Größte Immobilienkrise seit 1990er-Jahren Immobilienpreise in Schweden sind sehr schnell um 14 % gefallen

Nicht nur in Deutschland sieht man derzeit fallende Immobilienpreise und einen dramatischen Einbruch beim Neugeschäft für Immobilienkredite. Auch weltweit sieht man derzeit diesen Trend. Schnell gestiegene Zinsen machen die Monatsraten für Kredite oft unerschwinglich für viele potenzielle Hauskäufer, die Nachfrage bleibt weg, die Immobilienpreise sacken dann logischerweise ab. Auch in Dänemark und Schweden ist die Krise voll im Gange, und zwar deutlich heftiger als in Deutschland. Heute gibt es dazu neue Daten.

Der schwedische Wohnungsmarkt befindet sich in der schlimmsten Krise seit den 1990er Jahren. Der Rückgang der Immobilienpreise in Schweden hat sich im Oktober beschleunigt, so Bloomberg aktuell. Das nordische Land, das von der schwersten Immobilienkrise seit drei Jahrzehnten betroffen ist, zeigt, was auf viele andere Industrieländer zukommen könnte. Als einer der Schrittmacher des weltweiten Immobilienabschwungs, der durch die rasant steigende Inflation und die Maßnahmen der Zentralbanken zur Dämpfung des Preisanstiegs angeheizt wird, sind die Immobilienpreise in Schweden seit ihrem Höchststand zu Beginn des Jahres um etwa 14 % gesunken, so das Unternehmen Valueguard, das die Daten zusammenstellt. Die Preise sind seit sieben Monaten in Folge gesunken, da die Haushalte durch die steigenden Lebenshaltungskosten unter Druck geraten sind.

Der Einbruch ist ungewöhnlich in einem Land, in dem frühere Korrekturen nur oberflächlich und von kurzer Dauer waren, und wo viele junge Hauskäufer noch nie einen Zusammenbruch des Immobilienmarktes erlebt haben. Während sich die Immobilienmärkte weltweit abkühlen und weniger Transaktionen stattfinden, hat der Rückgang der Immobilienpreise in einer Reihe von Ländern noch nicht begonnen. In Kanada liegen die Preise derzeit 10 % unter dem Höchststand. Neben Schweden wird für Länder wie die USA, das Vereinigte Königreich und Neuseeland ein Rückgang von bis zu 20 % vom Höchststand bis zum Tiefpunkt prognostiziert.

„Viele Häuser werden um den Verkaufspreis herum verkauft, und Bieterkämpfe sind selten“, sagte Marcus Svanberg, Geschäftsführer des Maklerunternehmens Lansforsakringar Fastighetsformedling, in einer Stellungnahme. „Wir erwarten eine echte Erholung frühestens im Frühjahr nächsten Jahres.“ Im Oktober sank der schwedische Wohnungspreisindex HOX um 3 % gegenüber dem Vormonat, der stärkste Rückgang seit Juni, wie Valueguard am Montag mitteilte.

Die Rückgänge der Immobilienpreise in Schweden werden von Einfamilienhäusern angeführt, die angesichts der steigenden Strompreise besonders gefährdet sind. Ein in der vergangenen Woche von der Maklerorganisation „Maklarstatistik“ veröffentlichter Bericht zeigte, dass der Preisrückgang in den südlichen Elektrizitätszonen, die unter einem Defizit und hohen Tarifen leiden, doppelt so hoch ist wie im nördlichen Teil des Landes, in dem Wasserkraft im Überfluss vorhanden ist. Die meisten Prognosen gehen davon aus, dass sich der Rückgang der Immobilienpreise fortsetzen wird. Und die derzeitige Entwicklung deutet darauf hin, dass die während der Pandemie erzielten überproportionalen Zuwächse bei den Immobilienpreisen bis Anfang nächsten Jahres wieder zunichte gemacht werden könnten.

Die Meinung von Bloomberg Intelligence dazu lautet: Der von der Zentralbank in Schweden erwartete Gesamtrückgang der Immobilienpreise von 18 % sieht wie ein Best-Case-Ergebnis aus. Zusammen mit den steigenden Hypothekenzinsen (die sich auf 3,6 % für neue Hypotheken verdoppelt haben) deutet dies auf höhere Wertminderungen bei Swedbank und Handelsbanken hin – gefolgt von SEB und Nordea -, wobei auch schwächere Erträge wahrscheinlich sind, da sich die Kreditvergabe verlangsamt. Ein Preissturz von 30 % oder mehr könnte erforderlich sein, um einen beträchtlichen Anstieg der Forderungsausfälle auszulösen, was zunehmend realistisch erscheint.
— Philip Richards und Ilia Shchupko, Analysten

Die jüngsten Daten kommen zu einem Zeitpunkt, an dem die schwedische Zentralbank ihren nächsten Schritt im Kampf gegen die ansteigende Inflation ankündigen will. Es wird allgemein erwartet, dass die schwedische Zentralbank auf ihrer Sitzung am 23. November ihren Leitzins um 75 Basispunkte anheben wird, nachdem sie ihn bereits im September um einen ganzen Prozentpunkt erhöht hatte. Die Riksbank wird ihre Entscheidung am 24. November bekannt geben.

„Das Tempo des Einbruchs auf dem Wohnungsmarkt sollte der Riksbank Anlass zur Sorge geben“, so Gustav Helgesson, Analyst der Nordea Bank Abp, in einer Mitteilung an Kunden. „Wir erwarten nicht, dass die heutige Zahl die kommende Zinsentscheidung am Donnerstag beeinflussen wird, aber ein anhaltend schneller Rückgang könnte die Riksbank veranlassen, im nächsten Jahr langsamer zu handeln.

Vor dem Einbruch der Immobilienpreise war der schwedische Immobilienmarkt einer der heißesten in Europa. Und die stetig wachsende Verschuldung der privaten Haushalte bereitet den Finanzaufsichtsbehörden des Landes und der Zentralbank seit langem Kopfzerbrechen. Zum jetzigen Zeitpunkt gilt die Hauptsorge den Auswirkungen auf die Verbraucherausgaben, da die Kreditkosten in einer Gesellschaft, in der ein großer Teil der Hypotheken an variable Zinssätze gebunden ist, steigen.

Die Riksbank schätzt, dass die Gesamtausgaben einer Stockholmer Familie, deren Kredite die Hälfte des Wertes ihres Hauses abdecken, im nächsten Jahr um 60 % gegenüber dem Jahr 2021 steigen könnten, da die Preise steigen. Darüber hinaus belasten die gestiegenen Kreditkosten die Finanzen gewerblicher Immobilieneigentümer, von denen viele in den kommenden Jahren hohe Anleihefälligkeiten haben werden. Die Riksbank hat den Sektor als die größte Bedrohung für die Finanzstabilität Schwedens bezeichnet und die Banken aufgefordert, bei Barausschüttungen an die Aktionäre vorsichtig zu sein, da das Risiko hoher Kreditverluste gestiegen sei.

FMW/Bloomberg