Für die am stärksten von Verlusten betroffene Branche in Europa sieht es derzeit noch schlechter aus, nämlich Immobilienaktien. Wir berichteten heute früh und gestern bereits über die Schwäche in dem Sektor. Vorgestern alarmierte die Citigroup die Börsianer mit 50 % Abwärtspotenzial für einige Aktien in Europa. Angesichts steigender Finanzierungskosten und einer prognostizierten Konjunkturabschwächung gelten diese stark fremdfinanzierten Aktien nun als die anfälligste Branche der europäischen Aktienmärkte, so Bloomberg aktuell. Die Analysten von JPMorgan geben aktuell eine neue Warnung zu Immobilien heraus und erklärten, dass ein potenzieller weiterer Anstieg der Renditen für Anleihen einen „erheblichen Gegenwind“ darstelle.
Europäische Immobilienaktien haben bereits stark gelitten
Dieser Paukenschlag düsterer Einschätzungen findet statt, obwohl europäische Immobilienwerte in den letzten Monaten bereits große Verluste erlitten haben. Der Stoxx 600 Real Estate Index, der rund 30 Immobilienaktien abbildet, hatte im vergangenen Jahr einen Rückgang von mehr als 40 % zu verzeichnen, wodurch der Marktwert um mehr als 100 Milliarden Euro gesunken ist. Aus der Bewertungsperspektive werden die europäischen Immobilienaktien auf einem Niveau gehandelt, das zuletzt während der globalen Finanzkrise 2008 erreicht wurde.
Das große Zinsproblem
Die Branche ist vor allem aufgrund ihrer Abhängigkeit von Hypotheken verschuldet, was bedeutet, dass die Entscheidung der Zentralbanken, die Zinssätze zu erhöhen, um die Inflation zu bekämpfen, die Kosten für den Schuldendienst in die Höhe getrieben und Finanzierungsprobleme ausgelöst hat. Wie Bloomberg Anfang des Jahres berichtete, gelten weltweit fast 175 Milliarden Dollar an Immobilienkrediten bereits als „notleidend„.
In Anbetracht des steigenden Rezessionsrisikos und der sich verengenden Kreditmärkte erwarten Analysten eine unmittelbare Beeinträchtigung des Gewinnwachstums, wobei gewerbliche Immobilien als einer der Hauptschmerzpunkte angesehen werden. Die Indizes für mit gewerblichen Hypotheken besicherte Anleihen (MBS) – und insbesondere für Anleihen geringerer Qualität – sind stark gesunken.
Immobilien wurden nicht als Inflationsschutz wahrgenommen
Das deutsche Immobilienunternehmen Aroundtown SA, das sowohl in Gewerbe- als auch in Wohnimmobilien investiert, ist in diesem Jahr nach der Credit Suisse bereits der schlechteste Wertentwickler unter den europäischen Aktien, und hat als eine der am meisten beachteten deutschen Immobilienaktien seit Mitte Januar mehr als die Hälfte seines Wertes eingebüßt.
„In Europa haben die Anleger Immobilien nicht als Inflationsschutz wahrgenommen und sich auf Unternehmen konzentriert, die am stärksten fremdfinanziert sind“, sagte Lilia Peytavin, europäische Portfoliostrategin bei Goldman Sachs Group Inc. „Die Aufmerksamkeit des Marktes hat sich auf das Risiko höherer Kapitalkosten für Unternehmen mit anfälligen Bilanzen konzentriert.“
Auch Immobilienunternehmen sehen sich mit einem Nachfragerückgang konfrontiert, da die steigenden Zinssätze die Hypothekenanträge und damit auch die Immobilienwerte einschränken. Die Gefahr einer Rezession könnte zudem die Mieteinnahmen beeinträchtigen.
Die Abwärtsspirale bei Immobilienaktien und in der gesamten Branche begann, nachdem die Federal Reserve vor einem Jahr ihren Zinserhöhungszyklus eingeleitet hatte. Seitdem haben die Mitglieder des Branchenindex rund 25 % ihres operativen Cashflows für Schuldzinsen ausgegeben, schätzte Peter Garnry, Leiter der Aktienstrategie bei der Saxo Bank AS, in einem per E-Mail übermittelten Kommentar. Aroundtown beispielsweise hat einen Ausblick für 2023 gegeben, der hinter den Schätzungen zurückblieb. Und heute kündigte das Unternehmen die Aussetzung seiner Dividendenzahlungen an.
Einige Marktbeobachter wie Stephane Deo, Chefmarktstratege bei Ostrum Asset Management, sind jedoch der Meinung, dass die aktuelle Verschuldung und die sich entwickelnde Krise nicht so alarmierend sind wie die globale Finanzkrise von 2008. „Ich bin nicht übermäßig beunruhigt, was den Sektor als Ganzes angeht“, sagte Deo per Telefon. „Wir befinden uns im Auge des Sturms, wo die Mieten noch nicht gestiegen sind, aber die Zinsen schon. „Wenn die Zinsen steigen, werden die Preise zwangsläufig sinken. Aber das ist nur eine Anpassung, kein Immobiliencrash wie 2009.“
FMW/Bloomberg
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