Die Immobilienblase in Deutschland läuft auf Hochtouren. Die aktuelle Lage ist brisanter denn je. Wer besonders gut informiert ist? Pfandbriefbanken sicherlich! Und da gibt die jüngste Veröffentlichung des Verbands deutscher Pfandbriefbanken (vdp) Aufschluss. Demnach sind die Immobilienpreise in Deutschland im Schlussquartal 2021 um 8,4 Prozent gegenüber dem vierten Quartal 2020 gestiegen. Der Preisindex für Immobilien des Verbands erreichte mit 187,4 Punkten einen neuen Höchstwert (siehe Grafik). Der Index basiert auf einer quartalsweise durchgeführten Auswertung echter Immobilientransaktionsdaten von mehr als 700 Banken. Die Grafik zeigt die Entwicklung der Immobilienpreise seit dem Jahr 2003.
Immobilienpreise steigen weiterhin kräftig an – Preisindex mit Rekord
Man sieht in der Grafik gut erkennbar eine Zweiteilung der sich jahrelang aufgebauschten Immobilienblase in Deutschland. Während die Preise bei Gewerbeimmobilien jahrelang kräftig anstiegen, stagnieren sie seit Ausbruch der Coronakrise. Das ist einfach nachvollziehbar. Viele Gewerbetreibende wie kleine Einzelhändler, Gastronomen etc konnten ihr Ladenlokal nicht mehr bezahlen, höhere Preise waren nicht mehr durchsetzbar. Auch ist der Bedarf nach Büroflächen in Zeiten von Corona-Home Office wohl kaum explosionsartig am Ansteigen.
Auch während der Coronakrise steigen die Immobilienpreise auf den Wohnsektor wie am Strich gezogen immer weiter an. Durch den Nullzins der EZB und den daraufhin einsetzenden Drang der Investoren nach Rendite (Aktien und Immobilien als Ausweg), und umfangreiche staatliche Hilfen wie Kurzarbeit etc, gab es keinen Einbruch bei Immobilien für private Nutzer – Häuslebauer wurden dank diverser staatlicher Coronahilfen für Verbraucher vor Kreditausfällen geschützt. Trotz großer Anstrengungen immer mehr Wohnraum zu schaffen, ist die Immobilienblase mit kräftig steigenden Preisen mit voller Kraft weiter im Vormarsch. Laut dem vdp verteuerten sich Wohnimmobilien deutschlandweit im Jahresvergleich um 10,7 Prozent. Bei einer Corona-Stagnation sehen die Preise für Gewerbeimmobilien jetzt erstmals seit Ende 2020 wieder ein leichtes Plus von 0,3 Prozent. Aber die Grafik zeigt das große Bild: Bei Gewerbeimmobilien ist es dank Corona ein klares Abdriften von der großen Immobilienblase, die im Wohnsektor ungebremst weiter geht. Laut vdp konnten die Büroimmobilienpreise im Schlussquartal 2021 um 2,1 Prozent ansteigen, während die Preise für Einzelhandelsimmobilien um 4,1 Prozent nachgaben.
Warum die Coronakrise die Immobilienblase in Deutschland nicht stoppen konnte
Aber warum hat selbst die Coronakrise diesen Mega-Trend – nämlich die sich vergrößernde Immobilienblase bei Wohnimmobilien – nicht stoppen können? Ich habe meine Gedanken dazu im obigen Absatz bereits geäußert. Und was sagt der vdp dazu? Die Corona-Pandemie konnte den weiteren Preisanstieg am Immobilienmarkt in Deutschland laut dem vdp nicht aufhalten. Im Gegenteil – die Preise stiegen weiter, speziell bei Wohnimmobilien, erstmals seit einem Jahr auch wieder bei Immobilien mit gewerblicher Nutzung. Der Büroimmobilienmarkt habe sich zuletzt spürbar erholt. Neben der weiterhin hohen Nachfrage nach Wohnimmobilien, die auf das unverändert niedrige Zinsumfeld zurückzuführen sei, spielten laut vdp auch die im Jahr 2021 deutlich erhöhten Baupreise, die Baumaßnahmen verteuerten, eine wesentliche Rolle. Die als Folge von Lieferengpässen und der begrenzten Baukapazitäten dynamische Entwicklung der Baupreise stelle überdies eine erhebliche Herausforderung für das Ziel der Bundesregierung dar, 400.000 Wohnungen pro Jahr, davon 100.000 Sozialwohnungen, neu zu bauen.
Selbst genutztes Wohneigentum waren am stärksten nachgefragt
Die Immobilienblase in Deutschland zeigt: Bei der Rally der Wohnimmobilien von 10,7 Prozent im Jahresvergleich schreitet das selbst genutzte Wohneigentum voran mit +12,4 Prozent, und die Verteuerung bei Mehrfamilienhäusern mit +9,1 Prozent. Die Neuvertragsmieten erhöhten sich um 3,3 Prozent. In der Folge sank laut vdp der Liegenschaftszins um 5,3 Prozent. Mit Blick auf die nächsten Jahre ist der vdp der Meinung, dass sich die Preisdynamik abflachen wird. Zunächst werde sich die aktuelle Entwicklung zwar fortsetzen. Aber man rechnet mittelfristig mit einem Abflachen der Preisdynamik. Denn bei den Zinsen habe man erkennbar den Boden erreicht, und auch Mieten könnten nicht unbegrenzt steigen.
Versuch einer Abbremsung der Immobilienblase
Im Januar hatte die BaFin eine Maßnahme eingeführt, mit der man mutmaßlich versucht die Banken solider aufzustellen und die Immobilienblase zu bremsen. Man führt einen antizyklischen Kapitalpuffer von 0,75 Prozent der risikogewichteten Aktiva auf inländische Risikopositionen ein, und einen sektoralen Systemrisikopuffer von 2,0 Prozent der risikogewichteten Aktiva auf mit Wohnimmobilien besicherte Kredite (vormals 0 Prozent). Mit den beiden Kapitalpuffern werden insgesamt rund 22 Milliarden Euro an hartem Kernkapital im Bankensystem konserviert. Warum die BaFin diese Maßnahme ergreift? Zitat von der Behörde:
Besonders dynamisch entwickelten sich zuletzt Preise und Kreditvergabe bei Wohnimmobilien. Den sich daraus ergebenden zunehmenden Risiken wollen die BaFin und der AFS vorbeugend entgegenwirken. „Mit diesen Kapitalpuffern tragen wir nicht nur den zyklischen Risiken Rechnung, sondern begegnen auch zielgenau den spezifischen Finanzstabilitätsrisiken am Wohnimmobilienmarkt, wo Preis- und Kreditwachstum momentan sehr stark sind“, erläutert BaFin-Präsident Mark Branson. Hauptziel ist es, die Widerstandsfähigkeit des Bankensektors vorbeugend zu stärken. In schlechteren Zeiten dienen die Puffer zur Verlustabsorption, so dass eine mögliche prozyklische Einschränkung der Kreditvergabe mit negativen Auswirkungen auf die Realwirtschaft begrenzt werden kann.
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