Wie Evergrande den chinesischen Immobilien-Hype beendet

Der Immobilienmarkt in China hat seinen Zenit bereits überschritten – das zeigen die Turbulenzen um Evergrande. Peking versucht die Spekulation mit Wohneigentum einzuschränken, um die Mietenexplosion zu dämpfen und die soziale Kluft zu verringern. Luft soll aus der Immobilienblase abgelassen werden. Dieses Vorhaben gerät mit der drohenden Zahlungsunfähigkeit von Evergrande außer Kontrolle.

Evergrande und die Immobilienblase – Nadel statt kontrolliertem Ablassventil

Chaotische Szenen spielten sich in der vergangenen Woche vor der Zentrale des chinesischen Immobilienkonzerns Evergrande in der südchinesischen Metropole Shenzhen ab. Hunderte wütender Investoren forderten ihr Geld zurück, das sie in noch unfertige Wohnungen des Konzerns angelegt hatten. Zuvor ließ Evergrande über die Mediengruppe Caixin verlautbaren, dass Kapitalrückzahlungen aktuell nicht mehr möglich seien und bevorstehende Zinszahlungen an Gläubiger aufgeschoben werden müssten. Frühestens in zwei Jahren sei man voraussichtlich in der Lage, Gelder im Rahmen von Verkäufen oder Stornierungen zurückzugeben. Eine Garantie dafür konnte das Unternehmen jedoch nicht abgeben.

In China sind Millionen privater Investoren in Vorkasse für Wohnungen gegangen. Sie müssen darauf hoffen, dass hoch verschuldete Immobiliengiganten wie Evergrande, China Vanke, Greenland Holding oder Country Garden in der Lage sind, ihr bereits bezahltes Wohneigentum fertigzustellen. Im Falle von Evergrande dürfte dies nun schwierig werden, wie das Unternehmen selbst einräumt. Am Mittwoch hatte die Ratingagentur Fitch die Evergrande Group samt zweier Tochtergesellschaften auf die Schrottbewertung „CC“ abgestuft, da eine Zahlungsunfähigkeit wahrscheinlich sei. Nun stellen immer mehr Subunternehmer die Arbeiten ein und Zulieferer versorgen die Baustellen nicht mehr mit dringend benötigten Materialien und Teilen. Ein Teufelskreis setzt sich in Gang, vergleichbar einem Bank-Run, da das Vertrauen in Evergrande erst einmal weg ist. Ob das Unternehmen seine Rechnungen und Schulden jemals bezahlen kann, steht aktuell in den Sternen.

Die schiere Größe des Konzerns macht die Insolvenz zu einem Problem, das weit über die eigenen Investoren hinausgeht. Der Immobilienverwaltungsarm des Unternehmens, Evergrande Property Services, betreut derzeit etwa 2.800 Projekte in 310 Städten in China mit einer Gesamtvertragsfläche von mehr als 680 Millionen Quadratmetern. Von der drohenden Pleite des Konzerns wären Millionen Wohnungen, Büros und Geschäftsräume betroffen. Geht Evergrande unter, droht die Immobilienblase in China zügig zu platzen. Keiner der Wettbewerber, geschweige denn die kapitalgebenden Banken, sind Willens oder in der Lage, dieses Volumen an Immobilien aufzunehmen.

Der Versuch von Evergrande, Teile seiner Vermögenswerte, vor allem Immobilien und Liegenschaften, weit unter Wert im Rahmen von Notverkäufen zu veräußern, schlug bereits im Ansatz fehl. Überangebot und fallende Preise führen zu bislang nicht gekannter Zurückhaltung bei Investoren im Reich der Mitte. Das Geschäft mit dem Absatz von Wohnungen brach bei Evergrande bereits im August auf Jahresbasis um über ein Viertel ein, trotz massiver Preissenkungen. Im September dürfte das Geschäft durch die massenmedial begleitete Insolvenz des Unternehmens weiter kollabieren – ebenso wie die Preise. Doch wenn der Bestand eines der größten Immobilienkonzerne Asiens innerhalb weniger Wochen zweistellig an Wert verliert, warum sollten dann Investoren für andere Objekte höhere Preise bezahlen? Ähnlich wie die Zwangsversteigerungen während der Immobilienkrisen in den USA und Europa ab 2008 drohen die Notverkäufe von Evergrande zum Brandbeschleuniger für eine sich bereits länger anbahnende Immobilienkrise in China zu werden.

Preise wie in der Münchner Innenstadt – aber nur ein Bruchteil des Einkommens

Nach Meinung der Regierung in Peking stellt der aktuelle Zustand des Immobilienmarktes die größte Bedrohung für die finanzielle Stabilität Chinas dar. Die Immobilienpreise in den Großstädten gehören zu den teuersten der Welt, ebenso wie die Mieten.

Vor dreißig Jahren konnte man im Herzen der Hauptstadt noch Wohnungen für umgerechnet 100 US-Dollar pro Quadratmeter erstehen. Heute kostet der Quadratmeter in den Wohntürmen des Pekinger Innenstadtbezirks Chaoyang umgerechnet 12.800 Euro. Für eine 120 Quadratmeter große Wohnung müssen über 1,5 Millionen Euro bezahlt werden. In der Peripherie kostet der Quadratmeter immerhin noch 50.000 Euro. In den Megametropolen Shanghai, Shenzhen, Guangzhou, Tianjin, Chengdu und Wuhan sind die Preise zum Teil noch höher.
Im Vergleich dazu beträgt der aktuelle Quadratmeterpreis von Wohnungen in München im Durchschnitt 8.600 Euro. Die teuersten Eigentumswohnungen erzielen einen Quadratmeterpreis von ca. 12.000 Euro, die günstigsten Wohnungen hingegen einen Kaufpreis von 6.500 Euro pro Quadratmeter.

Allerdings liegt das durchschnittliche verfügbare Pro-Kopf-Einkommen in Deutschland bei ca. 26.100 Euro pro Jahr und in China gemäß offizieller Angaben der Botschaft der Volksrepublik in Berlin bei lediglich ca. 4.100 Euro pro Jahr.

Damit es wegen der explodierenden Mieten auf dem chinesischen Wohnungsmarkt nicht zu sozialen Unruhen kommt, will die Regierung in Peking die Kosten deckeln und die Immobilienpreise senken. Die Obergrenze für Mietsteigerungen soll bei durchschnittlich fünf Prozent pro Jahr liegen. Für 1,5 Millionen Wohnungen wurde die Miete auf dem Stand von 2019 eingefroren.

Peking spielt mit dem Feuer – Dominoeffekt droht

In den letzten Jahrzehnten galten Immobilien für chinesische Verbraucher als sichere und zuverlässige Investition. Nach Angaben der Chinesischen Akademie der Sozialwissenschaften leben mittlerweile 90 Prozent der Bevölkerung in privatem Wohneigentum. In Deutschland liegt die Eigentümerquote laut Statista bei lediglich 42,1 Prozent. Eine Steigerung der Quote ist in China damit kaum noch möglich, zumal viele Chinesen der Mittel- und Oberschicht in den letzten zehn Jahren vermehrt Zweit- und sogar Dritthäuser kauften. Bis die Regierung auch hier einen Riegel vorschob und den Erwerb nicht selbst genutzten Wohneigentums in Großstädten auf ein Objekt pro Haushalt beschränkte.

Auch der Zugang zu Krediten wurde erschwert und der zu hinterlegende Eigenkapitalanteil angehoben. Gleichzeitig steigen die Hypothekenzinsen. Dieser Trend dürfte sich mit den zunehmenden Risiken bei der Preisentwicklung chinesischer Immobilien weiter verstärken. Auch deshalb, weil die Refinanzierungskosten für die Banken und die Immobilienenunternehmen zuletzt deutlich gestiegen sind.

Die im Verhältnis zum Einkommen der Chinesen extrem hohen Preise führen ohnehin zu enormen Risiken bei der Bedienung der Hypothekenkredite. Stresstests der Peoples Bank of China (PBoC) zeigen, dass im Falle einer Rezession die Kreditausfälle resultierend aus Immobiliendarlehen das Eigenkapital der Banken stark angreifen würden.

Außerdem nimmt durch die Preisblase das soziale Gefälle zu. Viele junge Chinesen können sich Wohneigentum nicht mehr leisten. Für junge Männer, die wegen der jahrzehntelangen Ein-Kind-Politik in der Überzahl sind, rückt eine Ehe mit dem umkämpften weiblichen Geschlecht und damit die Gründung einer Familie in unerreichbare Ferne.

Im Interesse des sozialen Ausgleichs und im Zuge der neuen Strategie „Wohlstand für alle“ will Peking den Immobilienmarkt, ebenso wie andere Branchen, nun unter Kontrolle bringen. Das könnte sich in Anbetracht der Blase am Wohnungsmarkt jedoch als fatal herausstellen.
Wie naiv die Regierung in Sachen Immobilienmarkt derzeit noch ist, zeigt der Umgang mit Evergrande: Die Regierung ließ über verschiedene Medien verkünden, dass sich die Spekulanten und Gläubiger nicht auf eine staatliche Rettung verlassen sollten. Diese Zeiten seien nun vorbei.
Stattdessen fordert Peking von Evergrande, die Bautätigkeit zügig wieder aufzunehmen, Vermögenswerte zu versilbern und eine Einigung mit den Gläubigern herbeizuführen. Ein finanzielles Engagement über staatliche Banken lehnt die Regierung ab.

Fazit & Ausblick

Das Verhalten der chinesischen Führung in Sachen Evergrande-Krise erinnert stark an das Vorgehen der US-Regierung bei der Lehman-Pleite: Um die Spekulation am Immobilienmarkt einzudämmen und kontrolliert Luft aus der Preisblase abzulassen wollte die damalige Bush-Regierung unter Federführung des ehemaligen Finanzministers Henry Paulson an der New Yorker Investmentbank ein Exempel statuieren. Die Pleite von Lehman Brothers löste in der Folge einen Dominoeffekt aus, der fast das gesamte Weltfinanzsystem zum Einsturz brachte.

Am Ende wird auch in China die Erkenntnis reifen, dass man Immobilienblasen regulatorisch kaum noch Herr werden kann, ohne einen Systemkollaps zu riskieren. Man kann nur hoffen, dass dieser Erkenntnisgewinn sehr schnell stattfindet. Andernfalls droht China in den kommenden Tagen tatsächlich ein Lehman-Moment.

Der Schaden für den chinesischen Immobilienmarkt ist durch die Evergrande-Insolvenz ohnehin bereits angerichtet und der Boom damit vorerst vorbei.