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Goldener Beton auf tönernen Füßen: Bemerkungen zum deutschen Immobilienmarkt

Markus Fugmann

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am

Ein Gastbeitrag von Maurice Iarusso (Maurice Iarusso ist Immobilienmakler und Buchautor aus Oberbayern)

Nach intensiver Analyse der relevanten volkswirtschaftlichen Rahmenbedingungen bin ich zu dem Ergebnis gekommen, dass die momentane gute Stimmung an den Immobilienmärkten nicht von Dauer sein wird. Ich bin der Auffassung, dass Deutschland auf lange Sicht zwangsläufig eine Immobilienkrise drohen muss mit:

– sinkenden Preisen sowie sinkender Nachfrage,
– schwachen Mieten,
– ausbleibenden Wohnungsbauinvestitionen und
– einer Depression in der Bauwirtschaft

Folgendes Video veranschaulicht, warum Deutschland vor einer Immobilienkrise steht:

Herr Iarusso hält zu diesem Thema einen Vortrag – er findet statt am 05. November, 14 Uhr im Kulturzentrum Milbertshofen, 80809 München.

immobilienblase-2
Beispielbild eines Fertighauses. Foto: Andreas Koll/Wikipedia (CC BY 2.5)

13 Kommentare

13 Comments

  1. Avatar

    Rechendussel

    26. Oktober 2016 12:22 at 12:22

    Ich find den Maurice ja putzig….

    Satiriker
    Wollte mal in Harvard, Oxford und an der Sorbonne studieren wo man ihn trotz seines wartens nicht eingelassen hat. Sowas aber auch!
    Schriftsteller aber erst seit Ranicki tod ist.
    Immobilienmakler
    Youtube Star
    Übersetzer von Daniela Katzenberger. (was muss man den da übersetzen)

    Google liefert einem gleich den richtigen Eindruck über den Menschen wenn man sie bis vor 5 Minuten nicht kannte. Hier mal nen kleiner Link wie er in der Heimat so gesehen wird.

    https://tegernseerstimme.de/pr-mit-fremdschaem-charakter/134191.html

    Hier seine beschreibung bei Amazon

    https://www.amazon.de/Maurice-Iarusso/e/B00II7XGZI

    So gerne ich ja hier bei FNW mitlese, und so sehr man manche Themen auch mal diskutieren müsste. Maurice passt wundervoll in die illustre Runde der anderen Schaumschläger die hier gerne mal zu Wort kommen dürfen. Das Youtubevideo hätte man etwas peppiger auch in der hälfte der Zeit runterspulen können. Würde an unserer Eliteuni einer so nen Vortrag halten wäre der Saal nach 5 Minuten leer.

    Freu mich auf mehr erheiternde Schaumschläger aller coleur vieleicht mal interessante features untereinander. Risse und Maurice diskutieren moderiert vom Oberst aus dem Osten.

    Grüsse

  2. Avatar

    bauer

    26. Oktober 2016 12:29 at 12:29

    …dann weiß man ja,wo die Reise in Zukunft hingehen wird.
    und hier noch ein weiteres indiz,warum wir hier so „Goldgeil“sind:

    Edelmetalle: Gold trotzt dem anhaltend festen US-Dollar und ist auf ein 3-Wochenhoch von über 1.275 USD je Feinunze gestiegen. In Euro gerechnet kostet Gold mit gut 1.170 EUR je Feinunze ebenfalls so viel wie zuletzt vor drei Wochen. Unterstützt wurde Gold gestern durch Zuflüsse in die ETFs von 4,3 Tonnen. Vor einer Woche hatte das Ministerium für Industrie und Informationstechnologie Projektionen für das Goldangebot und die Goldnachfrage in China bis zum Jahr 2020 veröffentlicht. Demnach soll die Goldproduktion von 450 Tonnen im letzten Jahr bis 2020 auf 520 Tonnen steigen. Bei der Goldnachfrage wird in diesem Zeitraum ein Wachstum von 986 Tonnen auf 1.200 Tonnen erwartet. Dies spricht für langfristig hohe Goldimporte Chinas. Denn augenscheinlich klafft eine große Lücke zwischen Angebot und Nachfrage in China und die Nachfrage wächst im Projektionszeitrum schneller als das Angebot. Zahlen zu den Goldimporten Chinas aus Hongkong im September werden morgen veröffentlicht.

    TagesInfo Rohstoffe: Kaffeepreise auf Mehrjahreshochs (26. Oktober 2016) | wallstreet-online.de – Vollständiger Artikel unter:
    http://www.wallstreet-online.de/nachricht/9030543-tagesinfo-rohstoffe-kaffeepreise-mehrjahreshochs-26-oktober-2016
    Ab Morgen früh in China bis zu euch …und dann übern Teich,da wird Dampf im Kessel
    sein!!
    Da hat bereits Barrick seine Q3 zahlen auf den Tisch gelegt!!
    Der goldene Okt.ist noch nicht zu ENDE______________________

  3. Avatar

    Josef Schmidt

    26. Oktober 2016 12:33 at 12:33

    So lange die Nachfrage so hoch und der Neubau der Nachfrage einfach nicht nachkommen kann auch wegen fehlende Grundstücke können die Preise einfach nicht fallen, zumindest in guten Lagen. Nachdem letzte Jahre knapp 2 Millionen Neubürgen hinzugekommen sind, kommen nun auch Chinesen nachdem in Kanada eine Strafsteuer für ausländischen Immobilienbesitzer eingeführt wurde.
    Die Preisblasen in USA und Spanien sind geplatzt weil einfach zu viel gebaut wurde und die Nachfragen nicht mehr da war. In D haben wir eine andere Situation. Die Blase kann locker noch einige Jahre laufen bevor die Preise zurückgehen werden.
    Die Zinsen werden auch nicht mehr erhöht und wenn dann minimal und sehr langsam.

    • Avatar

      gerd

      26. Oktober 2016 13:01 at 13:01

      So sehe ich das auch.
      Im Video wurde zwar zu Anfang auf 4 Faktoren hingewiesen.
      Zumindest beim „schnellen“ Durchspulen habe ich überhaupt nichts mehr gesehen vom Punk ‚Demografische Entwicklung‘.
      Dafür aber Statistiken z.B. über die PKW-Neuzulassungen.
      Aber evtl habe ich ja auch was ü b e r sehen.

      • Avatar

        Josef Schmidt

        26. Oktober 2016 13:41 at 13:41

        Der Rückgang des Konsums sagt nichts aus über die Immobilienpreise. Wenn die Mieten und Immobilienpreise steigen (auch die Nebenkosten) dann bleibt weniger für Konsum übrig. Das ist der Grund für den Rückgang des Konsums.

        Auch die Einkommen der unteren Schichten spielt auch keine Rolle da sie sich so wie so keine Immobilien leisten können. Umso mehr die Einkommen der Obeschicht die in den letzten Jahren immer mehr gestiegen sind.

        Kredite spielen in vielen Fälle auch keine Rolle da viele einfach Cash bezahlen (die meisten Ausländer). Der Rückgang der Kreditnachfrage sagt somit auch nichts aus.

        Immobilien im Großraum München kommen nicht mal richtig auf dem Markt. Die Makler haben Wartelisten von Interessenten und viele schaffen es nicht mal mehr ungesehen zu kaufen da der Verkäufer bei der Besichtigung von jedem sein Maximalgebot erwartet und es wird zum Höchstpreis verkauft. Selbst wenn man eine mündliche Zusage hat ist sie nichts Wert wenn es in letzter Sekunder ein noch höheres Gebot gibt.

        Mag sein dass in schlechtere Lagen die Preise stagnieren oder nicht so steigen aber Immobilienpreise wie in der Präsentation zu sehen auf den Stand der 80 Jahre ist ein Märchen.

        • Avatar

          gerd

          26. Oktober 2016 14:03 at 14:03

          Ja, schau her, hat er das gebracht? Stand der 80erJahre?
          Da hab ich schon vorher „dichtgemacht“

  4. Avatar

    Josef Schmidt

    26. Oktober 2016 12:44 at 12:44

    Ich habe noch eins vergessen. Auf den Konten der Deutschen liegen 2 Billionen rum und wenn negative Zinsen eingeführt werden wird dieses Geld an der Börse und in Immobilein angelegt. Da eist noch viel Spielraum nach oben egal wie viel die Leute verdienen und die Demographie aussieht, wohnen müssen die Leute irgendwo egal ob zu Miete oder im eigenen Haus.

  5. Avatar

    Robert14021984

    26. Oktober 2016 17:04 at 17:04

    ja das Video war lausig.. zugegeben. Aber ich glaub er wollte darauf hinaus das durch Verarmung der Bevoelkerung die breite Masse einfach nicht mehr kaufen kann.. und das sind doch genau die Menschen die 1 2 3 Generationen in ihrem Eigenheim leben wollen und nicht schnell verkaufen und ihr Geld rausziehen wenn kein Profit mehr gemacht wird. Ich glaub schon auch das viele in Muenchen kaufen da sie einfach mit (weiter) steigenden Preisen rechnen und ihr Geld in Sicherheit bringen wollen. Wie war / ist es denn in China.. die Investoren ziehen Gelder aus dem Immobiliensektor raus und verkaufen die teuren Haeuser und Wohnungen an den dummen einheimischen Chinesen zu Mondpreisen.
    Was meint Ihr dazu??

  6. Avatar

    Robert14021984

    26. Oktober 2016 17:07 at 17:07

    Sicherlich mag das nicht heute und morgen passieren aber es ist schon mal eine Ueberlegung wert…

  7. Avatar

    Der B(l)aumann

    26. Oktober 2016 17:19 at 17:19

    Den größten Wiederspruch sehe ich darin, dass er steigende Preise und sinkende Finanzierungen als Beweis anführt, das Spekulanten die Preise nach oben treiben.
    Aber Spekulanten finanzieren in der Regel.
    Wenn die Finanzierungen deutlich unter den Kaufpreisen liegen, dann ist Eigenkapital eingebracht worden.
    Und deshalb ist ein gravierender Rückgang der Immobilienpreise nicht zu erwarten.
    Die steigenden Mieten und sinkenden Renditeerwartungen führen immer zu steigenden Immobilienpreise.
    Und das Vertrauen im Euro ist auch nicht hoch.
    Viele die ihre Sparbuchvermögen betrachten, möchten keine Aktien, sonst hätten sie die schon vorher gekauft.
    Betongold und steigende Mieten sind da eine deutlich sichere Alternative.
    Da ich selbst mit genau diesen (klein) Anlegern zu tun habe, weiß ich was diese Menschen umtreibt.
    Und das sogar in der tiefsten Provinz.

    • Markus Fugmann

      Markus Fugmann

      26. Oktober 2016 17:27 at 17:27

      Eines ist klar: die Demografie spricht klar gegen den Fortbestand der derzeitigen Lage. Also immer weniger Menschen, während der Altersdurchschnitt stark steigt. Das führt dann zu der Situation, dass immer mehr Verkäufer (ältere Menschen, die in betreutes Wohnen umziehen) immer weniger junge Käufer finden (schon weil deren Zahl signifikant geringer wird). Und die immer ältere Bevölkerung wird immer weniger Lust haben, Immobilien zu kaufen (oder kennen Sie viele 80-jährige Haus-Käufer??). Das Demografie-Argument ist in dem Video nur kurz erwähnt, dann aber leider nicht ausgeführt worden..

  8. Avatar

    Der B(l)aumann

    26. Oktober 2016 18:55 at 18:55

    Die Demografie hat auch andere Veränderungen auf dem Immobilienmarkt zur Folge.
    Immer mehr Menschen die ein Einfamilienhaus besitzen, stellen fest, dass das Haus und das Grundstück zu zweit zu groß ist. So sind in den letzten Jahren im Durchschnitt deutlich mehr Bauanträge für Eigentumswohnungen gestellt worden als für EFH’s.
    Und diese Käuferschicht hatte das Haus meist abbezahlt.
    Jetzt in eine Luxuswohnung umziehen ohne Schulden zu machen. Einige kaufen auch nur jetzt schon mal, um zu vermieten, bis sie später selbst einziehen.
    Das erklärt auch warum die Preise steigen, aber die Finanzierungen im Verhältnis weniger werden.
    Nicht Spekulanten sind die breite Käuferschicht.
    Einige kaufen auch auf Kredit um mit Mieteinnahmen und eigene Beiträge eine sichere Altersvorsorge zu betreiben.
    Ich habe unmittelbar mit Käufern solcher Wohnungen zu tun und teile hier meine Erfahrungen.

  9. Avatar

    Raoul H.

    26. Oktober 2016 20:15 at 20:15

    Interessanter Beitrag, passt auch in die Schweiz, möglich, dass wir Deutschland
    ablösen vom ersten Platz der Mieter ! :-( Unter Kaufkraftschwund leiden Tourismus
    Hotellerie und und .und ……. Der Wertzerfall der Hotelliegenschaften zumindest in der Schweiz, kann da beispielhaft dienen. Guter Beitrag, danke!

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Börse: Chancen und Risiken – welche Anlageklassen werden boomen?

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Die Börse hat den Corona-Crash scheinbar überwunden – die Aktienmärkte handeln an Allzeithochs, den Notenbanken sei Dank! Wie aber geht es nun weiter, mittel- bis langfristig?

„Die Börse ist gut drau und geht davon aus, dass alles gut wird“, sagt der ehemalige Hedgefundmanager Florian Homm. Dieses Mantra aber sei gefährlich und risikoreich, so Homm. Angesichts der Bewertungen an der Börse seien die Perspektiven eher mau: selbst wenn die Aktienmärkte im besten Fall 4% pro Jahr weiter steigen würden, bestünde die Gefahr, dass diese Zugewinne durch eine steigende Inflation zunehmend aufgefressen würden.

Homm analysiert in folgendem Video verschiedene Anlageklassen: Edelmetalle, Rohstoffe, Nahrungsmittel, Kryptowährungen, Anleihen und Aktien. Was dürfte in den nächsten Jahren am besten funktionieren? So oder so: „Wir befinden uns in einer spannenden, hochriskanten Dekade“, sagt Florian Homm. Aber angesichts der finanziellen Repression gehe aber eben kein Weg an der Börse vorbei, so Homm. Dabei zeigt er fünf Szenarien auf:

An der Börse geht angesichts der finanziellen Repression kein Weg vorbei

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Aktiensplit bei Tesla – folgen andere bald nach?

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Es ist Thema in vielen Wirtschaftsteilen der Medien – der Aktiensplit von Tesla und die extreme Kursreaktion eines Automobilherstellers, der schon zuvor fast so viel wert war wie alle Autoproduzenten Europas. Passt natürlich auch ins Schema von Elon Musk, der einen gigantischen Optionsvertrag besitzt, der ihm beim Erreichen hoher Werte in punkto Marktkapitalisierung Zuteilungsrechte eröffnet, die es so noch nicht gegeben hat. Zig-Millionen an Aktien in Stufen bis zu einem Unternehmenswert von 650 Milliarden Dollar, wie im Artikel vom 24. Juli dargelegt.

Der Aktiensplit zum Monatsende

Durch den exponentiellen Anstieg der Aktie von Tesla von 400 Dollar zu Jahresanfang bis auf fast 1800 Dollar, Mitte Juli und in sechseinhalb Monaten, war nicht nur ein Fahnenstangen-Chart entstanden, der nach Korrektur schreit, sondern auch ein psychologisches wie auch praktisches Problem entstanden. Für Millionen Kleinanleger, vor allem die vielen Neuen des Jahres 2020, war das Papier einfach zu teuer. Claudio Kummerfeld hat gestern die Wirkung der Fünftelung des Aktienpreises in einem Artikel beschrieben. Und es hat funktioniert. Am Tag nach der Ankündigung, einen Aktiensplit zu machen, erreichte die Aktie im New Yorker Handel 1585 Dollar und schloss bei 1554 Dollar, sagenhafte 13 Prozent im Plus, obwohl sich fundamental deshalb schon rein gar nichts geändert hat. Bei Beurteilung der Börsenreaktion von Tesla muss man aber die besondere Situation bei diesem Highflyer berücksichtigen. Einer der „meistgeshorteten“ großen Titel, bei dem die Leerverkaufsquote schon einmal 25 Prozent des Free Floats ausmachte. Zuletzt waren es immer noch über 10 Prozent oder 14 Millionen und da kann jede positive Meldung einen Pain Trade auslösen, in Form der berüchtigten Short Squeezes.

Nichtsdestotrotz gibt es Anleger, die keine Aktien mögen, weil sie optisch sehr teuer wirken. Als ob eine Deutsche Bank mit 8 Euro attraktiver wäre als eine Allianz mit 180 Euro.

So hatte kürzlich erst die Ankündigung von Apple, einen Aktiensplit von 4 zu 1 zu planen, Furore gemacht.

Ende August gibt es dann viermal so viele Papiere des wertvollsten Unternehmens der Welt. Statt etwa 455 Dollar wie am gestrigen Tag würde das Papier dann nur noch etwas mehr als 110 Dollar kosten. Die angekündigte Aktiensplit hatte selbst bei einem Wert mit einer Marktkapitalisierung von über 1,9 Billionen Dollar große Wirkung und ließ den Kurs nachbörslich um sechs Prozent in die Höhe schnellen. Diese Reaktion macht Anleger neugierig und man hält Ausschau nach Titeln, die optisch teuer sind und wo sich das Management zu so einem Schritt entscheiden könnte. Nach Ansicht von Experten sollten Aktien, die für einen Aktiensplit in Frage kommen, zwei Bedingungen erfüllen: Sie müssten in der letzten Zeit stark nach oben gegangen sein und die Aktien sollten über 400 Dollar kosten.

Welche Werte könnten dem Beispiel folgen?

Angesichts der „Anomalie“ einer folgenden Kurssteigerung infolge von optischen Psychotricks könnte es nicht verkehrt sein, nach Titeln Ausschau zu halten, die extrem gestiegen und extrem hohe Kurswerte aufweisen. Da fällt einem natürlich sofort Amazon ins Auge, die Online-Aktie, die es bereits zum Schnäppchenpreis von 3100 Dollar gibt. Wann wird sich Jeff Bezos zu diesem Schritt entscheiden, schließlich wurde die Aktie in diesem Jahrhundert auch noch nicht gesplittet? Immer wieder unglaublich anzusehen, die Entwicklung dieses Wertes, der im Crash des Jahres 2001 auf unter 10 Dollar gefallen war. Dann gibt es natürlich noch weitere FAANG-Aktien, die die großen Renner des Jahres waren: Alphabet mit über 1500 Dollar, Netflix mit über 450 Dollar, aber auch andere bekannte Titel wie BlackRock (580 Dollar), Adobe (450 Dollar), Nvidia (460 Dollar) oder der sehr teure und auch in Deutschland bekannte Online-Reisekonzern Booking.com mit über 1800 Dollar. An Auswahl mangelt es nicht.

Wie ist es in Deutschland?

Natürlich kennen wir hierzulande auch den Aktiensplit, vor einem Jahr war es der Sportartikelhersteller Puma, der seine Aktien gezehntelt hatte. Vor Kurzem war es die Medizintechnikfirma Eckert und Ziegler. Aber auch die großen Werte aus dem DAX wie BASF, Beiersdorf, Eon, Fresenius, SAP oder Siemens haben ihre Anteilsscheine schon geteilt, aber das ist schon viele Jahre her. Optisch richtig teure Werte gibt es derzeit nicht im Dax, aus dem MDax ragt der Küchenhersteller Rational mit seinem 600 Euro Kurswert hervor. Aber wer weiß, deutsche Unternehmen ahmen nicht selten angelsächsischen Gepfogenheiten nach und schließlich befindet sich unser Leitindex auch in seiner Mehrheit in ausländischen Händen.

Fazit

Tesla hat strategisch nachgemacht, was Apple bereits vor Monatsfrist erfolgreich vorgemacht hat: Die teuerste Firma der Welt hat bereits vier Mal einen Aktiensplit durchgeführt, der fünfte ist für Ende August angekündigt und hat zu den gewohnten (positiven) Kursreaktionen geführt. Ohne die Splits würde die Aktie des Börsengiganten Apple heute bereits 24.000 Dollar kosten. Für viele Kleinanleger unhandelbar. Dass es dennoch anders geht, zeigt die Aktie von Warren Buffett, Berkshire Hathaway.

Diese kostete bei seiner Übernahme der Firma im Jahre 1965 unter 20 Dollar und heute in der Ur-Form als A-Aktie ungesplittet etwa 318.000 Dollar, eine Performance von über 2 Millionen Prozent, allerdings in einem für Normalanleger unvorstellbar langem Zeitraum. Geschadet hat es der Performance der Aktie auf lange Sicht nicht, weil zu guter Letzt die Fundamentaldaten zählen.

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