Mieten in Deutschland steigen ungebrochen – Signal für Immobilienpreise?

Die Mieten in Deutschland steigen weiter kräftig an, während die Immobilienpreise nach einem Rückgang ab Sommer 2022 derzeit noch keine klare Bodenbildung gezeigt haben (siehe Europace Hauspreisindex im folgenden TradingView Chart seit 2015). Aber ein sich fortsetzender Anstieg der Mieten erhöht die Rendite für Investoren. Kauft man jetzt Immobilien und vermietet sie, erhöht sich die Rendite, wenn man die Miete auch in Zukunft weiter anheben kann. Und dieses Szenario klingt logisch, denn: Es ist ein offenes Geheimnis, dass derzeit in Deutschland viel mehr Nachfrage nach neuen Wohnungen besteht, als neu gebaut werden. Die Knappheit am Wohnungsmarkt nimmt also weiter zu.

Mieten in Deutschland steigen ungebrochen – aktuelle Daten für das zweite Quartal

Heute Mittag das Portal ImmoScout24 sein aktuellstes Wohnbarometer veröffentlicht, bei dem die Entwicklung der Wohnungsmieten analysiert wird. Nach historischen Mietanstiegen im ersten Quartal des Jahres steigen die Mieten im zweiten Quartal weiter spürbar an. Die Mietpreise in allen Metropolen liegen auf einem hohen Niveau. So liegt die durchschnittliche Angebotskaltmiete für eine Zwei-Zimmer-Wohnung im Neubau erstmals in allen sieben Metropolen Deutschlands über 1.000 Euro pro Monat. Im Bundesdurchschnitt liegt die Angebotskaltmiete für eine vergleichbare Wohnung knapp unter 800 Euro.

In der gesamtdeutschen Betrachtung klettern die Mieten für Bestands-Mietwohnungen im zweiten Quartal im Vergleich zum Vorquartal laut ImmoScout24 um 2,5 Prozent. Für Neubau-Mietwohnungen sind die Angebotsmieten im gleichen Zeitraum um 2,2 Prozent gestiegen. Damit legt die Preisentwicklung im Vergleich zum ersten Quartal um 1,9 Prozentpunkte im Bestand und 1,0 Prozentpunkte im Neubau zu.

Enormer Anstieg der Nachfrage nach Wohnungen

Die Nachfrage nach Bestandsmietwohnungen liegt im zweiten Quartal 2023 deutschlandweit 30 Prozent über dem Vor-Corona-Niveau. Für Neubau-Mietwohnungen ist die Nachfrage 90 Prozent höher als noch im vierten Quartal 2019, so die Angaben von ImmoScout24. Das heißt: Die Anzahl der Bewerber auf eine freie Mietwohnung hat sich deutlich erhöht. In den Metropolen liegt die Nachfrage für Mietwohnungen im Bestand und Neubau weit über dem bundesweiten Durchschnitt. Ländliche Regionen profitieren von dem angespannten Mietmarkt in den Ballungsgebieten: 57 Prozent der Deutschen erwägen einen Umzug aufs Land, wie eine repräsentative Umfrage von Innofact AG und ImmoScout24 zeigt. Zudem zeigt eine Auswertung von ImmoScout24, dass die Nachfrage in kleineren Städten mit guter ÖPNV-Anbindung an die Metropolen steigt. So zum Beispiel in Frankfurt Oder, in der Nähe von Berlin, um 198 Prozent und in Landshut nahe München um 150 Prozent innerhalb eines Jahres.

„Der Druck auf den Mietmarkt hält insbesondere in den Ballungsgebieten weiter an. Immer mehr Menschen sind gezwungen, außerhalb der Metropolen nach einer Mietwohnung zu suchen.“ sagt Gesa Crockford, Geschäftsführerin von ImmoScout24. „Sofern keine neuen Wohnungen auf den Markt kommen, wird sich die Nachfrage auf dem hohen Niveau halten und zum Teil noch weiter verstärken. Die Folge sind weiter steigende Mieten, sodass Kaufen trotz des hohen Zinsniveaus wieder attraktiver wird.“

Angebotsmieten für Bestandswohnungen ziehen stärker an

Sechs der sieben Metropolen Deutschlands verzeichnen laut ImmoScout24 im zweiten Quartal einen stärkeren Anstieg der Angebotsmieten für Bestandswohnungen als im Vorquartal. In München ist die Entwicklung mit einem Plus von 4,0 Prozent am stärksten und der Quadratmeter für 19,18 Euro am teuersten. In Köln und Düsseldorf nehmen die Angebotsmieten im Quartalsvergleich um 2,9 Prozent und damit am zweitstärksten zu. Düsseldorf knackt damit erstmals die 13-Euro-Marke, während in Köln der Quadratmeter für 12,92 Euro angeboten wird und damit wieder über dem Quadratmeterpreis in Berlin liegt. Hier klettern die Angebotsmieten, ebenso wie in Hamburg, um 2,2 Prozent. Damit liegen Hamburg und Berlin unter dem bundesweiten Mietzuwachs von 2,5 Prozent. Für Berlin bedeutet das im Vergleich zum ersten Quartal, wo der Mietanstieg bei 5,3 Prozent lag, eine vermeintliche Verschnaufpause, wenngleich die Mieten noch immer auf einem hohen Niveau steigen.

Deutschlandweit ziehen die Mieten bei Bestandswohnungen stärker an als bei Neubauwohnungen

Stiegen die Angebotsmieten für Neubauwohnungen im ersten Quartal deutlich stärker als die Angebotsmieten für Bestandswohnungen, so gleicht sich die Entwicklung im zweiten Quartal nahezu an. In München, Köln und Düsseldorf legen die Angebotsmieten im Neubau ein Wachstum von 2,7 Prozent hin. Damit liegt die Neubau-Preisentwicklung in München 1,3 Prozentpunkte sowie in Köln und Düsseldorf 0,2 Prozentpunkte unterhalb der Entwicklung im Bestand. In München liegt der Quadratmeterpreis im zweiten Quartal bei knapp unter 23 Euro. Zweitteuerste Metropole ist Stuttgart, das nach einem Mietanstieg von 2,5 Prozent erstmals bei 18,00 Euro pro Quadratmeter liegt. Damit überholt Stuttgart knapp die Berliner Angebotsmiete im Neubau von 17,98 Euro. Wie im Bestand liegt die Mietpreisentwicklung auch im Neubau in Berlin mit 1,9 Prozent und Hamburg mit 2,0 Prozent im zweiten Quartal leicht unter dem Bundesdurchschnitt von 2,2 Prozent. Der historische Mietanstieg des ersten Quartals von 8,8 Prozent in Berlin setzt sich demnach nicht fort.