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US-Immobilienmarkt – das Haus fungiert als Geldautomat

Hannes Zipfel

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am

US-Immobilienmarkt - typisches Haus

Für Amerikaner ist das Eigenheim mehr als nur ein zu Hause. Über spezielle Kreditlinien kann das im Haus gebundene Eigenkapital wie ein Überziehungsdarlehen zum Shoppen genutzt werden. Doch die Abkühlung am US-Immobilienmarkt limitiert diese Art des Schuldenmachens.

US-Immobilienmarkt kühlt sich deutlich ab

Die heute veröffentlichten Daten zur Preisentwicklung am US-Immobilienmarkt zeigen eine ausgeprägte Schwäche. Bereits seit Juli 2018 bildet sich die Preisdynamik zurück. Der vom Nobelpreisträger Prof. Robert James Shiller mitentwickelte S&P Case/Shiller Home-Price-Index, der die Wertentwicklung in den 20 größten Städten der USA misst, hat sich im Oktober den 15. Monat in Folge verlangsamt. Gegenüber dem Vorjahr hat sich der Anstieg auf nur noch 2 Prozent zurückgebildet. Im Sommer letzten Jahres stiegen die Hauspreise noch mit einer Jahresrate von 6,7 Prozent.

Case Shiller Index zeigt Entwicklung am US-Immobilienmarkt

Der Yale-Professor Shiller weist zudem darauf hin, dass die Preise bereinigt um die Inflation „bereits sehr flach laufen“. Shiller weiter: „Ich wäre überhaupt nicht überrascht, wenn die Immobilienpreise in naher Zukunft sogar sinken“.

HELOCs und CORs

Problematisch wäre ein Sinken der Preise am US Immobilienmarkt für die bei amerikanischen Eigenheimbesitzern gängigen Kreditformen, bei denen das im Haus gebundene Eigenkapital zinsgünstig beliehen werden kann. Bei den sogenannten HELOCs (Home Equity Lines of Credit) handelt es sich um unbefristete Kreditlinien, die den Hausbesitzern von Banken zur freien Verfügung bereitgestellt werden. Diese Kreditlinien können über eine Kreditkarte für beliebige Zwecke ausgeschöpft werden. Damit wird das Haus quasi zum Geldautomaten.

Eine zweite Form der Beleihung des Eigenheimes für den Konsum oder für das Ablösen teurerer Kredite sind die Cash Out Refis (CORs). Dabei wird das Eigenkapital der Immobilie in Form eines Laufzeitdarlehens dem Haus entnommen und in Raten zuzüglich Zinsen über einen längeren Zeitraum von bis zu 30 Jahren getilgt.

Beide für den US-Konsumenten relevante und vor allem relativ zinsgünstige Kreditquellen reagieren sehr sensibel auf Veränderungen der Hauspreise. Denn so leicht es auch ist, über HELOCs und CORs Geld zu beschaffen, so unmöglich ist es für die meisten Eigenheimbesitzer in den USA, negatives Eigenkapital in ihrer Immobilie im Falle von Hauspreisrückgängen wieder aufzufüllen. Umso wichtiger ist auch für den US Immobilienmarkt, dass die Zinsen weiter sinken. Zum einen, um den sich deutlich abschwächenden Hauspreistrend in den USA zu stabilisieren und zum anderen, um die Kosten für diese speziellen Immobilienkreditformen weiter zu abzusenken.

Zinssätze

Fazit

In den USA ist so manches anders als in Europa. Vor allem bei der Verschuldung sind die Amerikaner deutlich kreativer und die Geschäftsmodelle risikofreudiger. Das gilt für echte Kreditkarten ebenso wie für Immobiliendarlehen verschiedenster Ausgestaltung. Solange die Preise am US-Immobilienmarkt als Sicherheit für die HELOCs und CORs stark stiegen, stand den Eigenheimbesitzern eine im Vergleich zu Kreditkartenschulden sehr günstige zusätzliche Kreditquelle zur Verfügung. Doch mit dem Abflauen der Preisdynamik am US Immobilienmarkt, die real, also nach Abzug der Teuerungsrate, bereits nahezu zum Stillstand gekommen ist, beginnt nun auch diese Kreditquelle zu versiegen. Ein weiterer Grund für die US-Notenbank, voll auf das geldpolitische Gaspedal zu treten, sofern sie eine Rezession in den USA verhindern möchte.

3 Kommentare

3 Comments

  1. Avatar

    Torsten

    30. Oktober 2019 05:59 at 05:59

    Shopping und Social Media, zwei große Seuchen des 21.Jahrhunderts neben Serien und Online-Spielen.
    Wer das ertragen will muss kiffen, chillen, relaxen und sich am besten von echter Arbeit fernhalten und im Billigflug um die Welt reisen.

    Achtung Satire!

  2. Avatar

    sabine

    30. Oktober 2019 08:17 at 08:17

    Bei mir ging vor 1 Jahr mal 4 Tage lang der Home-PC nicht. Und Laptop war auch keiner da. Das weiß ich heut noch, das war ein anderes Leben.
    Nicht, daß ich mal unterwegs länger kein Internet oder PC hab. Aber zuhause? Das ist „anders“! (Hab kein TV.)

  3. Avatar

    sabine

    30. Oktober 2019 09:35 at 09:35

    Und welcher Unterschied zum Leben in Venezuela, dem erdölreichsten Land der Welt.
    https://www.faz.net/aktuell/fotografie/fischer-in-venezuela-16438154.html

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Zinskosten: So gigantisch sind die Ersparnisse für Kreditnehmer im Langzeitvergleich

Claudio Kummerfeld

Veröffentlicht

am

Dass Kreditnehmer in einem jahrelangen Umfeld immer weiter fallenden Zinsen die großen Gewinner sind, das ist kein Geheimnis. Aber es ist mal interessant zu sehen, wie viel Zinsen ein Häuslebauer vor 20 Jahren gezahlt hat, im Vergleich zu einem heutigen Abschluss, bei selber Kreditsumme und Tilgungshöhe. Die Interhyp AG hat aktuell einen Vergleich veröffentlicht, der die tatsächliche Dimension aufzeigt, wie viel Geld man heutzutage spart.

Hat man im Jahr 2000 abgeschlossen, entstanden bei einer Darlehenssumme für einen Immobilienkredit über 300.000 Euro und 2 Prozent Tilgung in 10 Jahren insgesamt 172.000 Euro an Zinskosten. Damals lagen die Zinsen bei 6,5 Prozent. Mit heute nur noch 0,8 Prozent hat man gerade mal noch 22.000 Euro Zinskosten! Das lohnt sich natürlich besonders für Häuslebauer, weil die Darlehenssummen hier so hoch sind, so möchten wir anmerken – aber die Sache hat einen Haken. Wo man als Kreditnehmer für Häuschen oder Eigentumswohnung extrem stark bei den Zinskosten spart, da zahlt man auf der anderen Seite drauf bei den in den letzten Jahren explodierten Immobilienpreisen.

Sicherlich sind die aktuellen Informationen der Interhyp AG auch eine schlecht versteckte Eigenwerbung, aber sei es drum. Die Experten sagen, auszugsweise im Wortlaut:

Auch wenn vielerorts die gestiegenen Immobilienpreise höhere Darlehenssummen erfordern, bleiben die Raten für viele Menschen leistbar. Der Zinsvorteil ermöglicht in vielen Fällen eine höhere Tilgung als früher. Die Expertin rät Eigenheimbesitzern, die Sparchancen für ihre Anschlussfinanzierung zu nutzen und sich schneller zu entschulden. Bauherren und Käufer sollten die Finanzierung wohlüberlegt angehen. Wichtig sei, bei der Finanzierung einen möglichen Zinsanstieg in Zukunft einzukalkulieren und mit langen Zinsbindungen und hohen Tilgungen vorzusorgen.

Hier auszugsweise weitere Aussagen von Interhyp. Zitat:

Im März 2020 sind die Zinsen auf ein neues Allzeittief von rund 0,7 Prozent im Mittel gefallen und auch jetzt liegen sie nur knapp darüber, berichtet Interhyp. Zum Teil sind sogar Bestzinsen von unter 0,5 Prozent möglich. Die Monatsrate für einen Musterkredit über 300.000 Euro (0,8 Prozent) beträgt im Herbst 2020 bei einer zweiprozentigen Anfangstilgung nur noch 700 Euro. Die Zinskosten über 10 Jahre liegen dafür heute nur bei 22.000 Euro – einem Bruchteil der Kosten bei Abschluss im Jahr 2000.

Rat der Experten: Sparchancen für schnelle Entschuldung nutzen

Um die Zinsersparnis zu verdeutlichen, hat Interhyp in der Beispielrechnung immer mit der gleichen Anfangstilgung gerechnet. Der Rat der Finanzierungsexperten ist jedoch, heute eine höhere Tilgung zu wählen. Das sei möglich mit Raten, die nicht wesentlich über denen früherer Jahre liegen. Mirjam Mohr: „Unsere Daten zeigen, dass Kreditnehmer ihre Entschuldung im Blick behalten. Die anfängliche Tilgung bei Bauherren und Käufern ist in den vergangenen zwei Jahrzehnten von unter zwei im Mittel auf über drei Prozent gestiegen. Bei der Anschlussfinanzierung ist sie sogar von unter drei Prozent auf rund sechs Prozent gestiegen.“ Viel sparen im Vergleich zu früher könnten vor allem Eigenheimbesitzer mit Bedarf für eine Anschlussfinanzierung. Bauherren und Käufer sollten mit Blick auf hohe Kaufpreise und Darlehenssummen auf Sicherheit achten, zum Beispiel, indem sie günstige Zinsen mit langen Zinsbindungen festschreiben oder viel tilgen. „Der Blick in die Vergangenheit zeigt, dass sich das Zinsniveau über die Jahre deutlich ändern kann“, sagt Mirjam Mohr.

Grafik zeigt im Langfristvergleich sehr stark gesunkene Zinskosten

Chart zeigt langfristig extrem stark sinkende Zinsen

Grafiken und Daten: Quelle Interhyp

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Marc Friedrich mit 5 Top-Investment-Ideen für die nächste Dekade

Redaktion

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am

Von

Marc Friedrich

Der Bestsellerautor Marc Friedrich spricht in seinem aktuellen Video „Der größte Vermögenstransfer der Geschichte“ über viele aktuelle Kapitalmarktthemen. Vor allem geht es um die große Anfeuerung von bestimmten Assetklassen, verursacht durch die immer größeren Gelddruck-Orgien der Notenbanken.

Marc Friedrich mit 5 Investment-Ideen

Im späteren Verlauf des Videos spricht Marc Friedrich seine fünf Top-Investment-Ideen für die nächste Dekade an. Auffällig dabei ist, dass die Kategorien Aktien und Immobilien nicht dazu gehören. Eben diese Assetklassen haben die letzten Jahre massiv von der Geldschwemme der Notenbanken profitiert. Marc Friedrich präferiert Gold, Silber, Bitcoin, Minenaktien und Diamanten. Gut, es sind doch Aktien vertreten, aber nicht als Gesamtkategorie, sondern nur weil es um Firmen geht, die Rohstoffe aus dem Boden holen.

Knappe Güter bevorzugen

Marc Friedrich spricht auch ganz konkret an, warum diese Ideen nach seiner Meinung die besten Investment-Ideen der nächsten Jahre sein sollen. Sie würden andere Assetklassen in der nächsten Dekade des „Vermögenstransfers“ outperformen. Sie seien (und das ist ein wichtiger Aspekt) begrenzt durch die Natur (Edelmetalle) oder durch die Mathematik (Bitcoin). Tja, und in der Tat, andere Assets wie das Fiat-Geld auf Bankkonten kann beliebig stark vermehrt werden. Je mehr Geld, desto stärker der Verwässerungseffekt, und desto stärker womöglich in Zukunft der Vertrauensverlust der Bürger in das Finanzsystem? Und alles was in seiner Menge limitiert ist, wird immer begehrter?

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Aktuell: Pelosi schürt wieder Stimulus-Optimismus, Aktienmärkte mit Erholung

Markus Fugmann

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am

Soeben Nancy Pelosi auf ihrer Pressekonferenz: man habe Fortschritte gemacht bei den Gesprächen mit den US-Repubikanern, man sei fast am Ziel („progress has been made this week“; „we are just about there“).

Und die Aktienmärkte wieder mit einer Erholung, nachdem der Leitindex S&P 500 das Tief vom Montag unterschritten hat..

Aber Vorsicht: möglich ist, dass sich Pelosi nicht auf das gesamte Stimulus-Paket bezieht, sondern nur auf einen kleinen Teil davon:

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