Seit geraumer Zeit wurde von vielen Experten das große Risiko angesprochen, dass in Gewerbeimmobilien in den USA steckt. Viel Leerstand, wacklige Kredite bei Banken. Bislang blieben dramatische Kreditverluste für Banken aber aus. Die Bankenkrise aus März 2023 ist schon fast vergessen. Aber jetzt wie aus dem Nichts sehen wir in den letzten 24 Stunden 38 % und 21 % Absturz in den Aktien von New York Community Bancorp und Aozora Bank, zwei weniger bekannte Banken aus den USA und Japan. Sie melden Probleme mit Gewerbeimmobilien in den USA. Hohe Verluste bzw. Rückstellungen sind die Folge. Sehen wir aktuell den Beginn der Bankenkrise 2.0? Es ist sozusagen eine Warnung an ein schlummerndes Risiko in Höhe von 560 Milliarden Dollar, dass jetzt bei Banken mit Veröffentlichung von Jahreszahlen 2023 und Ausblicken für das Jahr 2024 offengelegt werden könnte.
Bankenkrise im Anmarsch? Aktuelle Meldungen als Warnung für Banken
Der US-amerikanische Markt für Gewerbeimmobilien befindet sich seit dem Ausbruch der Covid-19-Pandemie in Aufruhr. Die gestrige Meldung der New York Community Bancorp hat jedoch deutlich gemacht, dass einige Banken den Schmerz gerade erst zu spüren bekommen. Wie folgt analysiert Bloomberg: Die Entscheidung der Bank, ihre Dividende zu kürzen und hohe Rücklagen für Kreditausfälle zu bilden, ließ ihre Aktie um rekordverdächtige 38 % fallen und führte dazu, dass der KBW Regional Banking Index seinen schlechtesten Tag seit dem Zusammenbruch der Silicon Valley Bank im vergangenen März erlebte. Der japanische Kreditgeber Aozora Bank verstärkt heute die Beunruhigung über den Immobilienmarkt, indem er vor einem Verlust im Zusammenhang mit Investitionen in US-Gewerbeimmobilien warnt und die Aktien im asiatischen Handel abstürzen ließ.
Die Besorgnis spiegelt den anhaltenden Verfall der Werte von Gewerbeimmobilien wider, verbunden mit der Schwierigkeit, vorherzusagen, welche spezifischen Kredite ausfallen könnten. Hintergrund ist eine pandemiebedingte Verlagerung der Arbeit in die Ferne und ein rapider Anstieg der Zinssätze, der die Refinanzierung für angespannte Kreditnehmer verteuert hat. Der milliardenschwere Investor Barry Sternlicht warnte diese Woche, dass der Büromarkt auf Verluste von mehr als 1 Billion Dollar zusteuert.
Für die Banken bedeutet dies die Aussicht auf mehr Zahlungsausfälle, da einige Vermieter Schwierigkeiten haben, ihre Kredite zu bezahlen oder sich einfach von den Gebäuden trennen. „Das ist ein riesiges Problem, mit dem der Markt rechnen muss“, sagte Harold Bordwin, Direktor bei Keen-Summit Capital Partners LLC in New York, das sich auf die Neuverhandlung von notleidenden Immobilien spezialisiert hat. „Die Bilanzen der Banken berücksichtigen nicht die Tatsache, dass es viele Immobilien gibt, die sich bei Fälligkeit nicht auszahlen werden.
560 Milliarden Dollar an fälligen Krediten für Gewerbeimmobilien bis Ende 2025
Moody’s Investors Service sagte, dass man nach den Entwicklungen vom Mittwoch prüft, ob man die Kreditwürdigkeit der New York Community Bancorp auf Ramschniveau herabsetzen soll. Laut Trepp sehen sich die Banken bis Ende 2025 mit Fälligkeiten in Höhe von rund 560 Milliarden Dollar für Gewerbeimmobilien konfrontiert, was mehr als der Hälfte der gesamten Immobilienschulden entspricht, die in diesem Zeitraum fällig werden. FMW: Steht eine neue Bankenkrise an? Bloomberg führt weiter aus: Vor allem regionale Banken sind der Branche stärker ausgesetzt und werden stärker betroffen sein als ihre größeren Konkurrenten, da sie nicht über große Kreditkartenportfolios oder Investmentbanking-Geschäfte verfügen, die sie isolieren könnten.
Laut einem im April veröffentlichten Bericht von JPMorgan machen gewerbliche Immobilienkredite 28,7 % der Aktiva kleinerer Banken aus, verglichen mit nur 6,5 % bei größeren Kreditgebern. Dieses Engagement hat die Aufsichtsbehörden, die nach der Bankenkrise im vergangenen Jahr bereits in höchster Alarmbereitschaft waren, zu einer zusätzlichen Prüfung veranlasst.
Während in den fast vier Jahren seit der Pandemie die Probleme bei Gewerbeimmobilien, insbesondere im Bürobereich, offensichtlich waren, befand sich der Immobilienmarkt in gewisser Weise in der Schwebe: Die Transaktionen sind aufgrund der Unsicherheit von Käufern und Verkäufern über den Wert von Gebäuden stark zurückgegangen. Es wird erwartet, dass die Notwendigkeit, drohende Fälligkeiten von Schulden in Angriff zu nehmen, und die Aussicht auf Zinssenkungen der US-Notenbank weitere Transaktionen auslösen werden, die Klarheit darüber schaffen, wie stark die Werte gefallen sind.
Diese Rückgänge könnten drastisch sein. Das Aon Center, der dritthöchste Büroturm in Los Angeles, wurde kürzlich für 147,8 Millionen US-Dollar verkauft, etwa 45 % weniger als der vorherige Kaufpreis im Jahr 2014. „Die Banken – kommunale und regionale Banken – haben sich bei der Marktbewertung sehr zurückgehalten, weil sie es nicht mussten, sondern sie bis zur Fälligkeit gehalten haben“, so Bordwin. „Sie spielen mit dem tatsächlichen Wert dieser Aktiva“.
Mehrfamilienhaus-Darlehen
Die Nervosität kleinerer US-Banken wird noch dadurch verstärkt, dass nicht vorhersehbar ist, wann und wo es zu einem Ausfall von Immobilienkrediten kommen kann, wobei schon wenige Ausfälle verheerende Folgen haben können. Die New York Community Bancorp gab an, dass der Anstieg der Abschreibungen mit einem Genossenschaftsgebäude und einer Büroimmobilie zusammenhängt. FMW: Daran sieht man, dass schon einzelne problematische Objekte bei kleinen Instituten massive Probleme verursachen können. Verliert der Markt dann das Vertrauen, kann eine erneute Bankenkrise entstehen? Bank Runs sind mögliche Folgen, wenn Einleger wie im März 2023 das Vertrauen verlieren?
Bloomberg führt weiter aus: Während Büroräume für Immobilieninvestoren ein besonderes Problem darstellen, besteht das größte Immobilienengagement des Unternehmens in Mehrfamilienhäusern, wobei die Bank rund 37 Milliarden Dollar an Wohnungskrediten hält. Fast die Hälfte dieser Kredite ist durch mietpreisregulierte Gebäude abgesichert, was sie anfällig für die 2019 verabschiedeten Vorschriften des Staates New York macht, die die Möglichkeiten der Vermieter, die Mieten zu erhöhen, stark einschränken.
Ende letzten Jahres nahm die Federal Deposit Insurance Corp. einen Abschlag von 39 % in Kauf, als sie rund 15 Milliarden Dollar an Krediten verkaufte, die durch mietregulierte Gebäude gesichert waren. Ein weiteres Indiz für die Herausforderungen, mit denen diese Gebäude konfrontiert sind, ist, dass im Dezember etwa 4,9 % der mietstabilisierten Gebäude in New York City mit verbrieften Krediten in Verzug waren, dreimal mehr als bei anderen Wohngebäuden.
Konservative Banken
Die New York Community Bancorp, die letztes Jahr einen Teil der Signature Bank übernommen hat, erklärte am Mittwoch, dass 8,3 % ihrer Wohnungsbaudarlehen als kritisch eingestuft wurden, was bedeutet, dass sie ein erhöhtes Ausfallrisiko aufweisen. „NYCB war im Vergleich zur Signature Bank ein viel konservativerer Kreditgeber“, sagte David Aviram, Direktor bei Maverick Real Estate Partners. „Da jedoch Kredite, die durch mietstabilisierte Mehrfamilienhäuser besichert sind, einen größeren Prozentsatz des CRE-Bestandes der NYCB ausmachen als bei ihren Konkurrenten, könnte die Änderung der Mietgesetze für 2019 einen größeren Einfluss haben.“
Der Druck auf die Banken, ihr Engagement in Gewerbeimmobilien zu reduzieren, wächst. Während einige Banken aufgrund der Unsicherheit im vergangenen Jahr mit großen Kreditverkäufen zurückhielten, wird erwartet, dass sie jetzt, da der Markt auftaut, mehr Kredite vermarkten werden. Die Canadian Imperial Bank of Commerce hat kürzlich mit der Vermarktung von Krediten für angeschlagene US-Büroimmobilien begonnen. Obwohl die US-Bürokredite nur 1 % ihres Gesamtportfolios ausmachen, wurden die Erträge der CIBC durch höhere Rückstellungen für Kreditverluste in diesem Segment beeinträchtigt.
„Der Prozentsatz der Kredite, die den Banken bisher als überfällig gemeldet wurden, ist ein Tropfen auf den heißen Stein im Vergleich zu den Ausfällen, die in den Jahren 2024 und 2025 auftreten werden“, sagte Aviram. „Die Banken bleiben diesen erheblichen Risiken ausgesetzt, und der mögliche Rückgang der Zinssätze im nächsten Jahr wird die Probleme der Banken nicht lösen.“
Kommentar
Die Probleme von Aozora Bank und New York Community Bancorp traten gerade jetzt auf, weil sie ihre Jahreszahlen veröffentlichten und dazu Ausblicke für 2024. Dadurch werden Probleme mit Krediten für Gewerbeimmobilien und auch Mietimmobilien klarer sichtbar. Andere Banken könnten folgen. Womöglich steht eine erneute Bankenkrise bei Regionalbanken an, weil lange schlummernde Probleme nun nicht mehr ausgeblendet werden können.
FMW/Bloomberg
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danke für die weiteren hintergründe.
wie einige andere kommentatoren ja schon angemerkt haben besteht die höchste gefahr für das kartenhaus derzeit in einem kreditevent. das mit den gewerbeimmobilien ist sicher ein gewichtiger bereich. die frage ist inwieweit das nur eines der signale ist, die auf die gefahren der gesamten verschuldungssituation hindeutet. die gen z hat ja noch nie in ihrem leben für schulden etwas bezahlt und kennt das gar nicht. weder wirtschaftssubjekte noch private. u.a. z.b. die rekordumsätze bei den kreditkartenunternehmen sprechen ja auch eine solche sprache.
ich merke immer wieder an, dass die zinsen bzw. das qt eigentlich immer noch nicht wirklich in der realität angekommen sind, weil sie entweder durch liquidität(spolster) oder durch ignoranz und die damit verbundenen neuverschuldung ausgeblendet werden. wie auch richtig dargestellt beginnt 2024 und 2025 aber die phase von (re-)finanzierungen in nennenswerten umfang schlagend zu werden mit allen auswirkungen auf die werthaltigkeit von kreditforderungen in den bilanzen (sprich ausfallsraten). die frage ist wer hier von den kreditgebern die größten klumpenrisiken mit den entsprechenden rückstellungen berücksichtigen wird müssen, und ob das welche/wie hohe ansteckungsgefahren mit unbekannter ausbreitungsgeschwindigkeit beinhält.
systemtheoretisch sind kipppunkte bei so einer komplexität kaum zu prognostizieren – und dann geht es meist so schnell, dass maßnahmen zu spät kommen um eine kaskade sofort einzudämmen. ob es nochmal gelingt wie genau vor einem jahr beim ersten aufflammen ist natürlich möglich. die vorgegaukelte sorglosigkeit an den märkten wird solange aufrechterhalten bis es „zu spät“ sein könnte. es bleibt spannend zu sehen wann dieser zinsschock nun tatsächlich in der realwirtschaft ankommt. ich halte es nach wie vor für ausgeschlossen, dass das nicht passiert bzw. das eine episode wird ohne das etwas kaputt geht.
@ Ost, sie wie ich und viele andere waren doch immer erstaunt wie schnell man die Verluste der Gewerbeimmos und der nicht realisierten Verluste des Bondcrashes weggesteckt un schöngeredet hatte. War vielleicht ein Grund,dass Eigeweihte soviel Zinssenkungen erwarteten und diese hat man an den Märkten schon vorauseilend so richtig gefeiert. Aber frei nach Helmut,das Tal der Tränen ist noch nicht durchschritten, die schnellen Zinserhöhungen haben ihre Wirkung noch nicht voll entfacht. Man hat die Leichen im Keller gelagert , schöngeredet und die Totenscheine noch nicht ausgestellt. Alle hofften wahrscheinlich auf die schnellen Zinssenkungen oder einen Lottogewinn.Auch die ch – Privatbank, die vor wenigen Wochen noch Traumresultate vermeldete hat jetzt die vollen Kredite an Benko von 600 Mio abgeschrieben. Hoffte man anfangs noch mit ca. 200 Mio.Verlust, so hat man jetzt das Problem ans Tageslicht gebracht.Ist logisch,dass nach langem Hoffen und Schönreden der Zeitpunkt beim Endjahresabschluss gegeben war Farbe zu zeigen.
M.M war es nur die Spitze des Eisberges, hat doch ein Kenner gesagt, KRISEN BEGINNEN OFT MIT IMMOBILIEN PROBLEMEN.
Man könnte auch sagen, Krisen beginnen oft mit Bankenroblemen.Es wird auch Auswirkungen auf das ganze Bankwesen mit den stark gehebelten Vermögenswerten haben.Die gebeutelte CH Bank wird auch ab sofort das Privat- Banking aufgeben.In der Ära mit immer fallenden Zinsen und steigenden Kursen hat vieles funktioniert was jetzt zu Ende geht.