Interview mit Münchener-Hyp-CEO Immobilienpreise: Trendumkehr erst in 2 Jahren

Die Immobilienkrise ist in vollem Gange. Die Leitzinsen sind sehr schnell angestiegen von 0 % auf 4,5 % in etwas mehr als einem Jahr (siehe orange Linie im TradingView Chart). Die Immobilienpreise sind seit etwas mehr als einem Jahr am Fallen, siehe Europace Hauspreisindex als blaue Linie im Chart. Wie tief sacken die Preise noch ab, wie lange dauert die Krise noch? Einen interessanten Einblick bietet ein aktuelles Interview des Chefs eines großen Immobilienfinanzierers in Deutschland.

Münchner Hyp CEO: Immobilienpreise mit Trendumkehr erst in zwei Jahren

Der Chef der Münchener Hypothekenbank, mit rund 50 Milliarden Euro an Darlehen einer der größten deutschen Immobilienfinanzierer, erwartet eine Trendumkehr der Immobilienpreise (Wohnimmobilien) frühestens im übernächsten Jahr. Das Neugeschäft mit Privatkunden in diesem Segment wird Holger Horn zufolge wohl um die Hälfte schrumpfen. Einige Mitarbeiter, die bisher Wohnkreditanträge bearbeitet hätten, würden umgeschult. “Die Preise für Wohnimmobilien in Deutschland werden auch im nächsten Jahr noch weiter sinken, allerdings eher moderat mit einem Minus von ein paar wenigen Prozent”, sagte Horn in einem Interview mit Bloomberg News. “Eine Trendumkehr ist wahrscheinlich nicht vor 2025 zu erwarten.”

Im zweiten Quartal waren die Immobilienpreise in Deutschland um rund 5,4% gegenüber dem Vorjahreszeitraum gesunken, zeigen Daten des Verbands deutscher Pfandbriefbanken (VDP). Die inzwischen stark gestiegenen Finanzierungskosten drücken auf Nachfrage und Preise.“Ich gehe davon aus, dass wir beim Neugeschäft mit privaten Wohnimmobilien dieses Jahr etwa 50 % bis 55 % des Vorjahresniveaus erreichen werden”, sagte Horn. “Das Transaktionsvolumen am Markt ist weiter niedrig. Die Zinssituation auf der einen Seite und die Preisvorstellungen von Verkäufern auf der anderen Seite passen noch nicht zusammen.“

Vergangenes Jahr hatte die Münchener Hyp, deren private Wohnfinanzierungen vor allem über Volks- und Raiffeisenbanken in Deutschland, der PostFinance in der Schweiz sowie Maklervertriebe vermittelt werden, in diesem Segment noch ein Neugeschäft von rund 3,3 Milliarden Euro erzielt. Werden weniger Finanzierungen nachgefragt, haben auch die entsprechenden Kollegen weniger zu tun. Darauf reagiert die Bank, aber nicht mit Entlassungen. “Mitarbeiter, die in der privaten Wohnimmobilienfinanzierung Kreditanträge bearbeitet haben, schulen wir in der derzeitigen Marktsituation um oder setzen sie in anderen Bereichen wie der Kreditauszahlung ein”, sagte Horn. “Von Hire und Fire halte ich nichts.”

Im diesjährigen Ergebnis wird sich der Rückgang des Neugeschäfts laut Horn kaum bemerkbar machen. Das liege auch daran, dass die Kreditlaufzeiten in der privaten Wohnfinanzierung bei der Münchener Hyp mit im Schnitt rund 20 Jahren sehr lang seien. Das gebe dem Geschäft eine höhere Stabilität. Neben der privaten Wohnfinanzierung, auf die rund drei Viertel der vergebenen Kredite entfallen, ist die Münchener Hyp zwar auch bei Gewerbeimmobilien engagiert. Dort ist ihr Exposure in besonders unter Druck geratenen Teilsegmenten aber gering oder null. So finanziert die Bank keine Immobilienentwickler, und der Anteil der USA, wo die Preise teils überproportional gefallen sind, liegt bei nur 1,9%. Im Zusammenspiel mit dem Fokus auf private Immobilienfinanzierungen macht das das Geschäftsmodell der Münchener Hyp weniger anfällig für größere Kreditausfälle.

Zukauf bringt Sonderertrag

Laut Horn ist der Preisdruck bei Gewerbeimmobilien deutlich höher als bei privaten Wohnimmobilien, wobei die Entwicklung in den einzelnen Assetklassen sehr unterschiedlich verlaufe. So seien bei Hotels und Einzelhandelsimmobilien die Preise bereits während der Corona-Krise teils deutlich gefallen. “Bei Büroimmobilien werden dagegen die Preise wohl weiter unter Druck bleiben. Neben den höheren Zinsen ist es auch der Trend zum Homeoffice, der sich auf Büroimmobilien auswirkt”, sagte Horn.

Dieser macht sich auch bei der Münchener Hyp selbst bemerkbar. In München will Horn rund 100 IT-Kollegen, die an einem externen Standort arbeiten, bis zum Jahresende in die Zentrale zurückholen. “Möglich wird das auch dadurch, dass wir in den kommenden Wochen Desk-Sharing einführen werden”, erklärte Horn. “Derzeit liegt die Anwesenheit im Büro bei etwa 60% bis 70%.“

Unterdessen hat die Münchener Hyp ihr Engagement bei Gewerbeimmobilien verstärkt. Sie übernahm gerade erst die Warburg Hypothekenbank mit einem Portfolio von 1,5 Milliarden Euro. Der Deal werde trotz des zurückhaltenden organischen Neugeschäfts unterm Strich zu einem Kreditwachstum für die Bank in diesem Jahr beitragen, so Horn. Zudem spülte er einen außerordentlichen Ertrag von 65,3 Millionen Euro in die Kassen, wie dem Halbjahresfinanzbericht zu entnehmen ist. Horn sprach von einem “guten Portfolio”, das übernommen worden sei. Früheren Angaben zufolge hatte die Warburg Hypothekenbank ihren Schwerpunkt auf deutsche Immobilien gelegt.

FMW/Bloomberg