In den USA gibt es eine gewisse Art von Immobilienkrise, wenn es auch kein Mega-Kollaps ist wie im Jahr 2007. Die Zahl der zum Verkauf stehenden Häuser in den USA ist im Mai saisonbereinigt um 7,1 % auf 1,4 Millionen gesunken, so sagt es ein aktueller Bericht von des technologiegestützten Immobilienmaklers Redfin. Dies ist der niedrigste Stand in den Aufzeichnungen von Redfin, die bis ins Jahr 2012 zurückreichen.
Kräftiger Einbruch bei verfügbaren Häusern in den USA
Zum Vergleich: Im Mai 2019 – bevor die Pandemie den US-Immobilienmarkt erschütterte – standen 2,2 Millionen Häuser in den USA zum Verkauf, was bedeutet, dass das Häuserangebot im Mai dieses Jahres 38,6 % unter dem Niveau vor der Pandemie lag. Der für den Markt verfügbare Häuserbestand schrumpft, weil nur sehr wenige Menschen Häuser bereit sind zu verkaufen. Die Zahl der neu zum Verkauf stehenden Häuser ging im Mai im Vergleich zum Vorjahr um 25,2 % zurück und erreichte damit den drittniedrigsten Stand seit Beginn der Aufzeichnungen auf saisonbereinigter Basis, da die Hausbesitzer laut Aussage von Redfin durch hohe Hypothekenzinsen in die Enge getrieben wurden.
Mechanismus der hohen Zinsen
Nahezu jeder US-Hausbesitzer mit einer Hypothek hat einen Zinssatz von unter 6 %, was bedeutet, dass sich viele dafür entscheiden, in ihrem Haus zu bleiben, da ein Verkauf und der Kauf eines neuen Hauses eine höhere monatliche Hypothekenzahlung bedeuten würde. Der durchschnittliche Zinssatz für 30-jährige Festhypotheken lag im Mai bei 6,43 %, gegenüber 5,23 % ein Jahr zuvor und einem Rekordtief von 2,65 % im Jahr 2021.
Die merkwürdige Krise – verschärfte Wohnungsknappheit treibt Hauspreise in die Höhe
Es ist schon eine merkwürdige Art von Krise am US-Immobilienmarkt. Der Median der US-Hausverkaufspreise lag im Mai laut Redfin bei 419.103 Dollar. Das sind gerade mal 3,1 % weniger als ein Jahr zuvor, als die Preise ein Rekordhoch von 432.311 Dollar erreichten. Obwohl die Preise für Eigenheime im Mai fielen, war der Rückgang geringer als im April, als die Preise im Vergleich zum Vorjahr um 4,2 % sanken. „Es ist zu früh, um zu sagen, dass der Preisrückgang bei Häusern die Talsohle erreicht hat. Die Preise könnten noch weiter fallen, weil die Hypothekenzinsen noch steigen könnten. Die Federal Reserve hat gerade signalisiert, dass sie die Zinssätze in diesem Jahr wahrscheinlich weiter anheben wird. Das könnte die Nachfrage nach Eigenheimen weiter beeinträchtigen und dazu führen, dass die Preise für Eigenheime in nächster Zeit sinken, auch wenn der Rückgang nur minimal wäre. Es ist unwahrscheinlich, dass wir zweistellige Preisrückgänge wie während der Immobilienkrise 2008 erleben werden“, so Redfin.
Weiter schreibt Redfin: „Viele Leute denken, es sei ein schlechter Zeitpunkt, um ein Haus zu kaufen, weil die Hypothekenzinsen hoch sind, aber sie sollten bedenken, dass, wenn die Zinsen schließlich fallen, viele Käufer, die an der Seitenlinie warten, wieder einsteigen könnten. Das könnte zu weiteren Bieterwettkämpfen führen, da nicht genügend Häuser zum Verkauf stehen, und der verstärkte Wettbewerb könnte die Preise in die Höhe treiben und die Vorteile der niedrigeren Zinssätze ganz oder teilweise zunichte machen.“
Das typische Haus in den USA, das verkauft wird, wird nicht mehr mit einem Abschlag verkauft. Das durchschnittliche Verhältnis zwischen Verkaufs- und Listenpreis, mit dem gemessen wird, wie nahe die Häuser an ihren endgültigen Verkaufspreisen liegen, lag im Mai laut Redfin bei 100 %, was bedeutet, dass das typische verkaufte Haus zum Listenpreis erworben wurde. Das ist ein Rückgang gegenüber 103,1 % im Vorjahr, aber der höchste Wert, der in einem Mai vor der Pandemie verzeichnet wurde, und folgt auf neun Monate in Folge, in denen das Verhältnis zwischen Verkaufs- und Listenpreis unter 100 % lag.
Wohnungsknappheit verschärft den Wettbewerb zwischen Hauskäufern
Während die Nachfrage von Hauskäufern gesunken ist, sind neue Angebote sogar noch weiter zurückgegangen, was bedeutet, dass viele der Käufer, die es gibt, in einem „Bieterkrieg“ münden, so Redfin. Obwohl das typische Haus in den USA, das im Mai verkauft wurde, zum Listenpreis erworben wurde, lag der Preis für mehr als ein Drittel (37,5 %) über dem Listenpreis – ein Zeichen dafür, dass sich einige Käufer dem Wettbewerb stellen müssen.
Fast die Hälfte (46,7 %) der von Redfin-Vermittlern geschriebenen Immobilienangebote in den USA waren im Mai einem Bieterkrieg ausgesetzt. Das ist zwar ein Rückgang gegenüber dem Vorjahresmonat (56,1 %) und dem Höchststand von 69,6 % im Januar 2022, aber es ist bemerkenswert, dass sich so viele Käufer in einer Zeit, in der die Nachfrage gering ist, dem Wettbewerb stellen.
„In Miami herrscht ein enormer Wohnungsmangel, der in Verbindung mit den höheren Zinssätzen das Leben der Hauskäufer sehr schwierig macht. Ihr Geld reicht einfach nicht mehr so weit“, sagte der örtliche Redfin Immobilienmakler Rafael Corrales. „Ich ermutige meine Käufer, ein wenig flexibler zu sein; in einigen Fällen schlage ich vor, dass sie zu den Erfolgsstrategien von 2021 zurückkehren, was bedeuten kann, dass sie auf Bedingungen verzichten und hohe Anzahlungen anbieten, weil sie mit vielen Barkäufern konkurrieren.“
Hausverkäufe gehen zurück, aber nicht mehr so schnell wie zu Beginn des Jahres
Die abgeschlossenen Hausverkäufe fielen im Mai saisonbereinigt um 19,8 % gegenüber dem Vorjahr. Dies ist der geringste Rückgang seit fast einem Jahr und eine Verbesserung gegenüber dem Rekordrückgang von 35,3 % im Januar. Dennoch lagen die Verkäufe deutlich unter dem Niveau vor der Pandemie und sanken gegenüber Mai 2019 um 21 %. Bei den anstehenden Hausverkäufen war die Entwicklung ähnlich. Sie fielen im Mai auf saisonbereinigter Basis um 21,4 % gegenüber dem Vorjahr, der geringste Rückgang seit dem letzten Sommer und eine Verbesserung gegenüber dem Rekordrückgang von 36,1 % im November. Die schwebenden Verkäufe lagen 16,1 % unter dem Niveau vom Mai 2019.
Kommentar
Kann die Knappheit an angebotenen Häusern in den USA tatsächlich dazu führen, dass die Käufer in ihrem Drang nach einem Objekt die Hauspreise in den USA hoch halten? Die hohen Zinsen sorgen für extremen Druck auf die Hauseigentümer, denn bei vielen wird es immer schwieriger die hohen monatlichen Zinslasten zu tragen. Aber diese aktuelle Gemengelage könnte dafür sorgen, dass der große Preisabsturz ausbleibt?
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