Tschüß deutsche Immobilienblase! Wohnimmobilienkreditrichtlinie: weniger Kredite, fallende Preise!

Von Markus Fugmann

Die Preise für Wohnimmobilien in deutschen Großstädten steigen und steigen – in den letzten fünf Jahren alleine um 45%! Aber damit könnte, damit wird wohl eher bald Schluß sein. Der Grund: die Wohnimmobilienkreditrichtlinie (WKR), die am 4. Februar 2014 von der EU beschlossen wurde und binnen zwei Jahren, sprich jetzt, in die nationale Gesetzgebungen umzusetzen ist (für Deutschland siehe die Texte hier). In dieser Woche werden erste Banken in Deutschland beginnen, diese Richtlinie umzusetzen – mit vermutlich dramatischen Konsequenzen für den deutschen Immobilienmarkt.

Dabei wird die Umsetzung dieser Richtlinie von den Banken nicht an die große Glocke gehängt – mit gutem Grund. Denn diese Richtlinie wird dazu führen, dass deutsche Banken deutlich weniger Kredite für Wohnimmobilien vergeben werden als zuvor. Denn mit dieser Richtlinie sind die Banken in der Haftung, wenn sie über die Risiken des Immobilienerwerbs nicht ausreichend aufgeklärt haaben. Und: mit dieser Richtlinie gilt, die Rückzahlung des Kredits durch den Kreditnehmer muss über die gesamte Laufzeit wahrscheinlich sein – in einigen Ländern wie UK oder Schweden zahlen die Kreditnehmer meist nur die Zinsen, tilgen aber nicht die Schulden an sich, da man von immer weiter steigenden Immobilienpreisen ausgeht.

In Deutschland ist das anders, aber dennoch sind viele Kredite auf „Kante genäht“, also sehr knapp kalkuliert. Kommt etwas dazwischen (Krankheit, Scheidung, Berufsunfähigkeit) schaut es schlecht aus – bislang haben Banken diese Risiken in Kauf genommen, nun wird der Fokus verändert: der Kunde muß unterschreiben, dass er sich solcher Risiken bewußt ist. Da Banken ab jetzt in der Haftung sind, könnte etwa ein Kunde, der nächsten Monat einen Immobilienkredit mit einer Bank abschließt, gegen die Bank klagen, wenn etwa klar wird, dass der Kunde gar keine ausreichende Rente erzielen wird um dann den Kredit bedienen zu können.

Also werden die Banken vorsichtiger und darauf drängen, dass der Kunde etwa eine Berufsunfähigkeitsversicherung abschließt, deren Ausschüttung so hoch ist, dass er selbst im Falle einer Berufsunfähigkeit die Kredite bedienen kann. Aber das wird teuer für die Kunden, das Geld, das so in die Berufsunfähigkeitsversicherung fließt, fehlt wiederum als disponibles Cash für einen Kredit. Gleichzeitig deutet sich an, dass die Banken bei der Berechnung dessen, wieviel etwa eine 4-köpfige Familie monatlich zum Leben braucht, die Sätze steil nach oben gehen werden: bislang liegt dieser Wert ca. bei 600 Euro pro Erwachsenem, inklusive zwei Kindern wird dann meist ein Wert von 1500 Euro veranschlagt.

Nach unseren Informationen aus Bankenkreisen wird dieser Wert deutlich nach oben gehen auf ca. 1800 Euro – damit haben die Kreditnehmer deutlich weniger „Luft“ für den Kredit. Und gleichzeitig werden die Banken auf eine erhöhte Tilgungsrate drängen – eben weil es wahrscheinlich sein muß, dass der Kredit zu Lebzeiten auch voll zurück gezahlt werden kann. Das bedeutet im Klartext: die monatlichen Tilgungsraten werden deutlich steigen. Schätzungen gehen von einem Anstieg von 50% aus – das würde bedeuten, dass wer bislang 1400 Euro pro Monat zahlte, nun ca. 2100 Euro monatlich berappen muß zur Tilgung des Kredits. Und das ist ein KO-Kriterium für viele Kreditwillige!

Nach Angaben von informierten Bankenkreisen geht man innerhalb der deutschen Banken davon aus, dass sich die Zahl der vergebenen Immobilien-Kredite so um 50% reduzieren dürfte, also faktisch nur noch jeder Zweite einen Kredit bekommen wird, der zuvor kreditwürdig war! Was das für die Preisentwicklung von Immobilien bedeuten wird, kann man sich ausrechnen!

Aber das eigentliche Problem wird dann noch auf viele Kreditnehmer zukommen, die in ihren Verträgen mit der Bank keine „Prolongierung“ vereinbart haben – das gilt vor allem für viele Privatbanken wie etwa die ING Diba, Sparkassen dagagen haben meist eine Kreditanschlußgarantie gewährt, was das Problem wesentlich entschärft, da die Verträge dann nach alter Rechtslage behandelt werden.

Ohne Prolongierung bedeutet: der Kreditvertrag wurde etwa für 10 Jahre ausgehandelt und muß dann neu verlängert werden. Bei dieser Verlängerung muß der Kunde dann gemäß der neuen Richtlinie nicht nur seine Kostenstruktur lückenlos nachweisen (was bei Privatbanken meist bislang nicht erforderlich war). Die Wohnimmoblienkreditrichtlinie wird auch dafür sorgen, dass sowohl die Tilgungsrate nach oben geht als auch die Anforderungen an die Kreditwürdigkeit deutlich steigen werden, eben damit die Rückzahlung des Kredits „wahrscheinlich“ ist. Wessen Kredit bislang „knapp auf Kante genäht“ war, dürfte also kaum mehr einen Anschlußkredit bekommen, wenn sich seine Einkommenssituation in der Zwischenzeit nicht deutlich verbessert haben wird. Und das bedeutet: viele werden dann mit leeren Händen dastehen, ihre Immoblie wird zwangsversteigert, da die Anschlußfinanzierung nicht gelingt. Mit der Zunahme von Zwangsversteigerungen wiederum werden die Preise für Wohnimmobilien vor allem in Großstädten unter Druck geraten.

Daher: es ist Zeit, der Immobilienblase in deutschen Grostädten „tschüß“ zu sagen. Die Flucht in Betongold ist meist mit dem Eingehen von Klumpenrisiken verbunden, die den Sicherheitssuchenden nicht einmal bewußt sind. Jede Wette, dass viele Kreditnehmer, die keine Prolongierung in ihren Verträgen vereinbart haben, sich der neuen Gesetzeslage und der damit verbundenen Änderung der Praxis bei der Kreditvergabe nicht einmal bewußt sind. Da wird es für Tausende ein böses Erwachen geben..


Kommentare

Tschüß deutsche Immobilienblase! Wohnimmobilienkreditrichtlinie: weniger Kredite, fallende Preise! — 11 Kommentare

  1. Betongold,Immoblase,Minuszins&was ist wichtig fürs ca.80jhärige Leben?Alles wird immer schneller,präziser,effizienter,smartphoneiger!Hallo,Houston,ich(zum Glück bereits 57jährig) habe mindestens ein Problem!Meine Basismathematik deckt sich so gar nicht mit der italienischen Mengenlehre.Die Gretchenfrage lautet:Hat Geld einen Wert oder ist es nur ein Zahlungsmittel.Mir wurde „fälschlicherweise?,anerzogen,dass Geld einen Wert an sich darstellt,meistens den,der auf dem Schein steht.Ich werde das beenden&Gold bunkern.50/50 zu Hause&im Bankschliessfach!Geliebter Führer M.D.Wenn ich schon nicht würdig bin ein Kind von dir zu bekommen,so erhoffe ich mir zumindest erhebliche Börsengewinne!Go for Gold,Mario!Fick die Olympionikenpläze 10-37.Nur die Scnellsten,Besten,Topgedopesten,Genotenbankesten,sollen um olympische Medaillen kämpfen dürfen.Die Welt ist schliesslich kein Kuschelzoo!

    • Recht haben Sie, allerdings den mit dem Bankschliessfach würde ich mir noch einmal gut überlegen. Welche Garantie haben Sie zu Ihrem Gold zu kommen, wenn Ihre Bank oder noch schlimmer aber leider sehr wahrscheinlich, das Finanzsystem in Schieflage gerät. Keine, also nie in ein Bankschliessfach, es gibt andere, sichere Möglichkeiten Vergessen Sie Zypern nicht!.

  2. Hallo Herr Fugmann,

    vielen Dank für Ihren Beitrag – ich verfolge die Entwicklung um die Wohnimmobilienkreditrichtlinie bereits seit einiger Zeit und bin gespannt, wie sich die Gesetzesänderungen auf die Vergabepraxis bei Baufinanzierungen auswirken werden.

    Dass jetzige Kreditnehmer durch die erhöhten Anforderungen Probleme bei der Anschlussfinanzierung bekommen könnten, ist ein sehr interessanter Punkt, den Sie vorbringen. Da kann sich derjenige Schuldner glücklich schätzen, der ein Darlehen mit Volltilgung gewählt hat. Alle anderen müssten rechtzeitig darauf vorbereitet werden, dass die Konditionen bei der Prolongation strenger sein dürften – damit sich die böse Überraschung vielleicht doch abwenden lässt.

  3. Ein interessantes Thema, inhaltlich finde ich aber die Schlussfolgerungen nicht korrekt.

    Wer vor 10 Jahren „auf Kante genäht“ hat, erhält jetzt doch wesentlich günstigere Zinsen, sodass doch locker 2, 3 oder % mehr Tilgung möglich sind.

    Die Schlussfolgerund des Anstiegs der Zwangsversteigerungen wird also solange nicht stattfinden, wie die Zinsen nicht wesentlich gestiegen sind.

  4. Pingback: Immobilen, USA, PKV, Spanien, Japan, Russland, Erbgut, VW! | das-bewegt-die-welt.de

  5. Wenn Draghis Rechnung aufgeht und die Inflation so richtig in die Gänge kommt, steigen auch die Gehälter und der Immobilienkredit wird mit links bezahlt….Don’t panic!

  6. Pingback: Das Ende einer Exit-Strategie: Neuregelung bei Immobilienkrediten – BLOG by Dudek & König Immobilien Berlin

  7. Wenn weniger Kredite vergeben werden, wird weniger gebaut.
    Das ist gut für die Mieten, die dadurch tendenziell vor einem Einbruch geschützt werden.
    Irgendwie beruhigt mich das.
    Denn meine Wohnungen will ich nicht verkaufen sondern gut vermieten.

  8. Dem Artikel kann ich voll zustimmen.
    Die Frankfurter Sparkasse will keinen „knapp“ kalkulierten Kredit gewähren, obwohl 3 Immobilien als Sicherheit dienen könnten (Der Wert der Immobilien übersteigt nachweislich den Kreditbetrag um das fünffache). Es sei denn wir legen in Höhe des Kreditbetrages eine Sparbuch an und verpfänden es zu Sicherheit an die Frankfurter Sparkasse.

  9. Meine Erfahrung dieser Tage:
    Geplant war ein Immobilienkauf in Deutschland.
    Mein steuerrechtlicher Wohnsitz ist nicht in Deutschland.
    Trotz extrem hohen Eigenkapital und hohem Einkommen ist annähernd keine Bank bereit, uns zu finanzieren.
    Das Problem ist mein Einkommen in Fremdwährung.
    Prinzipiell ist die Idee gut, aber es werden einige Viele von jetzt an als kreditunwürdig gelten.

Schreibe einen Kommentar

Deine E-Mail-Adresse wird nicht veröffentlicht. Erforderliche Felder sind markiert *