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Kommt nach dem Boom der Knall? Australien und Kanada die Länder mit größten Risiken wegen Immobilienblase

Die Privathaushalte in Australien und Kanada sind wegen der immens gestigenen Immobilienpreise höher verschuldet als in allen anderen Ländern der Welt. Nun gibt es erste Anzeichen dafür, dass die hochgehebelten Konsumenten Probleme bekommen werden, weil die Preise fallen – so etwa in Sydney. Blasen wachsen, bis sie platzen..

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FMW-Redaktion

Eines muß man Kanada und Australien lassen: trotz immens hoher Preise platzte die Blase an den Immobilienmärkten beider Länder nicht, ganz im Gegensatz zu den USA. Die Preise für Immobilien stiegen immer weiter, damit auch die Verschuldung der Kanadier und Australier – aber wehe, wenn der Zug in die andere Richtung fahren sollte!

Und dafür gibt es konkrete Anzeichen: während in Australien insgesamt die Immobilienpreise nach einem gefühlt ewigen Anstieg derzeit stagnieren, verzeichnete Sydney – die Stadt mit den zweithöchsten Immobilienpreisen der Welt und auch die Stadt mit den mit Abstand meisten Baukränen im Stadtbild (mehr als alle US-Großstädte zusammen; selbst die 2,2 Millionen-Stadt Brisbane hat mehr Baukräne als New York und Los Angeles zusammen) – erstmals seit zwei Monaten Preisrückgänge. Die immens zahlreichen Baukräne wiederum bedeuten: es kommt immer mehr Angebot auf den Markt, was die Preise belasten dürfte. In Brisbane etwa stieg die Zahl der Appartments in den letzten drei Jahren jeweils um 30%. Nun sagt die UBS: die Spitze der Preise ist erreicht, ab jetzt geht es bergab!


Die Skyline von Brisbaine
Foto: Lachlan Fearnley – Eigenes Werk, CC BY-SA 3.0, https://commons.wikimedia.org/w/index.php?curid=26331156

Und das ist gefährlich, denn die Australier stellen neben den Kanadiern die höchstverschuldeten Privathaushalte der Welt, die vergebenen Kredite sind durch die Immobilien abgesichert, die immer mehr an Wert gewannen. Sollten die Preise weiter fallen, verschwinden gewissermaßen die Kredit-Sicherheiten für die Banken, die dann weitere Sicherheiten verlangen müssten (in Australien können die Banken nahezu unbegrenzt ins Eigentum der Kreditnehmer pfänden) mit der Folge, dass viele Australier Privatinsolvenz anmelden müssten.

In keinem anderen Land der Welt liegt der Wert der Immobilien mit dem Faktor vier so hoch über dem BIP wie in Australien – das ist mehr als in den USA am Hochpunkt der Immobilienblase. Wer eine Immobilie in den australischen Ballungsgebieten besitzt, nutzt diese als „Kreditmaschine“ für den Kauf anderer Immobilien oder anderer Güter. Die australische Politik wiederum tut mittels Steuervergünstigungen alles, um zum Kauf anzureizen, in TV-Shows werden Immobilienbesitzer, die ihr Haus renovieren und damit wertsteigern, wie Sport-Stars gepusht.

Weil der Wert der Immobilien stieg, wurden die Australier auf dem Papier immer reicher – aber die Löhne stagnieren, sodass viele nur die Zinsen bedienen und die Laufzeiten der Immobilienkredite verlängern müssen. Sollte die australische Notenbank die Zinsen erhöhen, hätte das nach Berechnungen der Macquarie Bank den dreifachen Negativ-Effekt auf die Konsumenten wie noch in den 1990er-Jahren.

Nicht viel anders ist die Situation in Kanada, wo die Verschuldung der Haushalte mit 101% nun höher ist als das BIP des Landes (dahinter folgen Südkorea mit 93%, UK mit 88%, die USA mit 80%, Deutschland und Frankrich dagegen liegen unter 60%). Die OECD warnt daher in einem Vorabbericht vor einer „schweren Rezession“ in Kanada. Dabei zeigt der OECD-Bericht einen unmittelbaren Zusammenhang zwischen der Verschuldung der Haushalte und den Immobilienpreisen: je stärker die Preise für Immobilien steigen, desto größer auch die Verschuldung der Haushalte!

8 Kommentare

8 Comments

  1. Enka Latineg

    24. November 2017 13:28 at 13:28

    Grundsätzlich wollen alle ihr Vermögen sichern. Dabei sind Immobilien insofern begehrt, als Grund und Boden nicht beliebig vermehrbar ist. Angeblich soll Bitcoin und Consorten auch nicht beliebig vermehrbar sein. Damit sind die Gemeinsamkeiten auch schon umfassend beschrieben.
    Leider sind Aktien volatil und Bargeld bzw. Kontogeld wird von Inflation kombiniert mit null- oder Negativzinsen zerfressen.
    Wer spart wird enteignet und wer nicht spart meint nichts befürchten zu müssen. Vielleicht ist das eine Erklärung für exorbitant hohe Immokredite.

    • Auch

      2. Dezember 2017 22:43 at 22:43

      Warum ist Grund und Boden nicht vermehrbar. Also im Schwarzwald wäre viel Platz……..Nur das Gut Bauland wird künstlich knapp gehalten. Wäre es gewollt würden die Mieten schnell fallen. Wär es gewollt könnten Trabantenstädte die Immobilienblase schnell platzen lassen. Ne schnelle S-Bahn uns Umland und Bauland machen das doch interessant genug.
      Und keine Großstadtförderungen für Unternehmen.

      Aber daran verdienen die Anwälte in der Regierung nix.

  2. Murat Dundar

    24. November 2017 14:03 at 14:03

    wäre es nicht logisch auf diesen artikel aud und cad zu shorten. vg

    • Gerd

      24. November 2017 18:15 at 18:15

      Murat Dundar, meine unmaßgebliche Antwort auf Ihre Frage:
      Shorten Sie die Währungen aus allen möglichen Erwägungen heraus – mag ja durchaus goldrichtig sein. Aber nicht auf diesen Artikel hin.

      • Gerd

        27. November 2017 12:39 at 12:39

        Falls Sie die Begründung für meine knappe Antwort wissen möchten?

        FMW schrieb im Artikel: „Sollte die australische Notenbank die Zinsen erhöhen,…“
        Und warum sollte bei höheren Zinsen die Währung fallen (ceteris paribus)?
        Aber wie gesagt, meine Antwort sollte für Sie nicht ausschlaggebend sein.

  3. Beobachter

    24. November 2017 14:35 at 14:35

    Immoblasen sind neben Aktienblasen,Anleihenblasen, Kunstgegenständeblasen nur ein Teil der Nebenwirkungen der Tiefzinspolitik .
    Bei früheren Krisen war das eher regional zu beobachten.
    Heute ist das ganze Phänomen viel weiter verbreitet u.die Krise ,wann sie denn auch immer kommt, nicht mehr zu stoppen sein !!!!
    Bei früheren Krisen konnten die Chinesen oder die Saudis noch Hilfe leisten, oder der Buffet hat Grossbanken aus der Patsche geholfen.Vielleicht findet der Elon Musk auf dem Mars einen Retter der nächsten Krise, wobei er natürlich einige Mmilliarden für sich brauchen würde.

  4. Olaf

    24. November 2017 14:55 at 14:55

    Das ist der ganz normale Wahnsinn

  5. Benedikt

    27. November 2017 09:55 at 09:55

    Die Eliten in den Immo Blasenländer verdienen sicher gutes und einfaches Geld mit den Immobilien. Für die Politiker ist es auch einfacher Politik zu machen, wenn eine Großzahl gutes und einfaches Geld verdient. Gute Gründe, Fehlentwicklungen bei Immobilien nicht zu stoppen. Dazu schien der Geldfluss aus China in Ausländische Immobilien unendlich und stetig zu steigen zu sein. Vermutlich wurden aus China indirekt Geld aus Chinesischen Krediten investiert. Dürfte spannend sein, wie sich das ganze weiter entwickelt.

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Aktuell: China-Delegation bricht Reise in USA vorzeitig ab, Märkte unter Druck

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Soeben hat das The Montana Farm Bureau mitgeteilt, dass die Reise einer chinesischen Delegation in den Mittleren Westen vorzeitig abgebrochen wurde – diese Reise galt als Voraussetzung für den Kauf von US-Landwirtschaftsprodukten durch die Chinesen als Zeichen des guten Willens bzw. als Vorbereitung eines Interim-Deals (zu den Hintergründen dazu siehe den Artikel „China – Trump „ahnungslos“, Interim-Deal möglich“).

Trump hatte noch vor wenigen Minuten gesagt, dass man mit China große Fortschritte mache – die Märkte jedenfalls sehen die vorzeitige Abreise der chinesischen Delegation als schlechtes Zeichen.

Hintergrund könnte sein, dass Trump zuvor bei einer Pressekonferenz einen solchen Interims-Deal abgelehnt hatte mit den Worten: „I am not looking for a partial deal. I am looking for a complete deal“.

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US-Wirtschaft: Das 8 Billionen Dollar Geheimnis

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Die immer wieder betonte relative Stärke der US-Wirtschaft in einer Welt des Abschwungs ist keine besondere Leistung, wenn man sich vergegenwärtigt, mit welcher Dosis Schuldensteroiden diese Stärke erkauft wurde. Doch wie nachhaltig ist dieses Wachstumsmodell, das uns immer wieder als Vorbild verkauft wird?

USA Statue of Liberty
Foto: pixabay / Ronile

US-Wirtschaft – die Relationen stimmen nicht mehr

Nach Schätzungen der Fed soll die US-Wirtschaft in diesem Jahr real, also nach Abzug der Inflation, um 2,4 Prozent wachsen. Nicht schlecht in einem Umfeld des globalen Abschwungs. Aber bei genauem Hinschauen wir klar, woher das Wachstum kommt und wie teuer es erkauft wird.

Die Gesamtverschuldung der USA, also die öffentliche plus die private Verschuldung, hat in diesem Jahr die Schallmauer von 70 Billionen Dollar durchbrochen. Aktuell sind es bereits 74,3 Billionen US-Dollar. Das entspricht einer Neuverschuldung von knapp 8 Billionen US-Dollar auf Jahresbasis, davon allein 3,5 Billionen US-Dollar resultierend aus Zinszahlungen. Die Gesamtverschuldung der US-Bundesregierung beträgt aktuell 22,5 Billionen US-Dollar, ein Plus von 1,1 Billionen US-Dollar im laufenden Fiskaljahr.

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Auf der anderen Seite wird die US-Wirtschaft, wenn die optimistischen Prognosen der Fed zutreffen, in diesem Jahr ohne Inflationsbereinigung um 4 Prozent oder 820 Milliarden US-Dollar wachsen, ausgehend von 20,5 Billionen US-Dollar BIP in 2018. Setzt man das Schuldenwachstum (hier der Gesamtschuldenstand) zum Wirtschaftswachstum ins Verhältnis, dann kommt man auf ein Verhältnis von 10:1 (8 Billionen zu 820 Mrd. US$). Selbst wenn man den fiskalischen Stimulus, also die staatliche Neuverschuldung, isoliert betrachtet, liegt dieser in US-Dollar 25 Prozent über dem nicht inflationsbereinigten Wachstum der gesamten US-Wirtschaft.

Dieses Missverhältnis zwischen Schulden- und BIP-Wachstum wird durch das ökonomische Defizit ausgedrückt, dass in diesem Jahr einen neuen Rekordstand erreichen wird (Schaubild endet Ultimo 2014).

US-Wirtschaft - Ökonomisches Defizit

Ohne Steroide geht es nicht mehr

Eines der größten Probleme dieser Schuldenkaskade sind die Kreditkosten. Der Anteil der Neuverschuldung, der ausschließlich für den Schuldendienst aufgewendet werden muss, steigt im Zeitverlauf exponentiell an. Die US-Regierung muss aktuell 600 Mrd. Dollar jährlicher Zinsen schultern.

US-Regierung Zinskosten

Der Zinseszinseffekt gilt eben auch für die Schuldnerseite. Schon aus diesem Grund werden die Gesamtverbindlichkeiten exponentiell weiter steigen. Im Gegenzug müssen die Zinsen auf null und tiefer fallen, sofern man diese Art des gedopten Wirtschaftsmodells noch einige Zeit am Leben erhalten möchte.

Fazit

Wie würde das Wachstum der US-Ökonomie wohl aussehen, hätte es keine Billionen schwere schuldenfinanzierte Steuersause gegeben? Die USA befänden sich wie Deutschland bereits in der Rezession. Doch nach der Party kommt der Kater: Die Wachstumsdynamik schwächt sich im Jahr Zwei nach der „größten Steuerreform aller Zeiten“, so Donald Trump, in den USA schon wieder ab. Was bleibt, sind die Schulden und die Zinsen darauf, deren Anteil am US-Staatshaushalt durch die Decke schießt. Tja, wenn Wachstum so einfach wäre, dann hätte die Menschheit seit Christi-Geburt einfach nur neue Schulden produziert – zu null Zinsen versteht sich und finanziert durch Alchemisten. Genau dieses Wunder wollen uns die modernen Alchemisten der Zentralbanken weismachen. Doch wie heißt es so schön: Aus der Vergangenheit lernen heißt Zukunft gewinnen. Man sollte sich in seiner ganz privaten Anlagestrategie darauf einstellen, dass auch das aktuelle ungedeckte Schuldgeldsystem untergeht und mit ihm das amerikanische Wirtschaftswunder nebst der Welt-Leid-Währung US-Dollar.

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Fed druckt wieder Geld

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Getrieben von den Ereignissen musste die Fed in dieser Woche bereits dreimal Notfallliquidität in den Dollar-Geldmarkt pumpen. Die bescheidene Summe von 203 Mrd. US-Dollar floss dabei bislang an US-Banken, die im Gegenzug US-Staatsanleihen bei der Notenbank abluden.

Fed – so kann man sich irren

Wie schnell die Realität die Bürokraten im Elfenbeinturm der Fed einholen würde, hätten sich die Zentralbanker wohl selbst nicht träumen lassen. Man hat das Gefühl, dass die Damen und Herren „Währungshüter“ in Sachen QE zum Jagen getragen werden wollen. Wir haben ja schon verstanden, warum Geldpolitiker nicht die Wahrheit sagen dürfen, aber sie sollten die Wahrheit wenigstens nicht ignorieren. Das immer wieder vorgetragene Mantra von Fed-Chef Jerome Powell, der US-Wirtschaft gehe es gut und Risiken seien nur auf äußere Einflüsse zurückzuführen und es sich bei den letzten beiden Zinssenkungen lediglich um Versicherungsschritte handelte und im Übrigen keine Zinssenkungs-Serie anstehe, wirken immer grotesker. Ab wann ist eine Serie eigentlich eine Serie? Aber das nur am Rande.

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Ja, die Wachstumsdynamik der US-Wirtschaft ist noch okay – aber zu welchem Preis? Allein das Budgetdefizit der Bundesregierung wird für das Fiskaljahr 2018/19 mit aktuell ca. 1,1 Bio. US-Dollar erwartet. Das sind 240 Mrd. US-Dollar mehr als ursprünglich angesetzt. Im nächsten Fiskaljahr, das am 1. Oktober beginnt, sollen es gemäß Schätzungen des Congressional Budget Office 1,2 Bio. US-Dollar Defizit sein.

Aktuell liegt das Haushaltsdefizit der USA bei 4,7 Prozent des BIP, bei einer erwarteten annualisierten Wachstumsrate von aktuell lediglich 1,9 Prozent des BIP. Für einen Aufschwung ist dieses Verhältnis von Schuldendynamik zu Wachstum sehr schlecht und zeigt die Abhängigkeit der US-Konjunktur von rasanter Neuverschuldung. Generell zeigt das Verhältnis zwischen Gesamtschuldenwachstum und Wirtschaftswachstum in den USA eine erstaunliche Entwicklung: Mittlerweile werden für 1 US-Dollar Wirtschaftswachstum fast 10 US-Dollar Schuldenwachstum benötigt. Doch dazu in einem separaten Artikel in Kürze mehr.

Seitdem das regelmäßige Kasperletheater um das Anheben des Schuldenlimits (sog. Debt Ceiling) legislativ beerdigt wurde, stellt sich die aktuelle Schuldenexplosion der Bundesregierung in Washington folgendermaßen dar:

Fed QE - US-Schulden

Eine erstaunliche Entwicklung, wenn man bedenkt, dass Präsident Trump im Wahlkampf die Reduzierung der Staatsverschuldung bis zum Jahr 2024 auf null versprach.

Schaut man sich die Explosion der Staatsverschuldung und die damit einhergehende Schwemme von Staatsanleihen an, dann sollte dieser Faktor ganz oben auf der Beobachtungsliste der Fed stehen. Doch diese zeigt sich völlig überrascht von dem Phänomen. Schon mehrfach bestritt Jerome Powell, dass die US-Staatsverschuldung irgendeinen Einfluss auf die Geldpolitik der Zentralbank habe.

QE erzwungen

Doch in dieser Woche hat die Realität die Notenbanker eingeholt. Wegen akuter Liquiditätsengpässe musste die Fed am Dienstag, Mittwoch und Donnerstag in drei Tranchen insgesamt 203 Mrd. US-Dollar an Liquidität über außerordentliche Offenmarktgeschäfte in das Bankensystem pumpen. Im Gegenzug wurden von den Banken US-Staatsanleihen als Sicherheiten bei er Fed hinterlegt. Interessant ist, dass offenbar der Erwerb genau dieser Staatsanleihen durch die Banken mit zur Dollarknappheit beitrug. Eine Rekordemission des US-Finanzministeriums an Schuldpapieren in dieser Woche war neben Sonderfaktoren ein wesentlicher Auslöser der Liquiditätskrise. Der Staat hatte über seine Schuldenaufnahme so viel Geld aus dem Finanzsektor abgesaugt, dass dieser ohne das Anwerfen der digitalen Notenpresse der Fed schlicht kollabiert wäre. Damit wurde de facto ein QE on demand erzwungen. Nur so konnte ein Dominoeffekt mit der Ansteckung anderer Märkte gerade noch verhindert werden.

Das Schweigen der Fed

Auf der jüngsten Pressekonferenz im Anschluss an die Offenmarktausschusssitzung der Fed am Mittwoch erwähnte Jerome Powell die Operation am offenen Herzen des US-Finanzsystems mit keiner Silbe und dass, obwohl die Fed am gleichen Tag weitere 75 Mrd. US-Dollar in den Markt pumpen musste. Am Donnerstag reichte dann selbst diese Summe nicht aus, da die Banken zusätzlich 84 Mrd. US-Dollar benötigten. Das Schweigen der Fed zu diesem Thema zeigt die Dramatik der Situation. Doch die Liquiditäts-Kuh ist nicht vom Eis: Bis zum Ende des Jahres werden allein von der US-Bundesregierung Anleihen im Volumen von über 600 Mrd. US-Dollar emittiert. US-Finanzexperten rechnen daher damit, dass spätestens im November dieses Jahres das QE on demand von einem regulären QE abgelöst wird. Alles andere wäre unverantwortlich, denn bei der jüngsten „special open market operation“ wäre der Patient fast wegen eines technischen Versagens der Notenbank-IT verstorben.

Fazit und Ausblick

Die Fed kann die Realität leugnen, wie sie will, aber am Ende muss auch sie sich dem Diktat der überbordenden Schuldenlast nebst Neuverschuldung beugen. Schlussendlich wird sie erneut zum Gläubiger der letzten Instanz mutieren, da nur sie die benötigten Mittel bereitstellen kann – via digitaler Notenpresse. Natürlich kann sie einen Teil dieses schmutzigen Geschäftes auslagern, z. B. an die Bank of Japan, die im Rahmen ihres QE-Programms seit Oktober letzten Jahres wieder massiv US-Treasuries kauft. Das amerikanische Bankensystem allein ist mit der Flut an neuen Schuldpapieren der Trump-Administration überfordert, wie die jüngsten Ereignisse verdeutlichen. Weiter sinkende Zinsen und Gelddruckprogramme á la Japan sind auch in den USA daher keine Frage von zyklischem Wachstum, Beschäftigungsentwicklung, Teuerungsraten oder äußeren ökonomischen Einflüssen, sondern hauptsächlich notwendig zur essenziellen Aufrechterhaltung der Schuldentragfähigkeit in den USA. Es bleibt dabei: It´s the debt, stupid!

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