Tschüß deutsche Immobilienblase! Wohnimmobilienkreditrichtlinie: weniger Kredite, fallende Preise!

Von Markus Fugmann

Die Preise für Wohnimmobilien in deutschen Großstädten steigen und steigen – in den letzten fünf Jahren alleine um 45%! Aber damit könnte, damit wird wohl eher bald Schluß sein. Der Grund: die Wohnimmobilienkreditrichtlinie (WKR), die am 4. Februar 2014 von der EU beschlossen wurde und binnen zwei Jahren, sprich jetzt, in die nationale Gesetzgebungen umzusetzen ist (für Deutschland siehe die Texte hier). In dieser Woche werden erste Banken in Deutschland beginnen, diese Richtlinie umzusetzen – mit vermutlich dramatischen Konsequenzen für den deutschen Immobilienmarkt.

Dabei wird die Umsetzung dieser Richtlinie von den Banken nicht an die große Glocke gehängt – mit gutem Grund. Denn diese Richtlinie wird dazu führen, dass deutsche Banken deutlich weniger Kredite für Wohnimmobilien vergeben werden als zuvor. Denn mit dieser Richtlinie sind die Banken in der Haftung, wenn sie über die Risiken des Immobilienerwerbs nicht ausreichend aufgeklärt haaben. Und: mit dieser Richtlinie gilt, die Rückzahlung des Kredits durch den Kreditnehmer muss über die gesamte Laufzeit wahrscheinlich sein – in einigen Ländern wie UK oder Schweden zahlen die Kreditnehmer meist nur die Zinsen, tilgen aber nicht die Schulden an sich, da man von immer weiter steigenden Immobilienpreisen ausgeht.

In Deutschland ist das anders, aber dennoch sind viele Kredite auf „Kante genäht“, also sehr knapp kalkuliert. Kommt etwas dazwischen (Krankheit, Scheidung, Berufsunfähigkeit) schaut es schlecht aus – bislang haben Banken diese Risiken in Kauf genommen, nun wird der Fokus verändert: der Kunde muß unterschreiben, dass er sich solcher Risiken bewußt ist. Da Banken ab jetzt in der Haftung sind, könnte etwa ein Kunde, der nächsten Monat einen Immobilienkredit mit einer Bank abschließt, gegen die Bank klagen, wenn etwa klar wird, dass der Kunde gar keine ausreichende Rente erzielen wird um dann den Kredit bedienen zu können.

Also werden die Banken vorsichtiger und darauf drängen, dass der Kunde etwa eine Berufsunfähigkeitsversicherung abschließt, deren Ausschüttung so hoch ist, dass er selbst im Falle einer Berufsunfähigkeit die Kredite bedienen kann. Aber das wird teuer für die Kunden, das Geld, das so in die Berufsunfähigkeitsversicherung fließt, fehlt wiederum als disponibles Cash für einen Kredit. Gleichzeitig deutet sich an, dass die Banken bei der Berechnung dessen, wieviel etwa eine 4-köpfige Familie monatlich zum Leben braucht, die Sätze steil nach oben gehen werden: bislang liegt dieser Wert ca. bei 600 Euro pro Erwachsenem, inklusive zwei Kindern wird dann meist ein Wert von 1500 Euro veranschlagt.

Nach unseren Informationen aus Bankenkreisen wird dieser Wert deutlich nach oben gehen auf ca. 1800 Euro – damit haben die Kreditnehmer deutlich weniger „Luft“ für den Kredit. Und gleichzeitig werden die Banken auf eine erhöhte Tilgungsrate drängen – eben weil es wahrscheinlich sein muß, dass der Kredit zu Lebzeiten auch voll zurück gezahlt werden kann. Das bedeutet im Klartext: die monatlichen Tilgungsraten werden deutlich steigen. Schätzungen gehen von einem Anstieg von 50% aus – das würde bedeuten, dass wer bislang 1400 Euro pro Monat zahlte, nun ca. 2100 Euro monatlich berappen muß zur Tilgung des Kredits. Und das ist ein KO-Kriterium für viele Kreditwillige!

Nach Angaben von informierten Bankenkreisen geht man innerhalb der deutschen Banken davon aus, dass sich die Zahl der vergebenen Immobilien-Kredite so um 50% reduzieren dürfte, also faktisch nur noch jeder Zweite einen Kredit bekommen wird, der zuvor kreditwürdig war! Was das für die Preisentwicklung von Immobilien bedeuten wird, kann man sich ausrechnen!

Aber das eigentliche Problem wird dann noch auf viele Kreditnehmer zukommen, die in ihren Verträgen mit der Bank keine „Prolongierung“ vereinbart haben – das gilt vor allem für viele Privatbanken wie etwa die ING Diba, Sparkassen dagagen haben meist eine Kreditanschlußgarantie gewährt, was das Problem wesentlich entschärft, da die Verträge dann nach alter Rechtslage behandelt werden.

Ohne Prolongierung bedeutet: der Kreditvertrag wurde etwa für 10 Jahre ausgehandelt und muß dann neu verlängert werden. Bei dieser Verlängerung muß der Kunde dann gemäß der neuen Richtlinie nicht nur seine Kostenstruktur lückenlos nachweisen (was bei Privatbanken meist bislang nicht erforderlich war). Die Wohnimmoblienkreditrichtlinie wird auch dafür sorgen, dass sowohl die Tilgungsrate nach oben geht als auch die Anforderungen an die Kreditwürdigkeit deutlich steigen werden, eben damit die Rückzahlung des Kredits „wahrscheinlich“ ist. Wessen Kredit bislang „knapp auf Kante genäht“ war, dürfte also kaum mehr einen Anschlußkredit bekommen, wenn sich seine Einkommenssituation in der Zwischenzeit nicht deutlich verbessert haben wird. Und das bedeutet: viele werden dann mit leeren Händen dastehen, ihre Immoblie wird zwangsversteigert, da die Anschlußfinanzierung nicht gelingt. Mit der Zunahme von Zwangsversteigerungen wiederum werden die Preise für Wohnimmobilien vor allem in Großstädten unter Druck geraten.

Daher: es ist Zeit, der Immobilienblase in deutschen Grostädten „tschüß“ zu sagen. Die Flucht in Betongold ist meist mit dem Eingehen von Klumpenrisiken verbunden, die den Sicherheitssuchenden nicht einmal bewußt sind. Jede Wette, dass viele Kreditnehmer, die keine Prolongierung in ihren Verträgen vereinbart haben, sich der neuen Gesetzeslage und der damit verbundenen Änderung der Praxis bei der Kreditvergabe nicht einmal bewußt sind. Da wird es für Tausende ein böses Erwachen geben..


Kommentare

Tschüß deutsche Immobilienblase! Wohnimmobilienkreditrichtlinie: weniger Kredite, fallende Preise! — 24 Kommentare

  1. Betongold,Immoblase,Minuszins&was ist wichtig fürs ca.80jhärige Leben?Alles wird immer schneller,präziser,effizienter,smartphoneiger!Hallo,Houston,ich(zum Glück bereits 57jährig) habe mindestens ein Problem!Meine Basismathematik deckt sich so gar nicht mit der italienischen Mengenlehre.Die Gretchenfrage lautet:Hat Geld einen Wert oder ist es nur ein Zahlungsmittel.Mir wurde „fälschlicherweise?,anerzogen,dass Geld einen Wert an sich darstellt,meistens den,der auf dem Schein steht.Ich werde das beenden&Gold bunkern.50/50 zu Hause&im Bankschliessfach!Geliebter Führer M.D.Wenn ich schon nicht würdig bin ein Kind von dir zu bekommen,so erhoffe ich mir zumindest erhebliche Börsengewinne!Go for Gold,Mario!Fick die Olympionikenpläze 10-37.Nur die Scnellsten,Besten,Topgedopesten,Genotenbankesten,sollen um olympische Medaillen kämpfen dürfen.Die Welt ist schliesslich kein Kuschelzoo!

    • Recht haben Sie, allerdings den mit dem Bankschliessfach würde ich mir noch einmal gut überlegen. Welche Garantie haben Sie zu Ihrem Gold zu kommen, wenn Ihre Bank oder noch schlimmer aber leider sehr wahrscheinlich, das Finanzsystem in Schieflage gerät. Keine, also nie in ein Bankschliessfach, es gibt andere, sichere Möglichkeiten Vergessen Sie Zypern nicht!.

  2. Hallo Herr Fugmann,

    vielen Dank für Ihren Beitrag – ich verfolge die Entwicklung um die Wohnimmobilienkreditrichtlinie bereits seit einiger Zeit und bin gespannt, wie sich die Gesetzesänderungen auf die Vergabepraxis bei Baufinanzierungen auswirken werden.

    Dass jetzige Kreditnehmer durch die erhöhten Anforderungen Probleme bei der Anschlussfinanzierung bekommen könnten, ist ein sehr interessanter Punkt, den Sie vorbringen. Da kann sich derjenige Schuldner glücklich schätzen, der ein Darlehen mit Volltilgung gewählt hat. Alle anderen müssten rechtzeitig darauf vorbereitet werden, dass die Konditionen bei der Prolongation strenger sein dürften – damit sich die böse Überraschung vielleicht doch abwenden lässt.

  3. Ein interessantes Thema, inhaltlich finde ich aber die Schlussfolgerungen nicht korrekt.

    Wer vor 10 Jahren „auf Kante genäht“ hat, erhält jetzt doch wesentlich günstigere Zinsen, sodass doch locker 2, 3 oder % mehr Tilgung möglich sind.

    Die Schlussfolgerund des Anstiegs der Zwangsversteigerungen wird also solange nicht stattfinden, wie die Zinsen nicht wesentlich gestiegen sind.

  4. Pingback: Immobilen, USA, PKV, Spanien, Japan, Russland, Erbgut, VW! | das-bewegt-die-welt.de

  5. Wenn Draghis Rechnung aufgeht und die Inflation so richtig in die Gänge kommt, steigen auch die Gehälter und der Immobilienkredit wird mit links bezahlt….Don’t panic!

  6. Pingback: Das Ende einer Exit-Strategie: Neuregelung bei Immobilienkrediten – BLOG by Dudek & König Immobilien Berlin

  7. Wenn weniger Kredite vergeben werden, wird weniger gebaut.
    Das ist gut für die Mieten, die dadurch tendenziell vor einem Einbruch geschützt werden.
    Irgendwie beruhigt mich das.
    Denn meine Wohnungen will ich nicht verkaufen sondern gut vermieten.

  8. Dem Artikel kann ich voll zustimmen.
    Die Frankfurter Sparkasse will keinen „knapp“ kalkulierten Kredit gewähren, obwohl 3 Immobilien als Sicherheit dienen könnten (Der Wert der Immobilien übersteigt nachweislich den Kreditbetrag um das fünffache). Es sei denn wir legen in Höhe des Kreditbetrages eine Sparbuch an und verpfänden es zu Sicherheit an die Frankfurter Sparkasse.

  9. Meine Erfahrung dieser Tage:
    Geplant war ein Immobilienkauf in Deutschland.
    Mein steuerrechtlicher Wohnsitz ist nicht in Deutschland.
    Trotz extrem hohen Eigenkapital und hohem Einkommen ist annähernd keine Bank bereit, uns zu finanzieren.
    Das Problem ist mein Einkommen in Fremdwährung.
    Prinzipiell ist die Idee gut, aber es werden einige Viele von jetzt an als kreditunwürdig gelten.

    • Hallo Pinpan, das war schon immer ein Problem, denn dem Risikoprüfer bei der Bank fehlt die Sicherheit bei im Ausland verdientem Geld darin, dieses nicht pfänden zu können. Darüber hinaus wird ein Volatilitätsabschlag von mind. 20% genommen, wenn die Gehalt-Währung unterschiedlich zur Kredit-Währung ist. Fremdwährungskredite werden „normalen“ Bürgern fast nicht mehr gewährt, weil die Banken dies ebenso als zu riskant erachten (was grds. für die Mehrheit der Bevölkerung zutrifft). Zudem werden Fremdwährungskredite nur sehr kurz oder gar nicht festgeschrieben (und die Grundschulden auf dem Objekt erhalten einen 20%igen Aufschlag aufgrund der Volatilitätsgefahr). Die Lösung könnte sein: Realkredit durch noch mehr Eigenkapitaleinsatz oder Stellung von Zusatzsicherheiten erreichen und mit inländischen Einkünften (aus V+V?) rechnerisch bedienen. Ich habe es auch schon erlebt, dass die Einkünfte durch den Arbeitgeber (es war eine große internationale Anwaltskanzlei) in EUR und aus Deutschkand heraus geändert hat.

      • @Pinpan: Habe nun im Sept16 genau die gleiche Erfahrung machen müssen – und das bei „nur“ einem Renovierungskredit i.H.v. ca. 15% des Verkehrswertes des Hauses, < 50% Belastung auf dem Haus, hohes Netto-Einkommen (in CHF) mit viel Luft…., etc.

        Einkommen in Fremdwährung = Ablehnung des Antrags.

        @ R. : das Problem ist nicht das Risiko und ggf. Aufschläge, sondern die Verpflichtung, die der Gesetzgeber den Banken auferlegt hat, den Kreditnehmer über JEDE Kursänderung zu informieren – das muss man sich mal vorstellen !
        Eine Anforderung, mit der man automatisch diesen Weg zumacht – wahrscheinlich so gewollt… über die Hintergründe / Motivation kann frei spekuliert werden – ich nehme an: Ahnungsloigkeit, losgelöstes Politikerleben fern der Realität…
        Ich denke jeder, der in einer anderen Währung sein Geld verdient, als er einen Kreidt aufnehmen will, wird den Kurs selber sehr genau im Auge behalten…

        Bin grad ziehmlich sauer deswegen… wenn einer Rat weiss, hätte er meinen Dank sicher.

        • @ECK: Neben der unmöglichen Kursbeobachtung und gleichzeitigen Kundenkommunikation dessen, die so, wie Sie schreiben, korrekt ist, ist der zusätzliche Risikoaufschlag bei den Sicherheiten (Deutsche Bank: 20%) gesetzt. Ich selbst habe schon diverse cross-boarder-Finanzierungen begleitet: früher, vor 15 Jahren, war es signifikant einfacher. Heute ist es so, dass Sie den Antrag ggf. nur dann durchbekommen werden, wenn Sie ausreichend hohe inländische Einkünfte (aus V+V?) generieren. Ansonsten sehe ich bei Ihrem Antrag erhebliche Probleme. Zumal die KI kein großes Interesse haben, „kleinere“ Anfragen mit erheblichem Aufwand und höherem (u.a. regulatorischem) Risiko zu bearbeiten. Kurzum (ohne alle Details zu kennen): Sie werden wahrscheinlich nicht umhin kommen, den Überschuss aus Ihrem hohen CHF-Einkommen als EK in die Renovierung einzusetzen. Ist sicher nicht so gewünscht, aber offenbar alternativlos.

          • danke R.
            Klar kann ich die Renovierungen auch „on-the-go“ aus den laufenden Einnahmen finanzieren, aber schöner wäre es, alles auf einen Schlag zu machen und die verbesserte Wohnqualität sofort nutzen zu können, statt 5+ Jahre laufend irgendwelche Baustellen im/am Haus zu Haben… ich denke, dass ich einen privaten Darlehensgeber finden werde….

  10. Pingback: Die Wohnimmobilienkreditrichtlinie lässt Träume platzen

  11. Sehr guter Artikel – einfacher zu verstehen als die anderen zu dieser Problematik. Das Schlimme ist meiner Meinung nach, dass alles unter den Tisch geschoben wird.
    Jedoch stimme ich Ines43 zu. Ich als Kapitalanleger möchte langfristig stabile Mieteinnahmen haben.

    • Sehr guter Artikel – einfacher zu verstehen als die anderen zu dieser Problematik. Das Schlimme ist meiner Meinung nach, dass alles unter den Tisch geschoben wird.
      Jedoch stimme ich Ines43 zu. Ich als Kapitalanleger möchte langfristig stabile Mieteinnahmen haben.

    • Das ist interessant. Wo und wie haben Sie das erlebt, dass die Wohnimmobilienkreditrichtlinie „unter den Tisch geschoben“ wird? Ich erlebe es eher so, dass die Banken sich dahinter verstecken und z.T. unerfüllbare Forderungen aufstellen, eine Immobilie zu finanzieren.

  12. Pingback: SelbstDenkBlog – Einkommen zählt! Wer hat, dem wird nicht mehr gegeben

  13. Das ist schon lange kein Geheimnis mehr! Und grunstätzlich bestand das Risiko, seine Immobilie zu verlieren und dazu auf einem Schuldenberg sitzen zu bleiben schon immer, wenn der Kredit nicht mehr zurückgezahlt werden konnte.
    Ein wichtiger Grund mehr, alternative Möglichkeiten zu nutzen, die unabhängig sind von Banken und Bausparkassen.
    Und das ist gar nicht so schwierig und bedeutend weniger riskant.

  14. Darf der Staat beliebig Schulden machen und damit noch Geld verdienen während er seinen Bürgern das Recht verwehrt? Durch die WKR wird der Staat viele Bürger ruinieren was eigentlich schon durch das Grundgesetz verboten ist.

  15. Wer in den zurückliegenden Jahrzehnten, egal wann, eine Immobilie gekauft hat, kann sich heute über gute Wertzuwächse freuen. Schon früher hieß es oft „zu teuer“. Seit und solange es Gewerkschaften gibt, die für Lohnsteigerungen sorgen, werden die Neubau-Preise steigen. – Warum muss denn auf einmal das Haus, die Wohnung zum Rentenalter abbezahlt sein. Miete hört ja auch nicht mit dem Renteneintritt auf.

    Wenn man ernsthaft etwas für den Verbraucher tun wollte hätte man die Gier der Banken einschränken müssen. Kommt der Kreditnehmer ins straucheln wird nach 3 Monaten die Verwertung eingeleitet . Die Strauchelgründe sind schon immer die gewesen, vor denen man den unmündigen Verbraucher jetzt bewahren will – Krankheit, Trennung, Verlust des Arbeitsplatzes, Pech. Hier wäre es sinnvoll und im Bürgerinteresse den Banken andere Verhaltensregeln in ihr Bedingungen zu schreiben. “ Kundengespräche über die neue Situation, wie können wir helfen? Und ein Wohlverhaltenszeitraum von 1 bis 2 Jahren, damit der Kunde seine Dinge regeln kann, bis hin zum eigenhändigen Verkauf “ — Ich glaube die Umsetzung dieses Gesetzes ist von ideologisch geblendeten, praxisfernen Laien Gestrick worden, die sich unter dem Banner “ Denn sie wissen nicht was sie tun “ zusammen gefunden haben.

  16. Ich halte diese EU-Richtlinie für die Vergabe von Wohnbaukrediten für einen handfesten Skandal. Angeblich will man die Konsumenten vor sich selbst schützen, hindert sie aber beträchtlich am Aufbau von Werten und letztlich am Erwerb eines Bausteins für die Altersvorsorge. Diese nun in Gesetz gegossene Richtlinie nimmt nicht zur Kenntnis, dass eine Bank auch ohne EU-Regeln nicht darin interessiert ist, die Darlehensnehmer zu überfordern und in einer Krisensituation das Eigenheim ihrer Kunden zu versteigern. Die deutschen Bürger und auch die Banken übernehmen sehr wohl Verantwortung für ihr Tun und Handel beim Immobilienerwerb und brauchen keine Entmündigung durch eine EU. Aber das wirkliche Ziel der EU ist: Die Bürger sollen nicht sparen oder Vermögenswerte aufbauen, sondern ihr Einkommen und ihr Barvermögen in den Konsum geben, damit die Steuerkassen gefüllt bleiben. Die beabsichtige Abschaffung des Bargeldes und bereits jetzt zu zahlende Negativzinsen bei Banken sind der schlagende Beweis.

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