Immobilienpreise mit Rekordabsturz - Blick auf das große Bild

Die Immobilienpreise in Deutschland sind im letzten Jahr so stark gefallen wie noch nie seit Beginn der Datenaufzeichnung, so sagt es aktuell das IfW Kiel mit seinem GREIX-Index (German Real Estate Index). Dies gelte für alle Wohnsegmente, also Eigentumswohnungen, Ein- und Mehrfamilienhäuser.

Fallende Immobilienpreise – Blick in die Details

Auf das Gesamtjahr gesehen fielen die Verkaufspreise von Immobilien im Jahr 2023 laut GREIX im Vergleich zum Vorjahr bei Eigentumswohnungen um 8,9 Prozent, bei Einfamilienhäusern um 11,3 Prozent und bei Mehrfamilienhäusern um 20,1 Prozent. Inflationsbereinigt – also gemessen in aktueller Kaufkraft – ist die Wertminderung noch beträchtlicher und liegt circa 5 Prozentpunkte höher. Die Geschwindigkeit und das Ausmaß des gegenwärtigen Verfalls der Immobilienpreise in Deutschland sind laut IfW-Aussage historisch einmalig. Noch nie seit Beginn der Kaufpreissammlungen der Gutachterausschüsse in den 60er Jahren seien die Immobilienpreise so schnell so stark gefallen.

Historische Vergleiche – aktuelle Korrektur nicht besorgniserregend

Dem jüngsten Preisverfall vorausgegangen ist laut IfW eine historisch ebenfalls einmalige Preisrallye seit circa 2009. Seit dieser Zeit sind die Preise je nach Segment um das Drei- bis Vierfache angestiegen, ehe 2022 der jähe Absturz begann. Der bislang höchste Anstieg der Immobilienpreise erfolgte Ende der 80er Jahre, als sich die Preise auch im Zuge der Wiedervereinigung binnen 5 Jahren in etwa verdoppelten. „Angesichts des exorbitanten Preisanstiegs seit über 10 Jahren und einem neuen Zinsumfeld ist eine Phase der Preiskorrektur durchaus angebracht und auch im bisherigen Ausmaß gesamtwirtschaftlich nicht besorgniserregend“, sagt Moritz Schularick, Präsident des IfW Kiel.

Der Greix ist laut IfW ein Gemeinschaftsprojekt der Gutachterausschüsse für Grundstückswerte, von ECONtribute und dem IfW Kiel. Dabei werden die Kaufpreissammlungen der Gutachterausschüsse, die notariell beglaubigte Verkaufspreise enthalten, nach aktuellen wissenschaftlichen Standards ausgewertet.

Aktuelle Entwicklungen am Immobilienmarkt

Abgesehen von dieser jährlichen Betrachtung im historischen Vergleich zeigt die aktuelle Lage am Immobilienmarkt, dass im Sommer eine Wende bei den Preisen anstehen könnte. So sagten es in den letzten Wochen drei große Immobilienportale und auch Banken. Und die jüngsten Aussagen von wichtigen Funktionären der EZB unterstützen diese Hoffnung an eine Wende der Immobilienpreise. Denn vermutlich ab Sommer 2024 soll die erste Zinssenkung für die Eurozone stattfinden. Sinken die Finanzierungskosten, verstärkt sich auch wieder der Kaufdrang bei Projektentwicklern und Häuslebauern.

Der monatlich erscheinende Europace Hauspreisindex, der die Entwicklung am deutschen Immobilienmarkt relativ verlässlich darstellt, zeigte zuletzt für den Monat Dezember weiter fallende Immobilienpreise. Mit einer kleinen Unterbrechung sieht man damit seit März 2023 durchweg fallende Preise für Wohnimmobilien in Deutschland! Auch immer klarer zeigt sich eine Zweiteilung am Markt: Preise für Neubauten steigen sogar auf Rekordhöhen. Aber für Bestandsobjekte mit schlechter Dämmung und schlechten Energiewerten ist die Gefahr immens hoher Renovierungskosten groß (Heizungsgesetz etc), weshalb potenzielle Käufer offensichtlich weiterhin hohe Preisabschläge fordern.

Diese TradingView Grafik verdeutlicht die Entwicklung seit 2019: Die negative Korrelation zwischen Leitzins der EZB (orange) und dem Verlauf der Immobilienpreise ist klar erkennbar. Jahrelange Preisanstiege wurden ab 2022 abrupt beendet durch die stark steigenden Zinsen. Nun könnte aber Sommer die Umkehr dieser Entwicklung anstehen.