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Signa-Gläubiger in der Bredouille Signa: Auf sportliche Bewertungen könnte brutaler Kater folgen

Signa: Auf sportliche Bewertungen könnte brutaler Kater folgen
Signa - Galaria Kaufhof in Berlin. Foto: Krisztian Bocsi/Bloomberg

Das Ende des billigen Geldes hat die Turbulenzen im Markt für Gewerbeimmobilien, die im Zuge der Coronakrise ihren Anfang nahmen, nochmal verstärkt. Ein prominentes Opfer ist sicherlich die Pleite der Signa Holding von Großinvestor René Benko, dem am Ende auch ein gewisser Größenwahn auf die Füße gefallen ist. Signas Kollaps folgt auf zwei Jahrzehnte aggressiven Wachstums, das durch steigende Immobilien-Bewertungen und billiges Geld von Banken und reichen Investoren angeheizt wurde. Doch jetzt stehen Signa und seine Gläubiger vor einem teuren Scherbenhaufen.

Die Insolvenz des Immobilien-Imperiums schlägt nun hohe Wellen am Immobilienmarkt. Für die Investoren und Geldgeber von René Benko geht es darum, irgendwie glimpflich aus der Sache herauszukommen. Laut einem Bericht von Bloomberg geht es dabei im Wesentlichen um die Bewertung des Portfolios der Unternehmensgruppe, zu denen einigen Perlen wie beispielsweise das Upper West in Berlin gehören. Doch wenn die Gläubiger Schlange stehen und ihr Geld zurückwollen, könnten die sportlichen Bewertungen zum Bumerang werden.

Signa: Immobilien-Bewertungen

Das Upper West am Westberliner Breitscheidplatz nahe der Gedächtniskirche und des Bahnhofs Zoo ist eine von vielen glitzernden Trophäen im Portfolio von René Benkos Edel-Sparte Signa Prime Selection. Der ambitionierte Wert, mit dem das Bürohochhaus in den Büchern steht, verdeutlicht den Kater, der bei der Sanierung des Immobilien-Imperiums den allen Beteiligten droht.

Trotz der Turbulenzen auf den Märkten für Gewerbeimmobilien, die durch das Ende der Ära des billigen Geldes ausgelöst wurden, wurde der 35-stöckige Turm Ende letzten Jahres immer noch mit mehr als 700 Millionen Euro bewertet, wie aus einem Bericht des Maklers Jones Lang LaSalle vom April hervorgeht, der Bloomberg News vorliegt. Das ist das 45-fache der Mieteinnahmen des Gebäudes — heute sind eher Multiplikatoren in den Zwanzigern marktüblich.

“Eine aktuelle Bewertung für Signa würde sehr wahrscheinlich zu einem Rückgang von etwa einem Drittel führen”, sagt Peter Papadakos, Chef der Europa-Analyse beim Immobilien-Spezialisten Green Street Advisors.

Differenzen zwischen Buchwerten und dem, was tatsächlich am Markt erzielt werden kann, sind in einem boomenden Markt nicht von Belang. Doch wenn die Gläubiger Schlange stehen und ihr Geld zurückbekommen wollen, sind Notverkäufe eine reale Möglichkeit. Und dann steht selbst hinter den wertvollsten Liegenschaften ein Fragezeichen: Die Financial Times berichtete am Freitag, dass die damals schon klamme Signa in diesem Frühjahr einen 50%-Anteil am Berliner KaDeWe nur für 300 Millionen Euro verkaufen konnte — das wäre ein Abschlag von 60% auf den Buchwert, der für das ganze Haus bei um die 1,5 Milliarden Euro stand.

In diesem Fall könnte ein Realitätscheck sogar einige der Kredite gefährden, die auf den Liegenschaften der Signa Prime lasten. Transaktionen wie diese könnten auch den Gesamtmarkt beeinträchtigen und das Preisniveau insgesamt auf eine Abwärtsspirale setzen.

Benko und die Signa-Investoren

Deutschland ist das Epizentrum der Krise

Der Absturz der Signa-Gruppe von René Benko, der mit der Insolvenzanmeldung der zentralen Signa Holding diese Woche einen ersten Höhepunkt erreichte, verdeutlicht die Position Deutschlands als Epizentrum der Krise europäischer Gewerbeimmobilien. Österreich war für die meist in Wien oder Innsbruck gemeldeten Signa-Firmen schon vor Jahren zu klein geworden, und die meisten ihrer Vermögenswerte stehen beim großen Nachbarn im Norden, dessen Immobilienmarkt noch vor kurzem als sicherer Hafen für Geld aus aller Welt galt.

Als die Zinsen auf dem Tiefststand waren, sorgten wachsende Wirtschaft und schwache Neubautätigkeit für einen raschen Anstieg der Mieten, während die Mietrenditen mit den Zinsen in den Keller rasselten. Zusammen mit billigem Geld im Überschuss verleitete dies Investoren wie Benko dazu, die Werte von Immobilien in immer lichtere Höhen zu treiben.

Die deutschen Banken, die von der Immobilienkrise während der Finanzkrise 2008 weniger stark betroffen waren, kurbelten das Geschäft mit an. Laut einer Studie der Bayes Business School vergaben deutsche Kreditinstitute routinemäßig Kredite für Gewerbeimmobilien in Höhe von bis zu 80% des Immobilienwerts, verglichen mit etwa 60% in Großbritannien. Das könnte sich jetzt rächen

Deutsche Immobilien-Kredite werden jetzt auf dem Sekundärmarkt für zwischen 30 Cent und 70 Cent pro Euro Nominale gehandelt. “Das sind große Korrekturen”, sagte Papadakos. “Wir sprechen hier nicht von Rundungsfehlern.”

Benko: Klotzen statt kleckern

Benko hat auch bei Branchentreffen regelmäßig geklotzt, nicht gekleckert. Signas 62-Meter-Yacht Roma wurde noch auf der diesjährigen Mipim-Konferenz in Cannes auffallend in Szene gesetzt, während der Stand von Signa auf der Expo Real in München im Oktober zu den größten gehörte.

Die Bewertungen spiegeln diese robuste Haltung wider. In einem Gutachten der BNP Paribas Real Estate für ein Kaufhaus, das an Signas Warenhauskette Galeria vermietet ist — die schon zwei Insolvenzen hinter sich hat — macht auf Wunsch des Auftraggebers explizit die “besondere Annahme”, dass der Mieter über die gesamte Laufzeit des Vertrags diese Miete zahlen können wird.

“Die Bewertung basiert auf der besonderen Annahme, dass der Mieter das Kaufhaus bis zum Ablauf des Mietvertrags betreibt”, heißt es in den Erläuterungen zu der Bewertung. Und weiter: die Berechnung eines Ausfalls wurde “vom Kreditgeber und der finanzierenden Bank ausdrücklich nicht gewünscht”.

BNP und JLL lehnten eine Stellungnahme ab. Ein Vertreter von Signa reagierte nicht auf Anfragen.

Upper West :Hohe Immobilien-Bewertungen trieben die Gewinne an

Mit dem Immobilienboom in Deutschland stiegen Signas Gewinne und Benkos Vermögen. Das KaDeWe hatte Signa Ende 2012 für rund eine halbe Milliarde Euro von einer Investorengruppe gekauft, hinter der unter anderem Goldman Sachs und die Deutsche Bank standen. Zuletzt stand es mit rund dem Dreifachen in den Büchern. Ähnliche Vervielfachungen sind von anderen Objekten bekannt, in Wien etwa dem heutigen Park Hyatt Hotel und der Jugendstil-Postsparkasse.

Toxischer Mix wird zum Problem für die Gläubiger

Als Preise noch in einer Aufwärts-, und Zinsen in einer Abwärtsspirale waren, erlaubten die steigenden Buchwerte Signa höhere Beleihungen, die man dann wieder in neue Zukäufe stecken konnte. Die niedrigen Renditen hatten allerdings auch zur Folge, dass das Portfolio relativ kleine Geldflüsse in die Kasse spülte. Gleichzeitig hatte die Signa Prime Bauprojekte wie den Hamburger Elbtower im Programm — budgetierte Kosten insgesamt fast eine Milliarde Euro — die immer mehr laufende Zahlungen verschlangen. Als die Baukosten zuletzt begannen zu explodieren, wurde der toxische Mix fatal.

Das wird jetzt auch ein Problem für die Gläubiger. Bestandsobjekte generieren Mieteinnahmen, die zur Schuldentilgung verwendet werden können, was Spielraum für einen geordneten Verkauf gibt. Halbfertige Baustellen wie der Elbtower sind hingegen eine Belastung.

Die hohen Bewertungen der Immobilien könnten zum Problem für die Gläubiger werden

Upper West

Benko kaufte das Upper West im Jahr 2017 als Teil eines Portfolios von der RFR Holding des US-Immobilienmoguls Aby Rosen, mit dem Signa auch das Art-Déco-Wahrzeichen Chrysler Building in New York gehört. Die unteren Geschosse des Upper West sind Einkaufsflächen, es gibt ein Motel One Hotel und im Übrigen vor allem Büros. Unter anderem sind sie Signas eigene Berlin-Repräsentanz und ironischerweise die Anwaltskanzlei Görg, deren Partner Torsten Martini gerade zum Insolvenzverwalter der Signa-Prime-Tochter Signa Real Estate Management Germany ernannt wurde.

Laut Bondprospekten und Investoren-Präsentationen stand die Liegenschaft Ende 2018 mit 571 Millionen Euro in den Büchern der Signa Prime. Ende 2020 waren es schon knapp 620 Millionen Euro. Aber selbst nach dem beispiellosen Zinsanstieg seit letztem Sommer sehen die Bewerter der Signa Prime keinerlei Wertverlust. Die jüngste Bewertung von über 700 Millionen Euro bedeutet bei Mieteinnahmen von 16,4 Millionen Euro eine Mietrendite von 2,2% — weniger als die rund 2,4% Rendite 10-jähriger Bundesanleihen. Top-Bürolagen in Berlin werden derzeit laut Daten von Green Street eher mit 4% Mietrendite bewertet.

Um die Zahlen in Einklang mit dem Markt zu bringen, müsste die Bewertung massiv gesenkt oder die Mieten entsprechend erhöht werden — oder eine Mischung aus beidem. Zugegebenermaßen sind die Büromieten im Upper West derzeit nicht am oberen Ende vergleichbarer Räumlichkeiten in Berlin, es gibt also einen gewissen Spielraum, wenn Verträge auslaufen.

Immobilienkrise verstärkt Signas Probleme

Was die Situation nicht einfacher macht, ist der Mangel an Immobilienverkäufen am deutschen Markt, die Bewertungen objektivieren könnten.

Laut den Immobilien-Analysten von Avison Young gab es in den ersten neun Monaten des Jahres nur 15,1 Milliarden Euro an Transaktionen im Sektor, ein Rückgang von fast zwei Dritteln gegenüber dem Vorjahreszeitraum. Bei Büroflächen ist der Rückgang noch stärker: Sie kamen auf nur 3,5 Milliarden Euro, verglichem mit einem Fünfjahresdurchschnitt von 18,7 Milliarden Euro.

Möglich, dass ein Grund die Zurückhaltung von Verkäufern angesichts der niedrigen Preise ist und die tatsächlichen Marktwerte noch niedriger liegen — was für Signa und seine Gläubiger ein weiterer Rückschlag wäre.

Auf dem Upper West lastet etwa eine Hypothek von 300 Millionen Euro. Vor nicht allzu langer Zeit war das ein Beleihungsauslauf von etwa 50% und damit nicht übermäßig aggressiv. Fraglich, wie viel Puffer zwischen dem Wert der Liegenschaft und dem Kredit noch übrig ist — und was steigende Kreditkosten für den Zinsendienst aus den Mieteinnahmen bedeuten könnten.

“Die nicht börsennotierten Immobilienfirmen waren bei der Korrektur ihrer Bewertungen nicht ganz so großzügig”, sagt Papadakos. “Ich denke, dass es dort am meisten wehtun wird.”

FMW/Bloomberg



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5 Kommentare

  1. Seit Jahren war klar, dass der deutsche Immobilienmarkt in einer Blase des billigen Geldes lebte, Bewertungen und Kaufpreise massiv überzogen waren, und Benko ein Hochstapler ist. Überraschend ist höchstens, dass das einige nun überrascht. Und überraschend ist, wie viele Kommunen und Banken mit dem windigen Typen Geschäfte machten, dort fehlt es offenbar massiv an Sachverstand. Eine Korrektur auf Buchwerte von -30% bis -50% wäre realistisch, eine Korrektur von -50 bis -70% wird man in einer Insolvenz akzeptieren müssen. Und den Verlust der seit Jahren notleidenden Warenhauskette. Ich sehe Benko wie Schneider, und frage mich, wie er so lange durchhalten konnte. Ich begrüsse die Korrektur, die vielleicht auch noch manches Schnäppchen erlaubt, und hoffe deutschlandweit auf eine Halbierung der Immobilienpreise – für vernünftige Mieten, für mehr Eigentum.

  2. wohnwirtsxhaftlich sind die immobilienpreise naxh stadt und lage sehr untersxhiedlich.
    in metropolen wie berlin hamburg münchen …etc sind die immobilienpreise meiner meinung naxh lohn/miete verhältnis zu hoch.
    in kleineren städten ist allerdings immernoch günstige immobilienpreise zu erzielen preis/qm.

    von daher ist von meinem blickwinkel auch hier wie bei der verteilung von reichtum/vermögen eine starke schere aufgegangen. metropolen zu normalen städten die preise pro qm ins absurdum gerutscht.

    auch in die erzielbaren mietpreise sind in metropolen sehr hoch. was gerechtfertigt sein könnte aber welches durch die löhne der mieter nicht im verhältnis steht.

    wieviel % muss ein mieter vom lohn an seine miete bezahlen. dieser %-zahl ist bestimmt ( so meine meinung ) gegenüber früher viel höher.

    jetzt gibt es 2 modelle zur berechnung, einmal die saxhwertberechnung und zum zweiten die ertragswertberechnung.

    mein resultat:

    geht man nach den mieteinnahmen entsteht ein hoher ertragswert. die preise für mietshäuser sind also tatsächlich nicht zu hoch.

    anders siehts beim sachwert aus, überwiegend sind es alte häuser mit alter substanz. nur durch die hohe naxhfrage ist die vermietung gesichert.
    und der saxhwert fällt meines erachtens viel niedriger aus als der ertragswert der immbolie.

    der angemessene preis wäre also (saxhwert + ertragswert) : 2
    somit hätte man einen realistischen wert.

    dazu muss ich ergänzen, das der ertragswert mit höheren zinsen natürlich auch geschmählert wird ( vor allem bei einer vollfinanzierung )

    und zur zeit geben banken keinen kredit, zero, noch nicht mal einen roten sou ( französisch roter penny ) raus.

    die grünen haben alle kaufinteressenten abgesxhreckt.
    banken sagen wir werfen sxhlechtem geld nicht noch gutes hinterher. zuerst muss die regierung tatsaxhen sxhaffen in bezug auf heizungsgesetz etc pp.

    aber ich wollte ja etwas zu gewerbeimmobilien sxhreiben.
    bei der niedrigzinsphase konnte sich jeder auch ein benko sehr gut refinanzieren ja sogar rekapitalisieren. die ertragswertberechnung viel sehr hoch aus, die finanzierbarkeit durch niedrige zinsen gesichert und eine überfinanzierung leicht möglich.
    jetzt ist alles anders und ich denke im sektor gewerbefinanzierungen ist das erst der anfang.
    da kommt noch einiges hinterher so meine feststellung.
    stationärer handel hat an den onlinehandel einiges an umsatz verloren und kämpft ums überleben.

    in einer zv werden die immobilien je nach lage, substanz, vermietbarkeit zu untersxhiedlichen preisen den besitzer finden.
    hier bin ich der meinung das durch das schlechte politische regieren ( hohe energiepreise, höhere steuern und abgaben ) bieter nicht mehr wie 50 % vom verkehrswert zahlen werden.

    wenn man in die zukunft sxhauen könnte, was die regierung noch alles an steuern und umlagen und andere unsinnigen vorhaben umstzen will dann könnte jeder einen plan erstellen wie und wann man handeln will.
    aber so, ist es unmöglich irgendetwas investieren zu wollen.

    vg mf

  3. darf ich noch eins loswerden. bevor man mir grünenbashing vorwirft.

    klimapolitik ist wichtig. mir wäre nur lieber es würde eine realitätsbewusste partei diese aufgabe an sich nehmen. bei der das volk, die wirtschaft, das land als ganzes bei entscheidungen berücksichtigt werden und dem entsprechend klimapolitik zum Wohle aller gemacht wird.

    aber wenn man einer ideologistischen partei, welcher eh und je,
    der konsum, der bürger zuwider war,
    welcher schon immer ein spielverderber war ( Demos zu kohl Zeiten und die letzten jahre ),
    bei denen ich immer meine die haben kein spass am leben,
    die uns das zeigen mit äusserungen: – zieht 2 Pullover an, – duscht kalt, etc etc

    bin ich der Überzeugung, das die sich über die klimapolitik am Bürger rechen wollen, in dem sie die “ klimapolitik “ für all ihr tun als trumpf nutzen.

    aber, die anderen parteien lassen das alles auch noch zu, und das verstehe ich so, dass ihnen die politik der grünen in die karten spielt. nie hätte eine fdp ( partei der reichen ) soviel für ihr Klientel erreichen können wie es zur zeit die grünen tun.

    vg md

    1. „klimapolitik ist wichtig. mir wäre nur lieber es würde eine realitätsbewusste partei diese aufgabe an sich nehmen.“

      Ich halte Klimapolitik für Hybris und wer soll sie sonst betreiben, wenn nicht inkompetente Fanatiker? Das heißt natürlich nicht, dass die „Energiewende“ kein Geschäft ist, aber gerade Firmen, die ganz vorn mit dabei sind, wie Siemens Energy, sind große Stinker im Depot. Es läuft nach dem Motto: wenn wir euch schon unsere Ideologie aufs Auge drücken, dann sollt ihr wenigstens nichts davon haben.

  4. Bei der 08 – US- Immokrise, die vom US- Häusermarkt ausgelöst wurde und fast die Weltwirtschaft kollabieren liess hat man gesagt,dass sowas nie mehr passieren dürfte. Erstaunlich,dass gerade die rettende Notenbankpolitik mit der Gratisgeldorgie ein noch viel grösseres Problem kreiert hat und sogar eine Mehrfachblase erzeugt hat.Dass jetzt schon wieder die ganze Finanzwelt nach dem alten tödlichen Heilmittel der Tiefzinsen schreit ist einfach nur krank.
    Es gibt keinen Ausweg, wenn weiter umverteilt wird, wird’s zu sozialen Unruhen kommen ( Sogar Jamie Dimon sagte es) und wenn die Fehler der Vergangenheit korrigiert werden, muss eine Rezession wohl oder übel akzeptiert werden.

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