Bloomberg-Analyse EZB mit Blick auf Billionen-Risiko bei Gewerbeimmobilien

Die Signa-Pleite war das sichtbarste Desaster am Immobilienmarkt. Aber wie viel nicht so gut sichtbares Risiko steckt noch in Engagements bei Gewerbeimmobilien in Europa? Die EZB wirft verstärkt ein Auge auf dieses Billionen-Risiko für Banken. Dazu zeigen wir hier eine aktuelle Bloomberg-Analyse: Die Mitarbeiter der Europäischen Zentralbank waren besorgt. Nachdem sie im vergangenen Jahr mehr als ein halbes Dutzend deutsche und österreichische Banken zu ihren Krediten an das 23 Milliarden Euro schwere Signa-Imperium des Immobilienmagnaten Rene Benko befragt hatten, waren sie besorgt, dass die Banken auf Verlusten sitzen könnten, die sie noch nicht erkannt hatten.

EZB untersucht mögliche Risiken für Banken

Angesichts der Krise auf den Gewerbeimmobilienmärkten stellte die EZB den Wert der von Benkos Signa, einem für aggressive Wetten und mangelnde Transparenz bekannten Konglomerat, verpfändeten Sicherheiten in Frage und drängte schließlich einige Banken, die Schulden abzuschreiben oder zusätzliche Rückstellungen für Verluste zu bilden. Monate später brach das Imperium des Milliardärs in einer der größten Immobilienpleiten seit der globalen Finanzkrise zusammen.

Die Untersuchung, die von einem engagierten Team von etwa 20 Regulierungsbehörden durchgeführt wird, stellt die jüngste Eskalation einer Aufsichtskampagne dar, die mehr als ein halbes Jahrzehnt zurückreicht. Und die EZB ist noch nicht fertig mit der Überprüfung der Risiken auf den abstürzenden Gewerbeimmobilienmärkten. Hochrangige Beamte erörtern nun neue Maßnahmen, um sicherzustellen, dass die Banken, die am stärksten in den anfälligen Bereichen der Anlageklasse engagiert sind, die Auswirkungen bewältigen können. Dazu gehören weitere Rückstellungen und die Verbesserung ihrer Sicherheiten im Verhältnis zu den Krediten.

Angesichts des Zusammenbruchs von Benkos Firmengeflecht und der sich abzeichnenden weiteren Probleme, die sich aus dem Verfall der Bürowerte und dem Rückzug von Bauträgern ergeben, argumentieren die EZB-Beamten, dass ihr proaktiver Ansatz vorausschauend war. Während Banken wie die Helaba und die Raiffeisen Bank International potenzielle Verluste bei Signa-Krediten in Kauf nehmen müssen, scheinen sie und die gesamte Branche gut aufgestellt zu sein, um mit den Problemen in dieser Anlageklasse fertig zu werden, so die Notenbanker.

Die Anleger sind weiterhin verunsichert. Zu Beginn dieses Jahres verkauften sie Aktien und Anleihen kleinerer Spezialbanken wie der Deutschen Pfandbriefbank, die sich in großem Umfang in Gewerbeimmobilien engagiert haben. Die Wertpapiere der deutschen Bank haben seitdem einige Verluste wieder wettgemacht.

Signa selbst hat der EZB die Schuld an seinem Niedergang gegeben und erklärt, die Untersuchung habe die Geldbeschaffung erschwert. Einige Banker haben sich mit ähnlichen Aussagen zu Wort gemeldet. Die EZB hat diese Ansicht öffentlich zurückgewiesen. Doch selbst einige nationale Aufsichtsbehörden, die sich von der Signa-Untersuchung überrumpelt fühlten, sagen unter vier Augen, dass sie sich ein anderes Vorgehen gewünscht hätten, um den Eindruck zu vermeiden, dass ihre Maßnahmen das Konglomerat stigmatisieren.

Kredite für Gewerbeimmobilien über 1,2 Billionen Euro

Diese Geschichte basiert auf Gesprächen mit fast einem Dutzend an der Aufsicht beteiligter Beamter, die aufgrund interner Informationen nicht genannt werden wollten. Sprecher von Signa, der EZB und der Banken lehnten eine Stellungnahme ab.Der Fall Signa veranschaulicht das heikle Gleichgewicht, das die Aufsichtsbehörden bei der EZB halten müssen. Nach Angaben der Europäischen Bankenaufsichtsbehörde haben die Banken des Euroraums Kredite in Höhe von 1,2 Billionen Euro mit Gewerbeimmobilien als Sicherheiten, das sind 8,3 % ihres gesamten Kreditbestands.

„Gewerbeimmobilien sind besonders anfällig“ und weisen einen überdurchschnittlich hohen Anteil an notleidenden Krediten auf, sagte Claudia Buch, die jetzt den Vorsitz im Aufsichtsgremium der EZB innehat, in einer Rede am Dienstag. „Wir beobachten dies sehr genau und arbeiten auch mit den Banken zusammen, um das Risiko dieser Art von Krediten zu reduzieren.“

Theoretisch liegt es in der Hand der EZB, die Kreditvergabe der Banken in diesem Teil der Wirtschaft zu fördern oder einzuschränken, wodurch massive Kreditströme umgelenkt werden könnten und über Aufschwung oder Niedergang von Bauunternehmen entschieden werden könnte. Obwohl die Notenbanker sagen, dass es nicht ihre Aufgabe ist, zu bestimmen, welche Unternehmen Kredite erhalten können, führen sie die Untersuchung als Beispiel für das neu entdeckte Selbstbewusstsein der EZB in ihrem zehnten Jahr als oberste Bankenaufsichtsbehörde in der Eurozone an. Die Aufsichtsbehörde will ihre Mitarbeiter dazu ermutigen, sich auf die größten Risiken für die Banken zu konzentrieren und weniger Zeit mit dem Abhaken von Kästchen zu verbringen.

Der mutigere Ansatz in Bezug auf Signa hat einige nationale Aufseher überrascht. Sie äußern privat ihre Besorgnis über das Risiko, einen Kreditnehmer in den Augen seiner Kreditgeber zu stigmatisieren. Diese Leute wollen solche eingehenden Überprüfungen einzelner Kredite in umfassendere Prüfungen mehrerer Kreditnehmer einbetten, um das Risiko einer Stigmatisierung zu vermeiden, ein Vorschlag, der als kostspielig angesehen wird. Andere bemängeln, dass die Signa-Prüfung zu viele Mitarbeiter bindet.

Dennoch verteidigten alle Aufseher die Prüfung von Signa als gerechtfertigt. Die Untersuchung habe zwar keine Bedrohungen für die Solvenz einzelner Banken aufgedeckt, aber Mängel im Risikomanagement und in einigen Fällen unzureichende Rückstellungen für Verluste aufgezeigt. Diese Aufseher, die an der Gestaltung der EZB-Strategie mitwirken, erklärten gegenüber Bloomberg, dass der ständige Druck auf die Banken, ihr Risikomanagement zu verbessern und Rückstellungen für Verluste bei Gewerbeimmobilien zu bilden, ein Hauptgrund dafür sei, dass die europäischen Banken nun gut gerüstet seien, um die Turbulenzen zu überstehen.

Offensive bei Prüfungen

Einige Aufseher verweisen auf ein Treffen Ende 2017, bei dem festgelegt wurde, dass Gewerbeimmobilien ein zentrales Risiko darstellen, auf das man sich konzentrieren sollte. Die Zinssätze waren noch niedrig und die Märkte für Gewerbeimmobilien boomten. Doch als die damalige Vorsitzende Daniele Nouy und ihre Kollegen in ihrem Konferenzraum im Frankfurter Eurotower die Prioritäten festlegten, sahen sie Schwierigkeiten voraus.

Beamte aus der gesamten Region, die sich an das Treffen und die Diskussionen im Vorfeld erinnern, sagen, dass sie sahen, dass die Investoren Schulden in einer Höhe aufnahmen, die schwer zu tragen sein würde, insbesondere wenn die Kreditkosten stiegen. Erschwerend kam hinzu, dass es Anzeichen dafür gab, dass die Bauträger von renditehungrigen Kreditgebern unterstützt wurden, die sich der Risiken, die sie eingingen, kaum bewusst waren.

Nouy, eine Französin, die die Aufsichtsabteilung der EZB aufgebaut und sich einen Ruf für ihre Strenge erworben hatte, setzte die Aufsichtsbehörde auf einen ihrer intensivsten Prüfungskurse. Als die Bemühungen begannen, waren die Erinnerungen an die Rolle der Gewerbeimmobilien in der Kreditkrise von 2008 bei den Aufsehern, die die neue Bankenaufsicht einrichten wollten, noch frisch.

Die EZB startete 2018 eine Kampagne, in deren Verlauf sie die Gewerbeimmobilien-Portfolios von mehr als 40 Banken in Europa, dem Vereinigten Königreich und den USA unter die Lupe nahm. Ihre Teams verbrachten bis zu drei Monate in den Geschäftsräumen einzelner Banken und untersuchten, wie sie das damit verbundene Risiko handhabten, einschließlich der zentralen Frage der Bewertung von Sicherheiten. Solche Vor-Ort-Prüfungen sind bekanntlich streng und zeitaufwändig, und einige Aufseher bezeichnen sie als „Knacken der Bücher“.

„Die EZB hat sich um den Fall gekümmert“, so Valeriya Dinger, Professorin für Wirtschaftswissenschaften an der Universität Osnabrück in Deutschland. „Ohne die Kontrolle der EZB wäre die Situation wahrscheinlich noch schlimmer“.

Banken wussten zu wenig über ihre Kreditrisiken

Als die Ergebnisse eintrafen, bestätigten sie die Bedenken, die ursprünglich im Aufsichtsrat der Aufsichtsbehörde geäußert worden waren, und zeigten Probleme auf, die über die gewerbliche Immobilienfinanzierung der Banken hinausgingen. Wie die beteiligten Mitarbeiter später schrieben, hatten die Banken die Lehren aus der Krise von 2008 nicht vollständig gezogen. Insbesondere erkannten sie nicht das Potenzial für erhebliche Verluste, wenn die Werte der Sicherheiten sinken und die Ausfälle in die Höhe schnellen, wenn eine große Anzahl von Schuldnern schnell in Not gerät.

Die Banken wussten auch nicht genug über ihre Kredite. Die EZB verwies auf den fehlenden Überblick über die Kreditnehmer, bei denen Refinanzierungsrisiken bestehen, was insbesondere bei so genannten endfälligen oder Ballonkrediten von Bedeutung ist, bei denen ein großer Teil der Schulden erst bei Fälligkeit zurückgezahlt werden muss. Die Unzulänglichkeiten erstreckten sich sogar auf einen Grundsatz der Immobilieninvestitionen: die Frage, ob sich ein Gebäude in einer erstklassigen Lage befindet oder nicht.

Die Bewertung von Gebäuden wurde ebenfalls zu einem Problembereich. Nicht nur, dass die Banken diese Daten, die oft von externen Firmen geliefert wurden, nur langsam aktualisierten, die Prüfung der Aufseher zeigte auch, dass die Standards in den einzelnen europäischen Ländern für die Bewertung von Immobilien sehr unterschiedlich sind. Während die EZB im Rahmen ihrer Bemühungen mit Gutachtern zusammenarbeitete, stellen einige Bankenaufsichtsbehörden in Frage, ob die uneinheitliche Gruppe von Unternehmen, die den Banken die Informationen liefern, eine weitere Prüfung verdient.

Die EZB bemühte sich, ihr Fachwissen zu erweitern, indem sie Mitarbeiter aus der gewerblichen Immobilienbranche, wie z. B. Gutachter, unter Vertrag nahm. Zusammen mit ihren Inspektoren bestand die Kampagne aus etwa 150 Personen. „Ich denke, dass die größte Triebkraft ihres proaktiven Ansatzes dieses Mal mit dem Aufbau von internem Branchenwissen zu tun hat“, sagte Green Street-Analyst Peter Papadakos.

Blick auf Pandemie

Die Warnungen der Zentralbank haben nicht immer ins Schwarze getroffen. In der Pandemie führte die EZB ein „schwerwiegendes, aber plausibles Szenario“ an, in dem die notleidenden Kredite der Banken über alle Anlageklassen hinweg auf 1,4 Billionen Euro ansteigen könnten, was deutlich über dem Niveau der Finanz- und Staatsschuldenkrise liegt. Letztendlich führten hunderte von Milliarden Euro an Steuerbürgschaften und andere Konjunkturmaßnahmen dazu, dass die Banken nur wenige Kreditausfälle zu verzeichnen hatten.

Dennoch erhielten die Bemühungen zur Begrenzung der Risiken bei Gewerbeimmobilien neuen Auftrieb, als die Pandemie neue Herausforderungen für die Anlageklasse mit sich brachte. Während der plötzliche Ausbruch der Pandemie die Aussicht auf steigende Zinssätze hinauszögerte, trafen die zu diesem Zeitpunkt ergriffenen Maßnahmen zur sozialen Entlastung das Gastgewerbe und den Einzelhandel hart. Büros gerieten unter Druck, da ganze Gebäude vorübergehend geräumt wurden und viele Menschen von zu Hause aus arbeiteten – ein Trend, der die Preise auch heute noch belastet.

„Frühzeitige Warnung der EZB war richtig“

Im Jahr 2021 begann die EZB mit einer weiteren Überprüfung, die zunächst 32 Banken umfasste, um festzustellen, inwieweit sie auf die Bewältigung neu auftretender Risiken bei Krediten an Büro- und Einzelhandelsunternehmen in ihren Heimatmärkten vorbereitet waren. Die Aufsichtsbehörde schränkte diese Gruppe auf 15 ein und untersuchte die Auswirkungen höherer Baukosten, einer „Normalisierung“ der Zinssätze, die Unterschiede zwischen Gebäuden in erstklassigen Lagen und solchen in weniger guten Lagen sowie Fragen im Zusammenhang mit dem Klimawandel.

Da die Ergebnisse weiterhin in die Bemühungen der EZB einfließen, sicherzustellen, dass die Banken ihre gewerblichen Immobilienrisiken im Griff haben, werden einige Banken infolgedessen stärker unter Druck geraten, einschließlich derjenigen, die in Problembereichen wie dem US-Markt, Büros oder Einzelhandel tätig sind, so die Personen. Dies werde wahrscheinlich die Forderung nach höheren Rückstellungen nach sich ziehen, um den Bedenken der EZB hinsichtlich der Sicherheiten Rechnung zu tragen, fügten sie hinzu.

„Es war wichtig, dass die EZB frühzeitig gewarnt hat“, so Dinger über den Markt für Gewerbeimmobilien. „Wenn sie in Zukunft von den Banken verlangen muss, Kapital aufzubauen oder die Ausschüttungen an die Aktionäre zurückzustellen, kann sie darauf verweisen, dass sie in diesem Fall richtig gehandelt hat.

FMW/Bloomberg