Gerade erst besprachen wir die Unterschiedene verschiedener Preisindizes für deutsche Immobilienpreise, wo es vor allem um die Frage ging, ob der Trend bei Wohnimmobilien bereits nach oben dreht. Bei Gewerbeimmobilien sieht die Lage aber eindeutiger aus. Immer noch ist die Branche mit massiven Problemen konfrontiert. Der Trend zum Home Office lässt die Nachfrage nach Büroflächen seit Corona schwächeln. Zu viel Angebot sorgt für Probleme am Markt, und hohe Zinsen belasten Projektentwickler massiv.
Preise für Gewerbeimmobilien weiterhin im Rückgang
Heutige Daten des Verbands der Pfandbriefbanken (vdp) zeigen: Seit dem Hochpunkt aus dem zweiten Quartal 2022 bis zum ersten Quartal 2024 sind die Preise für Gewerbeimmobilien um 17,2 % gesunken. Im Jahresvergleich vom ersten Quartal 2023 zum ersten Quartal 2024 ist es ein Minus von 9,6 %. Und im kurzfristigen Quartalsvergleich sind es -0,8 %. In der Grafik sieht man, dass die Gewerbeimmobilienpreise in den letzten zwei Jahren dramatisch stärker abgestürzt sind als bei Wohnimmobilien.
Die Preisentwicklung bestätigt unsere Prognose, dass die Preise weiter fallen, bei Gewerbeobjekten kräftiger als bei Wohnimmobilien, so die Aussage des vdp. Für Gewerbeimmobilien zeichne sich noch keine Bodenbildung ab. Zwar habe die Abwärtsdynamik zuletzt etwas nachgelassen. Jedoch dürfe dies aufgrund des weiterhin geringen Transaktionsgeschehens nicht überinterpretiert werden. Der seit Mitte 2022 anhaltende Abschwung am Immobilienmarkt treffe vor allem den Markt für Gewerbeimmobilien, wie an der Preisentwicklung zu erkennen sei.
Renditen
Wie im Schlussquartal 2023 verzeichneten Büro- und Einzelhandelsimmobilien laut dem vdp jeweils zweistellige Renditeanstiege im Vorjahresvergleich, gemessen am vdp-Liegenschaftszinssatzindex. So legten die Renditen für Büros und Handelsimmobilien auf Jahressicht um 14,2 % bzw. 13,4 %, auf Quartalssicht um 1,3 % und 2,6 % zu. Recht einheitlich verlief zu Beginn dieses Jahres auch die Entwicklung der Neuvertragsmieten in beiden Gewerbeimmobilien-Assetklassen: Zwischen den Anfangsquartalen 2023 und 2024 stiegen die Büro- bzw. Einzelhandelsmieten um 2,9 % bzw. 3,3 %. Beim Quartalsvergleich betrugen die Mietveränderungen +0,7 % und +1,1 %.
Ausblick
Gewerbeimmobilien gehen weiterhin durch eine Phase struktureller Herausforderungen, so formuliert es aktuell der vdp. Während sich das Zinsumfeld und die ESG-Sanierungserfordernisse auf Büros und Einzelhandelsimmobilien auswirkten, seien jeweils noch individuelle Trends zu berücksichtigen – einerseits die unklaren Folgen des Homeoffice-Trends im Bürosektor, andererseits die anhaltende Bedeutungszunahme des Online-Handels für den Einzelhandelsimmobilienmarkt. Auch in den Folgequartalen ist laut vdp mit Preisrückgängen bei Gewerbeimmobilien zu rechnen. Auch wenn aus heutiger Sicht der größere Teil der zinsgetriebenen Preiskorrekturen bereits erledigt sei, rechnet der vdp auch in den Folgequartalen mit Rückgängen bei den Gewerbeimmobilienpreisen. Die Anspannung bei Gewerbeimmobilien werde vorausichtlich das gesamte Jahr 2024 andauern. Erst ab Jahresbeginn 2025 sei eine Entspannung der Lage zu erwarten.
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