Warum die USA auf eine neue Immobilienkrise zusteuern!

Die Immobilienpreise in angesagten Metropolen der USA haben sich in den vergangenen Jahren bereits wieder vervielfacht. Doch eine neue Immobilienkrise könnte dieses Mal nicht vom Wohnimmobilienmarkt ausgehen, sondern noch viel schneller vom Markt für Gewerbeimmobilien. Kein Land hat pro Einwohner mehr Einzelhandelsflächen als die USA. Und die ersten großen Mieter haben ihren Vermietern bereits angekündigt, einseitig die Mieten zu kürzen oder die Zahlungen gänzlich einzustellen. Die Vermieter steuern hier binnen weniger Wochen auf eine veritable Krise zu.

In den USA kommen auf jeden Einwohner 2,2 Quadratmeter Einzelhandelsfläche. In Deutschland sind es je nach Quelle lediglich 0,2 bis 1,45 Quadratmeter, im Vereinigten Königreich sogar nur 0,4 bis 0,7 Quadratmeter. Da in Großbritannien keine Versorgungsengpässe bedingt durch zu wenig Verkaufsflächen bekannt sind, können wir davon ausgehen, dass eine flächendeckende Versorgung der Bevölkerung mit allen denkbaren Konsumprodukten auch mit einem Drittel der derzeit in den USA verwendeten Fläche möglich wäre. Das gibt den jetzt unter enormen Druck stehenden US-Einzelhändlern einiges an Verhandlungsmacht.

Immobilienkrise im Anmarsch? Große Mieter üben Druck auf Vermieter von Gewerbeimmobilien aus

Ketten wie Subway und Mattress Firm haben sich in den vergangenen Tagen bereits an ihre Vermieter gewandt. Während Subway rundheraus ankündigte, ab April Mietzahlungen zu verzögern oder zu reduzieren, bot Mattress Firm noch höflich an, im Tausch gegen verringerte Mieten die Leasingverträge zu verlängern. Nachdem eine Antwort der Vermieter offenbar ausblieb, drohte das Unternehmen in einem zweiten Schreiben an, die offenbar in den Leasingverträgen steckende Force Majeure (höhere Gewalt) Klausel zu ziehen und die Mietzahlungen gänzlich einzustellen.

Je nach dem, ob sich die Vermieter gegen den Fall höherer Gewalt versicherten und die Versicherer die staatlich erzwungene Geschäftsschließung als einen solchen Fall höherer Gewalt ansehen, könnte es den Vermietern im Zuge der heraufziehenden Immobilienkrise sogar lieber sein, die Mieter stellten ihre Zahlungen ein. Denn dann müsste die Versicherung einspringen, bis die Mieter wieder zahlen. Das Problem würde sich dadurch nur auf eine andere Ebene der Wirtschaft verlagern, die aber möglicherweise diese Belastungen besser stemmen kann als die Vermieter.

In Großbritannien wurde daher schon ein neues Gesetz eingeführt, dass es Vermietern von Gewerbeimmobilien verbietet, Zwangsmaßnahmen gegen säumige Mieter für den Zeitraum von drei Monaten einzusetzen. Im Gegenzug bleiben die Mieter die nicht gezahlten Mieten schuldig und müssen sie später nachzahlen. In Berlin wurde hingegen bis jetzt nur ein vergleichbarer Schutz für Mieter von Wohnimmobilien eingeführt, während auch in Deutschland Vermieter bereits davon berichten, dass wichtige Gewerbemieter Druck auf sie ausüben. Eine dem britischen Gesetz vergleichbare Regelung soll auf Bundesebene nachgeschoben werden.

Es droht eine Kaskade von Kreditausfüllen in den USA, bis hin zu Bankpleiten

Geschützt werden dabei bis jetzt lediglich die Mieter, während der Gesetzgeber davon ausgeht, dass Vermieter durch ausbleibende Mieten keine Probleme bekommen würden. Doch dem ist nicht so. Wer damit kalkulierte, dass die monatlichen Mieten die Tilgungsraten des Kredites bedienen, bekommt nun ein Problem. Das betrifft den kleinen privaten Vermieter mit einer einzigen Wohnung genauso wie große Vermieter mit riesigen Shoppingcentern. Im besten Fall verringern ausbleibende Tilgungen lediglich die Bonität, was jedoch später neu aufzunehmende Kredite verteuert oder verunmöglicht. Im schlimmsten Fall, wenn der Zahlungsausfall länger dauert und vom Vermieter nicht aus eigenen Mitteln abgefangen werden kann, verliert der Vermieter seine Immobilie an die Bank.

Aufgrund der schieren Menge an Gewerbeimmobilien in den USA dürfte dieses Problem dort zuerst auftreten. Denn viele Gewerbeimmobilien-Vermieter waren bereits vor der Krise nicht sonderlich solide aufgestellt. Aufgrund der niedrigen Zinsen für kurzfristige Kredite haben viele Investmentgesellschaften den Kardinalfehler begangen, langfristige Anlagegüter mit kurzfristigen Krediten zu finanzieren. Nun werden Banken bei der Refinanzierung sehr genau auf die Solvenz der Kreditnehmer achten. Ausbleibende Mietzahlungen dürften eine Neukreditvergabe unmöglich machen und die Investmentgesellschaft wäre zahlungsunfähig.

Immobilieninvestor Tom Barrack warnt bereits vor einem Dominoeffekt. Würden die ersten größeren Immobiliengesellschaften pleite gehen, hätten es die verbliebenen umso schwerer, zu vertretbaren Konditionen oder überhaupt eine Anschlussfinanzierung für auslaufende Kredite zu bekommen. Die Folgen könnten bis hin zu Bankpleiten reichen. Es droht eine neue Immobilienkrise!