Der Immobilien-Sektor in China entwickelt sich immer mehr von einem Wachstumsmotor zu einer Wachstumsbremse. Um die Krise zu überwinden, hat sich die Regierung eine neue Idee ausgedacht. Wen die Regierung das Problem nicht in den Griiff bekommt, droht der „chinesische Traum“ zu platzen.
In dieser Woche veröffentlichte Bloomberg Economics einen Bericht, der den aktuellen Stand der Immobilienkrise in China anhand mehrerer Grafiken beleuchtet.
Die einstige treibende Kraft der Wirtschaft, der Immobilien-Sektor, hat sich zu einem Hemmschuh entwickelt. Die Wertschöpfung schrumpfte in den ersten drei Quartalen um 51 Milliarden Yuan (6.5 Milliarden Euro), nach einem bereits signifikanten Rückgang im Vorjahr. Obwohl ein weniger überdimensionierter Immobilien-Sektor langfristig eher positive Auswirkungen hat, bringt der aktuelle Schock kurzfristige große Schmerzen mit sich. Die Verflechtung des Sektors mit über 60 anderen Branchen verstärkt die Auswirkungen auf die gesamte Wirtschaft in China.
Die Krise zieht weitreichende Konsequenzen nach sich, von einem massiven Einbruch der Investitionen bis zu Liquiditätsproblemen für Entwickler. Lokale Regierungen leiden untersinkenden Einnahmen aus Grundstücksverkäufen. Die finanziellen Herausforderungen erfordern eine tiefgreifende Überprüfung der Finanzstrukturen, um nachhaltige Lösungen für die Stabilität des Immobilienmarktes in China zu finden.
China: Eine Billion Dollar Umsatzeinbruch druch Immobilien-Sektor
Die landesweiten Immobilien-Verkäufe erreichten im Jahr 2021 mit 18,22 Billionen Yuan (270 Milliarden Euro) ihren Höhepunkt. Zu diesem Zeitpunkt war der Immobiliensektor zu einem der größten Wirtschaftszweige Chinas. Nach Berechnungen von Bloomberg, die sich auf offizielle Daten stützen, werden die Verkäufe in diesem Jahr um 1,8 Billionen Yuan (270 Millionen Euro) zurückgehen, wenn das derzeitige Tempo beibehalten wird. „Die meisten ausländischen und chinesischen Analysten gehen davon aus, dass der chinesische Wohnungsbau im Jahr 2024 zum dritten Mal rückläufig sein wird. Wenn man nur die realen Angebots- und Nachfragefaktoren betrachtet, haben sie wahrscheinlich Recht“, so Michael Pettis von der Beijing University. S&P Global Ratings prognostiziert, dass der Umsatz in einem Negativszenario auf rund 10 Billionen Yuan (150 Milliarden Euro) fallen könnte, womit die Aktivität des Sektors auf das Niveau von 2015 zurückfallen würde, als Chinas Wirtschaftsleistung etwa halb so groß war wie heute.
Kommunalverwaltungen in China mit weniger Einnahmen
Seit dem Einbruch des Immobiliensektors haben die Kommunalverwaltungen weniger Einnahmen aus Grundstücksverkäufen erzielt. Diese Einnahmen, die 2022 bei 23 % lagen, schrumpften in den ersten 11 Monaten dieses Jahres um weitere 18% im Vergleich zum Vorjahreszeitraum. Und dass, obwohl China die 2021 zur Rettung des Immobilienmarktes eingeführten Beschränkungen für Grundstücksverkäufe gelockert hat. Seit dem Höchststand im Jahr 2021 sind die staatlichen Einnahmen aus dem Grundstücks- und Immobiliengeschäft um 3,1 Billionen Yuan (465 Milliarden Euro) gesunken.
Immobilien-Anleihen in China sind tot
Immobilienanleihen mit ihren hohen Renditen und extrem seltenen Ausfällen gehörten vor 2020 zu den beliebtesten Anleihegeschäften in China. „Jetzt ist der Markt so gut wie tot. Seit 2020 haben sich die Zahlungsausfälle beschleunigt und erreichten am 11. Dezember 133 Milliarden US-Dollar (119,55 Milliarden Euro). Offshore-Investoren schlucken fast alle Verluste“, heißt es im Bloomberg-Artikel.
Einbruch der Marktwerte
Chinesische Immobilien-Aktien befinden sich nach wie vor in einem Abwärtstrend, der Mitte Dezember ein 14-Jahres-Tief erreichte. Die 10 größten privaten Immobilienunternehmen des Landes haben seit Anfang Januar 2020 zusammen 1,1 Billionen Hongkong-Dollar (162 Milliarden Euro) oder 84 % ihres Marktwerts verloren.
Ein Preisrückgang von 5% kann zu einem Gesamtverlust von 19 Billionen Yuan (287 Milliarden Euro) an Immobilien-Vermögen führen, was den Konsum der Haushalte um mindestens 430 Milliarden Yuan (54,75 Milliarden Euro) verringern könnte.
Massiver Vermögensverlust durch sinkende Hauspreise
Offiziellen Daten zufolge sind die Preise für bestehende Häuser seit dem Höchststand im Juli 2021 um 8 % gesunken. Anekdotische Hinweise deuten darauf hin, dass die Rückgänge in den Großstädten noch größer sind. Letzte Woche berichtete die Financial Times jedoch, dass Makler in Peking und anderen Städten die Preise für Häuser aggressiv senken. Trotz offizieller Statistiken, aus denen hervorgeht, dass der Wohnungsmarkt in der chinesischen Hauptstadt nach wie vor floriert, haben Befragungen von mehr als zwei Dutzend Immobilienmaklern in der Hauptstadt ergeben, dass die Transaktionspreise seit ihrem Höchststand im Jahr 2021 um 10% bis 30% gefallen sind. Das ist eine ziemliche Diskrepanz zu den offiziellen Zahlen. „Der tatsächliche Rückgang der Immobilien-Preise ist größer als die Zahlen des National Bureau of Statistics. Offizielle Statistiken könnten den politischen Entscheidungsträgern vorgaukeln, dass es dem Markt gut geht, obwohl er sich in Wirklichkeit in großen Schwierigkeiten befindet“
Daten verschwinden
Im August dieses Jahres entschuldigte sich die größte chinesische Immobilienplattform Beike, nachdem sie einen Bericht veröffentlicht hatte, demzufolge 12% der fertiggestellten Wohnungen in Peking leer stehen. Seitdem ist es der Plattform untersagt, historische Transaktionspreise zu veröffentlichen. In dem Artikel der Financial Times werden mehrere anekdotische Beispiele für Wohnungen in ehemals begehrten Gegenden angeführt, die ohne Interesse angeboten wurden, so dass die Verkäufer gezwungen waren, die Preise zu senken. So hat Jane Wang, eine Büroangestellte in Peking, ihre zentral gelegene Zweizimmerwohnung im März für 5,6 Millionen Yuan (844.120 Euro) angeboten. Zwei Monate später hatte sie noch keine einzige Anfrage erhalten. Wang reduzierte ihre Preisvorstellung auf 5,3 Millionen Yuan (807.000 Euro) und dann auf 5 Millionen Yuan (750.000 Euro, bevor sie In ihrer Verzweiflung „die Wohnung Anfang dieses Monats für 4,7 Millionen Yuan (705.000 Euro) wieder inseriert, was unter dem Preis liegt, den sie vor vier Jahren dafür bezahlt hat“. Wang Lei, ein in Peking ansässiger Marketing-Manager, wartet darauf, dass die Preise fallen, bevor er ein Haus kauft, und sagte: „Ich brauche die Regierung nicht, um mir zu sagen, dass alles in Ordnung ist. Das ist es nicht“. Die Regierung kann Proteste auflösen, aber es viel schwieriger, Menschen davon abzuhalten, sich zu weigern zu glauben, dass alles in Ordnung sei.
Massenentlassungen
In dem Bloomberg-Artikel heißt es, dass die eben erwähnte Berechnung die Auswirkungen des Stellenabbaus nicht berücksichtigt, was bedeutet, dass die tatsächlichen Auswirkungen des Zusammenbruchs des Immobilien-Sektors auf die Wohnungsausgaben noch größer sein könnten. Einige der größten privaten Immobilienentwickler Chinas haben ihre Belegschaft um bis zu 80% reduziert.
Ausufernde Proteste
Laut dem China Descent Monitor Project von Freedom House fanden seit Juni 2022 auf dem chinesischen Festland mehr als 1.800 Demonstrationen im Zusammenhang mit Immobilien statt. Demonstrationen – besser gesagt wilde Proteste – sind in China nichts Ungewöhnliches, sie ereignen sich praktisch täglich irgendwo im Land. Meist handelt es sich aber um Arbeiter, die relativ rechtlos sind, die wegen Fabrikschließungen protestieren. Hier aber handelt es sich um die Mittelschicht, die politisch extrem wichtig ist. Solche Proteste kann die Regierung wesentlich schlechter ignorieren. Etwa zwei Drittel der Fälle betrafen Hauskäufer, die gegen Projektverzögerungen und mangelhafte Ausführung protestierten, während es sich bei den übrigen Fällen meist um Bauarbeiter handelte, die ihren Lohn forderten.
Zeichen der Verzweiflung: Immobilien-Tausch „Alt für Neu“
Die South China Morning Post berichtet, dass lokale chinesische Regierungen versuchen, den stagnierenden Immobilienmarkt anzukurbeln, indem sie die Bewohner auffordern, ihre alten Häuser gegen neue einzutauschen. Diese Initiative namens „Alt für Neu“ hat jedoch bisher wenig Erfolg, da potenzielle Käufer aufgrund der unsicheren Marktlage zögern. In der Stadt Zibo, an der Grenze zur Provinzhauptstadt Jinan in Shandong, wurde die Methode im September erprobt, bei der Käufer Verträge mit Maklerfirmen und Entwicklern abschließen und eine Anzahlung leisten, die bei Nichtverkauf des alten Hauses erstattet wird. Allerdings zeitigt diese Initiative nur wenig positive Effekte. Denn warum sollten Wohnungseigentümer ihre alte Wohnung verkaufen, um sich eine neue zuzulegen, wenn der Wiederverkaufswert sinkt? Hier zeigt sich, wie verzweifelt mittlerweile lokale Behörden sind, um den Wohnungsmarkt wieder anzukurbeln.
FMW/Bloomberg
Lesen Sie auch
Kommentare lesen und schreiben, hier klicken
