Am Immobilienmarkt in den USA geht es konstant abwärts mit den Preisen: der schnelle Anstieg der Leit-Zinsen auf knapp unter 5% macht sich zunehmend mit fallenden Hauspreisen bemerkbar.
Immobilienmarkt USA: Preise fallen sechs Monate in Folge
Die Preise für Immobilien in den USA sind den sechsten Monat in Folge gesunken, das zeigt der Case-Shiller Hauspreisindex. Dieser Index ist seit seinem Höchststand im Juni um -2,7% gefallen.
Den saisonbereinigten Daten von S&P CoreLogic Case-Shiller zufolge fielen die Preise im Dezember landesweit um -0,3% gegenüber dem Vormonat.
Die Käufer zogen sich gegen Ende 2022 vom Markt zurück, weil sich die Hypothekenzinsen im Gefolge der Zinsanhebungen der US-Notenbank Fed seit Januar mehr als verdoppelt hatten. Die Erschwinglichkeit am Immobilienmarkt war durch die Preise, die während der Pandemie auf Rekordhöhen gestiegen waren, bereits stark eingeschränkt. Als der Boom abflaute und die Verkäufe zurückgingen, sank der Gesamtwert der US-Häuser in der zweiten Jahreshälfte um 2,3 Milliarden Dollar, wie aus einem Bericht der Redfin Corp. von letzter Woche hervorgeht.
Mit dem nachlassenden Wettbewerb gewannen Hauskäufer, die entschlossen waren, ein Geschäft abzuschließen, bei den Verhandlungen mit den Verkäufern etwas an Verhandlungsmacht.
Die Preise für amerikanische Immobilien waren im Dezember aber immer noch höher als ein Jahr zuvor, jedoch hat sich das Tempo des Anstiegs hat abgekühlt. Der nationale, nicht saisonbereinigte Index stieg im Jahresvergleich um +5,8%, während er im November noch um +7,6 % gestiegen war.
Die zu Beginn des Jahres leicht gesunkenen Hypothekenzinsen boten Käufern einen gewissen Anreiz. Wie die National Association of Realtors am Montag mitteilte, stiegen die Aufträge zum Kauf von Immobilien (anstehende US-Hausverkäufe) in den USA im Januar gegenüber Dezember um 8,1% – das war der größten Anstieg seit Juni 2020.
Hypothekenzinsen steigen wieder
Doch der Weg, der dem Immobilienmarkt bevorsteht, könnte im kommenden Frühjahr weiter sehr holprig sein. Die Hypothekenzinsen sind zuletzt wieder deutlich gestiegen – die Rendite der 10-jährigen US-Staatsanleihe, an der sich die Hypothelenzinsen orientieren, stieg auf knapp unter 4%. Die US-Hypothekenzinsen stiegen so wieder an die Marke von 7% (für 30-jährige Kredite). Die US-Notenbank Fed hat zuletzt verstärkt signalisiert, dass sie die Leitzinsen weiter anheben wird, um die Inflation zu bekämpfen. Dies wird wahrscheinlich die Nachfrage von potenziellen Käufern eindämmen und derzeitige Eigentümer mit niedrigen Hypothekenzinsen davon abhalten, ihre Immobilien zu verkaufen.
Gleichzeitig steigt die Dauer, in der Immobilien auf dem Markt bleiben – was Verkäufer dazu veranlassen könnte, größere Preisnachlässe zu gewähren.
„Die Aussicht auf stabile oder höhere Zinsen bedeutet, dass die Hypothekenfinanzierung ein Gegenwind für die Immobilienpreise bleibt, während die wirtschaftliche Schwäche, einschließlich der Möglichkeit einer Rezession, potenzielle Käufer ebenfalls einschränken könnte“, sagte Craig Lazzara, Managing Director bei S&P Dow Jones Indices, in einer Erklärung am Dienstag. „In Anbetracht dieser Aussichten auf ein schwieriges makroökonomisches Umfeld könnten sich die Preise am Immobilienmarkt weiter abschwächen“.
FMW/Bloomberg
Lesen Sie auch
Kommentare lesen und schreiben, hier klicken
Der eigentliche Preisrutsch kommt erst noch. Aktuell ist der Markt in den USA erst mal „eingefroren“. Die Hypothekenanträge haben gerade ein 28 Jahres Tief erreicht und die Investoren beginnen sich aus dem Markt zurückzuziehen.
Die Angebotsseite ist zwar noch schwach, was aber daran liegt das die „Verbesserungskäufe“ weg fallen, da man dann die günstigen Zinskonditionen verliert und weil die Zwangsversteigerungen in vielen Regionen immer noch ausgesetzt sind.
Inzwischen steigt allerdings das Angebot wieder, da ein Teil eben doch verkaufen muss. Sei es weil man eben doch umzieht (z.B. aus beruflichen Gründen) oder das Objekt geerbt wurde, man aber nicht Vermieter werden will. Hinzu kommt das inzwischen viele potentielle Käufer von weiter fallenden Preisen ausgehen und den Kauf deshalb aufschiebt. Auch wenn Finanzpresse und Immobilienindustrie aus sehr durchsichtigen Gründen ständig behaupten das es nun mit den Preisen wieder rauf geht.
Viel spannender ist aber ein bisher nie gesehener Effekt. Bei zurückgehendem Immobilienkauf und weiter steigender Bevölkerung müsste eigentlich der Bedarf an Mietobjekten raufgehen. Aber auch der fällt in den USA. Was klar zeigt das sich viele Amerikaner die in den letzten drei Jahren geradezu explodierten Mieten (Steigerungen von 50% pro Jahr waren da keine Ausnahme) schlicht nicht mehr leisten können. Also ziehen Kinder später aus, man bildet mehr Wohngemeinschaften, usw. um die Kosten zu senken.
Und wo geht es hin? Das ist ziemlich einfach vorherzusagen. In allen entwickelten Volkswirtschaften gibt der Normalo etwa 30% seines Einkommens für Wohnen aus. Einkommen und Immobilienpreise (ob Eigentum oder Miete) pendeln sich immer wieder auf diesen Wert ein.
„Wie die National Association of Realtors am Montag mitteilte, stiegen die Aufträge zum Kauf von Immobilien (anstehende US-Hausverkäufe) in den USA im Januar gegenüber Dezember um 8,1% – das war der größten Anstieg seit Juni 2020.“
Solche Aussagen muss man nicht ernst nehmen. Das die Immobilienmakler, denen gerade das Geschäft kollabiert, sowas raushauen ist ja klar. Da wird jedes Zucken einer Kurve nach oben als „Trendwende“ verkauft. Das war bei den Hypothekenanträgen auch so. Die sind vorletzten Monat etwas gestiegen, um allerdings im folgenden Monat auf ein 28 Jahres Tief abzustürzen.
Für Wohnen wird in halbwegs entwickelten Volkswirtschaften immer etwa 30% des Einkommens ausgegeben. Das ist sogar kulturübergreifend so. Mieten und Preise kehren immer auf dieses Niveau zurück. Und daher ist auch sehr gut vorhersagbar wo die Preise landen werden. Nur nicht wie lange es dahin dauert.
Der durchschnittliche Hauspreis in den USA liegt derzeit bei knapp 450 000 US Dollar pro Wohneinheit.
Das ist viel, wenn man die Qualität der US- Häuser kennt. Der Ausgangswert waren mal knapp 165 000 US Dollar im Jahre 2000.
Das Hoch lag Mitte 2022 sogar bei über 500 000 US Dollar pro Wohneinheit im landesweiten Durchschnitt . Der durchschnittliche Hauspreis sank also um gute 10 Prozent, nachdem er sich, seit dem Tief im März 2009 ( 90 000 US Dollar pro Wohneinheit) mehr als mehr als verfünffacht hatte).
Mit den Hauspreisen stiegen auch die Hypotheken- Zinsen. Die durchschnittliche Belastung stieg von knapp 500 US Dollar pro Monat und Familie im März 2009, auf aktuell über 2500 US Dollar, pro Monat und Familie an.
Nur die negative Realverzinsung anderer Anlagen ( festverzinsliche Wertpapiere zum Beispiel) verhindert ein Durchgreifen der freien Marktwirtschaft, sprich das Platzen der Blase! ).
Zweimal brachte die FED Blasen zum Platzen, das erste Mal im Jahre 2000,bei 6,5 Prozent Leitzins und einer Inflation von 3,38 Prozent und das zweite Mal 2007 ,bei einem Leitzins von 5,25 Prozent und einer Inflation von 2,85 Prozent.
Aber im Gegensatz zum Jahre 2000 war die Immobilienblase in den USA 2007/08 groß genug um Platzen zu können.
Heute würde sie wieder platzen wenn die Realverzinsung wieder positiv würde.
Aber nicht nur die Leitzinsen sind entscheidend, sondern auch die FED Bilanz.
Im Jahre 2000 und 2007 war die Bilanzsumme praktisch nicht vorhanden, die FED spielte auf dem Anleihemarkt praktisch keine Rolle.
Dadurch das sie keine Rolle spielte konnte sie auch nicht als Gläubiger und damit als Player am Markt auftreten.
Heute dagegen verlängert sie ständig auslaufene Anleihen und ersetzt sie durch Neue. Dadurch drückt sie die Rendite zusätzlich nach unten.
Eine positive Realrendite wäre aber wichtig, um die Blase platzen zu lassen. Sie ist das Zünglein an der Waage.
Basti und sein tägliches Referat 😂