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Warum die USA auf eine neue Immobilienkrise zusteuern!

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Neue Immobilienkrise in den USA? Ein typisches Einkaufszentrum

Die Immobilienpreise in angesagten Metropolen der USA haben sich in den vergangenen Jahren bereits wieder vervielfacht. Doch eine neue Immobilienkrise könnte dieses Mal nicht vom Wohnimmobilienmarkt ausgehen, sondern noch viel schneller vom Markt für Gewerbeimmobilien. Kein Land hat pro Einwohner mehr Einzelhandelsflächen als die USA. Und die ersten großen Mieter haben ihren Vermietern bereits angekündigt, einseitig die Mieten zu kürzen oder die Zahlungen gänzlich einzustellen. Die Vermieter steuern hier binnen weniger Wochen auf eine veritable Krise zu.

In den USA kommen auf jeden Einwohner 2,2 Quadratmeter Einzelhandelsfläche. In Deutschland sind es je nach Quelle lediglich 0,2 bis 1,45 Quadratmeter, im Vereinigten Königreich sogar nur 0,4 bis 0,7 Quadratmeter. Da in Großbritannien keine Versorgungsengpässe bedingt durch zu wenig Verkaufsflächen bekannt sind, können wir davon ausgehen, dass eine flächendeckende Versorgung der Bevölkerung mit allen denkbaren Konsumprodukten auch mit einem Drittel der derzeit in den USA verwendeten Fläche möglich wäre. Das gibt den jetzt unter enormen Druck stehenden US-Einzelhändlern einiges an Verhandlungsmacht.

Immobilienkrise im Anmarsch? Große Mieter üben Druck auf Vermieter von Gewerbeimmobilien aus

Ketten wie Subway und Mattress Firm haben sich in den vergangenen Tagen bereits an ihre Vermieter gewandt. Während Subway rundheraus ankündigte, ab April Mietzahlungen zu verzögern oder zu reduzieren, bot Mattress Firm noch höflich an, im Tausch gegen verringerte Mieten die Leasingverträge zu verlängern. Nachdem eine Antwort der Vermieter offenbar ausblieb, drohte das Unternehmen in einem zweiten Schreiben an, die offenbar in den Leasingverträgen steckende Force Majeure (höhere Gewalt) Klausel zu ziehen und die Mietzahlungen gänzlich einzustellen.

Je nach dem, ob sich die Vermieter gegen den Fall höherer Gewalt versicherten und die Versicherer die staatlich erzwungene Geschäftsschließung als einen solchen Fall höherer Gewalt ansehen, könnte es den Vermietern im Zuge der heraufziehenden Immobilienkrise sogar lieber sein, die Mieter stellten ihre Zahlungen ein. Denn dann müsste die Versicherung einspringen, bis die Mieter wieder zahlen. Das Problem würde sich dadurch nur auf eine andere Ebene der Wirtschaft verlagern, die aber möglicherweise diese Belastungen besser stemmen kann als die Vermieter.

In Großbritannien wurde daher schon ein neues Gesetz eingeführt, dass es Vermietern von Gewerbeimmobilien verbietet, Zwangsmaßnahmen gegen säumige Mieter für den Zeitraum von drei Monaten einzusetzen. Im Gegenzug bleiben die Mieter die nicht gezahlten Mieten schuldig und müssen sie später nachzahlen. In Berlin wurde hingegen bis jetzt nur ein vergleichbarer Schutz für Mieter von Wohnimmobilien eingeführt, während auch in Deutschland Vermieter bereits davon berichten, dass wichtige Gewerbemieter Druck auf sie ausüben. Eine dem britischen Gesetz vergleichbare Regelung soll auf Bundesebene nachgeschoben werden.

Es droht eine Kaskade von Kreditausfüllen in den USA, bis hin zu Bankpleiten

Geschützt werden dabei bis jetzt lediglich die Mieter, während der Gesetzgeber davon ausgeht, dass Vermieter durch ausbleibende Mieten keine Probleme bekommen würden. Doch dem ist nicht so. Wer damit kalkulierte, dass die monatlichen Mieten die Tilgungsraten des Kredites bedienen, bekommt nun ein Problem. Das betrifft den kleinen privaten Vermieter mit einer einzigen Wohnung genauso wie große Vermieter mit riesigen Shoppingcentern. Im besten Fall verringern ausbleibende Tilgungen lediglich die Bonität, was jedoch später neu aufzunehmende Kredite verteuert oder verunmöglicht. Im schlimmsten Fall, wenn der Zahlungsausfall länger dauert und vom Vermieter nicht aus eigenen Mitteln abgefangen werden kann, verliert der Vermieter seine Immobilie an die Bank.

Aufgrund der schieren Menge an Gewerbeimmobilien in den USA dürfte dieses Problem dort zuerst auftreten. Denn viele Gewerbeimmobilien-Vermieter waren bereits vor der Krise nicht sonderlich solide aufgestellt. Aufgrund der niedrigen Zinsen für kurzfristige Kredite haben viele Investmentgesellschaften den Kardinalfehler begangen, langfristige Anlagegüter mit kurzfristigen Krediten zu finanzieren. Nun werden Banken bei der Refinanzierung sehr genau auf die Solvenz der Kreditnehmer achten. Ausbleibende Mietzahlungen dürften eine Neukreditvergabe unmöglich machen und die Investmentgesellschaft wäre zahlungsunfähig.

Immobilieninvestor Tom Barrack warnt bereits vor einem Dominoeffekt. Würden die ersten größeren Immobiliengesellschaften pleite gehen, hätten es die verbliebenen umso schwerer, zu vertretbaren Konditionen oder überhaupt eine Anschlussfinanzierung für auslaufende Kredite zu bekommen. Die Folgen könnten bis hin zu Bankpleiten reichen. Es droht eine neue Immobilienkrise!

6 Kommentare

6 Comments

  1. Avatar

    frank

    25. März 2020 11:55 at 11:55

    Danke, sehr wichtiges Thema! Schaut euch einfach mal die US REITS an, da vor allem die Retail und Lodging REITS, die stehen kurz vorm Default. Noch viel schlimmer steht es um die Mortgage REITS – diese leihen kurzfristig und finanzieren damit langfristige MBS, dazu noch maximal gehebelt. Sie verdienen am Zinsunterschied und der ist nun dahin weil die Fed die Zinsen auf 0 gesenkt hat. Zudem fallen nun reihenweise MBS Kredite aus. Es gab schon die ersten Defaults weil einige der Mortgage REITS ihre Margin Calls nicht bedienen konnten. Ich war so blöd und hab in diese Mortgage REITS investiert, weil die FED angekündigt hat MBS unbegrenzt zu kaufen. Ich hab auf einen Rebound gesetzt, der ist bis jetzt ausgeblieben. Werde mir das noch 2 Tage anschauen u. ggfls eine fetten Verlust realisieren. Naja selbst Schuld, es war ein reiner Zock und der ist nach hinten losgegangen.

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    Hinterfrager

    25. März 2020 12:10 at 12:10

    Alle Blasen platzen! IMMER! Corona war für viele Asset-Klassen lediglich die entsprechende Nadel…

    Auch diesseits des Großen Teichs könnten sich angesichts womöglich über die Krise hinaus anhaltender Umorientierungen der Konsumenten und Angestellten (online-Shopping, Home Office, etc.) zahlreiche Gewerbeimmobilien überflüssig werden. Und einen deflationären Schock dieser Größenordnung samt ungewisser gesamtwirtschaftlicher Perspektiven werden auch über lange Zeit kräftig aufgepumpte Immobilienpreisblasen im privaten Bereich wohl nicht unbeschadet überstehen.

    • Avatar

      frank

      25. März 2020 12:25 at 12:25

      naja, die Residential ist zur Zeit eher mehr gefragt durch die Krise, aber es gibt auch da Mietausfälle. Jetzt kann man sicherlich bei dem ein oder anderen Gewerbeobjekt ein Schnäppchen schlagen, vorausgesetzt man ist liquide.

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        Hinterfrager

        25. März 2020 13:33 at 13:33

        …und man ist bereit, in ein möglicherweise noch für lange Zeit fallendes Messer zu greifen, denn vergleichsweise illiquide Mäkte wie Immobilien bleiben einmal eingeschlagenen übergeordnerten Trends treu…

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    Prognosti

    25. März 2020 12:15 at 12:15

    Kein Problem, die Notenbanken werden doch Alles kaufen? ? Die kleine Privathäuschenkrise von 2008 ist nur ein Fliegenschiss gegen das was sich jetzt zusammenbraut.Die bis jetzt gesunden US- Banken werden jetzt auch die gleichen Probleme bekommen wie die EU- Banken. Seit Monaten predigen selbst Finanzanfänger,dass die Nachteile der Nullzinsen grösser sind als die Vorteile.
    Ich habe schon öfters gesagt, die USA gehen den gleichen Weg wie Argentinien. Mit dem nächsten Schuldenschub sind sie wieder einen Schritt weiter. NUR MIT DEN TIEFEN ZINSEN IST DANN SCHICHT IM SCHACHT.

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    Lausi

    25. März 2020 18:48 at 18:48

    Wie geht es eigentlich Beton-Robert? Geht ihm schon die Düse?

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Dirk Müller über das Börsenjahr 2021: „Mit Gas und Bremse durch den Markt“

Claudio Kummerfeld

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Bulle und Bär - Dirk Müller will mit Gas und Bremse durchs Jahr kommen

Dirk Müller hat in einem aktuellen Interview über das Börsenjahr 2021 gesprochen, aber auch über die Corona-Restriktionen und den Bitcoin. Beim Thema Corona ist er der Meinung, dass die Beschränkungen nach einer flächendeckenden Impfung und rückläufigen Infektionszahlen nicht verschwinden würden. In welcher Form genau es weitergehe, könne er auch nicht sagen, aber gewisse Arten von Einschränkungen im Alltag würden dauerhaft bestehen bleiben. Dirk Müller erwähnt in dem Zusammenhang die auch bei der Grippe ständigen Mutationen und jährlich neuen Impfungen, um sich dagegen zu schützen. Corona käme dauerhaft als neues Risiko hinzu.

Dirk Müller über das die Aktienmärkte in 2021

Immer weiter steigende Börsenkurse sind laut Dirk Müller auch im Börsenjahr 2021 möglich, auch dank der Notenbanken. Aber, so seine Worte, alle Welt glaube es gehe an der Börse jetzt nur noch nach oben. Man frage sich nur noch, wie kräftig die Kursgewinne im Jahr 2021 ausfallen werden. Aber ein großer Börsencrash sei jederzeit möglich. Was dafür exakt der Auslöser sei, könne man vorher nie sagen. Ein Problem für die Aktienmärkte sei aktuell das Ansteigen der Anleiherenditen in den USA (aktuell 1,09 Prozent). Diese würden laut Dirk Müller unabhängig von der Politik der Notenbanken anziehen, weil die Inflationserwartungen in den USA zunehmen. Es stehe für 2021 eine Sektorenrotation bevor. Das Anlegergeld verlasse die Tech-Aktien. US-Banken würden interessanter werden, aber auch Branchen wie der Flüssiggas-Sektor. Er gehe mit Gas und Bremse durch das kommende Börsenjahr. Man solle für weiter steigende Kurse offen sein, aber mit Absicherung.

Bitcoin

Und was ist mit dem Bitcoin? Wochenlang war der Kurs ja kräftig gestiegen, dann wieder deutlich gefallen (hier unsere aktuellste Berichterstattung). Dirk Müller bleibt bei seiner bisherigen Meinung. Der Bitcoin sei eine eindeutige Zockerei, dahinter stehe kein echter Wert. Er könnte kräftig verlieren, aber auch unendlich weiter steigen.

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EZB: Auf der Spur der wahren Gründe für das große Gelddrucken

Claudio Kummerfeld

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Die EZB-Zentrale in Frankfurt

Wir alle hören es seit Jahren und nehmen es zur Kenntnis. Offiziell betreibt die Europäische Zentralbank (EZB) ihre Geldpolitik (Zinsen und Anleihekäufe), um die Inflation von der Null-Linie in Richtung 2 Prozent zu bekommen. Und Bürger und vor allem Unternehmen sollen durch die Banken in der derzeitigen Krise günstige Finanzierungsbedingungen erhalten. Daher flutet man alles und jeden mit Notenbank-Euros, und die Banken können dem braven Mittelständler noch günstigere Kredite anbieten? So kommt die Wirtschaft in Schwung, und letztlich auch die Inflation? So geht natürlich die offizielle Story. Und tatsächlich?

Viele Beobachter der EZB-Politik behaupten oder meinen erkannt zu haben, dass es Frau Lagarde und vorher Mario Draghi in Wirklichkeit darum ging, mit günstigen Finanzierungskonditionen und mit massiven Anleihekäufen die Südländer in der Eurozone am Leben zu erhalten. So wolle man die Eurozone als Konstrukt zusammenhalten. Auch wir bei FMW haben uns in den letzten Jahren diverse Mal zu diesem Thema geäußert. Nach der gestrigen PK von Christine Lagarde ist uns der Kommentar von Dr. Jörg Krämer aufgefallen, dem Chefvolkswirt der Commerzbank. Man kann ihn also ruhig als seriöse Quelle bezeichnen.

EZB hält Bedingungen für Südländer günstig

Er hat seinen Kommentar betitelt mit der Headline „Was Günstige Finanzierungsbedingungen wirklich bedeuten“. Er zielt auch auf die oberflächlichen Gründe der EZB ab, nämlich Kreditkunden in der Wirtschaft zu günstigen Konditionen zu verhelfen. Es sei interessant zu beobachten, wie stark Christine Lagarde das Konzept der „günstigen Finanzierungsbedingungen“ betont habe. Sie folge dabei einem „holistischen Ansatz“ und habe verschiedene Zinsen im Blick – etwa die für Kredite an Unternehmen oder private Haushalte. Tatsächlich aber (so Jörg Krämer) dürfte es der EZB aber vor allem darum gehen, die Renditeaufschläge der Anleihen der besonders hoch verschuldeten Staaten zu begrenzen. So lasse sich beobachten, dass die EZB im Rahmen ihres PEPP-Programms immer dann mehr Staatsanleihen kaufe, wenn die Risikoaufschläge steigen (siehe Grafik). Zitat Jörg Krämer:

Laut der Nachrichtenagentur Bloomberg habe ein EZB-Vertreter gesagt, dass die EZB sogar bestimmte Höchstwerte für die Risikoaufschläge einzelner Staatsanleihen bestimmt habe. Offenbar sieht es die EZB als ihre Aufgabe an, die Währungsunion zusammenzuhalten, solange die hoch verschuldeten Staaten nicht ihre Hausarbeiten machen und damit latent die Existenz der Währungsunion gefährden.

Endet diese Politik der EZB, wenn das Corona-Aufkaufprogramm PEPP Anfang 2022 endet? Nein, Jörg Krämer glaubt, dass das Aufkaufen auch danach weitergeht, optisch eben nur über ein andere Vehikel. Die EZB werde dann das „normale“ Kaufprogramm namens APP aufstocken, und zwar von 20 auf 30 bis 40 Milliarden Euro pro Monat. Begründen dürfte sie dies unter anderem mit einer merklich unter zwei Prozent liegenden Inflation. Und ja, so möchten wir von FMW anmerken: So läuft es schon seit Jahren. Die Inflation, die ist einfach zu niedrig, deswegen muss man Billionen an Euros drucken und immer weitere Teile der Anleihemärkte aufkaufen. In Wirklichkeit will man, so nehmen wir es auch an, nur weiterhin gewährleisten, dass Italien, Griechenland, Spanien und Co sich so günstig wie nur irgend möglich immer weiter verschulden können.

EZB kauft mehr Anleihen um Spreads zu senken

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So sichern Sie Ihr Depot optimal ab – Werbung

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Lieber Börsianer,

die Aktienmärkte eilen von einem Rekord zum nächsten. Das Virus wühlt zwar weiterhin, und tatsächlich eilt auch die Anzahl der Covid-Neuinfektionen weltweit von einem Rekord zum nächsten. Wir vertrauen allerdings auf die Kraft des Impfstoffes und sehen die Volkswirtschaften dieser Welt nächstens befreit.

Bei so viel Euphorie beschleicht allerdings den ein oder anderen Börsianer ein ungutes Gefühl. Sie haben also das Bedürfnis Ihr Depot, Ihre Buchgewinne einmal zumindest teilweise abzusichern. Im Folgenden erkläre ich Ihnen, welche drei goldenen Regeln Sie berücksichtigen müssen, damit die Absicherung auch wirklich greift.

Das Absichern oder Shorten eines Depots ist kein Hexenwerk. Allerdings sind wir als Börsianer natürlich eher geeicht auf steigende Kurse und Chancen. Mit anderen Worten: Shorten zählt bei den meisten von uns nicht zur ersten Begabung.

Das sind die drei goldenen Regeln:

– Fassen Sie immer punktuell und kurzfristig zu!
– Definieren Sie Ihren Depotschwerpunkt und vergessen Sie Einzelaktien!
– Legen Sie eine prozentuale Absicherungsquote fest!

Was sagen uns diese Regeln konkret?

Zu 1. Ein Short – ganz gleich ob als Optionsschein, Short-ETF oder Zertifikat – ist kein Pkw-Anschnallgurt, den wir fortwährend zur Anwendung bringen. Erfolgreiches Shorten verlangt eine kurzfristige Marktmeinung. Solche Instrumente kaufen wir immer punktuell und lediglich für wenige Wochen oder Monate. Andernfalls verzichten wir auf Geld und Rendite. Dabei sind weniger die laufenden Kosten eines Short-ETFs oder eines Optionsscheins das Problem. Sondern: Shorts – egal in welcher Form – bringen uns Verluste, wenn der Markt entgegen unserer Prognose doch steigt. Zudem fehlt uns das Kapital für den Short auf der Aktienseite. Zu Deutsch: Ein unsauber gesetzter Short wird schnell zum doppelten Renditekiller.

Zu 2. Das ist offensichtlich: Wenn von 20 Ihrer Depotpositionen 15 aus dem DAX stammen, sichern Sie nicht gegen den S&P 500 oder NASDAQ-Index ab, sondern natürlich gegen den DAX. Als kluger Börsianer kennen Sie den Schwerpunkt Ihres Depots und erwerben dazu passend einen Short. Ganz wichtig: Vergessen Sie…..

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