem mehrere Portfolios neu gebauter Wohnungen für 535 Millionen Euro nach Steuern und Transaktionskosten an CBRE Investment Management verkauft. Das ist ein leichter Abschlag auf den Buchwert der Immobilien in Höhe von 600 Millionen Euro und etwa 7% weniger als der Bau der Wohnungen gekostet hat.

FMW/Bloomberg