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Warum die USA auf eine neue Immobilienkrise zusteuern!

Neue Immobilienkrise in den USA? Ein typisches Einkaufszentrum

Die Immobilienpreise in angesagten Metropolen der USA haben sich in den vergangenen Jahren bereits wieder vervielfacht. Doch eine neue Immobilienkrise könnte dieses Mal nicht vom Wohnimmobilienmarkt ausgehen, sondern noch viel schneller vom Markt für Gewerbeimmobilien. Kein Land hat pro Einwohner mehr Einzelhandelsflächen als die USA. Und die ersten großen Mieter haben ihren Vermietern bereits angekündigt, einseitig die Mieten zu kürzen oder die Zahlungen gänzlich einzustellen. Die Vermieter steuern hier binnen weniger Wochen auf eine veritable Krise zu.

In den USA kommen auf jeden Einwohner 2,2 Quadratmeter Einzelhandelsfläche. In Deutschland sind es je nach Quelle lediglich 0,2 bis 1,45 Quadratmeter, im Vereinigten Königreich sogar nur 0,4 bis 0,7 Quadratmeter. Da in Großbritannien keine Versorgungsengpässe bedingt durch zu wenig Verkaufsflächen bekannt sind, können wir davon ausgehen, dass eine flächendeckende Versorgung der Bevölkerung mit allen denkbaren Konsumprodukten auch mit einem Drittel der derzeit in den USA verwendeten Fläche möglich wäre. Das gibt den jetzt unter enormen Druck stehenden US-Einzelhändlern einiges an Verhandlungsmacht.

Immobilienkrise im Anmarsch? Große Mieter üben Druck auf Vermieter von Gewerbeimmobilien aus

Ketten wie Subway und Mattress Firm haben sich in den vergangenen Tagen bereits an ihre Vermieter gewandt. Während Subway rundheraus ankündigte, ab April Mietzahlungen zu verzögern oder zu reduzieren, bot Mattress Firm noch höflich an, im Tausch gegen verringerte Mieten die Leasingverträge zu verlängern. Nachdem eine Antwort der Vermieter offenbar ausblieb, drohte das Unternehmen in einem zweiten Schreiben an, die offenbar in den Leasingverträgen steckende Force Majeure (höhere Gewalt) Klausel zu ziehen und die Mietzahlungen gänzlich einzustellen.

Je nach dem, ob sich die Vermieter gegen den Fall höherer Gewalt versicherten und die Versicherer die staatlich erzwungene Geschäftsschließung als einen solchen Fall höherer Gewalt ansehen, könnte es den Vermietern im Zuge der heraufziehenden Immobilienkrise sogar lieber sein, die Mieter stellten ihre Zahlungen ein. Denn dann müsste die Versicherung einspringen, bis die Mieter wieder zahlen. Das Problem würde sich dadurch nur auf eine andere Ebene der Wirtschaft verlagern, die aber möglicherweise diese Belastungen besser stemmen kann als die Vermieter.

In Großbritannien wurde daher schon ein neues Gesetz eingeführt, dass es Vermietern von Gewerbeimmobilien verbietet, Zwangsmaßnahmen gegen säumige Mieter für den Zeitraum von drei Monaten einzusetzen. Im Gegenzug bleiben die Mieter die nicht gezahlten Mieten schuldig und müssen sie später nachzahlen. In Berlin wurde hingegen bis jetzt nur ein vergleichbarer Schutz für Mieter von Wohnimmobilien eingeführt, während auch in Deutschland Vermieter bereits davon berichten, dass wichtige Gewerbemieter Druck auf sie ausüben. Eine dem britischen Gesetz vergleichbare Regelung soll auf Bundesebene nachgeschoben werden.

Es droht eine Kaskade von Kreditausfüllen in den USA, bis hin zu Bankpleiten

Geschützt werden dabei bis jetzt lediglich die Mieter, während der Gesetzgeber davon ausgeht, dass Vermieter durch ausbleibende Mieten keine Probleme bekommen würden. Doch dem ist nicht so. Wer damit kalkulierte, dass die monatlichen Mieten die Tilgungsraten des Kredites bedienen, bekommt nun ein Problem. Das betrifft den kleinen privaten Vermieter mit einer einzigen Wohnung genauso wie große Vermieter mit riesigen Shoppingcentern. Im besten Fall verringern ausbleibende Tilgungen lediglich die Bonität, was jedoch später neu aufzunehmende Kredite verteuert oder verunmöglicht. Im schlimmsten Fall, wenn der Zahlungsausfall länger dauert und vom Vermieter nicht aus eigenen Mitteln abgefangen werden kann, verliert der Vermieter seine Immobilie an die Bank.

Aufgrund der schieren Menge an Gewerbeimmobilien in den USA dürfte dieses Problem dort zuerst auftreten. Denn viele Gewerbeimmobilien-Vermieter waren bereits vor der Krise nicht sonderlich solide aufgestellt. Aufgrund der niedrigen Zinsen für kurzfristige Kredite haben viele Investmentgesellschaften den Kardinalfehler begangen, langfristige Anlagegüter mit kurzfristigen Krediten zu finanzieren. Nun werden Banken bei der Refinanzierung sehr genau auf die Solvenz der Kreditnehmer achten. Ausbleibende Mietzahlungen dürften eine Neukreditvergabe unmöglich machen und die Investmentgesellschaft wäre zahlungsunfähig.

Immobilieninvestor Tom Barrack warnt bereits vor einem Dominoeffekt. Würden die ersten größeren Immobiliengesellschaften pleite gehen, hätten es die verbliebenen umso schwerer, zu vertretbaren Konditionen oder überhaupt eine Anschlussfinanzierung für auslaufende Kredite zu bekommen. Die Folgen könnten bis hin zu Bankpleiten reichen. Es droht eine neue Immobilienkrise!



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6 Kommentare

  1. Danke, sehr wichtiges Thema! Schaut euch einfach mal die US REITS an, da vor allem die Retail und Lodging REITS, die stehen kurz vorm Default. Noch viel schlimmer steht es um die Mortgage REITS – diese leihen kurzfristig und finanzieren damit langfristige MBS, dazu noch maximal gehebelt. Sie verdienen am Zinsunterschied und der ist nun dahin weil die Fed die Zinsen auf 0 gesenkt hat. Zudem fallen nun reihenweise MBS Kredite aus. Es gab schon die ersten Defaults weil einige der Mortgage REITS ihre Margin Calls nicht bedienen konnten. Ich war so blöd und hab in diese Mortgage REITS investiert, weil die FED angekündigt hat MBS unbegrenzt zu kaufen. Ich hab auf einen Rebound gesetzt, der ist bis jetzt ausgeblieben. Werde mir das noch 2 Tage anschauen u. ggfls eine fetten Verlust realisieren. Naja selbst Schuld, es war ein reiner Zock und der ist nach hinten losgegangen.

  2. Alle Blasen platzen! IMMER! Corona war für viele Asset-Klassen lediglich die entsprechende Nadel…

    Auch diesseits des Großen Teichs könnten sich angesichts womöglich über die Krise hinaus anhaltender Umorientierungen der Konsumenten und Angestellten (online-Shopping, Home Office, etc.) zahlreiche Gewerbeimmobilien überflüssig werden. Und einen deflationären Schock dieser Größenordnung samt ungewisser gesamtwirtschaftlicher Perspektiven werden auch über lange Zeit kräftig aufgepumpte Immobilienpreisblasen im privaten Bereich wohl nicht unbeschadet überstehen.

    1. naja, die Residential ist zur Zeit eher mehr gefragt durch die Krise, aber es gibt auch da Mietausfälle. Jetzt kann man sicherlich bei dem ein oder anderen Gewerbeobjekt ein Schnäppchen schlagen, vorausgesetzt man ist liquide.

      1. …und man ist bereit, in ein möglicherweise noch für lange Zeit fallendes Messer zu greifen, denn vergleichsweise illiquide Mäkte wie Immobilien bleiben einmal eingeschlagenen übergeordnerten Trends treu…

  3. Kein Problem, die Notenbanken werden doch Alles kaufen? ? Die kleine Privathäuschenkrise von 2008 ist nur ein Fliegenschiss gegen das was sich jetzt zusammenbraut.Die bis jetzt gesunden US- Banken werden jetzt auch die gleichen Probleme bekommen wie die EU- Banken. Seit Monaten predigen selbst Finanzanfänger,dass die Nachteile der Nullzinsen grösser sind als die Vorteile.
    Ich habe schon öfters gesagt, die USA gehen den gleichen Weg wie Argentinien. Mit dem nächsten Schuldenschub sind sie wieder einen Schritt weiter. NUR MIT DEN TIEFEN ZINSEN IST DANN SCHICHT IM SCHACHT.

  4. Wie geht es eigentlich Beton-Robert? Geht ihm schon die Düse?

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