Zuletzt Mitte September gab es den Europace Hauspreisindex, der seit drei Monaten fallende Immobilienpreise anzeigt. Wohl Ende dieser Woche oder Anfang nächster Woche erhalten wir dazu voraussichtlich die neuesten Daten. Die gesamte Gemengelage am Immobilienmarkt sorgt aktuell für einen steilen Anstieg der Storno-Raten am Wohnungsbau, wie gestern Daten des ifo-Instituts zeigten. Daran erkennt man: Mehrere ungünstige Faktoren (Zinsen, Baukosten etc) halten die Käufer fern. Die einbrechende Nachfrage übt Abwärtsdruck auf die Immobilienpreise aus, so wie es auch bei Aktienkursen an der Börse laufen würde. Dass die Preise nun den Abwärtstrend verstärken, sehen wir auch in einer heute früh veröffentlichten Meldung des Portals Immowelt.
Deutlicher Rückgang der Immobilienpreise
In seinem Preiskompass für das 3. Quartal 2022 schreibt Immowelt, dass die Immobilienpreise in Deutschland flächendeckend sinken. Die Trendwende habe sich vollends vollzogen. Durch die gestiegenen Bauzinsen können sich laut Immowelt immer weniger Menschen Wohneigentum leisten. Bereits im 2. Quartal dieses Jahres hat das verringerte Interesse an Eigentumswohnungen in vielen Städten die jahrelangen Preisanstiege beendet. Im 3. Quartal ist die Trendwende am Immobilienmarkt nun vollends vollzogen. Laut dem Preiskompass sind in 12 von 14 untersuchten Großstädten die Immobilienpreise (Angebotspreise von Bestandswohnungen) im 3. Quartal 2022 im Vergleich zum Vorquartal gesunken – im 2. Quartal waren es noch 7 Städte.
In der Spitze fielen die Immobilienpreise sogar um 4 Prozent. In einer weiteren Stadt sind die Preise stabil geblieben. Lediglich eine Stadt weist noch einen leichten Anstieg auf. Im Quartalsbericht angebotene Bestandswohnungen (75 Quadratmeter, 3 Zimmer, 1. Stock, Baujahr 1990er-Jahre) im 3. Quartal 2022 mit dem Vorquartal verglichen. Die Trendwende wird beim Blick auf die vergangenen Monate noch klarer. Vom 1. auf das 2. Quartal 2022 gingen die Kaufpreise in 6 Städten zurück. Vom 4. Quartal 2021 auf das 1. Quartal 2022 hatte sogar noch keine der 14 Städte einen Rückgang verzeichnet.
Blick auf einzelne Städte
Selbst die teuersten deutschen Städte, in denen Wohnungen – egal welchen Zustands – binnen kurzer Zeit verkauft waren, erleben durch die gestiegenen Zinsen einen spürbaren Knick. In München, Deutschlands teuerster Großstadt, beruhigt sich der Immobilienmarkt zusehends. Verglichen mit dem Vorquartal sind die Angebotspreise für Bestandswohnungen laut Immowelt um 2 Prozent gesunken – das ist der zweite Rückgang in Folge. Anfang des Jahres betrug der Quadratmeterpreis in der Spitze noch 9.636 Euro. Aktuell liegt dieser bei 9.292 Euro.
Eine ähnliche Entwicklung lässt sich laut Immowelt auch in Köln beobachten. Die Rheinmetropole verzeichnet mit einem Minus von 2 Prozent ebenfalls den zweiten aufeinanderfolgenden Rückgang. Das Niveau der Immobilienpreise ist dort aber deutlich niedriger als in München: Derzeit werden Wohnungen für 5.282 Euro pro Quadratmeter angeboten. Auf der gegenüberliegenden Seite des Rheins ist es etwas günstiger. In Düsseldorf kosten Eigentumswohnungen nach einem 3-prozentigen Rückgang 5.128 Euro pro Quadratmeter – auch hier verfestigt sich der Trend aus dem Vorquartal.
Erste Rückgänge in Hamburg, Frankfurt und Stuttgart – Stagnation in Berlin
Weiter schreibt Immowelt, im Wortlaut: In Hamburg, Frankfurt und Stuttgart haben sich die Vorzeichen bei der Preisentwicklung erst in den vergangenen drei Monaten gedreht. Erstmals nach vielen Jahren verzeichnen alle drei Städte innerhalb eines Quartals Preisrückgänge. In der Hansestadt (6.653 Euro) geben die Preise unter anderem aufgrund der schwindenden Nachfrage um 2 Prozent nach. In Frankfurt (6.470 Euro) sinken die Angebotspreise innerhalb des letzten Quartals sogar um 3 Prozent, in Stuttgart (5.559 Euro) beträgt der Rückgang ebenfalls 2 Prozent. Nach jahrelangen Anstiegen kam die Preisrallye in allen drei Städten schon im 2. Quartal zum Erliegen. Nun lassen sich die ersten Preiskorrekturen beobachten.
In Berlin kommt es indes noch zu keiner kompletten Trendumkehr. Die Kaufpreise stagnieren in der Hauptstadt bei derzeit 5.171 Euro. Das könnte daran liegen, dass das Interesse an Immobilien besonders bei Kapitalanlegern nach wie vor vorhanden ist. Denn das Preisniveau ist verglichen mit anderen deutschen sowie europäischen Metropolen nach wie vor niedrig. Nichtsdestotrotz schwächt sich die Preiskurve spürbar ab, da die hohen Bauzinsen besonders Eigennutzer finanziell treffen.
FMW-Kommentar: Die Bauzinsen lagen zum Jahresanfang noch bei glatt 1 Prozent, jetzt bereits bei 3,91 Prozent laut Interhyp. Dazu kommen die Lieferengpässe bei Materialien und sehr hohe Baukosten. Investitionen in Immobilien machen Projekte für Profi-Investoren derzeit zunehmend unrentabel. Die Immobilienpreise müssten da erst weiter drastisch sinken, bis sich Projekte wieder rentieren würden. Und da die Käufer fernbleiben, tritt genau dieser Abwärtssog bei den Preisen ein, aber immer noch ist das Niveau extrem hoch. Die gesamte Gemengelage hält auch immer mehr private Käufer davon ab sich Immobilien zu kaufen.
Europace Hauspreisindex im Verlauf seit dem Jahr 2010. Chart von TradingView.
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