Wenn die Immobilienpreise sagen wir mal um 3 Prozent pro Jahr ansteigen, und mein Einkommen wächst auch pro Jahr um 3 Prozent an, dann kann ich mir (vereinfacht gesagt) ein neues Haus leisten – weil der teure Hauspreis in einer gesunden Relation zu meinem Einkommen steht – ich kann die monatliche Rate tragen.
Aber wenn die Immobilienpreise dramatisch schneller ansteigen als die Einkommen der Hauskäufer, dann gibt es ein Problem. Es ist zwar nicht exakt vergleichbar, aber es gab in den Jahren vor dem Kollaps am US-Häusermarkt im Jahr 2007 auch Phänomene, die für jedermann sichtbar waren – wenn man denn hinsehen wollte. Man gab damals Menschen Hauskredite, die sich diese überhaupt nicht leisten konnten. Zudem stiegen die Hauspreise immer weiter an, und variable Zinsraten verteuerten gleichzeitig die monatlichen Raten immens. Immer mehr Menschen konnten sich die monatlichen Raten nicht mehr leisten, und so flogen sie aus ihren Häusern.
Die Kreditforderungen wurden wertlos, und alle Investoren mit Kreditpaketen gerieten in den Abgrund (Lehman-Pleite, Bear Stearns-Zwangsübernahme durch JP Morgan usw). Wer jetzt hinsieht und auf ein aktuelles Auseinanderdriften zwischen Einkommen und Hauspreisen in den USA hinweist, dem wird man sicherlich sagen: Keine Sorge, wir haben aus der Finanzkrise 2008 gelernt – so was kann daher nicht wieder passieren. Aber so eine Lücke muss nun mal aufgefüllt werden.
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Die Blase läuft auf Hochtouren. Die folgende Grafik im Tweet zeigt seit dem Jahr 2013 das prozentuale Wachstum bei den Haushaltseinkommen der Amerikaner in blau. Es liegt immer unter 3 Prozent – ein gut erkennbarer Seitwärtstrend. Und in gelb sehen wir das (von den Verbrauchern erwartete) prozentuale Wachstum der Hauspreise in den USA. Seit Monaten explodieren die Hauspreise und entfernen sich völlig von den Einkommenszuwächsen. Vereinfacht gesagt: Wenn sich zwei Wachstumsraten derart voneinander abkoppeln, dann entsteht eine Lücke – und diese Lücke kann in den USA nur mit Schulden aufgefüllt werden. Denn steigen die Hauspreise schneller als die Löhne, aber die Amerikaner wollen weiterhin alle ein schönes großes Haus haben – dann geht das nur über noch mehr Schulden als ohnehin schon.
Latest consumer expectations survey from @NewYorkFed shows continued spike in expectations for home prices (in one year), but nowhere near same kind of uptick for income growth … latter is still attempting to climb beyond pre-pandemic levels pic.twitter.com/LwrLGLZe85
— Liz Ann Sonders (@LizAnnSonders) June 15, 2021
Schauen wir mal auf die beiden folgenden Grafiken der New York Fed. Sie zeigen die Jahres-Veränderungsraten bei den Hauspreisen in den USA je nach County, also Landkreis. Die erste Grafik zeigt aus Dezember 2008 (im Hoch des Häuserpreiscrash), wie die Hauspreise im Jahresvergleich im Schnitt um 17,2 Prozent abrutschten. Alles in braun sind fallende Preise. Je dunkler, desto tiefer der Absturz.
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Das was sie schreiben Herr Kummerfeld, gilt nicht nur für die USA, sondern auch für den Rest der Immobilienmärkte. Die Zentralbanken werden die Zinsen nicht erhöhen können, weil sonst das ganze Kartenhaus der Schulden mit lautem Knall einstürzt.
Ich habe einen Bekannten der mir vorgestern erzählte, das seit einiger Zeit faktisch mit null Eigenkapital finanziert und selbst Sozialleistungen wie Kindergeld, Elterngeld in die Einkommen hineingerechnet werden, nur um beim Immobilienkredit gut auszusehen. Aber sobald dann mal eine unerwartete Ausgabe kommt, geht bei denjenigen finanziell absolut nichts mehr.
Entscheidend bei der Eigenimmobilie ist nicht das Verhältnis von Einkommen zum Preis, sondern der Cash Flow. So lange sinkende Zinsen die gegenüber dem Einkommenzuwachs auftretende Lücke schließen ändert sich für den Käufer nichts. Aber da dis Zinsen in der Nähe von 0 bereits vor zwei Jahren aufgeschlagen sind ist dieser Effekt nun vorbei. Die Deutschen finanzieren weiterhin solide, schreiben die niedrigen Zinsen häufig bis zur Volltilgung fest und haben haben die Anfangstilgungssätze massiv raufgefahren. Die Kredite sind damit in weniger als 20 Jahren getilgt.
Ein Preiseinbruch von 20% dürfte die Selbstnutzer also nicht kratzen und Nachschussverpflichtungen nicht entstehen. Und verkaufen tut man die Bude sowieso nicht.
Anders sieht es natürlich bei investiven Objekten aus oder wenn die Einkommen auf Grund von Arbeitslosigkeit steigen.
Und wie gesagt: Nun laufen die Preise tatsächlich weg. Daher ist es die Frage die lange das noch geht bevor einfach keine Käufer mehr da sind.